㈠ 怎样安置补偿协议纠纷一案评述
姚杰崔满兴
一、案情简介
原告(二审上诉人)：谢某
第一被告(二审被上诉人)：中国民用航空某某安全监督管理办公室(以下简称民航安监办)
第二被告(二审被上诉人)：杭州某某房产实业有限公司(某某房产)
2002年，民航安监办依法取得拆许字(2002)第52号《房屋拆迁许可证》实施房屋拆迁。谢某原居住的下焦营巷8号1单元301室属拆迁范围。民航安监办委托原某某房屋拆迁公司实施拆迁。2002年9月30日，谢某与民航安监办、原某某房屋拆迁公司签订了房屋拆迁货币补偿协议。约定每平方米的补偿价格为6015．11元。同日，原被告双方签订了拆迁补充协议一份，约定如被告对2002年10月3日后未搬迁拆迁户的补偿标准和搬家费提高，民航安监办应补偿谢某提高部分。嗣后双方履行了房屋拆迁货币补偿协议。2006年3月，谢某得悉民航安监办于2005年7月安置给了原下焦营巷8-2-204室住户(郭某)朝晖三区44幢502室，建筑面积58．71平方米住宅一套，而该户原面积为37．03平方米。为此，民航安监办支付了购房款425000元，交税18000元，奖励安置费10800元。谢某认为按该住户原面积计算，民航安监办的安置标准已提高到每平方米12000元。故于2006年4月17日诉至法院，要求被告民航安监办、某某房产给付谢某因提高拆迁补偿标准的补偿费380579．15元。
2006年7月25日，谢某诉民航安监办、某某房产安置补偿协议纠纷经一审法院(2006)下民一初字第744号民事判决书判决败诉。该判决驳回了谢某的诉讼请求，同时判决一审诉讼费用由谢某承担。
2006年8月14日，谢某不服一审判决，认为一审判决所依据的拆迁补偿金额的提高是客观原因，属于免责事由，且原被告双方签订的货币补偿协议同被告与参照住户签订的异地安置补偿协议属于不同性质的协议，不具有可比性的判决理由是错误的，且以一审判决结果的法律依据不足等理由，向杭州市中级人民法院提起上诉。
该案二审经由二审法院审理，最终以“因被拆迁房屋本身价格变化引起的补偿费的差别，不能简单认定为是补充协议约定的补偿标准的提高”、“谢某以与其用以比较的2005年6月被安置的拆迁户因安置方式不具有同一性、安置时间相隔过长而无法比较”为由，于2007年3月2日作出(2006)杭民一终字第1191号民事判决书判决驳回上诉人谢某的上诉，维持原判，二审案件受理费由谢某承担。
该案审理期间，本文作者受第一被告民航安监办的委托担任其代理律师，并在进行了充分的证据调查的基础上，针对原告的诉讼请求，为第一被告提供了充分、有力的抗辩，维护了委托人的合法权益。
二、争议焦点——第一被告是否提高了房屋拆迁的补偿标准
(一)一审判决情况
2006年7月25日，一审法院作出(2006)下民一初字第744号民事判决书。
一审法院认为，谢某与民航安监办、原某某房屋拆迁公司2002年9月30日签订的拆迁补充协议，其目的是在同等条件下使先、后搬迁的住户享受同样的补偿安置待遇。现谢某依据民航安监办在2005年6月出资购买房屋安置他人作为对比条件，要求民航安监办、某某房产支付提高标准部分的补偿费理由不足。其理由是，2002年至2005年是杭州市房地产市场迅速发展的时期，也是房价上涨最快的时期。2002年的补偿标准在今天已无法购买到同类地段同类型的房屋。因此民航安监办出资42万余元购置朝晖的房屋异地安置他人，是房地产市场的客观因素造成的，并非民航安监办主观上提高了补偿标准。虽然该住户的安置面积大于被拆迁房屋，由于地域差异，应予以扩面，民航安监办安置该户的系二手房，面积扩大在情理之中。再则，谢某与民航安监办、原某某房屋拆迁公司签订的是货币补偿协议，而谢某据以参照的对象是异地安置。二者缺乏可比性，但均符合拆迁法规。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回谢某的诉讼请求，案件受理费由谢某承担。
(二)二审判决情况
2007年3月2日，二审法院作出(2006)杭民一终字第1191号民事判决书。
