小产权买卖纠纷

㈠ 小产权房的买卖出现争议时，法院会受理吗如果受理，对房东的产权会造成什么影响

我们所抄说的小产权房，是指现在风袭靡的，不具有授权房地产许可证的政府、部门，为了吸引投资，增加当地的财政收入而自己搞的一个所谓的“小产权证”这个东西。这个现象在城市地区一般是不会存在的，多存在于新农村发展速度较快，或者是有的所谓明星村。就现在的法律规定来看，无权政府这样做是一种越权，有权政府是有权撤销的，但是目前为止这个事情还没有听说被撤的，毕竟来说多一事不如少一事。就法律角度来看，小产权房绝对是违法的，现在法律虽然没有明确的禁止，在现在农村土地不能进入土地市场这个口子国家还管的死死的，所以从这个渠道取得的所谓小产权房，是绝对的违章建筑。如果说官司打到法院，这就是一个混合型的行政诉讼，而不是纯粹的民事诉讼或者纯粹的行政诉讼。核心的观点是：房东取得的所谓的小产权房所有证，纯粹就是一个违章建筑，那个证纯粹就是一个违法发放的行政许可，是要被宣告无效或者是撤销的，你想想后果就知道了。房屋所有权是绝对取不到的。所以就目前来看，我劝你不要贪图小便宜，买所谓的小产权房。

㈡ 小产权房的买卖合同到底有没有效

小产权房一般具有占用集体土地、地域性、没有“五证”、开发主体多样化、权利受到限制、价格低等特点。目前有关小产权房的纠纷主要有房屋买卖纠纷、房屋抵押纠纷、房屋质量纠纷、房屋侵权纠纷、离婚财产分割、继承纠纷等。而对于小产权房合同的效力问题，也是众多学者和实务工作者们共同争论的一个话题。那么小产权房的买卖合同到底有没有效？

各地法院如何处理小产权房买卖合同纠纷

由于没有关于小产权房买卖方面的具体法律法规，现阶段各地法院对于有关小产权房买卖案件的处理也不尽相同。其中影响比较大的案件就是北京画家村宋庄小产权房案，2002年7月,画家李女士以4.5万元的价格购买了北京通州区宋庄村民马某的房屋，双方签订了购房协议。2006年，因房价上涨和传闻该房要给付高额拆迁补偿款，马某以农村宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的居民违反了法律禁止性规定为由，起诉要求判决购房协议无效，返还房产。该案经过两审，终院认为，根据现行土地管理法律、法规、政策规定，应当认定小产权房的买卖合同无效，但出卖人明知其所出卖房屋及宅基地属禁止流转范围，在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应当赔偿买受人的依赖利益损失。

以上是关于小产权房买卖合同纠纷的影响较大的一个案例，虽然只是个案，但具有代表性。有关小产权房买卖合同效力问题，全国没有统一、明确的法律规定和司法解释，各地法院为了地方审判的需要，相继出台了适用于当地审判实践的意见。2004年12月15日，北京市高级人民法院公布的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要》认为：“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”2006年青岛市中级人民法院青中法[2006]232号《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》中规定，“城镇居民购买集体经济组织宅基地上的房屋的，认定合同无效，非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。”2008年10月17日，郑州市中级人民法院组织市区两级法院、郑州市国土局、房管局有关部门负责人以及律师、学者召开了“小产权房纠纷审判实务研讨会”，与会者对于小产权房买卖合同的效力看法不一，未形成一致意见，但多数认为可以借鉴其它法院经验，原则上认定合同无效。从以上可以看出，当前多数法院是以认定小产权房买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。

小产权房买卖合同到底有没有效？

（一）认定小产权房买卖合同无效的理由

1、农村宅基地使用权的取得有严格的身份限制

小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖，这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体的土地，在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永久居住的权利。宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员，这是一个严格的身份限制，是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利，而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份，也就不能取得宅基地使用权，小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。

2、农村集体土地的使用权不得流转

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定，房屋的权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义，这是我国房地产交易中普遍遵循的法理。基于房地一体主义，小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、法规的强制性规定的，合同无效”。所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。

3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房买卖

（以上回答发布于2017-08-03，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈢ 小产权房的又一起纠纷，买卖协议究竟有效吗

