天津房屋买卖纠纷案例

① 二手房房屋买卖合同无效案例

近日，江苏省连云港市中级人民法院召开二手房买卖居间合同纠纷新闻发布会，同时向公众发布了8件典型案例。据发布会信息，2015年以来，连云港两级法院共受理涉二手房买卖居间合同纠纷400件。其中2016年受理19件，2017年同比增长了468%；2018年又同比增长了51%；2019年1至9月份，两级法院就已经受理此类案件达一百多件。此外，连云港两级法院今年以来连续举行两场全市房地产经纪从业人员法律培训活动，参训人数达到近500人。该院还与连云港市房地产经纪协会以及多家房地产经纪机构共同召开座谈会，对房地产经纪行业市场现状及存在的问题进行深入调研。同时，连云港中院利用司法公开平台，将典型案件的庭审向全社会进行直播，定期邀请人大代表、政协委员、中介机构现场旁听庭审，通过各类媒体发布二手房买卖居间合同纠纷的典型案例，进行普法宣传，形成全社会共抓、共建、共享的良好氛围。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

② 房地产买卖典型案例剖析及相关最新法规的目录

第一部分 典型案例解析
一、房屋买卖合同纠纷案例解析[案例1—案例3]
二、房屋买卖纠纷案例解析[案例4—案例8]
三、房屋租赁纠纷案例解析[案例9—案例13]
四、贷款担保纠纷案例解析[案例14]
五、房屋质量纠纷案例解析[案例15—案例18]
六、房屋面积纠纷案例解析[案例19—案例20]
七、合作开发纠纷案例解析[案例21—案例22]
第二部分 适用法律法规
一、综合管理
(一) 中华人民共和国城市房地产管理法(摘录)(1994年7月5日)
(二) 中华人民共和国合同法(摘录)(1999年3月15日)
(三) 城市房地产开发经营管理条例(1998年7月20日)
(四) 建设项目环境保护管理条例(1998年11月29日)
(五) 房地产开发企业资质管理规定(2000年3月29日)
(六) 经济适用住房管理办法(2004年5月13日)
(七) 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)1999年12月29日)
(八) 广告管理条例施行细则(2005年1月1日)
(九) 温家宝主持常务会议研究促进房地产业健康发展措施(简称“国六条”)(2006年5月7日)
二、土地管理
(一) 中华人民共和国土地管理法(1998年8月29日)
(二) 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(2005年8月1日)
三、招标投标管理
(一) 建设部关于进一步加强工程招标投标管理的规定(1998年8月6日)
(二) 建筑工程设计招标投标管理办法(2000年10月18日)
(三) 房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法(2001年6月1日)
(四) 建筑工程施工发包与承包计价管理办法(2001年11月5日)
(五) 工程建设项目货物招标投标办法(2005年3月1日)
四、拆迁管理
(一) 城市房屋拆迁管理条例(2001年6月13日)
(二) 建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知(2004年1月1日)
(三) 城市房屋拆迁工作规程(2005年10月31日)
五、合同文本
(一) 建筑企业流动资金借款合同
(二) 建设工程借款合同
(三) 基本建设贷款合同(一)
(四) 基本建设贷款合同(二)
(五) 建设工程施工合同(示范文本)
(六) 国有土地使用权出让合同示范文本(2000年10月31日)
(七) 保证担保借款合同(参考文本)
(八) 抵押担保借款合同(参考文本)
(九) 商品房买卖合同说明
(十) 房屋买卖合同(参考文本)
(十一) 商品房预售定金协议书示范文本
(十二) 委托购房合同(参考文本)
(十三) 北京市商品房预售合同
(十四) 北京市商品房认购书
六、施工管理
(一) 中华人民共和国建筑法(1998年3月1日)
(二) 建设工程质量管理条例(2000年1月30日)
(三) 建设工程安全生产管理条例(2004年2月1日)
(四) 建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知(1998年5月12日)
(五) 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
(六) 房屋建筑工程质量保修办法(2000年6月30日)
(七) 房产测绘管理办法(2001年5月1日)
(八) 建设工程质量检测管理办法(2005午11月1日)
(九) 建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定(2005年9月1日)
(十) 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(2005年1月1日)
(十一) 房屋建筑工程质量保修书
(十二) 建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见(2006年7月6日)
七、房地产交易