二审法院认为，谢某与民航安监办、原某某房屋拆迁公司2002年9月30日签订的房屋拆迁货币补偿协议、拆迁补充协议系双方当事人自愿签订，合法有效。事实上，众所周知，2002年至2005年是杭州市房地产市场迅速发展的时期，也是杭州商品房价格涨幅最快的时期。谢某与民航安监办、原某某房屋拆迁公司签订房屋拆迁货币补偿协议是在2002年9月，而其用以比较的房屋是在2005年6月被拆迁安置的，故谢某的房屋被拆迁时的价格与其用以比较的房屋被拆迁时的价格本身就存在很大差异。因被拆迁房屋本身价格变化引起的补偿费的差别，不能简单认定为是补充协议约定的补偿标准的提高。而且民航安监办出资42万余元购置朝晖的房屋异地安置他人，虽然该住户的安置面积大于被拆迁房屋，但由于地域差异，又系二手房，故民航安监办予以扩面安置该户。谢某以与其用以比较的2005年6月被安置的拆迁户因安置方式不具有同一性、安置时间相隔过长而无法比较。因此，谢某以补充协议约定的“如甲方在2002年10月16日之后对未搬迁的下焦营巷8号其余拆迁户补偿标准和搬家费有所提高并继续实行拆迁奖励”中“补偿标准”提高为由，要求民航安监办、某某房产支付提高标准部分的补偿费理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第一款第(一)项之规定，判决驳回上诉，维持原判。案件受理费由谢某承担。
三、经典评述
本案性质属于安置补偿协议纠纷，在案件审理过程中当事人双方对补充协议中补偿标准是否提高产生了很大的争议。民航安监办2005年对郭某的异地安置补偿是否提高了补偿标准?如果没有提高，则原告谢某的诉讼请求就不能成立，被告就无需支付相应的补偿款差额。在审理过程中，第一被告的代理人紧扣这一主题，对该问题进行了详尽而又充分的论证，最终成功地维护了委托人的合法权益。现结合前述之案件争议焦点作如下评述：
被告是否提高了房屋拆迁的补偿标准
众所周知，房屋拆迁补偿的目的是使被拆迁人因拆迁行为而造成的损失能得到体现相应对价的补偿，无论这种补偿是用货币方式还是产权置换方式。
本案谢某搬迁的时间和郭某的实际搬迁时间分别为2002年9月30日和2005年6月，期间相隔长达近3年的时间，而这三年的时间是我国房屋价格持续大幅度上涨的时期，这是一个不争的事实，表现在杭城则尤为突出。同一房屋以前两个时间点来对比衡量，房价翻一番完全是符合杭城房地产市场持续大幅度上涨的趋势和走向的。因此，不能有违客观事实和生活常理，无视时间差异而简单地以房屋总价的绝对值来衡量被告是否提高了拆迁补偿标准。
解读谢某同民航安监办之间的拆迁补充协议，不难发现该协议所指的对2002年10月16日之后未搬迁的其余拆迁户补偿标准有所提高，显而易见指的是拆迁户从被拆迁房屋市场价值(合理对价)以外又获得了拆迁单位民航安监办给予的额外经济利益。结合本案情况，郭某除获得体现房屋市场价值的合理对价外，并未能从拆迁单位民航安监办处获得其他的额外经济利益。
因此，在对下焦营巷实施拆迁的过程中，民航安监办始终是以同一标准，也就是以被拆迁房屋当时所体现的市场价值为对价开展拆迁补偿工作的，并不存在提高房屋拆迁补偿标准的事实。
㈡ 房屋拆迁的补偿安置争议，可否直接向法院提出民事诉讼
不可以！
最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议
就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复
(2005年7月4日最高人民法院审判委员会第1358次会议通过)
法释[2005]9号
浙江省高级人民法院：
你院浙高法【2004】175号《关于双方未达成拆迁补偿安置协议当事人就补偿安置争议向法院起诉，法院能否以民事案件受理的请示》收悉。经研究，答复如下：
拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。
此复
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第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
