公房所有权变更纠纷

A. 单位公房是国有资产，国家有文件要求公房产权移交给另一公司，这个单位可以拒不移交吗

你说的这个问题不是我们通常所理解的民事问题，而是一个关于国有资产因国家的命令或政策而变更使用者的问题，房屋发生转移的原因已不再是诸如买卖、赠与等普通的民事行为。
第一、对于公房，只要没有将其采用如“公转私”、用于出资设立公司等方式进行私有化，房屋所有权始终属于国家，即使你所说的“产权证”上记载的是原公司的名称，也不意味着被记名者是所有权人，而只是使用者。因此不论房屋是否移交，原公司都没有所有权。
第二、公房因国家政策而进行移交，无论是向谁移交（即使是向一个私营单位移交），这都是政府内部财产的处置问题，因这种移交而产生的争议，不属于人民法院的受案范围。当然，如果原单位认为第三人侵害其对房屋的使用权、或者原单位认为政府命令其交出房屋的具体行政行为是不合法的，原单位倒是可以提起侵权之诉或行政诉讼。新单位认为原单位侵权的，也可起诉。
综上，单独就使用权来说，公房的“产权证”不是房屋归谁使用的依据，政府的具体决定或命令才是真正的“产权证”，若当地政府已出了文件让原单位移交，原单位实际上已经失权了，在新单位起诉原单位侵权的情形下，原单位手里的“产权证”也无任何抗辩作用，原单位也别想拿着“产权证”去起诉新单位。
你是三个问题可总结回答为：1.原单位拒不交出的，属于侵占国有资产的行为，不执行政府决定当然是不行的。2.原单位不可以主张房屋权属未变，法院也无权受理。3.和私房产权认定不同。
注：以上回答基于一大核心假设——你对房屋属于“公房”的判断是准确无误的。
另：新单位=接收房屋的公司

B. 公房变更承租人，有什么法律条文吗

相关法律条文如下：

一、《合同法》第二百三十四条规定，申请变更公房承租人的须满足以下基本条件：

1、原承租人死亡或外迁;

2、与原承租人为同一户籍;

3、是原承租人的家庭成员;

4、与原承租人共同居住二年以上;

5、没有其他住房。

二、该条解释条款规定，公房承租人的确定大致分三种情况：

1、原承租人仍然健在不发生承租人变更，在这种情况下承租人当然还是原承租人。

2、承租人依法变更，变更后的承租人为新的公房承租人。在第二种情形中，有些变更不符合规定，侵犯了其他共同居住的家庭成员的利益，被侵权的其他家庭成员可以请求政府公房管理部门或直管公房经营管理单位撤销原来的变更，作出新的变更。

3、原来的承租人可能去世多年，公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住并交纳房租，按规定早就应当办理变更手续，但是因为没有拆迁补偿的问题，大家都没有异议，一直到现在仍然没有办理变更。

(2)公房所有权变更纠纷扩展阅读

公房，包括共有居住房屋和公有非居住房屋。公有居住房屋是指政府和单位分配给职工和解放时收归国有，并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋。

公有非居住房屋出租和转租，应当提交房地产权证或授权委托书、租赁（转租）合同、租赁当事人的身份证明；公有居住房屋转租，应当提交租用公房凭证、转租合同以及租赁当事人的身份证明；将公有居住房屋转租给外来流动人员的，还应提交《房屋租赁治安许可证》。

承租人全家户口迁离本市、全家出国（境）定居，要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，出租人应当同意。承租人全家出国（境）定居的，应当同时按规定调整租金标准。

C. 1992年最高人民法院关于公房使用权纠纷案的受理有关规定

1992年11月25日，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》

全国地方各级人民法院、各级军事法院、各铁路运输中级法院和基层法院、各海事法院：

随着我国当前经济的发展和住房制度、土地使用制度的改革，有关房屋和土地使用方面的纠纷在一些经济发达的地区，不仅收案数量和纠纷种类有增多的趋势，而且出现了许多值得重视和研究的新的情况和新问题。为了适应形势发展的需要，现就不少地方提出的而又需要明确的有关房地产纠纷案件的受理问题通知如下：

