以他人名义购房合同纠纷

① 以他人名义购房，没有协议还能要回房子吗

（即《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》）的出台，是很多业内人士早有预料的严厉政策。这其中，又以“限购令”对以房产作为投资途径的众多人士打击最大。但笔者在工作中接触到不少投资客乃至境外投资者，仍旧通过一些特别的操作手法，持有或者实际控制着数套到数十套不等的住宅、商铺。他们操作的手法，无非集中于“规避”、“代持”这几个词。其实，“房产代持”是中国楼市各种奇特景象中一个并不新颖的部分，早在政府出台各类限制境外人购房、限制条件购买经济适用房甚至单位按各类条件进行福利分房政策之时，早已有了这种“以别人的名义买自己的房”的做法。这种方法在法律上有何弊病？是否真的能达到合理规避法律的目的？以他人的名义顺利买到了房子，又是否能最终回到自己的手中?笔者分析如下：一、什么是“房产代持”
“代持”的行为，主要表现为某一或不符合上述政策、或不愿意出面的购房者，借某一符合上述购房条件者的名义，由其自己出资购房，而在房地产权簿上登记名义购房者名字的做法。粗看起来，这种做法并无不可，实务中一方购得了房屋，一方能够获得金钱或某些好处，感觉应该是一笔“双赢”的交易。二、
这个现实问题其实可以分解为两个法律问题，即：实际出资人与名义产权人之间的法律关系和如何认定房屋产权归属。对于问题一，一般认为实际出资人与名义产权人之间形成了一种隐名代理关系，根据《合同法》第四百零四条的规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。可见即使是隐名的代理，实际出资人与名义产权人始终存在着债法层面上的权利义务。而后一个问题，则是就物权角度看，形式上登记在房地产权簿上房屋所有权人是否确实是实质意义上的房屋所有权人的问题。这个问题比较复杂，甚至会涉及到一些物权法的理论问题（物权行为的无因性等），这里不涉及深入的讨论，只引用《城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”之规定，及《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，认为不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，判断房屋产权归属应以产权证为准，房屋产权登记在名义产权人名下，则实际出资人对房产不享有物权权利。
通过上面两个问题的解释，我们最终可以得出一个结论，即所谓“代持”房屋的做法，在目前法律实践中，事实上只能是实际出资人与名义产权人之间的“君子协定”，无法达到切实保障实际出资人最终取得房屋产权的目的。笔者之前处理了多起类似纠纷，最终法院的判断与前面的分析基本一致，名义产权人如果在双方没有书面协议的情况下，一般被确认为房屋实际产权人的几率很大。除非按照现在的法律政策能够将此房产登记到实际购买人名下，而实际购房人按照其与登记人先前签订的协议（假定有这样的协议）要求法院判决将房屋过户到实际购买人名下，此时如果房屋的登记簿上登记的房子所有人还是原先的登记人则此种方法尚有可行性。但无论如何，笔者认为这种做法存在极大地风险，非万不得已最好不要尝试。因为一旦名义购房人将房屋出售给“善意”第三人（这种操作实际出资人完全无法控制），再将自己的财产转移，那么再好的事前协议也无法保障实际出资人的权益。三、
一般来说，如果遇到这种纠纷，无论是否有对房产权属的书面约定或约定是否有效，至少实际出资人可以向名义产权人主张购房款，其依据可以是不当得利，也可以是双方事前对房屋处置的约定。至于如果因房价上涨而造成的实际出资人的损失，除根据合同约定外，法院的判决一般倾向于按照一定的比率，将上涨的金额要求实际获得房屋的产权人一并支付给实际出资人，但可能按照具体案情不同有不同的做法。四、
1、尽量选择可靠的、信誉好的人，对陌生的、不太熟悉的人宁可放弃。
2、双方签署一份详尽的“合作购房协议”。
签署这样一份协议，可能很多有着潜在“代持”意图的购房者会认为，协议中最好能够尽量少提到“代持”行为，以免到时真的打起官司来法院会认为这份合同的效力有问题。其实大可不必如此，既然希望通过协议约束双方的行为，不如明确把双方的地位以及权利义务约定清楚，以免在需要使用合同时出现措辞不清、语焉不详的情形。至于本“合作购房协议”的效力，从笔者之前接触的纠纷看，法院判决五花八门，有认为合同有效，也有认为因“以合法形式掩盖非法目的”而判决合同无效的。但是笔者认为，法院如果倾向于认为合同无效，往往并不是由于这种合同真的在法律上毫无值得保护的理由，而是基于所购房屋的属性做的政策性考虑。如果所购房屋为经济适用房或限价房这类为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况才推出的优惠政策下的产物，则认为合同违反公共利益或“以合法形式掩盖非法目的”比较合理。但若非这种情况，从保护实际出资人角度，法院一般会倾向于认为合同有效。（但无论如何，签署“合作购房协议”约定代为购房或“代持”，始终是存在很大风险的，购房者仍需三思）
3、“合作购房协议”的内容，至少应当包括如下内容
（1）、双方的详细身份信息；
（2）、所购房屋的坐落、价款等详细信息；
（3）、关于房屋产权的取得和权属的确定；
（4）、关于房地产所有权的处分；
（6）、严格的违约责任，尽量高的违约金以造成高的违约成本；
（7）、纠纷处理方法；
（8）、双方的通信方式等。
4、实际出资人在购房全程保证资金从自己处直接支付给出售方，保留所有票据、证件在自己手中。实在不能采取这种方法的，至少也要要求名义购房人向自己出具支付款项的欠条，一边将来在主张权利时有书面依据。而保留房产证、购房发票等证件，至少能给名义产权人在转移房产的程序上制造一些困难。同时，实际出资人最好保持定期查看房屋产权人变化的习惯或干脆约定要求名义产权人定期提供。

