① 解除租赁合同赔偿装修损失纠纷应该怎么处理
辨明装饰装修归属妥处房屋租赁纠纷
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》所涉装饰装修物处理规定的解析
装饰装修物的处理涉及到物权和债权两大领域，关涉添附制度、不当得利等民法理论，在理论界及审判实务界均引起高度关注。2009年9月1日施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)针对合同无效、合同解除、合同履行期间届满三种情形，吸收装饰装修物形成附合、未形成附合情形下所有权归属理论及补偿理论，用五个条款对装饰装修物的处理进行了详细规定。为便于审判实践理解和适用，现对《解释》有关装饰装修处理的规定阐述如下。
装饰装修物的范围及归属
合同法第二百二十三条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”。改善是指不改变租赁物的外观形状，对其性能进行改良。增设他物是指在原有的租赁物上又添加另外的物。实践中，承租人对租赁房屋进行改善或者增设他物多在装饰装修中进行。建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》规定，建筑装饰装修是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。《建设工程质量管理条例》释义解释称，“改建是指不增加建筑物或建设项目体量，在原有基础上，为改善建筑物使用功能、改变使用目的，对原有工程进行改造的建设项目。装修工程也是改建”。从上述部颁规定对专业术语的解释看，改建包括装饰装修，均是对建筑物进行改善的重要方式。房屋租赁市场普遍将改建称为装饰装修，房屋增设他物因多在装饰装修中进行，且常与房屋结合密切不可分离，同装饰装修区分不明显，一般也纳入装饰装修的范畴。《解释》依照行业理解，条文中所称的装饰装修物包括改建工程、普通装饰装修工程的装饰装修物和增设的他物。
对租赁房屋进行改善或者增设他物，均是将动产附着于不动产。按照装饰装修物与房屋结合的继续性与固定性的物理形态和装饰装修物是否丧失独立价值的经济学标准划分，装饰装修物可分为附合和未形成附合装饰装修物两类。附合装饰装修物是动产与不动产结合后，动产成为不动产的重要部分，非毁损或变更其性质而不能分离。例如对租赁房屋铺设地板砖、吊设天花板;租赁房屋作为酒店或者商场所安装的空调管道、照明设施等。依照世界各国和我国有关添附理论的通说，动产与不动产的附合发生物权法上的效果，包括两个方面：一是动产的所有权被不动产所有权所吸纳，动产所有权灭失。二是不动产所有人即时取得动产的所有权。依照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，不能产生所有权变动的法律后果，其所有权仍属于承租人。《解释》针对装饰装修物的两种形态，吸收物权添附理论，规定未形成附合的装饰装修物可由承租人取回。形成附合的装饰装修物由出租人取得所有权。
② 房屋租赁纠纷中装饰装修问题如何处理
如果承租人擅自对房屋进行装饰装修，则构成侵权，其应承担侵权责任;如果承租人经出租回人同意装饰装修，答则须区分情况适用不同的处理原则，一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。 未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权;已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿，又如何补偿，要区分不同情况。租赁合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿;出租人不同意利用的，装饰装修的现值损失(现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值)作为无效合同的损失，由双方按照过错承担。租赁合同解除时，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失(残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余价值，这一价值的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用)。若合同解除双方均无过错，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失。
