物业管家怎么给业主处理矛盾纠纷

A. 物业管家怎么给业主处理矛盾纠纷

作为物业管理的职业经理人取得物业管理师的职业资格是一种考验，而怎样在实践中成为一名真正合格的职业经理则是一个更大的考验。在此，笔者结合自己从业的亲身体会，就物业管理师应具备的素质提出一些自己的看法。

高尚的职业操守

高尚的职业操守是指物业管理师应具有高尚的职业道德、强烈的使命感和责任感，对企业要有极高的忠诚度。

由于物业管理师受聘于物业管理企业，肩负着企业经营的重担，同时手握重权，控制着企业大量的资源，而物业管理企业的经营管理活动纷繁复杂、受很多无法准确预计和客观衡量的因素影响，企业出资人无法完全监控经营管理人员的行为。如果物业管理师不讲职业道德、没有强烈的使命感和责任感、对企业缺乏忠诚度，就很难担负起肩上的责任，甚至会因抵御不了金钱和物质的诱惑，给企业、业主乃至社会造成更大的危害。

物业管理师的强烈使命感和责任感包括物业管理行业和所服务的物业管理企业两个方面。也就是说，既要热爱、忠诚于物业管理行业，为行业的发展尽心尽责，同时又要对所管理与经营的企业负责，对企业的发展壮大负有高度的事业心和责任感。

物业管理行业的特点是外部关联部门多，服务对象差异性大，服务内容涉及门类杂、专业性和科技含量广，企业内部管理上员工层次多、标准化高、难度大，加之行业起步较晚，整体职业素质和服务水准都有待提高，对物业管理师的专业知识、管理技能和经验要求都很高。

1 、综合的专业知识。

物业管理师应该是复合型的人才，除掌握物业管理知识外，还要懂经济学、管理学、工程或土建类学、财务学、社会学、心理学以及有关法律、法规。随着客户需求的提升，行业内部电子化、信息化、智能化的提高以及新技术、新产品的引入，职业经理更要不断学习充电、更新知识、填补知识空白以跟上物业管理发展的要求。
2 、管理技能。

管理技能就是专业知识、相关知识在物业管理工作中的运用能力。

要掌握企业管理的基本技能。比如企业管理的基本原理和知识、财务管理的基本知识及相关技能、熟知投资的基本理论知识、熟悉国家有关宏观政策和法规尤其是行业政策和法规。只有具备丰富的企业管理专业知识并善于运用、解决经营活动中的各种问题，才能不断推动企业的持续发展。

要掌握财务管理。在保证管理服务质量前提下，追求企业利润的最大化也是对每一位职业经理人的基本要求，因此物业管理师要会管理、懂财务，尤其要有成本意识和节约意识。一方面具备财务管理基本能力，能对物业管理费为主要项目的费用收支编制预算实施监控，组织定期向业户公布各项目的财务收支状况，同时还要充分挖掘企业的资金运营能力，使企业沉淀资金保值和增值，使得企业不断壮大，抗风险能
力不断加强。另一方面在高度自觉的成本控制意识和节约意识下充分发挥职业经理的财务管理才干，在经营管理中要当好企业的“好管家”，从节约每一分钱和节省使用每把拖布开始，全面控制人、财、物这三大资源，同时在各类资源间建立起合理有效的配置，最大限度降低经营成本。

3 、卓越的人力资源配置能力。

企业的竞争归根到底还是人才的竞争。出色的职业经理人都有自己独特的选人、用人、育人的能力。人力资源的架构，不是一个天才和 1000 个助手的模式，而是一个职业经理人和经营团队的模式。因此，作为物业管理师，要尊重员工、重视员工、知人善任、心胸开阔，树立人本意识，充分激发和调动员工的积极性和创造性，发现和挖掘人的潜质并加以培养和使用，使员工的个人发展和企业的发展融为一体，实现人才资源的优化配置，实现最佳的经济效益和社会效益。

三、出色的战略眼光和决策能力
经营战略是企业为求得生存发展而进行的总体谋划，决定的是企业的发展目标。在市场经济条件下，企业所处的经营环境大大不同往日，新技术、新工艺、新材料和新产品层出不穷，市场竞争日益激烈化和全球化，顾客消费需求愈加多样化、复杂化和高级化，企业经营环境的复杂化和动荡化已是明显的特征，这在客观上要求产生一种能够在经营环境复杂多变的情况下主动进行变革、创新以保持企业的长期持续发展的现代管理方法，以应变性、创新性为重要特征的企业战略就应运而生了。竞争能力是企业生存的重要条件，也是企业发展的前提，它的实质是企业战略在市场中的运作能力。物业管理师如果没有战略头脑，不能为企业制定正确的战略决策，就会随时被市场竞争的海洋所淹没。