② 借用他人名义购房而签订的产权归属协议有效吗

借用他人名义购房而签订的产权归属协议有效，借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。
在一般商品房买卖当事，实际出资人与名义购房人（登记购房人）签订的合同，是双方意思自治的表现，法律一般不予干预，应认定为有效合同。
实际购房人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。只要双方不存在恶意规避法律或者政策的行为（比如规避“限购”政策规定，规避二套房的银行贷款利率等），双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人在与登记购房人产生纠纷时，可以向法院提起确权之诉，确认房产为实际出资人所有。

③ 借名买房合同是否有效，借用他人名义购房产权归谁

1、借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。
2、实际出资人为何以他人名义登记房屋产权呢，一般是出于以下原因：
（1）规避法律或者政策：
购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。
（2）转移财产逃避债务：
债务人不履行到期债务的，债务人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人（一般是亲人）名下，给债务人和法院以自己无财产的假象。
（3）贪图便宜享受优惠：
比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。
（4）简便手续，减少税费：
比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税，以未成年人的名义购买房屋等等。
3、在法律上，借名买房中存在着诸多风险：
（1）登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事、不承认借名之事。
（2）第三人对登记购房人转移房产给事实购房人的行为提出异议，实践中，借名买房双方进行约定时，事实购房人认为借名与登记购房人的配偶没有关系，真正的房主是自己，但登记购房人的配偶往往以《婚姻法》的规定提出异议，否认借名买房的事实，确认该房产为夫妻共同财产。
（3）房产被登记购房人处分（转让或抵押）或被法院执行。
1、如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，如果借名买房合同是当事人自愿签署，奉行合同自由的原则，借名买房合同应具有法律效力。但该合同最好注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。” 而且，需要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。事实购房人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，事实购房人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。
2、另外，即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定，将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产。因为根据《物权法》善意取得的制度，第三人出于善意而信赖不动产登记簿或房屋所有权证书的内容，并且转让时已支付合理的价格，同时，转让后已依法登记，因而取得房屋所有权，应受到法律的保护。事实购房人仅有权向登记购房人要求赔偿。
3、至于登记购房人不能清偿到期债务，债权人申请法院强制执行，法院以不动产登记为依据，查封并拍卖该房产，致使事实购房人丧失对房屋的所有权。如果借名买房合同无效，已经付款的事实购房人，只能向登记购房人要求返还购房款，如果借名合同有效，事实购房人在执行过程中可以向法院提出执行异议，对被执行的房产主张权利并要求法院停止执行。根据《民事诉讼法》的规定，执行员对案外人提出的异议，按照法定程序进行审查，理由不成立的，予以驳回；理由成立的，由院长批准中止执行。
综上所述，借他人名义买房，会涉及到许多法律问题，也存在许多风险，因此，建议大家尽量不要借名买房为妙。因为借他人名义买房，一旦登记购房人事后反悔，如果没有足够的证据，证明该房屋是借名买的，而产权证又是登记购房人的，那就麻烦了，处理起来是十分复杂的。在此，建议您咨询相关专业的律师，让律师帮您分析并解决相关事宜，您也会省心不少。