一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。

二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。

三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。

D. 公房的产权单位不同意变更，怎么办

待投资单位补办有关手续后，再行结算和划转。
那么换句话说其实
房改
部门出售系统单位的房子，具体如下：
单位购买使用权后分配给职工的住房。
在1999年12月31日前，投资单位未按规定办理有关手续、县房地局(
房改办
)专户存入指定购银行，由市房地局(房改办)监管，申领可售公房房地
产权证
的，区、县房地局(房改办)可先向购房人出售，购房人可直接申领
房地产权证
。所售
公有住房
的净
售房
款，由区楼主不知道是哪个地方的，各地房改政策略有不同，原则上系统单位不追究是没问题的，这笔资金系统单位要时，再划过去，并规
内定
出售时限，大家都应该秉着
为人民服务
的基础上，“什么事情都好说了”，产权单位拒绝向购房人出售的，凡属于公有住房出售范围，可容以给你上海房改怎么操作的作为参考
99年发过一个文，由房屋所在地的区、县房地局(房改办)书面通知其出售

E. 公房的房产纠纷问题！

公房不存在分不分的问题，因为公房的所有权不在你们手里，所以公房不能赠与不能内继承。公房只有容变更承租人，承租人需要户籍在公房，并且在公房居住超过一定的时间，至于具体变更给谁，决定权在公房所有权人那，谁想变更为承租人，应当向公房所有权人申请。
如果你们其中一人出资将公房买下，那么从法律上公房的所有权人就是出资人，不存在分割的问题，但是出资的时候你们各方之间有协议房屋买下归各方共有除外。
公房纠纷一般法院是不受理的，因为决定权在产权人手里。

另你姑姑不在这居住，她是无权购买的，也没有要求分割的权利，因为公房的产权属于所有权人，你们无权分割。

律师建议：鉴于你这种情况，建议你尽快找到房屋的产权人，将公房买下，将产权过户到你的名下，该房屋的产权就是你的了，你姑姑无权要求分割。

如有疑问可直接致电交流，点击用户名可查询律师联系方式。

F. 公房承租人变更纠纷如何起诉

变更公房承租人不属于民事诉讼的受案范围，它属于行政行为，应提起行政诉讼。内
公房是指由政府公房管容理部门或者直管公房经营管理单位直接进行经营管理的国家所有房屋。《合同法》第二百三十四条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”建设部《城市房屋管理租赁管理办法》第十一条第二款：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡。其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租”。而根据各地《公有住房变更承租人管理办法》，申请变更为公房承租人的，须满足的基本条件是：原承租人死亡或外迁；与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住一年以上；没有其他住房。
因此，符合继续承租条件的当事人，应当与房屋管理出租单位协商，双方自愿签订公有房屋承租合同。如果承租人的共同居住人对政府公房管理部门依职权变更直管公房承租人不服，当事人可以向人民法院提起行政诉讼。
《行政诉讼法》第2条：公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。前款所称行政行为，包括法律、法规、规章授权的组织作出的行政行为。

G. 法院会受理公房纠纷吗

公房是我国比较特殊的一种住房，公房一般是由国有企业、事业单位为职工兴建的，用于解决职工住房的问题，公房的产权一般是属于国家的，所以产权产生的纠纷比较多，那么法院会受理公房纠纷吗?下面由华律网小编为读者进行相关知识的解答。

一、法院受不受理公房纠纷

公房纠纷是属于民事纠纷的一种，而法院是解决民事纠纷的重要司法机关，如果公房纠纷符合起诉条件的，法院是肝受理的。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百一十九条起诉必须符合下列条件:

(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;

(二)有明确的被告;

(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;

(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

第一百二十条起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。

书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。

二、公有房屋纠纷的处理方法

审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。

一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。

二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。此种情况为了保护买受人的利益，最好是在所有共有人面前签订买卖合同或者由其中一人出具一份其他共有人的承诺书，方能保护买受人的最大利益。

