物业纠纷案例汇集doc1

⑴ 物业管理法律责任的案例

业主在家中被害的法律责任案例分析
【案例1】某大学青年教师大白天被歹徒杀害于所住小区的家中。凶手虽被绳之以法，但老年失去唯一儿子的打击，使得被害人的父母痛不欲生。他们认为，凶手之所以有恃无恐大白天入室杀人、抢劫，跟小区没有保安员、门卫脱岗、外来人员可以自由进出有着直接的关系。于是，他们一纸诉状将小区开发商及小区的物业管理公司一并告上法庭。当地人民法院先后两次开庭对此案进行审理。法院经审理认为，被害人在家中被害，是罪犯犯罪的直接、必然结果，该犯罪结果所引起的刑事和民事侵权责任，已由罪犯承担。被告某开发公司、某物业管理公司与罪犯的犯罪行为既没有主观上的共同故意，又没有客观上的行为牵连。原告要求被告承担赔偿责任理由不充分。被害人人身损害与两被告的管理行为无直接因果关系。因此，被告不应当承担侵权的民事责任。原告要求被告承担侵权民事责任没有法律依据，对此不予支持。
【案例2】两名罪犯经预谋后，携带尖刀等凶器，窜至某市某小区某楼，因该楼值班保安员没有盘查，两人冒充物业人员，以检修煤气管道为名，进入某业主家中进行抢劫，将业主夫妇唯一的儿子杀害。两名罪犯后被法院判处死刑并赔偿经济损失共4万元。业主夫妇认为负责小区管理的某公司未尽到安全管理的责任，故将其告上法庭。当地法院一审判决负责小区管理的某公司赔偿死亡补偿金等费用共计16万元。法院认为，楼宇保安员并未对两名罪犯进行盘查。在楼宇中设置的保安设施、门禁系统和可视对讲系统均已损坏，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盘查即进入原告居住的房屋，并在较长时间内实施了犯罪行为，故该公司应对原告的损失承担相应的赔偿责任。
【案例分析】上述两案例均是业主在家中被害，被害人家属均要求物业管理公司承担相应法律责任，而两地法院的判决结果完全不同。同样的案例在全国各地已发生多起，其判决结果也和上述两案例一样，有的判决物业管理公司承担责任，有的判决物业管理公司不承担责任。业主在家中被害，物业管理公司到底应承担法律责任还是不承担法律责任呢?对这个问题，我们从以下几个方面分析。
1)物业管理保安应履行哪些职责
保安是物业管理的基本职能之一，是物业管理公司提供物业公共服务的重要内容之一。那么，物业公司的保安保什么呢?
《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”
从以上规定中我们认为物业管理保安的职责有：
①维护秩序。即维护物业区域范围内正常的工作和生活秩序，努力为业主创造良好的、安定的工作和生活环境。
②协助做好安全防范。即协助公安机关做好安全防范。
③安全事故的应急处理。发生安全事故时，立即采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，并协助有关部门做好救助工作。
2)物业管理保安的责任应根据法律法规的规定和物业服务合同的约定来界定
物业管理法律责任是指物业管理当事人由于违反物业管理法律规范或物业管理合同的规定所必须承担的法律后果。违反物业管理法律规范的行为属违法行为，违反物业管理合同的行为属违约行为。违法行为和违约行为是法律责任的基础，法律制裁是法律责任的必然结果。
物业管理法律责任是保证物业管理法律规范的有效实施，保障物业管理合同的全面履行，保护物业管理法律主体的合法权益的必要条件。如果法律规范和合同仅有法律关系主体的权利义务，而没有在使用权利不当或不履行义务的情况下应承担的法律责任，权利义务就成为一纸空文而没有任何约束力。法律责任最基本的功能体现在四个方面：第一明确违法违约后果。法律责任一般都会明确如有违法违约行为产生或哪些违法违约行为必须承担什么样的后果。第二处罚违法违约行为。对违法违约行为进行经济的、行政的或法律的制裁和处罚。第三赔偿损失。违法违约人要赔偿由于其违法违约给守法守约人带来的各种损失，包括直接损失和间接损失。第四教育人们守法。明确法律责任的目的并不是为了制裁和处罚，而是教育人们知法守法，使人们懂得守法和违法的界线、知晓违法违约所带来的严重后果，从而自觉地守法守约。
物业管理法律责任具有以下特征：
①物业管理法律责任必须有物业管理法律规范和物业服务合同的事先规定。
物业管理法律责任必须事先规定。首先，物业管理法律责任的种类由法律规范事先规定，不得追究法律规范未规定的新种类的物业管理法律责任；其次，物业管理法律责任的内容要由法律规范事先规定，不得追究法律规范规定的内容以外的法律责任；第三，物业管理法律责任的处罚范围和标准要由法律规范事先规定，不得追究法律规范规定的范围和标准以外的法律责任。因此，物业管理法律规范和物业服务合同应有明确的法律责任或违约责任的规定和条款。如果没有物业管理法律规范和物业服务合同的事先规定，就不能要求当事人承担物业管理法律责任。
②物业管理法律责任必须以物业管理违法违约行为为前提。
物业管理违法违约行为是物业管理当事人拒不履行义务或做出法律、法规、合同禁止的行为。违法违约行为的构成要件有三个：第一是违法违约性，即当事人违反了物业管理法律规范的规定或违反了物业服务合同的约定。第二是危害性，即因违法违约行为，侵害了国家、集体或个人的合法权益，造成了危害后果。第三是可罚性，即当事人的违法违约行为符合物业管理法律规范和物业服务合同的约定的处罚条件。以上构成要件只有同时具备，才能由当事人承担物业管理的法律责任。