(一) 城市房地产转让管理规定(2001年8月15日)
(二) 北京市城市房地产转让管理办法(2003年9月2日)
(三) 商品房销售管理办法(2001年4月4日)
(四) 城市商品房预售管理办法(2004年7月20日)280
(五) 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年6月1日)
(六) 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知(2006年7月6日)
八、房屋权属管理
(一) 城市房屋权属登记管理办法(2001年8月15日)
(二) 建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(2002年5月1日)
(三) 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(摘录)
九、房地产金融
(一) 中华人民共和国担保法(1995年10月1日)
(二) 城市房地产抵押管理办法(2001年8月15日)
(三) 贷款通则(1996年6月28日)
(四) 个人住房贷款管理办法(1998年5月9日)
(五) 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释(2000年12月13日)
(六) 建设部关于规范房地产市场外资准人和管理的意见(2006年7月11日)
(七) 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(2006年5月29日)
快速链接
(一) 房地产企业的开发条件、经营资质及相关法律责任
1.《城市房地产开发经营管理条例》第10条—第40条
2.《房地产开发企业资质管理规定》第1条—第28条
3.《城市商品房预售管理办法》第10条—第17条
4.《商品房销售管理办法》第6条—第13条
(二) 房屋买卖合同的相关问题
1.《商品房销售管理办法》第2条—第4条、第16条
2.《中华人民共和国合同法》第37条、第44条、第52条、第62条、第130条—第175条
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一) 》第9条、第10条
4.《城市房地产开发经营管理条例》第24条、第27条、第28条、第33条
5.《城市商品房预售管理办法》第9条、第10条
(三) 商品房预售合同登记备案的相关问题
1.《中华人民共和国合同法》第36条、第37条、第44条
2.《北京市城市房地产转让管理办法》第40条—第42条
3.《城市房地产开发经营管理条例》第27条
4.《城市商品房预售管理办法》第10条、第12条、第13条
5.《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一) 》第9条
(四) 房屋的销售广告及其相关宣传材料的说明、限制及法律责任
1.《中华人民共和国合同法》第13条—第20条
2.《商品房销售管理办法》第14条、第15条、第24条
3.《城市商品房预售管理办法》第9条
(五) 房屋的认购、定购、预订的纠纷处理及有关罚责
1.《中华人民共和国担保法》第89条—第91条
2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条—第122条
(六) 因出卖人恶意违约、实施欺诈行为及与第三人恶意串通所导致的纠纷的法律责任
1.《中华人民共和国合同法》第42条、第52条、第54条、第58条、第93条、第94条、第107条、第112条、第113条、第120条—第122条
2.《中华人民共和国担保法》第49条
3.《北京市城市房地产转让管理办法》第6条、第18条、第38条、第39条、第42条
4.《商品房销售管理办法》第10条、第39条
(七) 因房屋主体质量不合格和房屋质量瑕疵所导致纠纷的处理问题
1.《城市房地产开发经营管理条例》第16条、第17条、第31条、第32条、第37条
2.《商品房销售管理办法》第30条—第35条
3.《建设工程质量管理条例》第39条—第41条
4.《房屋建筑工程质量保修办法》第3条、第6条—第19条
5.《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第1条—第15条
(八) 房屋面积误差的处理问题及相关赔偿
1.《商品房销售管理办法》第18条—第21条
2.《北京市城市房地产转让管理办法》第34条、第35条、第46条—第49条
3.《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第10条—第12条
(九) 房屋租赁纠纷的处理
1.《中华人民共和国合同法》第212条—第236条
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第52条—第55条
(十) 商品房买卖与担保贷款的相关处理问题
1.《城市房地产抵押管理办法》第3条
2.《个人住房贷款管理办法》第2条—9条
3.《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第7条一第10条
4.《中华人民共和国担保法》第5条