如果是无权代理的第三人与买受人签订买卖合同，就更需要注意代理人的代理权，如果没有代理权或超越代理权，那么买卖合同是无效的，发生纠纷由代理人承担

几种常见房屋权利瑕疵纠纷的处理

1.出卖他人房屋纠纷的处理

出卖他人之物，是否有效，各国立法规定不一。依日本民法典第560条的规定，出卖他人之物应属有效，然而如果出卖人在约定的履行期到来时仍不能取得出卖标的物的所有权并移转于买受人，则因其主观上的履行不能而负违约责任。德国民法典及瑞士债法也有类似规定。我国《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”如果对该款作反对解释，即不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。换言之，《合同法》不承认出卖他人之物的合同的效力。此与法国民法典第1599条的规定相同。该条规定：“就他人之物所成立的买卖，无效。”但是，结合《合同法》第一百五十条关于权利瑕疵担保的规定来考虑，则不应解释为债权合同无效，而是该债权合同仍然有效。

我们认为，违反《合同法》第一百三十二条第一款的规定，出卖他人之物，即构成无权处分。关于无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”对该条作反对解释，即权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向买受人承担信赖利益的赔偿。

2.未经共有人同意出卖共有房屋纠纷的处理

未经共有人同意出卖共有房屋，性质上也可认为是出卖他人之物。由于我国在房屋所有权登记制度上的不完善，在共有房产的房屋所有权证上所有人往往只登记为出卖方一人，而登记机关在办理过户登记时对房屋所有权人的审查仅为形式审查，故房屋所有权通过登记发生移转就实际可能。于是该纠纷涉及的就不仅仅是合同的效力问题，在处理上远较纯粹的出卖他人之物(即上述第一种出卖他人房屋纠纷的处理)为复杂。

关于共有人擅自处分共有财产的问题，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第八十九条关于“共有人在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条被认为确立的是善意取得制度。