③ 房屋租赁纠纷的种类有哪些，房屋租赁装修纠纷处理原则
您好：
一、房屋租赁纠纷的种类有哪些
（一）租金违约纠纷。
这是房屋租赁中最为常见的纠纷。在房屋租赁时由于没有书面合同，只有口头协议，或租赁合同对租金、租期的约定不明确或由于市场行情的变化，出租方与承租方出现纠纷。有的承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的，出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人拒不付款，出租人要求终止合同，承租人不愿意搬出。
（二）损害赔偿纠纷。
房屋租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的。常见的有以下几种：
（1）房屋损坏赔偿纠纷 这多数是承租人在装修或者使用过程中由于自己的过错致使房地产受到损毁，也有是出租房屋本身的质量问题致使出租房屋损毁的，出租人与承租人在房屋损坏责任上产生纠纷。
（2）人身财物损害赔偿纠纷 由于出租房的质量问题，或者由于出租人的防护措施不当，造成承租人人身、财物损害的，对于出租人是否承担责任，责任有多大而产生分歧。
（3）房屋共有人的合法权益损害纠纷 房屋共有人对所属房屋享有共同的权利（包括共同共有和按份共有），部分共有人未经其他共有人同意而将房地产出租，侵犯了其他共有人的合法权益。
（4）装修费用纠纷 房屋租赁关系特别是用于经营的房屋租赁关系建立后，经常会在承租人装修房屋时发生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情况，这其中就涉及到尚未摊销的装修费用的处置纠纷。
（三）房屋租赁期间出售的优先权纠纷。
《房屋租赁条例》规定：房屋在租赁期间出售的承租人在同等条件下有优先购买权。《合同法》也有此类规定。而在现实生活中，很多出租人往往忽视这一优先权的法律规定，有的是故意剥夺承租人的这种优先权，因而产生纠纷。出租人违反这一法律规定出售房地产的行为依法可确认为无效。
（四）转租纠纷。
现行法律法规允许房地产转租，然而这方面的纠纷也不少，有的是未经出租人同意擅自转租，有的是层层转租，主体混乱；有的是转租期限远远超过原承租期限，造成连环纠纷；有的甚至收取转租费后逃之夭夭。在实践中，有的出租人对未经同意的转租眼开眼闭，认为只要能收到租金就可，这种做法到头来只能使自己的利益受到损害。
（五）变更房屋用途纠纷。
一般情况下是住户未征得业主同意擅自将原出租房改建使用或改变原议定好的用途，对房屋的损害比较大和甚至威胁到户主的人身安全，而承租人又认为自己付了租金有支配权，引发了许多纠纷。
（六）单面解除合同纠纷。
房屋租赁合同的一方当事人单方面解除合同，一般情况下是出于无奈，但也有一些当事人为了更大的利益宁可损失较小的利益而故意单方面毁约解除合同。
二、房屋租赁装修纠纷处理原则
房屋租赁纠纷中装修投入损失的处理是房地产审判工作中出现的新问题。房屋装修是指为使房屋内部环境达到一定的质量要求，使用装饰材料对房屋的内部装饰修建的工程建设活动。在房屋租赁活动中，装修具有以下特点：装修物归承租人所有，房屋承租方为装修方，装修投入的材料的所有权归承租人。装修物与房屋具有相对不可分离性，因装修物并非一般的陈设物，一经装修，即与房屋紧密结合在一起，要使装修后的房屋完全恢复原状，事实上已经不可能，并且在经济上也不合理。正是基于上述特点，在房屋租赁合同中，由于房屋的所有权和居住使用权暂时分离，因此承租人对租赁的房屋进行装修实质上属于我国民法规定的添附，即不同所有人的财产合并到一起，形成一种不能分离的财产状态。
根据我国民法有关物的添附的规定以及审判实践中租赁房屋装修投入纠纷的不同类型，处理此类案件一般应遵循以下原则：
（一）侵权责任原则。
侵权责任原则适用于承租人在没有取得房屋所有人同意的前提下，私自对租赁房屋进行装修的行为。根据我国民法规定，非财产所有权人只有在取得所有人的同意之后，才能在他人的财产上从事添附行为，否则为侵权行为。在房屋租赁活动中，承租人只取得了房屋的使用权，在未取得房屋所有人同意的情况下进行装修，侵犯了房屋所有人的所有权，承租人应承担恢复原状和赔偿损失的责任。此种情况的具体处理办法为：承租人对其投入的装修物，能够拆除的，可以责令其拆除；不能拆除的，房屋所有人不承担损失赔偿责任，承租人因拆除装修物造成房屋损坏的，应承担赔偿责任。
（二）当事人约定原则。
