上海房屋买卖纠纷案例

1. 中海地产与娄堃商品房买卖合同纠纷案

辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

(2007)沈民(2)房终字第114号

上诉人(原审被告)：辽宁中海房地产开发有限公司。住所地：沈阳市大东区中学堂路5-7号。

法定代表人：祝春梅，该公司董事长。

委托代理人：张荣文，辽宁同泽律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：娄堃，女，1958年9月26日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市铁西区南六东路25号213。

委托代理人：周爽，辽宁同方律师事务所律师。

上诉人辽宁中海房地产开发有限公司(以下简称中海公司)与被上诉人娄堃因商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2006)沈铁西民二房初字第428号民事判决，于2006年11月1日向本院提起上诉，铁西区人民法院于2007年1月9日将该案报送至本院，本院于同日受理后，依法组成由本院审判员曹桂岩担任审判长、代理审判员才玉莹主审、代理审判员李方晨参加评议的合议庭，于2007年1月31日开庭公开审理了本案，上诉人中海公司的委托代理人张荣文、被上诉人娄堃及委托代理人周爽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2004年6月20日，娄堃与中海公司签订《商品房买卖合同》，约定娄堃购买中海公司开发建设的位于沈阳市铁西区云峰综合市场2r-5号摊位，面积4平方米，房款60,000元，合同约定中海公司于2004年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付娄堃。在此之前娄堃于2003年11月15日交付中海公司定金20,000元，2003年2月6日交付22,000元，2004年6月20日交付18,000元，总计娄堃共支付中海公司购房款60,000元，中海公司为娄堃出具了收款收据。2004年8月31日，中海公司按合同约定交付娄堃2r-5号摊位。

2006年7月19日，娄堃以中海公司未在诉争摊位交付后办理房屋所有权证为由诉至原审法院，请求法院判令：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》;2、判令中海公司退还已付购房款60,000元;3、判令中海公司按银行逾期贷款利率承担利息;4、中海公司承担本案诉讼费用。

原审法院认为，娄堃与中海公司签订的《商品房买卖合同》有效。中海公司应在交付娄堃购买的摊位后国家规定的时间内协助娄堃办理土地使用权证和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明。而中海公司在娄堃诉讼之前仍未向娄堃交付办理房屋所有权登记的所需有关证明，致使娄堃无法进行所购房屋产权登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”娄堃要求解除与中海公司签订的《商品房买卖合同》及支付利息的要求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，原审法院判决：1、解除娄堃与中海公司签订的《商品房买卖合同》;2、中海公司于本判决发生法律效力后10日内给付娄堃购房款60,000元;3、中海公司于本判决发生法律效力后10日内给付娄堃购房款60,000元的利息(利息自2004年12月1日起至本判决确定给付之日止，利息按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付);四、驳回娄堃、中海公司的其他诉讼请求。案件受理费2,410元，由中海公司负担。

（以上回答发布于2014-07-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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2. 解除房屋买卖合同纠纷案例

法律分析：2015年1月11日，经过南京某房地产经纪有限公司居间，甲乙双方签订一份《房地产买卖合同》，约定乙出卖其位于本市鼓楼区某小区某号某室房屋，双方对于合同价款、支付时间等做了明确约定。合同签订当日，甲按照约定向乙支付了12万元定金，交中介费45000元。合同签订后，乙均未按照合同约定的时间履行相应的合同义务。由于乙不能解决其房屋解押问题，甲乙及某房地产经纪有限公司三方多次协商仍不能解决。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十四条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

3. 如何处理记周某某诉梁某某房屋买卖合同纠纷案

舒军

案情简介

原告：周某某，女，1956年生，汉族，住杭州市江干区。

被告：梁某某，男，1955年生，汉族，住杭州市江干区。

原告周某某与被告梁某某于1991年签汀《契约》一份，约定将沿山村四组的私有瓦房出售给被告，出售房屋面积为三间大、三间小，出售价格为人民币1500元，原告只出售房屋而不包括宅基地，此房屋自双方签字之日起，其产权归被告所有，合同自双方签字之日起生效等。杭州市江干区丁桥镇人民政府沿山村村民委员会以“监证单位”身份在该契约中加盖印章。被告已按约支付原告人民币15-00元，且所出售的私房由被告居住至今。