③物业管理法律责任是对违法违约当事人的一种制裁。
物业管理法律责任是要求违法违约当事人必须承担违法违约的法律后果，这显示了物业管理法律法规的权威性和物业服务合同的严肃性。如果物业管理当事人违法违约，必将受到相应的的制裁和处罚。
④物业管理法律责任由国家强制力保证实施。
法律责任具有国家法律所赋予的强制性和约束力。违反物业管理法律法规，由国家司法机关和其他法律、法规授权的机关依法追究其法律责任。违反物业管理合同的约定，由合同守约方依法请求人民法院追究违约者的违约责任。
根据以上的分析，针对本案例我们认为：
第一，物业管理公司不承担违法责任。我国目前已出台的物业管理的法律法规中并没有物业管理区域内的业主的人身安全由物业管理公司负责、业主的生命受到犯罪分子的伤害应由物业管理公司承担法律责任的规定。显然，业主被伤害，承担违法责任的应是犯罪分子，而不是物业管理公司。
第二，物业管理公司是否承担违约责任，要根据物业服务合同的约定。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同由物业服务需求方与物业服务提供方双方自愿签订，系双方当事人的真实意思表示，依法成立的物业服务合同受到法律的保护。物业服务当事人由于违反合同条款的约定必须承担违约责任。因此物业管理法律责任的确认，除依据有关法律、法规的规定外，也要以合同或契约约定的责任内容作为依据，但合同约定的条款不得与相关法律、法规相违背，否则，合同虽成立，但其在内容和形式上违反了法律、法规的规定，则被确认为无效，得不到国家法律的保护，没有法律效力。违约责任，指一方不履行物业服务合同中约定的义务或者履行合同义务不符合约定的，依法应承担的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。违约责任是由合同义务转化而来的，本质上出于双方当事人约定，不是法律强加的，因此，物业服务当事人必须清楚自己的权利和义务，不能随意承诺自己无法达到的义务。权利与义务一旦承诺，就应履行，否则就应承担违约责任，按合同规定的违约责任条款接受处罚。
《民法通则》第一百零六条规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”
《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
根据以上规定，合同是追究违约责任最根本的依据。物业服务合同可以对业主人身财产安全的保护措施做出更为具体的约定，也可以对业主人身或财产受到不法侵害后而要求物业管理公司承担一定的赔偿责任做出约定。如果有这方面的约定，一旦出现合同中约定的情形，物业管理公司应该承担相应的违约责任。
3)物业管理公司应加强和改善物业区域内的安全防范
目前的物业服务合同，一般都有对物业管理保安服务的约定，如保安服务要做到24小时专人值守、定期巡逻，做好环境和公共秩序管理，做好防火、防盗工作，加强人员、物品、车辆出入管理等。但是物业管理保安并不能杜绝各种治安案件和刑事案件的发生，只能是最大限度地去预防案件的发生。而目前相当一部分物业管理公司并没有做到最大限度地去做好预防工作，没有认真履行保安职责，如没有聘用经过专业培训的保安人员、对小区进出的陌生人员不进行盘查登记、很少对小区进行巡逻、保安人员脱岗、安全设施管理不善形同虚设等。这也是不少业主对物业管理公司产生情绪，拒绝交纳物业管理费的原因之一。
因此，物业管理公司要充分认识到保安工作在物业管理工作中占有极为重要的地位，具有十分重要的作用。
①良好的保安服务有利于提升企业形象。保安服务的好坏，直接反映了物业管理质量的高低。良好的保安服务，以及保安人员的优良素质，将会获得住户和社会的称赞，得到广泛的支持，从而提升物业管理企业的企业形象。
②良好的保安服务可以使业主和使用人产生安全感。良好的保安服务提供良好的安全及保护，使业主和使用人人身免受伤害，财产免遭损失，从而满足业主和使用人的安全需求，增强安全感和归属感。
③良好的保安服务可以创造良好的经济效益和社会效益。良好的保安服务，社会秩序稳定，刑事犯案率低，可使人们安居乐业，人们都愿意在此工作或居住，从而有效提高小区或大厦的销售率和出租率。同时，良好的保安服务可以及时发现或避免刑事犯罪案件的发生，有效地保护业主和使用人的生命财产不受损失，也大大减少和避免业主和使用人因生命受到伤害、财产受到损失而引起的赔偿纠纷。此外，小区或大厦的保安管理是社会治安管理的组成部分，小区或大厦的良好保安服务有利于促进整个社会的长治久安。
同时，要建立健全相关的规章制度，加强对保安人员的教育和培训，努力做好保安服务工作。保安服务的关键是做好预防工作，应防患于未然。保安服务工作良好的重要标准就是物业区域范围内不发生或很少发生刑事案件，不发生或很少发生安全事故。做好各项预防工作是保安服务工作的关键，因此要采取各种有效措施，防止各类刑事案件和安全事故的发生。

