顺德房屋建筑面积缩水纠纷

『壹』 造成房屋面积“合法”缩水的原因是什么

徐某两年前买了一套期房，合同约定的建筑面积是76平方米。产权登记时发现，房屋总的建筑面积与当初约定的没有变，但是使用面积由59平方米减为56．8平方米，公摊面积由17平方米增加为19．2平方米。徐某气愤地认为，公摊面积是否增加了，我无法测量；使用面积少了2．2平方米，是我们实实在在的损失。根据合同约定，开发商并没有违约，不需要承担违约责任。房屋面积缩水是合法的，购房者只能是哑巴吃黄连，有苦无处说。

依法分析

开发商一般是以房屋的建筑面积来销售的。房屋建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积，套内建筑面积就是套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。而所谓公摊面积，就是整栋房屋的建筑面积减去整栋房屋的套内建筑面积，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、经营性用房、车棚及人防工程等建筑面积。将整栋房屋的公用建筑面积除以整栋房屋的各套内建筑面积之和，得到房屋的公用建筑面积分摊系数，而每户购房者所应分摊的公用面积就是用公用建筑面积分摊系数乘以套内建筑面积。

《商品房销售管理办法》第20条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。（面积误差比等于产权登记面积减去合同约定面积再除以合同约定面积后乘以百分之百）。

在实践中常常出现这种情况，房屋的建筑面积没有变动或者变动很小，在合同约定的3％范围内，而套内建筑面积减少，公摊面积增多。在此情况下，开发商并没有违约，不需要承担违约责任，但显然是购房者的利益受到损害，而又得不到任何的补偿，对购房者来说是非常不公平的。

造成这种情况有两个可能，一是开发商在建设过程中的正常误差；二是开发商在核算面积中的恶意行为。对于前一种情况，是开发商在建设过程中的技术失误，是属于其自身应该承担的损失，现将该不利的后果让购房者来承担，显然是不对的；对于后一种情况，则是典型的欺诈行为，如果有证据的话，开发商是要承担法律责任的。

技巧提示

怎样避免或减少购房者的损失?

第一，购房者在签订购房合同时，依据《商品房销售管理办法》第21条的规定，可以要求和开发商签订补充协议，约定房屋建筑面积不变而套内建筑面积发生误差的范围，最好是在1％左右。范围约定太大的话，就失去约束开发商的意义了。这样在交房时套内建筑面积误差大于约定的范围，则购房者有权解除合同或要求开发商支付违约金。

第二，在补充协议中约定房屋的实际使用率，也就是套内使用面积与建筑面积的比率。购房者可根据开发商最初承诺的比率来约定，因为开发商为吸引购房者，一般承诺的使用率都是比较高的。如果开发商同意和购房者签订这样的补充协议，那么对购房者来说，房屋面积问题就没有什么大的风险了。

——引自延边人民出版社《法律高手》

『贰』 面对房屋缩水，打官司司如何找证据

原告称2003年购买的一套商品房面积为109．54平方米，购买房屋后原告请有关部门对房屋的实际面积进行了测量，结果实际面积只有106．71平方米，缩水2．58％。原告多次与开发商交涉，要求其退回多收的房款，但是遭到拒绝，因此原告请求法庭判决被告房地产开发总公司退回多收的购房款13584元，并按照银行相关利率标准支付利息。

依法分析

2001年6月1日开始施行的《商品房销售管理办法》规定，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款。

（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。

买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

以上关于“面积缩水”的合同约定的处理办法和合同未约定的处理办法，为更好地解决“面积缩水”问题提供了一套行之有效的规则，这必将大大地减少这方面的法律纠纷。

技巧提示

国家《房产测量规范》推行预售面积的核准制度，开发商在预售商品房之前，必须先到房地产商品房管理部门取得公用面积分摊办法审核确认，并到房地产测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售。无论是商品房销售面积还是商品房的使用面积，只有通过产权登记来得到国家的认可与法律的保护。商品房销售面积或建筑面积经产权登记后成为商品房产权面积，而在登记前，都要经过房地产测绘部门重新核测。因此，专门测绘部门的核测结果是重要证据。