2003年初，原告以“1972年建造平房三问”，“今房屋地基础均开裂，房顶砌体松散”等为由申请建房用地重建房屋。2003年4月15日，经相关部门批准，“同意使用原宅基地建住宅，建筑占地面积63平方米，三层，总建筑面积189平方米”。

据此，原告以宅基地属于农村集体所有，村民只有使用权而没有处分权，不得擅自转让为由，认为原告与被告签订的该契约无效，诉请法院要求：一、依法判定原告与被告于1991年签订的《契约》无效；二、判令被告从《契约》中所涉房屋中迁出，并将房屋及其占用范围内的宅基地归还给原告；三、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称，原告的诉讼请求系两个不同的法律关系，不能在同一诉讼中合并处理，对于第二项诉讼请原告应另行起诉；且原告的第一项诉请没有事实和法律依据，原、被告签订的契约系双方真实意思表示，没有违反相关法律规定，被告于1991年住进讼争房屋内，且契约明确约定被告只向原告购买房屋，不包括土地使用权，该契约得到沿山村村委会的确认，购买房屋后，被告已付清购房款1500元，已居住该房屋达16年之久。现原告以土地使用权不得转让为由要求认定该协议无效，没有事实依据，要求驳回原告的诉讼请求。

争议焦点

本案争议的焦点是原、被告双方于1991年签订的《契约》是否有效。

审理判决

杭州市江干区人民法院经审理认为，宅基地使用权具有一定的身份性质，不适宜自由转让，即使转让也只能在集体经济组织成员间进行，非农村集体经济组织成员均不得享受农村的宅基地使用权。因此，农村村民对其在依法申请审批取得宅基地使用权的集体土地上所建造的房屋，原则上只能向本集体经济组织以内的农业户口居民出售。本案中，原、被告双方虽约定买卖的仅为房屋，按照“地随房走”的原则，住房转让时，与房屋不可分割的宅基地使用权实际亦一并转让，故双方所作的约定违反了国家政策的限制性规定，应属无效，造成该买卖协议无效，双方均有过错。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第二款的规定，判决如下：(1)周某某、梁某某于1991年签订的房屋买卖“契约”无效；(2)梁某某于本判决生效之日起六个月内，将坐落于鲍家渡自然村45号上述“契约”所涉的房屋及该房屋占用范围内的宅基地腾退交还周某某。

4. 阴阳合同”逃税那些事，你可能会遇到，看看法院怎么判

近日，利用“阴阳合同”逃税的话题被热议。
小编整理了部分逃税典型案例，
这些你也可能遇得到！
裁判规则
1.为避税另行签订房价较低的房屋买卖“阳合同”的，应认定该合同无效——龚福明诉上海天蓬房地产投资咨询有限公司第八分公司等买卖合同纠纷案
案例要旨：房屋买卖中，买卖双方在签订第一份合同（“阴合同”）后，办理过户手续时，为了减少交税，又签订了一份约定房价较低的合同（“阳合同”），由于第二份合同是双方当事人为办理房屋产权变动登记的目的而签订的，第二份房屋买卖合同约定的房价并非双方当事人的真实意思表示，且该行为损害了国家利益，应当认定第二份合同无效。
评
案号：（2007）崇民一（民）初字第612号
来源：人民法院案例选.总第66辑（2008.4）
2.扣缴义务人不将其已扣、已收税款足额上缴行为的立案追诉标准应低于纳税人逃税的立案追诉标准——李某逃税案
案例要旨：扣缴义务人从纳税人处已扣、已收税款，但违反法定义务，不将其已扣、已收税款足额上缴给税务机关，其主观恶性比纳税人更大，其立案追诉标准应该更低。