③ 关于房地产中介诈骗的案例

购房签约要注意哪些问题？
五类合同陷阱需多加注意
商品房是大额消费品，而一些开发商在合同中预设了一些条款，使购房人掉进陷阱。

第一类，订购金陷阱。有些购房人在没有考虑充分的情况下，就听从售楼员的话交了定金，到后来不想买了，想把定金要回来却难上加难。如在消费者购买商品房的时候，开发商没有说明这个房子的情况，在与购房人制定商品房买卖合同时，就向购房人提出新要求，而签订认购书中明确写明认购金在签约不成时不予退还。

第二类，约定房屋贷款办不下来，不给退还定金。有些房产项目开发商不具备销售的资格，不能办理公积金贷款，就在合同中做这样的约定，使购房人利益受到损失。

第三类是合同违约责任规定含糊，开发商承诺不兑现时，购房人权益受损。如延期交房，按合同规定可以退房的，甚至有擅自改变设计，商用房的游泳池变成了停车场，该建的不建，或者根本不建，严重影响了居民的生活，对一些关键的问题，开发商与消费者签定合同时或者不约定，或者在约定中设下陷阱。出现纠纷后千方百计地推卸责任。

第四类是在面积的涨水和缩水违反规定放宽对开发商的限制。根据规定，如果房屋面积绝对值误差比超过3％的，购房人就有权退房，但实际情况由于一些开发商在合同中做出不利于购房人的约定，购房人很难索赔。由于面积缩水的数额很大，计算的依据透明度也差，同时造成了面积争议引起的投诉也逐年在递增。

第五类是合同中关于产权证办理条款的陷阱，因为开发商不具备销售的资格，或者以旧城改造的名义，把房屋改头换面，偷偷地或者是明目张胆地以商品房交易，拿不到政府的一些手续和证件，就以各种借口拒绝或者拖延办理产权证。

■补充条款应对陷阱

一般情况下，以下五方面内容最好在补充协议中体现：

一、房屋面积：开发商应以套内面积签订购房合同，对套内面积和订房阶段的建筑面积之间的换算方法必须进行明示，并以套内面积为单位公布每平方米单价和房屋总价；开发商应承诺交房时使用面积应和签合同时的套内面积相等。对于交房之后实际套内面积和合同签署面积的差值，正负偏差不得超过3%，如果超出该范围，多出部分业主可按照合同单价进行购买，不足部分开发商必须以合同单价退还买受人。

二、关于装修标准：开发商承诺的装修标准必须以书面的形式进行，对于装修时所使用的所有材质（指包括公共部分装修时使用的工程材料）和型号（指装修时使用的厨房用具、卫生间用具等），必须进行明示；请开发商注明精装修的保修年限是多久。

三、关于车位：地上车位是否有产权，业主如何购买及使用年限为多久；如果租用车位，费用如何，该收费标准的时限为多久？制定依据是什么。

四、关于物业和绿地：物业收取的费用，服务的内容必须作为合同的必要组成要件以书面形式进行，入住后一年内，所有业主有权对物业公司进行评估，如果认为物业公司不能胜任小区的物业工作，有权进行解聘和新物业公司的聘用。

五、关于入住条件和房产证的办理：入住条件必须达到八通，即通水、通电、通天然气、通暖、通邮，通电话、通有线电视、通宽带。

■开发商拒签补充协议怎么办

建议购房人在交纳定金前，要求开发商出示商品房买卖合同文本，并与开发商协商修改条款或补充条款的事宜，在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金，或者在交纳定金时在认购书中与开发商作出约定。

什么叫二手房?
二手房私房上市交易通称二手房。也就是依法取得房屋所有权(全部产权)，可以进入住房二级市场(即房地产三级市场)交易的房产。如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、经济适用房等。

“二手房”买卖法律问题攻略

共有二手房出售需全体共有人同意

我国《民法通则》规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。因此，在二手房买卖中，买卖双方应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房屋的所有权利人，均应在《房地产买卖合同》上签字，买家应注意这些签字的真实性。除未成年的签字可以由父母代签外，其他代签行为代签人必须有合法的书面授权书，该授权还应经过公证机关的公证。需要特别注意的是，如果当作夫妻共有财产的房屋子产权仅登记了一方的名字时，买家需要确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的。