⑵ 物业管理案例分析“履行校园物业服务合同引发的纠纷”

1.向某应否承担赔偿责任？
在本案中，向不应该承担赔偿责任，因为向是职务行为，向的本人（个人）不应该成为本次诉讼的被告，但是，如果你已经构成了轻伤（进过法医鉴定），则该门卫（向）应当承担相应的刑事责任，涉嫌构成犯罪。《刑法》第二百三十四条规定：“故意伤害他人身体的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。”
2.学校应否承担赔偿责任？
应该，你可以要求学校承担相应的民事责任。《民法通则》第一百一十九条规定：“ 侵害公民身体造成伤害的，应当赔偿医疗费、因误工减少的收入、残废者生活补助费等费用……”
3.物业公司应否承担赔偿责任？
应该承担，因为按照《民法通则》第四十三条的规定：“ 企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”因为保安是在履行职务的时候侵害你的合法权益的，依法是一种职务行为，那么根据法律的有关规定，学校和物业公司都对此应当承担一定的责任。

⑶ 物业服务合同纠纷案件有哪些

物业服务合同纠纷案件的特点：案件的被告多数为业主；多是由于不交物业费引起的；案件的数量上升快、标的额小、处理难度大；以及当事人的人数一般众多等。
【法律依据】
《民法典》第九百三十七条
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
第九百四十四条
业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
第九百四十八条
物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条
因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