④ 以他人名义买房出现纠纷如何处理

借名买房出现纠纷建议直接起诉吧，写好诉状，将双方身份证复印件、购房款收据、版转款权凭证、购房合同、借名买房的协议（或聊天记录等能证明是借名买房的证据）提交法院起诉。
这类案件关键有两点:一是证明款项是你们付的，二是证明您是借名买。

⑤ 借他人名义购房合同有效吗，借他人名义购房有

借他人名义签订的购房合同，要看以下情况。
借名买房合同，在履行过程中，如果发生合同纠纷，很有可能被认定为无效。
如果合同存在恶意规避法律或者政策的行为，借名买房合同不具有法律效力，比如不具备资格购买经济适用房的行为。
在司法实践中，法院在审理此类案件时，一般会认为借名买房合同无效，法院会按照房屋买卖合同和房屋所有权证认定争议房屋的购房人和所有权人。
如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，如果借名买房合同是当事人自愿签署，奉行合同自由的原则，借名买房合同应具有法律效力。

⑥ 借名买房合同有效吗，以他人名义买房会发生哪些纠纷

借名买房是指真正的买房人以他人的名义购买房产。从表面上看是出名人购买了房屋，签订的房屋买卖合同，而实际上是借名人购买该房屋，支付了房款。

在借名买房中，购房合同是否有效需要分不同情况而定：

1.如果购买的是商品房，该房屋买卖合同为有效合同。因为商品房为意思自治，买受人可以根据自己的意志进行购买房屋。

2.如果购买的是经济适用房、拆迁房、回迁房、福利房等带有个人身份的房产，这类房屋买卖合同为无效合同。因为这类房产的购买者需具备一定的资格，没有资格的人借用他人名义进行购买的，有违相关政策和法律。

借名买房合同，在履行过程中，如果发生纠纷，很有可能被认定为无效。

其理由主要应从政府推出安居房和限价房的目的考虑，政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策，在开发安居房和限价房的过程中，政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴，而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权，如果这类合同有效，就会使原来不符合购房条件的人购买安居房或限价房，而原应享受安居房或限价房的人群的住房条件仍然没有得到改善，这样就违背了政府推出安居房和限价房的初衷，因而违反了社会公共利益。

在法律上，借名买房中存在着诸多风险：
（1）登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事、不承认借名之事。

（2）第三人对登记购房人转移房产给事实购房人的行为提出异议，实践中，借名买房双方进行约定时，事实购房人认为借名与登记购房人的配偶没有关系，真正的房主是自己，但登记购房人的配偶往往以《婚姻法》的规定提出异议，否认借名买房的事实，确认该房产为夫妻共同财产。

（3）房产被登记购房人处分（转让或抵押）或被法院执行。

综上所述，为了维护自己的财产，建议大家不要借名买房。

1、如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，如果借名买房合同是当事人自愿签署，奉行合同自由的原则，借名买房合同应具有法律效力。但该合同最好注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”而且，需要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。事实购房人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，事实购房人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。