在实践中，有时会出现这样的情况；属于共有财产的房屋子未经全部共有人同意而被个别人出售后，其他共有权利人提起拆讼要求确认买卖行为无效时，如果买家是善意购房，即不知道卖家未经全体共有人同意且房屋已经过户，法院一般不会判决二手房交易无效。这是从稳定房地产交易秩序并便于司法操作角度考虑的。其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权利人追究责任。

三方需明确各自的权责利

卖方在委托中介时，应与中介签订书面的委托协议。协议中要明确房屋的出售价格，卖家应注意区分“净到手价”“出售价”及“合同价”，明确房屋的权属和使用现状， 以及委托权限等。这份委托协议卖家应有一份原件。需要注意的是。
买家通过中介找卖家时，应该要求中介出示其与卖家之间的房屋挂牌出售委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向买方收取定金的规定。买家与中价签订的书面协议，应包括房价、保留期限及定金处理等条款，并盖有中介公司的印章。买家应至少有一份合同原件。在与中介签好协议后，实际交付定金前，买家还应确认中介是否经过上家授权可以代收定金。在交付定金时应要求中介出具收据。该收据有中介经办人员的签字，还应加盖中介公司的印章。

买家须实地查看卖家房屋有无出租

如果二手房出售前已经有房客承租，那么在租期内，有同等条件下，房客享有优先购买权。卖家应该在出售房屋三个月前告知房客房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，房客最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果房客放弃优先购买权，卖家有得到房客出具的书面表示后，可将房屋卖给其他人。如果卖家不告知房客房屋出售的情况，而擅自卖给其他人，则房客有权向法院主张买卖行为无效。对于买家而言，为避免出现此类问题，应该对房屋进行实地考察，确定是否有房客居住其内，以确保交易的安全性。

妥善解决签约后的后续事项

买卖双方签好买卖合同后，除了收付房款、办理过户外，还有一些后续问题如户口迁移、维修资金过户等。对此，买家卖家也要妥善处理，避免发生不必要的纠纷。在签订《房地产买卖合同》时，买家卖家应将买家付款方式与卖家交房情况结合，以保证各自的权益。比如，双方可约定合同签订后付房款30%，交房时付房款30%，产权过户时付房款35%。在上述两者挂钩的同时，双方还要明确违约责任，如约定逾期交房或逾期付款，每日付总房价一定比例的违约金；超过多少天时，一方有权选择违约金，超过多少天时，一方有权选择解除合同并要求违约方承担违约责任等。总之，买卖合同的内容越详细，履行起来的可操作性就越强，也越能促成买卖的顺利进行。

“两个定金”大不同

定金纠纷是二手房买卖中非常普遍的问题，主要原因是买卖双方没能充分理解“定金”的法律意义。二手房买卖如果是在中介的主持下签订买卖合同的，在交易过程中一般有两个定金。第一个定金出现在买卖双方对中介进行委托的过程中，用来担保买家卖家在约定的时间内，按照约定的条件，到某确定地点签订《房地产买卖合同》。如届时买家反悔不来与卖家签订买卖合同，要承担定金被卖家没收的风险，如卖家反悔不签《房地产买卖合同》，要承担双倍反还定金的责任。

第二个定金出现在《房地产买卖合同》中，用来保证买卖合同签订后，买卖双方能够按照合同的约定切实履行各自的义务。如果出现违约的情况，违约方要承担相应责任。

当然，买卖双方也可以不通过中介直接签订《房地产买卖合同》，在合同中也可以约定定金条款，用来保证签订的合同后，双方能够按照合同的约定履行各自的义务。

三类二手房权利受限制，交易前必须严加审查

常见权利受限制的二手房大致有以下几类：一是没有抵押，如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的方面同意，如果抵押权人不同意，只能在解除抵押关系后方可进行交易过户，二是被法院等机关查封。一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，或通过其他方式依法解除查封后，方可进行二手房买卖。三是房屋当初分配给承租人时，对今后的转让就设有一定的限制条件，该条件一般会在房屋权属登记机关备案。这种情况多数出现在房屋的产权人原在某个单位，之后单位将房屋作为实物分配给予职工。职工尽管是“小产证”上的产权人，但要符合一定条件时，才能将房屋上市转让买卖这样的二手房，一般需要设定转让条件的原分配单位出具同意转让的书面证明。