⑷ 请问常见的物业纠纷问题有哪些，怎么来解决呢

你好，很高兴为你解答，人们在生活中难免会发生一些不愉快的事，就像小区业主和物业的纠纷已成为广大市民很头痛的一件事了，几乎天天都有，大大小小的事，这类纠纷关系到千家万户人民群众的切身利益，如果处理不当，就会引发突发性事件、群体性事件或上访。今天在这里就常见的一些问题从法律角度提出一些解决的方案，供大家参考。希望对大家处理这类事件有一定的帮助！ 案例：1公共设施的主人究竟是谁? 某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一 [解读]这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定 同时，目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有;哪些属于部分业主共同共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。 [解决方法]这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。 案例：2签委托合同还是服务合同? 目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。 据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷;而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。 [解读]这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。 如果一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么其后果将与物业公司没有任何关系;同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同，而不需要任何理由，也不利于小区物业管理的稳定性。) [解决方法]在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。 案例：3物业管理费 近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后， “物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。 [解读]由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20～30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。 《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。 同时，造成物业管理费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原因。而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识，物业收费忽高忽低，造成业主与物业管理企业矛盾重重，这种情况在前期物业管理上尤为突出。 [解决方法]在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。 案例：4开发商与物业的“父子关系” 如今部分与开发商互为“父子关系”的物业管理公司，很容易出现对于房屋质量等问题不重视，以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球”的现象。尤其是在涉及开发商利益时，物业管理企业常对开发商予以袒护，造成业主与物业管理企业矛盾加重，业主往往以拒付物业管理费来抗拒，加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立，前期物业管理时间很长，有的长达七八年，矛盾越积越深。 [解读]《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选出物业管理企业。但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，即便实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位，往往是其中标，这种建设与管理的“父子关系” 依然普遍存在。当物业出现质量或销售时不切实际的承诺等涉及开发商的问题引发纠纷后，物业管理企业常以其与开发商是两独立法人，无任何关系拒绝处理，而开发商往往是项目公司，一个小区成立一个项目公司，建设完成结算完毕后就不存在了，售后服务、保修等矛盾无法解决。 解决方法]人住小区的业主们在符合条件后，也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已经满2年的，一定要及时召开业主大会成立业主大会，来维护自身权益。 案例：5谁做纠纷诉讼人? 由业主大会还是继续由业主委员会代表全体业主参加诉讼，这是当前法院在审理此类案件时遇到的突出问题。 [解读]据了解，在《物业管理条例》出台之前，一般由业主委员会代表全体业主参加诉讼，解决物业小区涉及全体业主共同利益诉讼的问题。而《物业管理条例》出台后，业主委员会的作用发生了变化，以前，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。 《物业管理条例》则规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主委员会是业主大会的执行机构。 [解决方法]在涉及到小区公共设施设备和公共利益的物业管理纠纷时，必须由业主大会的名义起诉，并且需要得到具有表决权的2/3业主通过。否则以业主委员会的名义起诉，有可能要承担败诉的责。 案例：6物业公司是管理还是服务? 由于物业管理尚未形成规范的市场机制，物业管理企业不严格按物业服务合同履行、不按规章制度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生，不少物业管理企业将自己凌驾于业主之上，收费标准模糊不清，多收费，少服务，质价不符，任意调价;处理问题和解决矛盾方法简单生硬，甚至打骂业主也时有发生。 [解读]《物业管理条例》除规定物业管理的服务义务，同时赋予了其维护物业安全、物业合理使用的一定社会管理责任，但法规并未赋予物业管理企业任何的一点权力。表现在物业管理企业对业主违反法律法规、业主公约和业主临时公约仅有告知、制止、报告的权利，并没有处罚权和措施权;从理论上分析，物业管理企业并非物业所有人，它是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序，其对物业所有人处分自己财产的管理权也是有限的，不具有权利源，其是否有诉讼的请求权法律规定不明确，存在较大争议，造成业主违规搭建、装修、拆除承重墙等危害其他业主的行为无力阻止。 [解决方法]此类矛盾在近期发生的数量较多，主要解决方法需要物业公司对自身的意识进行调整，物业公司是以服务为主而不是管理为主。 好了，就介绍这么多，以上就是一些常见的物业纠纷问题及其解决办法，如果我遇上类似事件可以参考着来解决的，友情提醒下如果物业答应修复但没有履行，可以查物业服务合同，如确有相关条款而未履行，可以向人民法院提起诉讼，告其违约。如果觉得给力的话给我点个赞呗，以后我会更用心作答的哟，祝你生活愉快。

⑸ 前期物业合同无效的典型案例

法律分析：基本案情：某物业公司为顾某所在小区提供的前期物业管理服务等级为四级。某日，顾某房屋所在单元上下楼排污管道堵塞，污水从顾某家中厨房下水管道口倒流至屋内，造成顾某家中木地板、门套、壁橱、皮床等家具受损。后顾某诉至射阳法院要求物业公司赔偿损失。