社会的发展、环境的变化，要求物业管理师在制定企业战略决策时要有市场导向意识、顾客至上意识，迅速转变观念，逐步树立起居安思危、高瞻远瞩、锐意进取、大胆创新、敢冒风险、灵活多变等与企业战略思想相一致的观念与意识；要准确把握外部经营环境现状及对未来变化准确预测，对企业所处的外部环境经常进行科学细致的分析，制定在复杂多变环境中求生存和发展的一系列战略。

四、人格魅力
人格魅力不是一个空洞的辞藻，职业经理人用自己的人格魅力感染整个团队，促进团队价值观的形成，营造和谐、公平、蓬勃向上的企业文化。

坚强的意志。作为企业的统领和中坚力量的物业管理师，在带领企业前进的过程中，必然会遇到各种困难和阻力，其个人意志品质将直接影响企业的整体士气。如果你能积极进取，有强烈的成功欲望，一旦确立目标就用百折不挠的精神，所带领的团队也必然是蓬勃向上、充满活力的；反之，则必然是士气低落，缺乏战斗力，往往遇到困难就会退缩甚至逃脱。作为企业的带头人，重要的是时刻保持一种旺盛的进取精神，用自己的积极情绪、坚强意志去感染团队。当遇到困难时，要以积极、平和、永不言败的心态去对待，把困难看作是一种机遇、一种挑战。

善于沟通。沟通协调是物业管理的一项最基本的，也是最重要的工作。物业管理师必须具备善于与人沟通协调的能力。作为物业管理师要与业主、员工、各管理部门打交道，所以沟通协调能力更为重要。在与业主打交道时，除了协调处理与业主的矛盾纠纷外，物业经理要主动与业主交流沟通，了解业主的各种需求，从而不断关注和满足业主的需要。而业主知识背景和需求存在很大的差异性，物业经理要勇于沟通、善于沟通，有与不同的人群沟通交流的能力。如何处理自己与同僚之间的关系、如何安排下属的工作范围和工作环境，是检验一个物业管理师是否合格的另一个重要标准。“和于同僚，信于下属”，也就是同事之间的平等互利，对于下属的用人唯贤，是解决这个问题的根本方法。

B. 物业如何处理业主投诉

向一楼住抄户说明这个情况，袭建议一楼住户出书面文件，比如索赔要求啊、修复要求、回复时限等等，签名盖章，物业代为转交给二楼住户，如果双方协调不成可以追求法律途经解决。这本来就是他们双方的民事纠纷，物业没有责任的。如果楼上威胁不交物业费的话，可以通过诉讼让其缴费，就是要注意，这类案件诉讼有效期只有2年。做物业，要不卑不亢，不欺负老实人，不怕蛮横的人！

C. 与物业的纠纷 怎么处理 提供整物业的办法

首先,我不太赞成整物业或者业主,物业公司就像是自己家请的保姆,如果大家老是互相整,那么日子还怎么过呢.

楼主提到了许多问题,在此一一作答,仅供参考:
1、关于租客搬走东西的问题
楼主首先要确定和物业管理公司签订的物业管理合同，如果没有的话，可以采用拍照的形式取证，来证明和物业公司的关系，比如：小区保安的巡查等。一般来说，物业公司对小区的物品搬出搬入都必须有登记，如果没有登记（特别是大件物品），或者登记失效将是一种工作失误，而由于物业公司工作失误造成的损失，可以要求物业公司进行赔偿。
2、物业疏于巡查的问题
物业疏于巡查也是指物业公司向业主提供了不合格的服务，不过，业主提出此类问题，最好有证据。首先，应当确认物业公司应该多久巡查一次，然后和现在的实际情况对比，如果不一致，那么说明物业公司没有履行自己的义务，由此而产生的损失应当由物业公司承担。
3、拒交管理费
在许多情况下，业主都采用这种办法来和物业公司抗衡，确实也是业主比较无奈的做法，不过这种做法可能是不合法的，所以如果楼主想解决问题建议不要采用这种方式。首先缴纳管理费，然后再和物业公司去谈，实在谈不拢可以找物业公司的上级或者主管部门，再不行可以起诉。
4、停水电问题
一般来说， 业户是否缴纳管理费和停水电是没有关系的，甚至物业公司是违法的，就像业主不缴纳管理费而物业公司将业主的有线电视和电话都停了一样。在国内由于物业公司违法停水停电而引起诉讼已经很多了，因做为业主来说只是不想缴纳物业管理费并不是不想缴纳水电费，一旦缴纳水电费就必须提供正常的水电。楼主在遇到这种情况的时候可以向供电供水部门反映，要求供水供电。最后，楼主还可以向法院提起诉讼，要求物业公司恢复水电同时赔偿由于停水停电而对你造成的损失。

