A. 最高人民法院土地出让合同是民事合同还是行政合同
您好， 一种观点认为，《土地出让合同》属于典型的民事合同，理应作为民事争议进行处理。其理由为：
第一，《物权法》第一百三十八条对《出让合同》的具体内容作出了规定，且合同内容是依据《合同法》有关合同一般应具备的主要条款而做出的，表明了《出让合同》的性质应属于调整物权关系的民事合同范畴。
第二，最高人民法院法发[2005]5号《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，开宗明义地指出，“根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释”，即对国有土地使用权出让纠纷划为民事纠纷作出了明确规定。
第三，审判实务中也是将国有土地使用权出让合同纠纷作为民事纠纷审理的，如最高人民法院(2003)民一终字第82号关于上诉人时间房地产建设集团有限公司与被上诉人玉环县国土资源局土地使用权出让合同纠纷一案。
另一种观点认为，《土地出让合同》属于行政合同。其理由为：
第一，《土地出让合同》的签订一方是土地行政主管部门，他是行使行政权力的国家机关，作为土地的管理者，他负有对土地开发、利用进行管理、监督的职能。
第二，在《土地出让合同》中，出让方与受让方权利义务存在不对等性，签订合同之前，出让方已将出让地块面积、用途、年限及其他限定条件进行了明确规定，对此受让方无从选择，且受让方需改变土地用途等约定条件的必须征得出让方同意。
第三，最高人民法院在2004年1月关于规范行政案件案由的通知中，把行政合同列为行政行为之一。由此决定了《土地出让合同》属于行政诉讼受案范围。
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B. 土地出让合同纠纷可以申请仲裁吗
国有土地使用权出让合同纠纷不适用仲裁协议。根据《仲裁法》第二条规内定，民事仲裁仅适用容于解决“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷”，而国有土地使用权出让合同并非平等的民事主体之间的合同，其一方当事人的行为具有一定的行政属性，因此，国有土地使用权出让合同的纠纷不在《仲裁法》的适用范围之内。
C. 土地出让合同纠纷是行政诉讼还是民事合同
您好！一般属于行政诉讼。最高法院认为，“修改后的《行政诉讼法》第十二条专第（十一）项有将此属类纠纷纳入行政诉讼范围的趋向，但该行政诉讼法直到2015年5月1日才实施，不能作为本案审理依据。至于此法实施后发生的法律行为产生争议是否按行政争议处理，再依据新修改的《行政诉讼法》及其司法解释作出判断。”本书作者在写作中也关注到新修订的《行政诉讼法》实施后，已有高院裁判文书依据上述规定认定国有土地使用权出让合同纠纷属于行政诉讼的受案范围。
土地行政主管部门通过拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权，与竞得人签署成交确认书的行为，属于具体行政行为。在仅签署成交确认书但未签订土地出让合同时发生争议的，竞得人应当提起行政诉讼。
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D. 关于国有土地使用权合同纠纷案件怎么解决
一、土地使用权出让合同纠纷
第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。
第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。
第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。
第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。
第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。
二、土地使用权转让合同纠纷
第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持;
(二)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;
(三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;
(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
第十二条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
第十三条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
E. 关于土地出让合同纠纷政府能不能列为第二被告
土地出让合同纠纷的诉讼中，可以或应当将政府列为第二被告，而且也有成功的案例或判例。
关于土地出让合同纠纷，人民政府是否适格被告问题，实践中大部分观点认为，国有土地使用权出让合同纠纷中，合同的相对方是国土资源管理部门，而不是人民政府，因此人民政府不是适格的被告。但是也有观点认为，土地使用权出让的客体是城镇国有土地的使用权，这一界定体现了出让主体的单一性即土地的所有者——国家。
《城市房地产管理法》第七条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第8条均明确规定，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
《城市房地产管理法》第十一条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第九条规定，土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。可见，在国有土地使用权出让法律关系中，土地出让的真正主体应当始终是代表土地所有者——国家行使国有土地所有权的各级人民政府，土地管理部门只是负责批准后出让方案的具体实施工作。
另外，从出让金支付的角度来讲，一般是由政府财政收取，而不是支付给代行政府管理职能的国土局。根据《土地管理法》第55条的规定，土地出让金除一部分上缴中央财政外，大部分也是留给了地方人民政府。如果仅将国土局列为被告败诉，是没有能力履行相应的返还出让金等合同责任的。因此，人民政府应当是适格的被告。
在《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中，也明确了土地出让的批准与确认权在各级人民政府，国土局的所有意志均来源于政府的决策，只是承办与具体实施机关。将人民政府列为被告，对案件审理与执行程序会起到非常关键的作用。
附：都燕果律师的成功案例：《一起土地使用权出让合同纠纷案的启示》
链接：http://www.lawtime.cn/lawyer/casecont28288052833899oo78409
F. 没签土地出让合同时发生争议的，该怎么打官司
您好！一般属于行政诉讼。最高法院认为，“修改后的《行政诉讼法》第十二条第（版十一）项有将此类纠权纷纳入行政诉讼范围的趋向，但该行政诉讼法直到2015年5月1日才实施，不能作为本案审理依据。至于此法实施后发生的法律行为产生争议是否按行政争议处理，再依据新修改的《行政诉讼法》及其司法解释作出判断。”本书作者在写作中也关注到新修订的《行政诉讼法》实施后，已有高院裁判文书依据上述规定认定国有土地使用权出让合同纠纷属于行政诉讼的受案范围。
土地行政主管部门通过拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权，与竞得人签署成交确认书的行为，属于具体行政行为。在仅签署成交确认书但未签订土地出让合同时发生争议的，竞得人应当提起行政诉讼。
G. 关于国有土地使用权转让合同纠纷几个法律问题
一、土地使用权出让合同纠纷
第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。
第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。
第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。
第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。
第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。
二、土地使用权转让合同纠纷
第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。
第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持;
(二)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;
(三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;
(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
第十二条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
第十三条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
三、合作开发房地产合同纠纷
第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。
第十七条投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。
第十八条房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。
H. 土地使用权出让合同纠纷应该怎么解决
您好，大多数学者认为其属于行政合同。
对于《国有土地使用权出让合同》的性内质，以容前法院将《国有土地使用权出让合同》大多作为民事案件来受理，应该属于行政诉讼范围了，依据是最高人民法院《民事案件案由规定（试行）》，《国有土地使用权出让合同》纠纷的案由应当定为土地行政合同纠纷。但是，该规定将土地使用权出让合同纠纷规定为第五个民事案由，属于房地产开发经营合同纠纷，民法学者认为其属于民事合同。依据该通知，把行政合同列为行政行为之一，《国有土地使用权出让合同》属于典型的行政合同。
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I. 发生了土地转让合同纠纷要怎么处理
您好，协商不成的，农村土地转让合同纠纷可以直接到法院起诉处理。人民法院会依照《农村土地承包法》和《最高法院关于审理农村土地承包纠纷的司法解释》等相关规定进行处理。希望能帮到您。
J. 国有土地出让合同纠纷是民事案件还是行政案件
您好，国有土地使用权出让纠纷要根据合同双方的当事人确定纠纷的性版质。
如果双方权是个人或企业间土地使用权转让的，则属于民事纠纷。
如果合同一方是代表国家的如土地局，市政动迁等，则属于行政纠纷。
相关法律规定：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十一条土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第十五条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。
土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
第十六条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
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