2、另外，即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定，将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产。因为根据《物权法》善意取得的制度，第三人出于善意而信赖不动产登记簿或房屋所有权证书的内容，并且转让时已支付合理的价格，同时，转让后已依法登记，因而取得房屋所有权，应受到法律的保护。事实购房人仅有权向登记购房人要求赔偿。

3、至于登记购房人不能清偿到期债务，债权人申请法院强制执行，法院以不动产登记为依据，查封并拍卖该房产，致使事实购房人丧失对房屋的所有权。如果借名买房合同无效，已经付款的事实购房人，只能向登记购房人要求返还购房款，如果借名合同有效，事实购房人在执行过程中可以向法院提出执行异议，对被执行的房产主张权利并要求法院停止执行。根据《民事诉讼法》的规定，执行员对案外人提出的异议，按照法定程序进行审查，理由不成立的，予以驳回；理由成立的，由院长批准中止执行。

⑦ 以他人名义购房，该怎么跟对方签协议

1、首先，提醒您以他人名义买房存在法律风险。我国《城市房地产管理法》第37条第6款明确规定，“未依法登记领取权属证书的”房产“不得转让”。

以他人名义买房签订的《房屋买卖合同》从实质上讲，应属于二手房买卖合同，特殊之处即在于双方签订该合同时，该房屋所有人对该房并不具有所有权，这种情况在法律上属于无权处分。

2、如确实需要以他人名义购房，一定要要选择自己百分百信任的人员(最好是直系亲属)，以避免信用风险。

在以他人名义购房前，应当签署书面协议，明确以下几点：

(1)、以他人名义买房的事实，房产的权属归实际购房人所有，房款由实际购房人支付。

(2)、名义购房人不配合办理交付或日后的过户手续，或将房子权属占为己有、将房子擅自处分、因个人债务等原因导致房产被查封或处置的，实际购买人有权根据情况要求对方返还房款并赔偿损失，损失以违约金的形式预先固定下来，比如人民币多少万元整。

(3)、要让名义购房人的配偶知晓并确认以对方名义购房的事实，避免对方配偶到时候主张所购的住宅为夫妻共同财产。

(4)、可在协议中事先约定好，名义购房的做法是否是有偿。在名义购房人帮助签署购房合同、办理交房等事宜，或因政策等因素影响名义购房人自身权益的情况下，实际购房人自愿向其支付一定金额的报酬，具体金额依照双方商榷结果而定。如名义购房人违约，则无权索要报酬。

此外，还应当注意保存好购房合同、房款支付凭等资料，以便主张自己的权利。

(7)以他人名义购房合同纠纷扩展阅读：

以他人名义买房双方签订《房屋买卖合同》的法律效力：

1、根据我国《合同法》第51条的规定，“无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

那么，在双方产生争议时，是否可以依据《合同法》的上述规定认定双方所签合同有效呢。答案是否定的。

2、我国《城市房地产管理法》第37条第6款明确规定，“未依法登记领取权属证书的”房产“不得转让”，根据《合同法》第52条的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的“合同无效”。

3、从法律渊源上讲，《合同法》与《城市房地产管理法》均属于法律，但根据特别法优于一般法的适用原则，处理本案时，应根据特别法《城市房地产管理法》的规定，即应认定在未取得房屋所有权时签订的《房屋买卖合同》属于无效合同，因此要求对方履行过户手续没有依据。

4、自此，实际买房者应如何救济自己的权利，律师认为可以要求对方承担缔约过失责任赔偿损失。

同时须注意的是，在签订合同时，双方均知房屋所有人不具有房屋所有权，可判断为双方对合同无效均有过错责任，因此应共同承担实际买房者的损失。

实践中，由于各种原因打算以他人名义买房者应综合考虑利益与风险，权衡得失。