——引自延边人民出版社《法律高手》

『叁』 房屋面积缩水业主砸破邻居墙是怎么回事

近日，因房屋面积“缩水”，业主周女士起诉开发商要求返还相应的面积未果，竟找人将家里与邻居共用的墙壁砸破。邻居刘先生接到物业通知后，赶去阻止，也报了警，周女士向民警表示不砸了，但在民警走后，接着又开始动手。最终，墙被砸了个大洞，刘先生家的卫生间装修受损。

邻居刘先生说，自己的房子刚准备出租，这一砸把事情都耽搁了，他希望肇事者赔偿损失并致歉。他希望，对方能够赔偿，并向他道歉。

刘先生认为，周女士对判决不满，有权利上诉，但不能采取这么过激的行为。周女士的律师则表示，如果刘先生认为自己的权益受到了侵害，也可以起诉周女士，要求赔偿。

(3)顺德房屋建筑面积缩水纠纷扩展阅读

法院判决赔付购房款：

因与开发商协商未果，周女士于今年4月起诉开发商武汉世纪龙阳置业有限公司。6月，此案开庭审理，刘先生作为第三人参加了庭审。周女士请求法院判决开发商还原房屋结构，返还房屋面积，并赔偿因房屋面积缩水导致的租金损失。

庭审中，刘先生说自己交房收房、装修合法合规，他也是受害方，并且他已经装修了，希望能够简化解决纠纷。

法院通过核查房产平面图、武汉市商品房买卖合同、工程竣工验收备案证明书、收房意见书、业主交房办理程序单等资料，证实906室二层确有面积为1.3米×1.6米的空间被刘先生占用。但对于周女士要求返还房屋面积的诉请，与双方在合同中对面积差异的约定不一致，且双方均已装修，还原其面积将造成较大的损失，法院不予支持。

记者了解到，因为906室的一层面积并未缩水，二层确实有2.08平方米被划给了905室，相当于建筑面积少了1.04平方米。7月份，汉阳区人民法院判决，开发商赔付周女士购房款14921.92元，驳回周女士的其他诉求。

周女士对此判决表示不满，联系了律师上诉。就在判决结果出来后的第12天，周女士带人砸坏了刘先生家的墙壁。

『肆』 拿到房产证后发现房屋面积缩水 能退钱吗

1、按照商品房买卖合同约定的处理。
2、看其与合同约定面积的比例。低于3%，按合同价格结算。如果少了,应退回多收的房款.
3、实际面积比合同约定面积多的，误差在3%以内的，超出部分按实际增加的面积计算，由业主补交购房款。
4、误差在3%以上的，业主只追加3%的房款，3%以上部分由开发商付款。
5、如果实际面积少于合同约定的面积，误差在3%以内的，售房单位按实际减少的面积退款。
6、误差超过3%，业主有权利要求退房或者按实际减少的面积退款。

『伍』 购房遇面积缩水 法院判决开发商退还购房款

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务。当遇到格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。福建省连城县法院15日披露，该院审结一起房屋买卖合同纠纷案件，原被告双方就合同内容解释各执一词，最终该院一审判决开发商退还杨某购房款16371.30元。

2010年4月20日，杨某与连城某房产开发商签订商品房买卖合同，双方约定：建筑面积249.7l㎡，每平方米3630元，合计906447元;在合同关于面积确定及面积差异处理的规定，杨某选择了按建筑面积计算的计价方式(有打√标记)。合同签订后，杨某分二笔支付了全部购房款，房产公司在2013年交付了房屋。

2016年4月15日，杨某高高兴兴去拿房产证，最后却发现房产证上的房子面积与合同上的不一样。该证书确定杨某所购房屋建筑面积为245.20㎡，与出卖房屋的面积少了4.51㎡。为此，杨某多次要求退回多收的4.51㎡的购房款，但房产公司始终以各种理由不退款。最终，杨某起诉至连城县法院，希望通过法律途径解决。