法律依据：《物业管理条例》 第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

⑹ 有关物业管理纠纷案件的案例分析（内容详细一点）

被告：史先生、达女士(本所委托人)
承办律师：牛公庆、张由
争议焦点：物业公司是否具有诉讼主体资格
案情简介：
史先生、达女士夫妇系上海市杏山路某弄某号902、901室的户主。901室与902室为同单元相邻的两套房子，为了把两套房子合成一套使用，在两套房子门外的走廊处安装了一道防盗门。上海SZ物业管理有限公司系该小区的物业管理公司，该公司认为史先生、达女士夫妇的行为构成非法占有，造成公共妨碍，将两夫妇诉至上海市普陀区人民法院。
双方主要观点：
原告方认为：
史先生、达女士开始装修购置的房屋时，与原告签订了一份《二次装修管理协议书》，按协议约定，两被告不得在公用部位安装防盗门。两被告的行为违反了合同约定，且造成了公共妨碍。
我方认为：
一、依照《上海市居住物业管理条例》的规定，由于业主违法物业使用规定，影响到相邻关系，业主委员会或者相关业主、使用人可以向人民法院提起诉讼。原告作为物业管理公司，不具有本案的诉讼主体资格，没有起诉权。
二、被告安装的防盗门并非公共走廊，而是901、902两套房子之间的共用走廊，由于901、902两套房子是一户人家购买，走廊也实际上是由一户人家使用，对大楼内其它业主没有任何影响。此观点也已得到大楼内的其他业主书面同意，并作为证据向法庭提供。
三、被告与原告签订的《二次装修管理协议书》是一份委托合同，根据《合同法》相关条例，委托合同随时可以解除。被告当庭向原告出具了《解除合同通知书》。
诉讼结果：
对于原告没有诉讼主体资格这样一个明显的事实，一审案件的承办法官以“办过三百多个案子，都是这样判的”为理由，不予采信，判决原告胜诉。我所律师为维护法律的尊严和正义，向上海市第二中级法院上诉，二中院以同样的理由驳回了上诉。我方即向二中院申请再审。再审中，法官认为一审二审对于原告具有主体资格的确认是错误的，但是为了维护法院的名誉，建议我方撤诉，并亲自至委托人家中通知，可以安装防盗门。后上海市高院出台司法解释，明确了物业公司在业主违法物业使用规定产生的纠纷中不具有诉讼主体资格。
法律意义：
在上海市高院的司法解释尚未出台前，我所律师通过正确理解《上海市居住物业管理条例》的精神，通过不懈努力，为委托人争取到了合法权利。

⑺ 物业管理案例分析

1、案例中所拖欠的物业管理费是在张先生与物业管理公司签订的物业管理合同有效期间产生的，理应由张先生来负担。
2、物业管理公司之所以未能收到物业管理费，是由于其本身大意所致，应该有自己来承担风险，在其发现张先生没有及时缴纳物业管理费时就应该催缴，在房子办理产权转让登记的时候就应该及时向银行结清该笔费用，现在银行已经将该房子出售，肯定不会再支付该笔费用了。

⑻ 物业纠纷案例分析问题

1。合理。
2。事故是由于物业公司的失职行为造成的，同时构成了合同违约。

⑼ 物业维权——关注典型纠纷

买了房，怎么来维护自己的业主权益？据近日一项有关物业纠纷案例的调查表明，在近2年的物业纠纷中，有超过7成比例的矛盾主要集中在公共设施权属、物业管理费用、物业管理合同等几个比较典型方面，比如开发商将会所卖给个人、承诺的物业管理费用免费却不实行等。

在此，就这些比较具有代表性的典型纠纷关注事项作了相关解读，业主们在维权时不妨多留个心眼。

关注1、公共设施的主人究竟是谁

近日，本市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。

解读

这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。

同时，目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有；哪些属于部分业主共同共有；未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。

解决方法

这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。

关注2 、签物业委托合同还是服务合同

据了解，目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。

据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷；而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。

解读

这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。

如果一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么其后果将与物业公司没有任何关系；同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同，而不需要任何理由，也不利于小区物业管理的稳定性。

解决方法

在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。

关注3、物业管理费

近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后，“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，这主要体现在少数开发商在房屋销售低潮时，经常许诺减免部分业主物业管理费，待业主入住后，物业管理企业却不予兑现；有些则是其他业主对减免物业管理费的做法坚决不同意，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。

此外，同一物业小区，相同的商品房因国家房改政策实施，产生了不同性质房屋，造成物业管理收费标准不统一，部分业主认为物业管理未实现同质同价的原则，因此也产生矛盾导致管理费无法收缴等现象。

解读

由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20-30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。

同时，造成物业管理费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原因。而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识，物业收费忽高忽低，造成业主与物业管理企业矛盾重重，这种情况在前期物业管理上尤为突出。

解决方法

在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。

（以上回答发布于2015-06-19，当前相关购房政策请以实际为准）

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