④ 房屋买卖合同纠纷案常见案例 看看都需要注意什么

1、银行的抵押权如没有进行登记，抵押合同无效；如进行了登记，则银行有优先回受偿权。
2、银行抵押权未登记答的情况下，购房人购买房屋也存在登记与否的问题，登记了，购房人获得房屋产权，后续的抵押权无法设立；若无登记，则后续抵押有可能获得登记并取得抵押权，购房人利益必将难以保障。银行抵押权合法登记情况下，购房人显然无法顺利获得房屋产权，而后续抵押权人的抵押权仍有可能成立。
3、如购房人合法取得房屋产权，另外一人是不能从原产权人手里获得抵押权的，除非其抵押合同未登记或购房人未取得房屋产权。

⑤ 这个案例怎么解决，急！！！！

问题一，现状是按产权证的登记为准。但公司可以申请房产登记部门撤销，或者打行政官司要求撤销！
问题二，应以问题一为基础。若如你问题所言，那么原告的损失是房屋现价以及过户的费用。
问题三，现行后民。

⑥ 五大常见案例分析！买卖商品房遇上这类案情，法院会如何判决

买房对于普通民众来说是人生大事，每一位购房者都期望可以顺利买到心仪的房子，然而现实生活中关于购房的维权纠纷时有发生，遇到这类案件该如何处理？法院又会如何判决？凤凰网房产携手山西弘韬律师事务所，为你分析常见的购房和维权案例。

1、“双合同”销售房屋引发纠纷该如何解决？

基本案情：

某房地产公司与购房人签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋是装修交付。同时，购房人与案外人某装修公司签订《装饰工程委托协议书》。上述两份合同签订后，购房人支付了装修款和房价款，两公司分别开具了发票。后因房地产公司逾期办证产生纠纷，购房人起诉要求支付逾期办证违约金。购房人述称其签订的《装饰工程委托协议书》是在售楼部签订，签完后由房地产公司拿回去盖上房地产公司的公章。装修公司不予确认，但并未明确否认。购房人称装修款项是支付到房地产公司的账户。

一审法院判决：

一、房地产公司为购房人办理案涉房屋的不动产权证并交付给购房人。

二、房地产公司向购房人支付逾期办证违约金[标准：参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准]。

二审法院判决：

一、维持一审判决第一项；

二、变更一审判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起三十日内，房地产公司向购房人支付逾期办证违约金[以房屋价款1603785元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2017年11月1日计至房屋产权过户登记手续办妥之日止，违约金总额以本金为限]。

裁判要旨：

近年来，在政府对房地产市场不断出台调控政策下，部分楼盘开发商利用“双合同”（买卖合同+装修合同）模式销售房屋引发纠纷。开发商主导购房者与装修公司签订的装修合同，并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示。依照《中华人民共和国民法总则》第146条的规定，签订装修合同是双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故该装修合同应为无效。虚假的意思表示隐藏的是签订买卖合同的真实意思表示，所以以虚假的装修合同表现出来的行为后果应该由真实的买卖合同来承接，故案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。

2、面对虚假销售宣传，法院会如何判决？

基本案情：

某房地产公司与多个购房户分别签订了《商品房买卖合同》，各户所购房屋面积及价款不等，房款均已付清。在合同履行过程中，购房者获悉房地产公司销售宣传的“水景公园”区域实为市政公用设施用地，该区域市政规划也未明确存在“水景公园”规划建设。并且，购房者所购商品房临近“变电站”项目，该变电站属于电磁强辐射设施，对所售商品房的居住品质存在一定程度的损害。但是在购房者购买商品房时，房地产公司从未以任何方式告知过该变电站在所售楼盘临近选址规划拟建的事实。购房者以房地产公司对并不存在规划建设的“水景公园”进行虚假销售宣传，故意隐瞒高压变电站选址规划拟建的事实，构成欺诈为由，向人民法院提起诉讼。