该原则适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租赁房屋进行装修，双方事先约定了具体的处理意见，且该房屋租赁合同属于正常终止。承租人经所有人同意对房屋进行装修属于合法的添附行为，对装修投入损失的承担按事先约定的办法进行处理，这是我国民法自愿原则和民事权利可处分原则在民事活动中的具体适用。最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）第八十六条规定：非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。
（三）公平合理原则。
此原则适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租赁的房屋进行装修，双方未对装修补偿作约定，且合同属于正常终止的情况。民法通则第一百三十二条规定：当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。承租人在取得房屋所有人的同意后对房屋进行装修是一种合法的添附行为，但双方未就装修费用的承担问题事先约定且合同属于正常终止，实践中一般以公平合理的原则加以解决。具体处理办法是：承租人投入的装修物，能够拆除的，由承租人拆除归自己所有；不能拆除的可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，承租人应负赔偿责任。
（四）违约过错责任原则。
承租人在取得房屋所有人同意的情况下为装修行为，若原租赁合同属非正常终止，如合同无效或者一方违约，必然存在着一方或双方当事人的过错行为，可能造成另一方当事人因装修投入的损失或利益的丧失。根据我国民法通则第六十一条之规定，民事行为被确认为无效或者被撤销的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。因此实践中处理这一类型纠纷应适用过错原则。
在房屋租赁合同中，承租人对租用房屋进行装修是以房屋所有权人同意为前提条件的，房屋一经装修，必然就存在着双方当事人对装修的责任承担问题，而并非一方当事人的违约过错行为引起。实际上，在房屋租赁合同中，尽管承租人对租用的房屋进行装修是以房屋租赁合同的成立为基础的，但是，房屋装修并非租赁合同成立的必然产物，即存在着房屋所有人同意这一前提。确切地说，在整个租赁合同中，房屋装修的权利义务既作为合同的一部分又相对独立于房屋租赁关系而存在，这是物的添附在合同中体现出来的特殊性。一方当事人只有违反了房屋装修的权利义务关系，才会导致另一方当事人的损失（包括利益的损失），也只有在这种情况下才适用过错责任原则。
④ 谁知道如何处理房屋租赁中的装修纠纷
房屋租赁纠纷主要包括租期及押金纠纷，房屋水、电、煤费用纠回纷，房屋设备的使答用及赔偿纠纷和租赁备案纠纷。房屋租赁纠纷可以通过以下几种方式处理：协商解决，协商不成的，申请仲裁解决或者民事诉讼解决。(1) 申请仲裁仲裁是公民、法人或其他组织之间发生合同纠纷或其他财产权益纠纷时向仲裁委员会申请解决纠纷的一种法定方式。当事人采用仲裁方式解决纠纷的，应当双方自愿，并事先在合同中约定或事后达成仲裁协议。若双方当事人事先在合同中已有约定，或者事后已达成仲裁协议的，一方向法院起诉，法院也将不予受理。仲裁具有司法行为的效力，一旦判决书生效，当事人不得再以同一纠纷向人民法院提起诉讼。(2)民事诉讼若当事人在房屋租赁合同中约定诉讼方式解决或者在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直接向人民法院提起民事诉讼。
⑤ 租的房子没有产权发生纠纷装修费怎么赔偿
房屋租赁合同中，如果承租人对所租赁的房屋进行装饰装修，一方面可能对出租人的房屋所有权造成侵害;另一方面也可能因装饰装修物在租赁房屋上的固定，而产生不动产的添附问题。相应地，房屋租赁合同纠纷的一大难点是，当房屋租赁合同无效、解除、履行期间届满后，装饰装修物如何处理的问题。对此，2009年颁布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》用第9条至第13条共计5个法条来规范这类纠纷的司法处理，但从目前司法实践情况看，仍存在对装饰装修物纠纷处理的分歧。
为此，本文结合上述司法解释，作一些简单的分析。
下面，我们根据承租人进行装饰装修是否经过出租人同意，分两大类情况进行讨论：
1、第一种情况，承租人经出租人同意装饰装修的，在合同无效、解除、履行期间届满后，该装饰装修物如何处理?
2、第二种情况，承租人未经出租人同意装饰装修的，在合同无效、解除、履行期间届满后，该装饰装修物如何处理?