㈢ 请问拆迁安置合同纠纷如何处理
一、对拆迁安置合同的效力审查
对拆迁安置合同的效力审查，应从合同的主体和内容两个方面作为切入点。《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)对拆迁安置合同的双方进行了主体的界定。作为拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。但对于具备资质单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位能否作为拆迁安置合同的主体问题，在审判实践中，看法各异。笔者认为，拆迁安置合同的一方当事人，能否是其分支机构或被委托人的问题，应具体情况具体分析，不能一概而论。对于分支机构或被委托人在得到其单位或委托人的授权并以其主管上级单位和委托人的名义订立拆迁安置合同时，其主体应为适格主体。被委托人、分支机构等以自己的名义订立拆迁安置合同引起诉讼的，其授权人或上级法人应成为诉讼主体。
所谓被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。对于持有房屋产权证明的人是被拆迁人这点不容置疑，但是对于一些通过继承、买卖、离婚、赠与等形式已享有被拆迁人房屋的实际所有人，能否作为被拆迁人来看待呢?笔者认为，答案应是肯定的。对于拆迁房屋的所有人，不宜作缩小解释，即界定为具有房屋产权证的人，否则将不利于保护被拆迁人的合法权利，亦不利于房地产市场的商品的流转，对此应结合个案具体分析。
对于被拆迁房屋的部分所有权人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，事先未经其他所有权人的同意，事后又未经其他所有权人追认的，或者拆迁人与被拆迁房屋的承租人签订拆迁安置合同的，该协议因侵犯了他人权利，应认定为无效。对于通过买卖已占有使用的被拆迁房屋的所有权人未履行房屋产权过户手续，但已与原产权人结清房款手续的，原产权人未主张买卖合同无效的，房屋买受人与拆迁人达成的拆迁安置合同有效，但应责令其尽快办理房产过户手续。
对于拆迁合同内容的审查，主要要看拆迁安置合同的内容是否是双方当事人真实意思的表示，是否符合拆迁法规，对于其内容有悖于法律禁止性规定的，应认定其无效。
二、拆迁安置合同的产权纠纷处理
根据《条例》规定，被拆迁人享有实行房屋产权调换的权利。实践中，大部分的拆迁安置合同都对新建安置用房的产权进行了约定。在处理双方因安置房产权发生纠纷时，合同有约定的，应按合同约定处理，但合同对新建安置用房没有产权约定的，应按拆迁时的法规处理。对于法律法规没有规定的，按照《条例》的规定可以进行产权调换的应确认产权，即被拆迁人对产权调换和作价补偿享有选择权。但对已进行了作价补偿的，就不能再进行产权调换。对共同所有的房屋，有主张产权调换，有主张作价补偿的，可进行产权调换，对其共有人因共有产权之间的争执，可作为析产案件另案处理。拆除房屋属违章建筑和超过批准期限的临时建筑，既不能作产权调换，也不能进行补偿。但是如果被拆除的房屋，当时城市规划部门认为不属于严重违反城市规划，只是做了罚款处罚，而房屋所有人又补办了有关手续的，该房则由违章建筑变为合法建筑，可以享受产权调换及补偿的待遇。对于拆除临时建筑物，如果拆除未超过批准使用期限的临时建筑物，拆迁人依法应享有拆迁补偿待遇，但不享有安置待遇。对于拆迁非公益事业房屋的附属物，不能产权调换，只能由拆迁人给予货币补偿。
三、拆迁安置合同的补偿纠纷处理
由于拆迁人占比例较多的是房地产开发公司，这些部门的性质，决定其必须追求最大利润，因此，实践中这些部门往往以低廉的价格拆迁原居民住宅，对拆迁人的补偿费用往往过低或者违反拆迁安置合同没有进行有关补偿，这类纠纷诉至法院的也很多。对于补偿纠纷的处理，在审理时，如果拆迁安置合同有约定，应按照拆迁安置合同的约定来处理;没有按照合同约定来履行的一方，应承担违约责任。