一审法院判决：

被告房地产公司补偿购房等人损失（金额按照购房款2%确定）；二审法院维持原判。

裁判要旨：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案出卖人违反诚实信用原则，给买受人造成损失的，应当根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定承担缔约过失责任。

3、房屋认购定金能否退还？

基本案情：

吴某与某房地产公司签订房屋认购单1份约定：吴某认购某房地产开发公司房屋一套，认购总价为人民币1000万元，签订认购书时付定金人民币52万元；签署认购书后，购房人应在10月10日前携带相关证明文件及本房屋认购单至售楼处签约，逾期按购房人违约处理，卖方可不经催告，将房屋另行处置。购房人所交定金，不予退还。……当日，吴某向该公司支付了52万元，该公司向吴某开具了收款事由为“订金”的收据。后因为双方在10月10日为花园问题没能达成一致意见，致使认购书约定需要签署的商品房买卖合同也没能订立。10月14日，该公司向吴某发出违约告知函，称认购单已经失效，所交定金52万元不予返还。房地产公司承认其销售人员在销售时曾经承诺购整层房屋赠送花园。双方一致认可是因为花园问题没能达成一致意见，造成商品房买卖合同没能订立。

一审法院判决：

某公司应在七日内返还吴某定金52万元。二审法院维持原判。

裁判要旨：

商品房预售合同中的定金只是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判的一种担保义务。商品房预售合同签订后，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非一方当事人对认购协议无故反悔，应认定双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错，定金罚则不应适用，卖方应向买方返还定金。

4、房屋交付不符合标准，购房者该怎么办？

基本案情：

张某与某房地产公司分别签订两份《商品房买卖合同》，约定张某购买某房地产公司开发的房屋两套，合同约定房屋价款分别为99万元及14万元，两份合同均约定交房日期为2017年2月16日前，房屋交付条件为“该商品房五大主体验收合格”。合同签订后,张某依约缴纳了购房款，但某房地产公司未能在合同约定的时间交付房屋，且未出示房屋经过验收合格的相关证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。庭审中张某自认于2017年8月10日拿到房屋钥匙并开始装修。现张某主张房屋质量存在问题，双方产生纠纷。另，涉案房屋已于2015年9月25日经过五大主体即建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格。

法院判决：

某房地产公司应支付张某逾期交房违约金（从2月16日计算至8月10日）。

裁判要旨：

关于竣工验收标准问题张某与某房地产公司之间合同约定的房屋交付条件为“五大主体验收合格”，根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程的验收由建设部门组织验收。因此双方之间的合同约定并不违反法律法规的强制性规定。由于某房地产公司提交的证据证明涉案房屋所在的楼座已经过五大主体验收合格，故涉案房屋已经达到交付条件。张某主张涉案房屋未经验收交付的理由不能成立。

5、购房者办理按揭贷款，却未如约向银行提供完整有效的申请资料，是否构成违约？

基本案情：

李某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份。《商品房买卖合同》约定：该商品房按建筑面积计算为80平方米，单价每平方1万元，总价款80元。李某的付款方式为签约时支付30万元，余款50万元申请按揭贷款。李某应向指定银行提供完整有效的申请资料，办妥按揭贷款所需的相关手续，逾期视为违约。签订《商品房买卖合同》当日，李某向房地产公司支付了30万元的购房款。李某应最迟在签订《商品房买卖合同》当日向银行提供完整有效的申请资料，办妥按揭贷款所需手续。但是李某并未如约向银行提供完整有效的申请资料，没有按时办妥按揭贷款所需手续。为了催促李某尽快履约，房地产公司向李某发送告知函，但李某仍置若罔闻。

法院判决：

李某应向房地产公司支付违约金。

裁判要旨：

若商品房买受人以买卖合同中关于办理按揭贷款手续的期限约定不明确为由而拒不办理按揭贷款手续;在办理按揭贷款的条件已经成就，经开发商催告后买受人仍不履行办妥按揭贷款手续的合同义务的，应承担相应的违约责任。