一、承租人经出租人同意装饰装修的
如果承租人经出租人同意装饰装修，可根据租赁合同效力情况，大致分以下几种情形处理：
(一)合同无效F9
法条：租赁合同无效时，
(1)未形成附合的装饰装修物，
1)出租人同意利用的，可折价归出租人所有;
2)出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
(2)已形成附合的装饰装修物，
1)出租人同意利用的，可折价归出租人所有;
2)出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。F9
对上述条文内容，要注意把握以下几点：
1、出租人同意利用装饰装修物——可折价归出租人所有
合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，“可折价归出租人所有”的原因是基于约定而不是基于不当得利对承租人进行补偿。
所谓不当得利，根据《中华人民共和国民法通则》第92条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。在租赁合同无效时，出租人同意利用装饰装修的，这就说明，双方当事人对装饰装修物的处理做出了约定，因此，出租人获得的装饰装修的利益并非无合法根据，而是当事人的约定，在此情况下，就不是依据不当得利进行补偿。
2、出租人不同意利用装饰装修物——(1)拆除;(2)恢复原状或(3)按过错分担现值损失
由于合同无效，因此之前同意装修装饰的约定一般也无效，视为未约定。在此情况下：
(1)未形成附合的，要拆除。由于拆除所造成的房屋损害的侵权责任，由承租人承担。所以司法解释规定，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
注意：除了恢复原状的侵权责任之外，因拆除装饰装修物导致房屋无法使用的时间，出租人还可以根据当地同类房屋同类用途的租金计算损失赔偿。
(2)形成附合的，不能拆除，所有权按照物权法的规定，归出租人，即动产与不动产附合，动产所有权归不动产所有权人。由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
形成附合的情况下，如果出租人不同意利用的，这里并没有采取物权法的规则，即由出租人取得所有权，但是按照不当得利的规则对承租人进行返还。而是根据缔约过失责任分配现值损失。主要理由是：
由于很多租赁合同中的装饰装修是针对承租人的特定用途的，所以，这些装饰装修物虽然仍然可以使用，客观上也具有一定的价值，但是往往对出租人不具有利用价值。甚至出租人还会造成出租人收回房屋后再行处分上的负担。因此，不符合不当得利规则中“取得不当利益”这一标准。
注意：1)这里的不当利益不是社会一般评价标准而是从出租人主观评价标准出发，通过出租人不同意利用这一标准将出租人认为“未取得不当利益”外在化、客观化。2)在合同已到期情形下，承租人也不会因此受有损失。因为其在确定租赁期限时，承租人已考虑了装饰装修物价值摊销问题。也即在订立合同时，其已主观认为，装饰装修物已作为成本在期限内将价值摊销完毕。
(二) 租赁期间届满或合同解除时未形成附合的装饰装修物的处理。
条文：租赁期间届满或合同解除时，
未形成附合的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。F10
未形成附合的，承租人对装饰装修物仍有所有权，故可以拆除，取回装饰装修物。由于拆除所造成的房屋损害的侵权责任，由承租人承担。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
(三)合同解除时，已形成附合的装饰装修物处理。F11
条文：
(1)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;
(2)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;
(3)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;
(4)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
这里的合同解除主要是指法定解除，这就有必要区分：1、出租人违约、2、承租人违约、3、双方违约和4、不可抗力导致合同解除的四种情况。
1、基本的原则是，装修装饰物的处理应当有利于守约人一方;双方违约的，根据各自过错分担。因不可归责于当事人双方原因导致合同解除的，按照公平原则分担。
注意：第4项中，“法律另有规定的，适用其规定。”是指租赁合同因租赁房屋被依法拆迁或他人侵权无法继续履行，解除合同。此时，根据物权法等法律，对装饰装修物的赔偿或补偿，应分配给承租人，而不是按公平原则分担。
2、这里所谓的剩余租赁期内的装修装饰物残值主要是指装修装饰物的折旧价值。也即《合同法》F97中的赔偿损失。
3、如果出租人同意利用或者已经利用承租人装饰装修的，这说明装饰装修物对出租人有价值。故应依据不当得利理论，对承租人进行补偿。但这里的补偿有两个限制条件：
(1)在利用价值范围内——使用范围内
(2)适当补偿——不是充分补偿的原因是承租人有违约行为
(四)租赁期间届满时，已形成附合的装饰装修物处理。F12
法条：形成附合的装饰装修物，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。F12
1、房屋租赁合同中，出租人到期收回出租房屋取得装饰装修物的所有权未必会获益，承租人也未必会有损失。因为承租人将装饰装修物早在租赁期间内，作为成本摊销完毕。