对于作价补偿，应按照所拆迁房屋建筑面积的安置价格结合成新结算补偿的金额，在补偿时也应充分考虑地段的差异。对于不同使用性质的房屋应有不同的补偿标准，这里主要是指住宅用房和营业性用户。拆迁中如何认定房屋的使用性质，是当前拆迁安置中争议较大的一个问题。笔者认为应按拆迁房屋实际使用的性质来认定。对于拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。
对于被拆迁房屋的承租人，在租赁期限未满时，则承租人对该拆迁房屋享有使用权，对此承租人有要求拆迁人和房屋产权人返还已付租金并赔偿其损失的权利。如果房屋所有权人进行了产权调换，承租人与原房屋所有权人之间的租赁关系应当继续维持。在过渡期限内，承租人自行安排住所的，拆迁人应当支付临时安置补助费。对于搬迁补助费和临时安置补助费应按城市市政府的有关规定执行。对于因拆迁人的责任延长过渡期限的，对此拆迁人除应承担违约责任外，还应当自逾期之日起增加临时安置补助费。
四、拆迁安置合同的安置面积、地点、楼层、还建结算纠纷的处理
拆迁安置合同的双方当事人应严格按照合同的约定来履行，对于拆迁人在复建房建设过程中，擅自改变安置的面积、地点、楼层等，致使拆迁安置合同无法履行，被拆迁人坚持按拆迁安置合同安置的，应判决拆迁人按合同的约定标准给付被拆迁人。拆迁人以无房为由拒绝安置，而被拆迁人仍要坚持按原合同安置的，应判决拆迁人按合同约定的标准另行给付。拆迁人拒绝执行的，可采取划拨拆迁人款项，在房地产交易市场购置商品房交付给被拆迁人的方法，予以强制执行。
拆迁人将同一房屋以产权调换形式补偿给数个被拆迁人，或安置给数个被拆迁人，致使发生补偿或安置房屋的权属发生纠纷的，应确认争议的房屋归最先订立协议的一方;如果订立协议的先后顺序无法认定的，可根据被拆迁人的需要房屋安置的紧迫程度酌情处理。对于已办理安置房的所有权手续，并已实际占有安置房，又有拆迁安置合同的，可适用物权优于债权的原则，首先安置已享有争议房屋的所有权和使用权的人，未取得争议房屋的被拆迁人，可对拆迁人另行提起诉讼，拆迁人负有另行补偿安置的责任。
对于合同约定的地点、面积等不明确，易产生歧义的，应按照有利于被拆迁人的解释处理，对于还建结算问题有合同的按合同约定处理，没有约定的应按照《条例》和法规、政策的规定执行;对于违约延期付款或延期给付标的物的行为，违约方既要承担逾期付款或给付标的物的违约责任，又要承担价格风险的不利责任。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行;价格下降时，按照新价格执行。逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行;价格下降时，按照原价格执行。
㈣ 达成拆迁补偿安置协议后的拆迁纠纷有哪些处理方式
一，房屋拆迁，人头费归谁，属于民事纠纷：
1，可以协商（人头费都是以户为单位，既然在户里的，都是亲人）；
2，如果协商不成的，可以请第三人调解（用亲情感化），调解不成的，可以仲裁；
3，如果以上都无效，还可以起诉。
二，房屋拆迁程序：
（一）领取房屋拆迁许可证：拆迁房屋的单位向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。
（二）发布拆迁公告：房屋拆迁管理部门发布拆迁公告，将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，向社会公布。
（三）订立拆迁补偿安置协议，实施拆迁：由拆迁人与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
1、双方达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁。强制拆迁前，拆迁人应就被拆除房屋的有关事项办理证据公证。
2、双方达成拆迁补偿安置协议的，被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以向仲裁委员会申请仲裁或者向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以申请人民法院先予执行。