来源：人民法院报2015年12月24日第7版
3.公司为逃税签订“阴阳合同”，逃避税款数额较大构成逃税罪的，对单位应判处罚金，对直接责任人员应追究逃税罪的刑事责任——云浮天成电力开发有限公司、卢某某、黄某某逃税案
案例要旨：公司在转让其控股公司股权、土地等资产过程中，为逃避税款，采取欺骗、隐瞒手段与资产受让方签订“阴阳合同”，将其中的巨额资产转让收入不入账，也不申报纳税，逃避企业所得税千余万元，收到税务机关处理决定后，仍未缴交税款、罚款及滞纳金的，构成逃税罪，对单位应判处罚金，对直接责任人员，应当追究逃税罪的刑事责任。
案号：（2017）粤5302刑初236号
来源：中国裁判文书网2017-11-28

5. 房地产买卖典型案例剖析及相关最新法规的目录

第一部分 典型案例解析
一、房屋买卖合同纠纷案例解析[案例1—案例3]
二、房屋买卖纠纷案例解析[案例4—案例8]
三、房屋租赁纠纷案例解析[案例9—案例13]
四、贷款担保纠纷案例解析[案例14]
五、房屋质量纠纷案例解析[案例15—案例18]
六、房屋面积纠纷案例解析[案例19—案例20]
七、合作开发纠纷案例解析[案例21—案例22]
第二部分 适用法律法规
一、综合管理
(一) 中华人民共和国城市房地产管理法(摘录)(1994年7月5日)
(二) 中华人民共和国合同法(摘录)(1999年3月15日)
(三) 城市房地产开发经营管理条例(1998年7月20日)
(四) 建设项目环境保护管理条例(1998年11月29日)
(五) 房地产开发企业资质管理规定(2000年3月29日)
(六) 经济适用住房管理办法(2004年5月13日)
(七) 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)1999年12月29日)
(八) 广告管理条例施行细则(2005年1月1日)
(九) 温家宝主持常务会议研究促进房地产业健康发展措施(简称“国六条”)(2006年5月7日)
二、土地管理
(一) 中华人民共和国土地管理法(1998年8月29日)
(二) 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(2005年8月1日)
三、招标投标管理
(一) 建设部关于进一步加强工程招标投标管理的规定(1998年8月6日)
(二) 建筑工程设计招标投标管理办法(2000年10月18日)
(三) 房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法(2001年6月1日)
(四) 建筑工程施工发包与承包计价管理办法(2001年11月5日)
(五) 工程建设项目货物招标投标办法(2005年3月1日)
四、拆迁管理
(一) 城市房屋拆迁管理条例(2001年6月13日)
(二) 建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知(2004年1月1日)
(三) 城市房屋拆迁工作规程(2005年10月31日)
五、合同文本
(一) 建筑企业流动资金借款合同
(二) 建设工程借款合同
(三) 基本建设贷款合同(一)
(四) 基本建设贷款合同(二)
(五) 建设工程施工合同(示范文本)
(六) 国有土地使用权出让合同示范文本(2000年10月31日)
(七) 保证担保借款合同(参考文本)
(八) 抵押担保借款合同(参考文本)
(九) 商品房买卖合同说明
(十) 房屋买卖合同(参考文本)
(十一) 商品房预售定金协议书示范文本
(十二) 委托购房合同(参考文本)
(十三) 北京市商品房预售合同
(十四) 北京市商品房认购书
六、施工管理
(一) 中华人民共和国建筑法(1998年3月1日)
(二) 建设工程质量管理条例(2000年1月30日)
(三) 建设工程安全生产管理条例(2004年2月1日)
(四) 建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知(1998年5月12日)
(五) 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
(六) 房屋建筑工程质量保修办法(2000年6月30日)
(七) 房产测绘管理办法(2001年5月1日)
(八) 建设工程质量检测管理办法(2005午11月1日)
(九) 建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定(2005年9月1日)
(十) 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(2005年1月1日)
(十一) 房屋建筑工程质量保修书
(十二) 建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见(2006年7月6日)
七、房地产交易
(一) 城市房地产转让管理规定(2001年8月15日)
(二) 北京市城市房地产转让管理办法(2003年9月2日)
(三) 商品房销售管理办法(2001年4月4日)