⑦ 房屋纠纷案件告天津市河西房地产开发公司案件有多少

法律分析：具体可以上裁判文书网查询。以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》

第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

⑧ 因为限售导致无法过户的案例

案例简介：限购问题引纠纷，卖方拒绝履行合同

2016年6月11日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，2016年8月2日，原被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋转让给原告，转让价款为310万元，双方于2016年9月30日之前办理过户手续。合同签订后，原告按约付清首付款93万元，但是被告却拒绝配合进行房屋过户，故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称，不同意继续履行，原告签订买卖合同时不满足在上海的购房条件，是限购的，被告没有理由配合原告规避限购令。法院判决：过户日原告已具备购房条件，判决合同继续履行

经审理查明，原被告确实签有购房合同，对房屋交易的一系列事项作出约定，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告通过签订《房地产买卖居间协议》及所附《房屋买卖合同》以及《上海市房地产买卖合同》(第二版)就系争房屋成立的买卖合同关系，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。之后为了进行过户，双方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》对部分合同条款如过户时间、交付时间作出了不同于此前合同的约定，应视为双方对已成立合同关系内容的部分变更，原被告就合同履行的细节应该按照双方最后签订的《上海市房地产买卖合同》(第二版)进行。

被告认为双方之间的合同无法履行的原因在于原告限购，对此，本院认为，通过原被告在履行合同过程中的种种表现来看，原告已经充分注意到自己作为非本市户籍人员在本市购买商品房要需符合相关的政策要求，而原告的社保记录从双方约定的签订网签版合同、过户时间来看也符合通常意义上的理解，但由于交易中心对政策做了释明之后原告和被告重新签订了一份网签版本的买卖合同，对过户时间做了变更，对此被告也是予以配合并未提出异议，而且就第二版合同约定的时间上看也不存在故意规避限购政策的意思表示。

律师说法：因限购令致使房屋无法过户，可以解除合同吗

因限购令引发纠纷，是我们在房屋交易中现在经常会遇到的问题。遇到限购令纠纷我们该如何解决。对此，律师表示：住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，法院一般不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。

而上述案例中为什么法院会判决合同继续履行呢?这主要是因为是根据原告提供的社保记录，截止到约定的过户时间，原告已经具备了购房资格，不存在故意规避限购政策的意思表示。因此，法院判决合同继续履行。

⑨ 顶名买房房产纠纷案例有哪些

借名买房律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量的房产纠纷案件，如借名买房案件、房屋买卖案件等房产纠纷案件，靳律师在天通苑、回龙观等地区办理了大量的借名买房案件，积累了很多实战经验，现靳律师将这些经验总结为借名买房案例，以期帮助更多当事人，为大家讲解相关法律知识。本文是靳双权律师曾办理过的一件借名买房案件，现将此案件改编成为借名买房案例，望读者耐心阅读。

案件介绍：
张军和陈贤系夫妻关系，朱俊和张军系表兄妹关系。2007年9月30日，朱俊和北京某房地产公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定朱俊亿贷款方式购买位于北京市昌平区的诉争房屋，合同价款为33万元。2007年12月11日，经双方结算，确认购房款为33.1万元。同日，开发商交付房屋后，张军和陈贤对房屋进行了装修，并在该房屋内居住。2008年9月18日，北京市城建委颁发了该房屋的所有权证书，房屋所有权登记人为朱俊，房屋性质为经适房。
2014年4月18日，张军、陈贤曾经以房屋买卖合同纠纷为由将朱俊起诉至法院，在该案件审理过程中，张军和陈贤称曾在2007年8月15日和朱俊达成了口头协议，约定朱俊将上述房屋出卖给张军、陈贤，价款为38万元，并约定待房屋满五年后办理过户手续；朱俊则对两人陈述不予认可，主张双方之间系房屋租赁关系，她之所以将购房相关文件交给张军、陈贤持有，是为了办理房屋入住，张军、陈贤偿还的银行按揭贷款系用于折抵房屋租金。