㈤ 仅就补偿安置协议起诉是否属于行政诉讼受案范围
仅就补偿安置协议起诉属于民事诉讼，不属于行政诉讼受案范围。
只有对政府作出的补偿决定不服的，才能提起行政诉讼。
国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》：
第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
㈥ 安置房买卖合同纠纷如何处理
非经济适用房的安置房屋买卖，合同受法律保护。合同约定的办理过户条件成熟，卖方不同意过户的，可以请求法院判令履行合同。然后持生效判决申请执行，可以办理过户手续。
㈦ 拆迁协议纠纷属于什么诉讼
征收补偿条例理顺了与拆迁有关的法律关系，然而，补偿协议的性质在实践中却引发了争议。条例第25条规定，房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房等事项订立补偿协议。一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
但条例没有写明提起的诉讼是行政诉讼还是民事诉讼，实践中就产生了一些争议，有的地方作为行政案件受理，有的地方作为民事案件受理。现在面临越来越多这种诉讼，从理论上加以澄清，实践中加以明确，这是非常必要的。
一、到底是行政官司，还是民事官司？
1、在新条例实施前，拆迁人与被拆迁人订立的拆迁补偿安置协议属于民事合同性质，发生纠纷可依法向法院提起民事诉讼，这是很明确的。而在条例实施后，反而变得不明确了。
2、根据条例的规定，房屋征收部门与被征收人订立的补偿协议，涉及协议一方当事人是政府部门，另一方当事人是被征收人，这是不平等主体之间签订的协议，因此，作为行政合同走行政诉讼应当更符合协议的公益性质。
3、国务院法制办的同志认为，单从文字上来理解，更多的是指民事诉讼。我们习惯上说民事诉讼的时候经常说‘诉讼’，需要说清楚的时候说行政复议、行政诉讼。按照这个道理来讲，指的是民事诉讼比较符合我们一贯立法的逻辑。不过，他也承认，补偿协议通常带有公权性质，以民事诉讼来救济，的确对老百姓不太有利。
实际上，在目前的审判实践中，行政和民事两种诉讼形式都有。被征收人对补偿协议不服的以行政诉讼为主，也就是“民告官”；被征收人不履行协议约定义务时，房屋征收部门多以民事诉讼提起诉讼。
二、中国人民大学法学院教授莫于川建议，可以由起诉方来自行选择使用何种诉讼。
1、莫的建议：优先行政诉讼，不排除民事诉讼。为什么？民事诉讼在补偿等问题上更充分一点，而行政诉讼的好处是举证有利于某一方。把更多的选择权留给诉讼参与人，假设我们通过司法解释做出规范化选择的话，应该考虑到有利于被征收人这样一种倾向性来加以规定，同时也还要留下一定的空间。
2、北京市高级人民法院行政庭庭长程琥坦言：基于起诉人的不同而作为行政或者民事两种不同性质的案件处理，这不仅涉及到法院内部的分工，还容易导致裁判标准的不统一，在实践操作中也会产生混乱。
3、中国政法大学终身教授、中国行政法学研究会名誉会长应松年提出了一个解决路径：建立民事、行政混合的审判庭，这个法庭既可办民事案件，又可以办行政案件，尤其是有交叉的案件都交给这个庭来审。
㈧ 房屋拆迁安置协议履行纠纷怎样处理
拆迁人在安置房建设过程中，擅自改变安置房的结构、面积、朝向等，致使拆迁安置合同无法履行，被拆迁人坚持要求依照协议补偿或安置的，应判令拆迁人按合同约定的标准履行给付补偿或安置的房屋，拆迁人拒绝执行的，可采取划拨拆迁人款项，在房地产交易市场按协议约定的内容购置商品房交付给被拆迁人的方法，予以强制执行。对于拆迁人将同一房屋安置给数个被拆迁人，应作为房屋确权纠纷案件审理，未取得争议房屋所有权或使用权的被拆迁人，可另行起诉拆迁人，拆迁人应负另行安置或补偿责任。
相关法律知识：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有关内容的规定
第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。