(四) 城市商品房预售管理办法(2004年7月20日)280
(五) 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年6月1日)
(六) 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知(2006年7月6日)
八、房屋权属管理
(一) 城市房屋权属登记管理办法(2001年8月15日)
(二) 建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(2002年5月1日)
(三) 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(摘录)
九、房地产金融
(一) 中华人民共和国担保法(1995年10月1日)
(二) 城市房地产抵押管理办法(2001年8月15日)
(三) 贷款通则(1996年6月28日)
(四) 个人住房贷款管理办法(1998年5月9日)
(五) 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释(2000年12月13日)
(六) 建设部关于规范房地产市场外资准人和管理的意见(2006年7月11日)
(七) 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(2006年5月29日)
快速链接
(一) 房地产企业的开发条件、经营资质及相关法律责任
1.《城市房地产开发经营管理条例》第10条—第40条
2.《房地产开发企业资质管理规定》第1条—第28条
3.《城市商品房预售管理办法》第10条—第17条
4.《商品房销售管理办法》第6条—第13条
(二) 房屋买卖合同的相关问题
1.《商品房销售管理办法》第2条—第4条、第16条
2.《中华人民共和国合同法》第37条、第44条、第52条、第62条、第130条—第175条
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一) 》第9条、第10条
4.《城市房地产开发经营管理条例》第24条、第27条、第28条、第33条
5.《城市商品房预售管理办法》第9条、第10条
(三) 商品房预售合同登记备案的相关问题
1.《中华人民共和国合同法》第36条、第37条、第44条
2.《北京市城市房地产转让管理办法》第40条—第42条
3.《城市房地产开发经营管理条例》第27条
4.《城市商品房预售管理办法》第10条、第12条、第13条
5.《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一) 》第9条
(四) 房屋的销售广告及其相关宣传材料的说明、限制及法律责任
1.《中华人民共和国合同法》第13条—第20条
2.《商品房销售管理办法》第14条、第15条、第24条
3.《城市商品房预售管理办法》第9条
(五) 房屋的认购、定购、预订的纠纷处理及有关罚责
1.《中华人民共和国担保法》第89条—第91条
2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条—第122条
(六) 因出卖人恶意违约、实施欺诈行为及与第三人恶意串通所导致的纠纷的法律责任
1.《中华人民共和国合同法》第42条、第52条、第54条、第58条、第93条、第94条、第107条、第112条、第113条、第120条—第122条
2.《中华人民共和国担保法》第49条
3.《北京市城市房地产转让管理办法》第6条、第18条、第38条、第39条、第42条
4.《商品房销售管理办法》第10条、第39条
(七) 因房屋主体质量不合格和房屋质量瑕疵所导致纠纷的处理问题
1.《城市房地产开发经营管理条例》第16条、第17条、第31条、第32条、第37条
2.《商品房销售管理办法》第30条—第35条
3.《建设工程质量管理条例》第39条—第41条
4.《房屋建筑工程质量保修办法》第3条、第6条—第19条
5.《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第1条—第15条
(八) 房屋面积误差的处理问题及相关赔偿
1.《商品房销售管理办法》第18条—第21条
2.《北京市城市房地产转让管理办法》第34条、第35条、第46条—第49条
3.《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第10条—第12条
(九) 房屋租赁纠纷的处理
1.《中华人民共和国合同法》第212条—第236条
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第52条—第55条
(十) 商品房买卖与担保贷款的相关处理问题
1.《城市房地产抵押管理办法》第3条
2.《个人住房贷款管理办法》第2条—9条
3.《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第7条一第10条
4.《中华人民共和国担保法》第5条