以上回复仅供参考，由于实际情况不同可能处理方法会有不同，比如涉及物业合同的具体情况，业主委员会情况以及物业管理公司资质，管理时间等等。不管怎样还是希望物业公司能和业主融洽相处，物业公司有做的不到的地方应尽快规范，业主有做的不到的地方及时调整并希望双方能够相互理解。

D. 物业管理矛盾纠纷怎样处理

您好：
物业管理矛盾纠纷处理治理
物业服务合同纠纷
很多业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有的小区中双方签订的是“服务合同”，而有的小区中双方签订的则是“委托合同”。
这是因为对于物业管理服务合同的认识不同所造成的。如果双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。
在委托关系的情况下，一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么后果将与物业公司没有任何关系;同时由于委托合同的委托人依法可随意终止合同，而不需要任何理由，这也不利于小区物业管理的稳定性。
解决方法：在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”。
与开发商关系纠纷
《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选出物业管理企业。但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，即便实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位，往往是其中标，这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。当物业出现质量或销售时不切实际的承诺等涉及开发商的问题引发纠纷后，物业管理企业常以其与开发商是两独立法人，无任何关系拒绝处理，而开发商往往是项目公司，一个小区成立一个项目公司，建设完成结算完毕后就不存在了，售后服务、保修等矛盾无法解决。
解决方法：入住小区的业主们在符合条件后，也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已经满2年的，一定要及时召开业主大会成立业主委员会，通过业主委员会来维护自身权益。
公共配套设施纠纷
例：某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。
这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定
同时，目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有;哪些属于部分业主共同共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。
解决方法：这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。
物业费纠纷
物业费纠纷来自两方面：一、物业费包含的费用项目;二、物业费收取不到。
物业费，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等混合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20～30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。
解决方法：在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业费”的名称来取代其中各类的费用名称。
建立完善物业管理纠纷调解机制的对策
(一)建立完善各级物业管理纠纷调解组织。积极探索人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业管理纠纷调解模式，充分发挥人民调解工作在预防物业管理纠纷中的作用。进一步加强和完善县(区)、街道和社区物业纠纷调解委员会职能作用，发挥好对所辖区物业纠纷调解工作组织领导和整体协调作用，综合协调调解解决辖区重大疑难物业管理纠纷。基层司法所要负责调解本辖区复杂性物业管理纠纷，指导社区人民调解组织开展物业纠纷调解工作。建立社区物业纠纷调解委员会，以预防物业管理纠纷为主，宣传物业管理法规政策，调解一般性物业管理纠纷。
(二)大力加强物业纠纷调解队伍建设。认真做好物业管理纠纷调解员的选任工作。实行专兼职相结合，从房管部门、司法机关、社区居委会、社区律师或在社区有一定威望的群众中，挑选一批热爱公益、公道正派、素质较高的人员担任人民调解员。深入开展“律师进社区”活动，组织广大律师、法律工作者深入社区积极参与社区物业纠纷的调处工作，为社区人民调解工作提供法律保障。充分发挥律师职能优势，利用自身的法律知识，担任社区物业公司的法律顾问，提供决策咨询法律服务，确保物业公司规范有序健康发展。司法局要加强对物业纠纷调解队伍的管理，定期共同组织开展物业纠纷调解业务培训，对于成绩突出的集体和个人给予表彰奖励。
(三)加大物业管理纠纷排查力度。组织社区调解员深入小区调查走访，对群众反映的有关物业管理方面的问题认真登记，甄别问题性质，对于属于物业管理纠纷的要切实做好人民调解工作，对于不属于物业管理纠纷的，要引导群众通过其他正当手段解决问题，做好人民调解与行政调解的衔接。注重敏感时段和敏感地区的物业管理纠纷排查，对入住率超过50%的新住宅小区给予高度关注，进一步加强对业主大会的筹建给予帮助引导，着重做好对物业公司选聘和退出引发的矛盾纠纷预防和调处工作。 (四)加强业务培训和法治宣传。充分利用社区工作覆盖面宽、贴近基层、贴近群众的优势，运用具体案例在社区群众中开展生动直观的法治宣传和人民调解工作宣传，引导居民学法用法、知法守法，从源头上预防和减少矛盾纠纷的发生。组织业主委员会的主要成员、物业公司的负责人、街道办事处及居委会有关人员进行业务及法律培训，引导物业服务企业增强依法守约意识、服务意识，按照合同约定为业主提供质价相符服务。引导全社会了解物业管理行业特征，澄清对于物业管理的认识误区，厘清对物业管理的职能定位，进一步提升对物业管理行业的认识度。