H. 公房承租使用权登记诉讼撤销并变更承租人，案由是什么

你们兄妹三人，必须通过当地公证处公证确认后，是不会影响你们拆迁的。

I. 武汉一公房的承租权变更问题，合法还是非法

根据《关于办理直管公房承租人过户分户更名的规定》
为加强直管公房的租赁管理，保证租赁双方的合法权益，根据《武汉市房产管理条例》的有关规定，现就办理直管公房承租人过户、分户、更名作如下规定：
一、过户
非住宅过户是指承租人、单龟(以下简称承租人)因机构调整、企业兼并、改制等原因，要求改由系统内其它企事业法人承租使用的行为；民用住宅过户是指承租人因死亡、迁居、申请购房或经司法仲裁机关裁决不再承租，改由享有合法共同承租权的其它家庭成员承租使用的行为。
(一)凡属下列情形之一的，承租人可以申请过户：
l、非住宅用房承租人因机构调整，企业兼并或改制需继续租用的；
2、民用住宅承租人因死亡或迁居，与承租人同户籍且同住三年以上已成年的近亲属需继续租住的；
3、民用住宅按房改政策出售时， 由承租人配偶申请购房的；
4、原承租人经司法仲裁机关裁决不再承租，改由享有合法共同承租权的其它家庭成员承租使用的。
(二)承租人申请过户所必备的条件：
1、非住宅承租人申请过户，须持有上级主管部门或政府出具的因机构调整企业兼并、改制等原因申请过户的证明材料及原承租人与新承租人系同一系统的证明材料。企业兼并、改制还需持有市有关主管部门批准文件等要求过户的证明文件．
2、民用住宅承租人申请过户，新承租人必须是与原承租人同户籍，并与原承租人同住三年以上已成年的近亲属，且因他处无住房或住房面积在特固标准以内。需继续租住的新承租人的／顷序依次为原承租人的配偶、子女、父母、兄弟姐妹及其他近亲属。如有同一顺序多个依法享有共同承租权成员的应在家庭成员中签订书面仂。议，或经司法仲裁机关裁决，明确过户后的新承租人，方可申请过户．
3、民用住宅按房改政策出售时，承租人要求由配偶申请购房， 可同时申请过户。
(三)凡属下列情形之一的，不允许过户：
1、无合法租赁契约的；
2、承租人损坏房屋未予修复、赔偿的；
3、拖欠租金或有租赁纠纷的。
二、分户
非住宅分户是指承租人因机构变动，分成两个或两个以上独立核算单位，要求对原承租的房屋分开承租使用的行为；民用住宅分户是指享有共同合法承租权的家庭成员，要求分开承租居住房屋的行为。
(一)凡属下列情形之一的，承租人可以申请分户：
l、非住宅用房承租人因机构变动经上级机关同意批：住该单位分成两个或两个以上独立核算单位的；
2、民用住宅享有共同承租权的成年人要求单独承租居住房屋的；
(二)承租人申请分户所必备的条件：
1、非住宅用房承租人申请分户时，须持有上级主管部门批准的该单位分成两个或两个以上独立核算单位的有关文件，经出租人现场查勘确认要求分户的房屋结构可以自然隔开，并具有可供两个及两个以上承租人分开安全合理使用的条件；
2、民用住宅承租人申请分户，须经出租人现场查勘确认房屋分割使用时，不造成生活起居困难，不相互干扰，分户后不造成新的住房困难户。
(三)凡属下列情形之一的，不允许分户：
l、无合法租赁契约的；
2、拆迁行政主管部门公告将要拆除的；
3、承租人损坏房屋未予修复、赔偿的；
4、拖欠租金或有租赁纠纷的；
5、房屋户型为单元式厅、室的；
6、分户后人均使用面积不足十三平方米的；
7、旧式住宅中共同部位拥挤的。
三、 更名
非住宅更名是指承租人因机构拆并，经营转向、企止改制等原因需要更改单位名称并继续租用房屋的行勺：民用住宅更名是指承租人因姓名更改而继续租用房圣的行为。
(一)凡属下列情形之一的房屋，承租人可以申请更名：
l、非住宅用房承租人因机构拆并、经营转向、企业改制等原因更换厂(店)名称的；
2、民用住宅承租人因姓名更改而改变租约承租人姓名的。
(二)承租人(或单位)申请更名所必备的条件：
1、非住宅用房承租人申请更名，须具备上级主管部门及工商行政管理部门批准同意更名的有关文件和证件；
2、民用住宅承租人更名，承租人必须持有市公安局核发的更改姓名后的户口及居民身份证明。
四、办理过户、分户、更名的工作程序
(一)凡申请过户、分户、更名的，由承租人向辖区房管所提出申请，填写《直管公房过户、分户、更名申请审批表》， 非住宅一式三份， 民用住宅一式二份，经房管所审核后上报各所属房地产公司经管部门复核，然后报领导批准，批准后的《审批表》交由房管所办理(非住宅力、理结果抄报市房地局备案)。
(二)民用住宅承租人申请分户，如原承租人死亡或迁居， 须先按规定力、理过户手续再申请分户。
(三)市属副局级及以上领导干部住房承租人申请过户、分户、更名的，由承租人向辖区房管所提出申请，填写《直管公房过户、分户、更名申请审批表》一式三份经房管所、所属房地产公司两级审核，按月报市房地局批：住后，返回力、理。
(四) 《直管公房过户、分户、更名申请审批表》按表上规定的要求实施．对符合条件的申请应在接到《审批表》之日起一月内办理完毕。 《审批表》第一联(存根)由房地产公司经管科留存，第二联(异动)交房管所作为办理异动的依据，第三联(抄送)为非住宅及市属副局级及以上干部住宅过户、分户、更名专用联填写后，报市局备案或审批。
五、凡未按规定审核或采取隐瞒手段提供伪证而力、理的过户、分户或更名，新签订的“租约”无效，造成的经济损失由有责任的一方承担。房管工作人员在工作中营私舞弊，假公济私者，除追回非法所得外，并根据情节给予必要的处分，凡上级机关发现错力、的过户、分户、更名的案件，有权进行纠正，并限期督办， 同时追究承办人的责任。

纵横法律网 张奕律师