6. 房屋买卖合同纠纷案常见案例 看看都需要注意什么

1、银行的抵押权如没有进行登记，抵押合同无效；如进行了登记，则银行有优先回受偿权。
2、银行抵押权未登记答的情况下，购房人购买房屋也存在登记与否的问题，登记了，购房人获得房屋产权，后续的抵押权无法设立；若无登记，则后续抵押有可能获得登记并取得抵押权，购房人利益必将难以保障。银行抵押权合法登记情况下，购房人显然无法顺利获得房屋产权，而后续抵押权人的抵押权仍有可能成立。
3、如购房人合法取得房屋产权，另外一人是不能从原产权人手里获得抵押权的，除非其抵押合同未登记或购房人未取得房屋产权。

7. 因为限售导致无法过户的案例

案例简介：限购问题引纠纷，卖方拒绝履行合同

2016年6月11日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，2016年8月2日，原被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋转让给原告，转让价款为310万元，双方于2016年9月30日之前办理过户手续。合同签订后，原告按约付清首付款93万元，但是被告却拒绝配合进行房屋过户，故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称，不同意继续履行，原告签订买卖合同时不满足在上海的购房条件，是限购的，被告没有理由配合原告规避限购令。法院判决：过户日原告已具备购房条件，判决合同继续履行

经审理查明，原被告确实签有购房合同，对房屋交易的一系列事项作出约定，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告通过签订《房地产买卖居间协议》及所附《房屋买卖合同》以及《上海市房地产买卖合同》(第二版)就系争房屋成立的买卖合同关系，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。之后为了进行过户，双方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》对部分合同条款如过户时间、交付时间作出了不同于此前合同的约定，应视为双方对已成立合同关系内容的部分变更，原被告就合同履行的细节应该按照双方最后签订的《上海市房地产买卖合同》(第二版)进行。

被告认为双方之间的合同无法履行的原因在于原告限购，对此，本院认为，通过原被告在履行合同过程中的种种表现来看，原告已经充分注意到自己作为非本市户籍人员在本市购买商品房要需符合相关的政策要求，而原告的社保记录从双方约定的签订网签版合同、过户时间来看也符合通常意义上的理解，但由于交易中心对政策做了释明之后原告和被告重新签订了一份网签版本的买卖合同，对过户时间做了变更，对此被告也是予以配合并未提出异议，而且就第二版合同约定的时间上看也不存在故意规避限购政策的意思表示。

律师说法：因限购令致使房屋无法过户，可以解除合同吗

因限购令引发纠纷，是我们在房屋交易中现在经常会遇到的问题。遇到限购令纠纷我们该如何解决。对此，律师表示：住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，法院一般不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。

而上述案例中为什么法院会判决合同继续履行呢?这主要是因为是根据原告提供的社保记录，截止到约定的过户时间，原告已经具备了购房资格，不存在故意规避限购政策的意思表示。因此，法院判决合同继续履行。

8. 买房遭遇过哪些纠纷这五种情形这样应对

对于国人来讲，买房可能意味着两代人共同为了一生的居住条件买单。付出巨大代价购来的商品，如果遭遇纠纷，导致权益受损，该怎么办？一起来看看逾期交房、定金不退、楼盘虚假宣传该怎么应对。

一、逾期交房

案例：业主李先生反映，他在2013年12月与某开发商签订了购房合同，约定交房时间为2015年4月，但实际上，开发商直到2015年7月才交房，延期交房超过了90天。

建议：当遇到开发商延期交房时，若与开发商签订的《商品房买卖合同》中已约定了延期交房的违约金金额，则购房人可依据合同约定的金额要求开发商赔偿延期交房的违约金。

若无约定，则依法确定开发商逾期交房违约责任，违约金按逾期交付使用房屋期间，有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

根据《合同法》的规定，当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人有权解除合同，可要求开发商返还所交的预售购房款和利息。

二、定金纠纷

案例：2015年10月，谢小姐在某开发商售楼处认购了一套商品房，交了2万元认购金并签订了认购书。认购书对房屋位置、面积、价款、签订商品房买卖合同的时限等都进行了约定。