E. 干物业和业主发生争吵怎么处理好

首先把物业这边的当事人喊走，换一个人去听业主的抱怨和牢骚，
其次是安抚当事业主的情绪，对其反应的问题能现场处理的立刻处理，不能处理的做好书面记录，告诉业主多少天后会对其进行回访或结果告知。。。
如果业主一直不依不饶，可考虑要吵架当事人来道个歉一类。。。

F. 物业公司与业主发生纠纷怎么办

解决方式：

一、双方当事人通过协商调解解决。

物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见。

经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，如果当事人一方拒不执行约定的事项，则纠纷依然得不到解决。

物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。

民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。

二、通过仲裁的方法解决物业管理纠纷。

依据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”

仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。

(一)仲裁协议要写明以下内容：

1、请求仲裁的意思表示;

2、仲裁事项;

3、待定的仲裁委员会。

注意：达成仲裁协议的争议，不得向法院起诉;即使起诉，法院也不受理。

(二)仲裁处理的一般程序是：

1、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书;

2、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案;

3、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。

4、被申请人在规定期限内答辩，双方按名册待定仲裁员。普通程序审理 时由三名仲裁员组成，双方各选一名，仲裁委员 会指定一名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审理;

5、开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解;

6、制作调解书或调解不成时制作裁决书;

7、当事人向法院申请执行。

与司法审判的两审终审制不同，众裁裁决是一裁终局的。

三、通过诉讼方法解决物业管理纠纷。

物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤：

1、当事人一方(原告)提交起诉状，起诉到法院;

2、法院立案后将起诉状副本送达被告;

3、被告提交答辩状;

4、开庭：调查、辩论、调解;

5、制作调解书或一审判决书;

6、双方均不上诉，则判决书生效;或一方不服提起上诉，进入第二审程序;

7、第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上述;

8、执行。

(6)物业管家怎么给业主处理矛盾纠纷扩展阅读：

物业管理公司纠纷：

(一) 基于物业管理合同的纠纷

依据业主和开发商之前签订的或者由业主委员会于专门的物业管理公司签订的有关物业管理合同，双方确立一系列权利义务。如物业公司承担安全及服务义务。

如果物业管理公司颠倒市场主体的位置和不履行应承担的义务，管而不理，致使业主享受不到缴费后的服务。或者，业主因为种种原因拒缴物业管理费。

这些都可能引起纠纷。而且，由于我国目前物业管理市场体制发展不成熟，主要是物业管理公司不作为导致纠纷发生，进而引发各种极端事件。

根据最高人民法院2000年法发 [2000]26号文件即《民事案件案由规定(试行)》第一部分的规定，这类纠纷本质上属于合同纠纷。应当按照合同法等相关法律进行处理。

(二) 物业管理公司侵犯业主权益的纠纷

第一种类型中，物业管理公司也侵犯了业主的合法权益，但因为是因为基于物业管理合同发生，而且往往是消极侵权，所以将其单列。

第二种类型特指，物业管理公司的积极侵权行为引起的纠纷。例如侵占业主财产，阻挠业主成立业主委员会，侵占业主共有房产等等。

这类纠纷一般与物业管理服务合同的履行没有直接关系，属于一般侵权纠纷，最高院《民事案件案由规定(试行)》讲物业管理纠纷不加区别地规定为合同纠纷欠妥。当然，第一类和第二类往往会同时发生，出现竞合的现象。根据民法通则的规定，当事人由选择权。

(三) 开发商遗留问题引起的纠纷

业主入主后，还可能出现公摊面积不清、房屋质量不合格或不符合约定、开发商在卖房过程中的许多承诺未能按时兑现……严格地讲，这类纠纷与物业管理公司没有直接关系。

而属于业主与开发商的纠纷。但是因为这些问题往往是在业主入住以后出现，而且物业管理公司对物业的维护管理负有责任。

G. 物业管理中出现业主与施工方发生矛盾，物业应如何处理

如果业主跟施工方发生矛盾的话，物业应该及时协调双方的关系，避免矛盾激化，让业主和施工方，在冷静的态度下去处理发生的问题。