2、根据《合同法》F235，承租人返还的房屋应符合按照约定使用后的状态。既然承租人进行装饰装修经过出租人同意，说明承租人对租赁房屋进行装饰装修物并进行使用属于按约定使用。相应地，承租人到期后应根据《合同法》F235将按约定使用的房屋连同装饰装修物一并返还归出租人所有。故出租人不得要求恢复原状，承租人也不得要求补偿。
二、出租人不同意装饰装修的
法条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。F13
三、对装饰装修是否获得出租方同意存在争议的处理
司法解释未对同意的具体形式进行明确规定，导致实践中双方当事人对装饰装修是否获得出租方同意往往存在争议。经常出现的情形是，承租人在房屋租赁合同履行过程中，因自身需要向出租人征求对房屋进行装饰装修的同意。但出租人基于各种原因，并未对此明确表态，但其行为又表明其已经同意。也即默示同意。因此，司法实务必须对是否构成默示同意做出判断：
1、如何理解默示同意
根据《民通意见》第66条：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”之规定，如果出租人虽未对装饰装修事宜明确表示意见，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可认定出租人对装饰装修已经默示同意。至于出租人的同意是事先同意抑或事后追认同意则在所不问。对此，试举两则典型情形加以说明：
一是，出租人虽未明确表态，但有证据证明其曾前往装饰装修现场了解情况，并发表如何装饰装修的意见，事后对此也未提出反对意见;
二是，出租人虽未明确表态，但根据双方约定房屋出租用途及所出租房屋的现状，可推知承租人必然要进行装修才能达到租赁目的的。例如，租赁毛坯房开酒店、宾馆，出租人应该知道必定要装修，仍签订合同的，应推定出租人已经默示同意装修。
反之，如果出租人知道承租人有装饰装修行为后，未明确表示意见且无任何行为足以表明其已接受的，则一般不得认为出租人已经默示表示同意。
注意：
1、出租人的行为同意应限定在积极作为范畴，而不是消极不作为。
2、如何正确理解“同意”的意思表示范围
在出租人作出同意承租人进行装饰装修的的意思表示前提下，仍有以下两点需要进一步明确：
第一，出租人对承租人装饰装修的概括性同意是否包括对承租人任意装饰装修行为的授权。
现实中，经常会出现出租人同意承租人对出租房屋进行装修但未明确说明允许装饰装修的范围和程度。一旦事后因装饰装修事项发生纠纷，则双方往往会就同意装饰装修的范围和程度各执一词。
对此，我们认为应以房屋类型作为主要判断标准，并结合租赁合同中双方约定的出租房屋用途、出租人作出同意意思表示时的装饰装修进展情况等诸多因素综合加以判断同意的范围。
1、如果双方未对装饰装修的工艺方法、装饰装修的面积等事先作出明确约定，则一般应认为出租人对装饰装修的同意应仅限于出租房屋所属类别的通常用途可能涉及的范围。
一般而言，房屋按用途可分为住宅用房屋、工业用房屋和商业用房屋等类别。
2、如果出租人对承租人的装饰装修是实行事后同意，则还应综合出租人作出同意意思表示时承租人装饰装修的进展情况加以把握。
这是因为，此时承租人期望的装饰装修范围和程度可能已通过现场陈列等方式为出租人所知晓，出租人在明知其装饰装修可能的后果情形下，仍作出同意其装饰装修的意思表示。故可考虑认定其已对承租人的装饰装修范围加以认定。
第二，承租人在租赁期间内对租赁房屋多次进行装饰装修是否每次均要经出租人同意。
现实装饰装修纠纷中经常出现的情况是承租人经出租人同意进行装饰装修后，又因房屋使用目的的改变，未经出租人同意再次进行装饰装修。此时，出租人能否主张其再次装饰装修未经其同意而主张要求恢复原状或赔偿损失?
对此，我们认为，除非双方当事人对此另有约定，否则，出租人对承租人装饰装修的同意一般应该被看做是一种租赁合同期限内的概括性、持续性授权。其理由在于：
1、这是由房屋装饰装修的特点决定。房屋装饰装修的时间一般较长，其间经常可能出现装修装饰的返工、重作甚至装饰装饰风格的整体改变。因此，现实中有时很难区分是两次装饰装修还是一次装饰装修的延续;
2、从日常生活经验而言，既然出租人同意承租人进行装饰装修，也就意味着允许承租人基于装饰装修需要而对出租房屋进行处分。这种处分的可能后果，并不因装修装饰的次数多少而有实质区别。
3、在房屋租赁合同的很多情形中，虽然双方都未用条款明示，但从承租人缔约目的、支付的租金对价以及出租房屋的现状均可推知，对出租房屋在合同约定的房屋用途范围内进行多次装饰装修本身就是合同的默示条款;
4、对于合同履行期间较长的房屋租赁合同而言，出租人的概括同意也会给承租人合理预期，使其有理由相信约定范围内的多次装饰装修本身也在出租人概括同意的辐射范围之内。否则，出租人完全可以通过特别声明要求承租人对每一次装饰装修事先都应经其同意。
注意：对“经出租人同意”中的“同意”二字解释不能无限扩大。这是因为对当事人意思表示的解释必须斟酌交易习惯，探究当事人的真意，而不得拘泥于词句的字面意义。也即这里的“同意”一般只能按日常生活经验理解，限定在出租房屋的通常用途可能涉及的范围。如果没有特别明示，一般不能理解为同意承租人对所租赁房屋进行改变房屋建筑主体、承重结构的装饰装修。否则，只能依据司法解释中有关出租人的合同解除权部分的规定处理。
四、除了上述问题外，在审理中还存在以下争议：一是对装饰装修物是否构成附合存在争议。根据房屋租赁合同司法解释规定，房屋租赁合同纠纷中的装饰装修物可分为形成附合和未形成附合两种情形，处理方式各不相同。司法实务中，房屋出租方通常认为装饰装修物未形成附合而要求承租方拆除，房屋承租方则通常认为形成了附合而要求出租方折价补偿。