然而，当谢小姐如约前往售楼处签订合同时却发现，开发商在购房合同补充协议中有许多内容显失公平，例如逾期交房、逾期办证的免责条款，无法办理按揭款应3日内以现金补足等。对此，谢小姐认为这是一份不公平的购房合同，拒绝签字，要求协商更改合同。随后，开发商通知谢小姐没收其定金。

建议：依据最高法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

在这个案例中，开发商在事先未告知的情况下，要求谢小姐签订有不对等条款的合同，侵害了谢小姐的合法权益。在谢小姐提出合理异议后，开发商拒绝协商变更合同条款，并单方提出没收定金；因此，致使购房合同不能签订的责任在开发商。依照上述法律规定，开发商应当双倍返还定金。

三、楼盘广告与实际销售不符

案例：市民张先生2014年购房，购房过程中，开发商的宣传广告上注明，小区内将配套150平方米的会所，还有数千平方米的绿地供老年人休闲娱乐。

交房后，承诺的会所变成了对外经营的酒楼，绿地也变成了停车场。张先生气愤地表示，当初选择这个小区，就是看中配套齐全，环境优越宜于养老；现在承诺无法兑现，开发商却以合同未出现相关约定为由拒绝兑现。

建议：广告是对整个楼盘的宣传，不会具体到某套商品房，购房者应对具体的单元、楼层、朝向、户型等做具体的了解。比如说“二房变三房”“赠送小花园”“俯瞰江景”,“毗邻公园”等定义较为模糊的宣传，如果购房者是看广告宣称的内容而购房的，为了避免这种情况的出现，建议购房者一是不能只轻信广告，应以实物为准，最好到现场观看。

此外，广告及销售人员所承诺的事项法律上是以书面合同约定为准，购房者在购买商品房时应注意合同上是否标明相应的条款。当购房者在签订购房合同时，为了预防后期出现问题时维权难，最好能够将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容加入到合同正式文本或合同附件中；或者通过留存资料，甚至手机拍照等方式取证，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。

四、逾期办理产权证

案例：周女士很气愤，因为其买房4年了，可房产证一直没有拿到。据她介绍，2011年她在某楼盘购买了一套房子，当时开发商口头承诺在9个月内办下产权证。2015年，周女士打算将该房子出让，但是因为没有产权证而迟迟无法交易。

建议：在项目建设过程中未按规划、建设等相关部门的审批组织施工、建设，以致出现规划及竣工验收困难，是造成产权证逾期的重要原因之一。遇到这种情况，可向法院起诉，要求退房。

最高人民法院在2003年出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律基本问题的解释》中，对房开商不按时办理产权证也有明确规定。购买商品房迟迟拿不到产权证，可向人民法院或仲裁机构申请赔偿损失，通过法律途径维护自身合法权益。

五、房产面积差异纠纷

案例：2014年1月罗先生购买了某小区房屋一套，在2015年12月份开发商交房时，罗先生发现房屋面积由120平方米减小到了117平方米，这种时候他该怎么办？

建议：根据相关法律规定，开发商交付使用的房屋面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

1.面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，以此请求解除合同的，不予支持；

2.面积误差比绝对值超出3％，请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担；

房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还，面积误差比超过3％部分的房价款由开发商双倍返还。

（以上回答发布于2016-04-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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9. 张某龙与黄晓明房屋买卖合同纠纷案，最终的审判结果如何

张某龙和黄晓明的房屋买卖纠纷这个案件，近日在北京市朝阳区人民法院作出了一审的判决，并且一审的判决书已经做出了公示。对于双方的此次房屋纠纷案件，黄晓明作为原告，而张某龙是被告，最终的判决结果是北京朝阳人民法院确认黄晓明与张某龙签订的房屋买卖合同是合法有效的，但是驳回了黄晓明的诉讼请求，而萧红保全费由被告张某龙承担，案件受理费由张某龙承担。