这个律师明显没有尽力做事，首先从哪个角度起诉是律师从专业角度给你安排的，也是最重要的，诉请买卖协议无效这个没有任何意义，如果你没有在协议上签字，那协议的有效性又从何说起？其次，你这个案件的关键证据公证书也写明了你妹妹“垫资”，所谓垫资就是借款给你，所以这一事实足以认定。你应该提供还款的证据，然后诉请你妹妹排除妨害，恢复你的使用权。

㈣ 遇到小产权房屋买卖纠纷怎么处理

1、定金纠纷
定金纠纷是房产纠纷中的一个很常见的种类，合同签订时定金一定要以书面的形式进行约定才有法律效力。定金的约定要全面，特别是对定金退回的适用情况进行明确的说明。合同法中适用定金罚则，如果购房者不履行债务，没有权利要求售房者返还定金。售房者如果不履行债务，需要向购房者返还双倍定金。
2、一房二卖纠纷
一房二卖也是房产交易中常见的纠纷，简单来说，一房二卖就是售房者将同样的房子卖给两个人。避免一房二卖，需要注意以下几个方面：首先，购房者要保证定金是交给售房者;其次，查看售房者的身份证明、房屋所有权情况，最好将房屋所有权证书提存;第三，房子交易的款项不要一次性付清;最后，网签要及时。
3、二手房买卖中承租人纠纷
合同签订完之后，很可能会出现承租人主张优先购买权，而导致原先的买卖合同无效，因此为购房者带来了一系列的纠纷。所以，购房者买房之前，一定要做好调查，确保是否有承租人的存在，如果有，应该要求承租人放弃优先购买权的书面承诺。
4、房屋质量纠纷
房屋质量一般在房屋交付之后购房者才容易发现，比如一些裂缝、渗漏等问题。如果您遇到这样的情况，有以下解决办法：第一，向建设行政主管部门投诉;第二，双方协商调解;第三，向仲裁机构提起仲裁;第四，拿起法律武器，维护自己正当权益。
5、中介费纠纷
很多人买房是通过中介，因此通过中介签订的房屋买卖合同很有可能因为一些原因无法履行，这个时候购房者想要要回中介费，但是中介机构却不退。对于这样的问题，需要具体分析，应该查看合同没有履行的原因是否是中介方面的问题。签订协议的时候，最好在协议中约定好中介费的退回情况。
6、房屋广告虚假纠纷
售房者买房的时候很喜欢对自己的房屋进行美化，比如形容房子有美好的环境、有假山、有公立学校等，但是最后购房者收房的时候却发现与形容的完全不符。对于这样的情况，购房者应该将广告中有的事物写进合同中，并且约定好虚假的话应该承担什么违约责任。
7、共有房产单独处分纠纷
一般夫妻共同财产处分的时候容易出现这样的纠纷，购房者事先没有进行详细的调查，也没有看房产证，很有可能出现合同解除的风险。所以，购房者买房之前一定要查看房产证，询问财产是否有共有关系。
8、小产权房买卖纠纷
很多小产权房因为价格比较低而受到很多人的青睐，但是购房者要知道买卖这种产权性质的房屋是存在很大的法律风险的。如果发生纠纷，买卖合同就是无效的，最后房子还要被退回。最购房者来说就是吃了很大的亏。
9、房屋配套设施无法及时使用纠纷
很多购房者买了房子但是住进去之后发现房子配套的暖气等无法使用。我国法律没有明确规定这些配套不能正常使用的情况，因此，一定要在购房合同中对这些问题进行约定。
10、房产买卖中户口迁出纠纷
购房者买房之后却发现原房主的户口还没有迁出，购房者要求售房者尽快迁出，但是原房主却迟迟不解决。对于这样的情况，购房者一定要在合同的补充协议中进行约定，一定要约定好不履行的违约责任。

㈤ 小产权房买卖合同是否有法律效益

小产权房一般是指在农村集体土地上建设，但因为没有缴纳土地使用出让金而回无法获得国家统一答颁发的产权证明的房子。小产权房只能在本集体经济组织成员之间买卖和转让，向非本集体经济组织成员出售的小产权房，目前基本上是无效的。司法实践中，小产权房买卖合同被确认无效后，买受人的购房款可以退回。但是房子升值的部分和将来小产权房拆迁时的拆迁款，买受人是否可以享有，各地的法院会有不同的判决，利益不一定会得到保障，因此购买小产权房是有风险的。