二是 对装饰装修物的价值认定存在争议。因涉及赔偿或补偿问题，实践中双方当事人对装饰装修物的价值认定经常产生争议，如承租方通常依进行装饰装修时所耗费的材料、人工费等确定装饰装修物的价值，而出租方则对此不予认可。而且在某些案件中装饰装修物价值较低，委托专业机构进行评估花费成本过高，给法院确定装饰装修物的价值带来困难。
针对以上问题，采取以下对策：
一是依法准确认定装饰装修物的性质。要求法官积极采取现场勘验等方式，结合当事人提交的证据等准确认定装饰装修物是否形成附合。
二是综合运用调解及司法评估等方式确定装饰装修物价值。对于当事人对价值认定差异不大，或价值较低而司法评估成本过高的，应注重调解手段的运用，促成当事人对价值的认定达成一致;而对于当事人对价值认定差距过大的，应及时进行司法评估确定装饰装修物价值。
⑥ 房屋装修纠纷的处理办法有哪些
关于房屋租赁合同期满后的装修费用处理问题：1、根据合同法第二百二十三条的规定，承租人经出租人的同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。2、如果合同对房屋出租后的用途有明确约定，装修是一种必需，且装修时出租方既不阻拦，也未在合同期内提出异议，应视为对承租方装修行为的同意或默许。3、根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意添附，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定或协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人的损失的，应当负责赔偿。4、承租的店面房经过装修，装修物的所有权归承租方，而房屋的所有权仍归出租方，两者可以辨别，但已连为一体，不可分割。若强行将装修物拆除，则会造成财产上的损失。可见装修物的性质系民法理论中的附合，系添附行为的一种，即将不同所有人的物紧密结合起来，成为一个新物。其特点在于所有人的物虽可区分，但难以分离。5、装修系动产附合于不动产之上，按照民法主物所有人取得从物的原则，房屋租赁合同解除后，装修物的所有权应由不动产人即出租人取得。然而确定添附物归属后，必然会产生受益一方对受损一方的经济补偿问题。6、出租人对承租人进行补偿应满足两个前提：一、出租人对承租人的装修行为明确表示同意，或者知悉而未表示反对；二、房屋因装修而增值，且在租赁关系结束后，仍然存在。出租方取得装修物的所有权，应当补偿承租方所支出的装修费用，但不应超出房屋增值的部分。7、合同法第二百二十三条侧重强调承租人有保持租赁物原状的义务，目的在保障出租人的利益，但对承租人的费用返还请求该条并无规定。本着最大限度发挥装修物价值的原则及公平原则，对装修物补偿的问题，应当按最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条规定执行。
⑦ 房屋租赁合同纠纷案件中，对装饰装修物应如何处理
文集正文
法律快车>黎振飞律师>律师文集>文集正文
房屋租赁合同纠纷案件中，对装饰装修物应如何处理？
发布时间 : 2013-11-17 浏览量 : 182
房屋租赁合同纠纷案件中，对装饰装修物应如何处理？
房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法审判中的热点和难点问题，装饰装修的处理涉及到债权和物权两大领域，涉及到添附制度、不当得利等民法理论，该类案件的处理在理论界及审判实务界均引起高度关注。最高人民法院在吸收各级人民法院和学术界意见基础上作出的司法解释，确立了处理此类纠纷的规则：承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任；承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则，一是，对附合和未形成附合的装修装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权；已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。二是，出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿，如何补偿，要区分不同情况。合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿；不同意利用的，装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担；合同解除，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失；需要注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿；合同履行期间届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿。
一直以来，各地人民法院对附合装饰装修损失的认定，方法多样，标准不同，统一这一问题的法律适用，对司法审判意义重大，为此，最高人民法院作出的司法解释，根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了“现值损失”和“残值损失”两种不同的标准。