㈥ 小产权房一房二卖纠纷，法院不予受理，该如何维权

由于小产权房是不合法的不动产,小产权房的纠纷法院是不受理的，只能想办法和房地产公司协专商处理。

小产属权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

小产权房的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

(6)小产权买卖纠纷扩展阅读：

小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

㈦ 小产权房买卖所引发的纠纷该怎样处理

常见的商品房买卖纠纷类型：

一、逾期不能正常交付

房地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，通常有两类情况，一是因开发商资金不足或预售不成功，预售人违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房，二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。对于此类纠纷，2003年司法解释规定购房方催告权和解除合同权。开发商在催告后三个月内履行，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。还有一种故意隐瞒相关资质。

二、权属证书缺失

《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付适用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。开发商违反上述条款，在规定的时间内或合同约定的期限内，未及时协助买受人办理房屋产权属证书，或未在规定的时间内办理房屋所有权初始登记，买受人要求开发商按照解释规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金。

三、房屋质量瑕疵

质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用等。房屋缩水，对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。另外，开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后无法追究开发商的违约责任。

四、宣传广告失真

宣传广告失真型是指一些房地产商在预售宣传时，一般都散发精致的售楼书，许诺所预售房屋有优美的环境等。消费者在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入，消费者为此与房地产商讨“说法”时，房地产商往往寻找各种理由推卸责任。

房产买卖纠纷的四大解决途径：

一、协商

按照法律和商业惯例，一旦出现商业纠纷，双方应首先在自愿、平等的基础上进行友好协商，寻求解决的可能性。双方既有商业联系，对纠纷产生的原因应是心中有数，假如双方从合作的愿望出发并持客观公正的态度，通过坦诚、细致的磋商，纠纷是不难解决的。要害是双方协商不成，而应依据双方的协议，遵照有关的法规和通常的商业惯例，本着互谅互让、实事求是的精神，提出公平合理的解决方案，即可达成和解协议。这是大多数人的首选方式。

二、调解

经过协商不能达成协议时，双方可申请业务主管部门出面调解。业务主管部门是能比较全面的把握情况，由其出面调解，既轻易做纠纷双方的思想工作，又能准确运用法规，提出合理和中肯的解决方案。此外，主管部门还可以运用法律和制度答应的方式，给纠纷双方以必要的帮助、照顾和支持。

假如协商一致，纠纷双方也可以共同委托所信赖的第三者(个人或团体)出面调解。由第三者进行调解，有较高的灵活性、中立性、专业性和权威性，比较超脱和公正，不致因某种利害关系而偏袒一方或损害另一方的利益，调解专家充分听取双方的意见，耐心细致说服双方，以自己专业和人格上的感召力促使双方互相让步而达成和解。

三、仲裁

假如纠纷双方不愿通过协商和调解，或者协商、调解不成时，就只能在仲裁和诉讼两种方式中作一选择。仲裁作为解决商业纠纷的重要方式，具有与法院诉讼同等的法律地位和强制执行效力。

四、诉讼

毫无疑问，诉讼是解决商业纠纷最严肃的手段，同时也是最终的手段，在万不得已之下才予以采用。目前投诉立案难，程序烦琐、耗时漫长，诉讼费、律师费高，不可猜测的因素(如法官素质、行政干预、地方保护等)多、风险大。随着司法制度的不断健全和完善，“打官司”将变得越来越方便、越来越公正。

辽宁（沈阳）震徽律师事务所解答，希望可以帮到你。

㈧ 小产权房屋买卖合同有法律效力吗

有法律效力，法律规定：

1、《宪法》第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

2、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

3、国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

根据上述法律规定可以看出，我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。

㈨ 小产权房买卖合同纠纷法院审理吗

由于“小产权房”买卖合同方面的具体法律法规并不明确，现阶段各地内法院对于有关买卖案件的容处理也不尽相同。根据现行土地管理法律法规、政策的规定，应当认定“小产权房”买卖合同无效，但出卖人明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转的范围，在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应当赔偿买受人的依赖利益损失。
但是，山东省高院的《全省民事审判工作座谈会纪要》（鲁高法〔2005〕201号）则规定：“农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”
当前多数法院是以认定“小产权房”买卖不是同一集体经济组织的成员的，买卖合同无效为原则