庭审过程中，房产公司辩称，双方除了签订商品房买卖合同外，还签订了补充合同即商品房买卖合同附件6，附件6第三条约定：涉案房屋按套出售，若产权登记面积与合同约定的建筑面积误差比绝对值在10%以内互不补差价，差比绝对值在10%以上的超过部分按3000元/平方米结算。本案涉案房屋实际面积为245.20㎡，误差4.51㎡在10%以内，不用补差价，请求驳回杨某的诉讼请求。

法院经审理认为，杨某与房产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方争议在于双方是按面积计算价款还是按套计算价款，虽然在合同中第四条计价方式与价款及第五条面积确认及面积差异处理在“按面积计算处”和“按套计算处”均有打“√”，但从当时商品房登记信息可以得知该商品房预售面积为249.71㎡，按每平方米3630元计，总金额为906447元，因此实际上双方是选择按面积进行结算。

而且商品房买卖合同是房产公司提供的，对于条款有两种不同选择的，应当倾向于由对方进行选择，因此，杨某选择按面积进行计算价款，法院予以支持。《商品房买卖合同》第四条、第五条已经约定了按建筑面积计算价款、建筑面积与产权登记面积发生差异时以产权登记面积为准、建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的按实结算房价款等，该约定对签约的双方均有约束力。

法官认为，本案中，杨某已经支付建筑面积249.7l㎡的购房款906447元，而房产公司出售给杨某的房屋产权登记面积只有245.2㎡，少于合同约定的面积4.51㎡，其面积误差比绝对值在3%以内范围，应当按合同约定据实结算。据此，遂作出前述判决。

（以上回答发布于2017-02-23，当前相关购房政策请以实际为准）

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『陆』 收房时实际面积不足怎么办 实际面积缩水赔偿吗

买房子都是寸土寸金，一平米也是好多钱，但是买完房子之后交房时，却发现实测面积比合同约定少了好几平米，怎么办？要求开发商赔偿需要怎么做？

等了两年的房子终于交付了，但实测套内建筑面积足足比合同约定的少了4.57平方米，开发商却仅仅肯赔付房子建筑面积的差价，遇到此类情况该如何处理？律师建议：若是套内建筑面积与合同约定的差异较大，可要求开发商赔偿一定损失。

案例：

交房后发现实际使用面积明显缩水

2012年3月，在朋友推荐下，徐先生（化名）看中了绍兴市柯桥区一在建楼盘，房子总建筑面积为89.94平方米，去除公摊面积后，套内面积72.68平方米。

几番议价，最终这套房子以折后13705元的单价成交，总房款约123万元。3月12日，徐先生与开发商签订正式的《浙江省商品房买卖合同》并支付该套房子的首付款。买卖合同约定：合同约定面积与产权登记面积存在差异的，以产权登记面积为准。为确保自身利益，合同签订同时徐先生还与开发商签订了一份《补充协议书》，协议书内写明房子交付时，若商品房面积测量规范、建筑面积规范发生政策性调整时应如何处理。

2014年9月底，徐先生购买的商品房正式竣工，经当地房管局测量，该套商品房的建筑面积为89.92平方米，套内面积为68.11平方米。按照徐先生签订的《浙江省商品房买卖合同》第六条约定，商品房买卖合同以建筑面积作为计价方式，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房款。

测量结果显示，徐先生购买的这套房子，建筑面积仅比合同约定的少了0.02平方米，误差比在合理的范围内。但套内面积即使用面积比合同上的要少4.57平方米。到10月13日徐先生办理房屋交接手续，签署《商品房交接书》时，开发商表示按建筑面积少0.02平方米进行房价款补差，并开具销售不动产统一发票。

这时徐先生认为，建筑面积虽然仅差了0.02平方米，但套内面积却整整少了4.57平方米，这意味着这套房子的得房率少了许多。同年11月16日，徐先生以商品房存在严重瑕疵为由，要求开发商返还部分房款共计10万元。开发商反驳称《补充协议书》中约定，若产权登记面积与合同约定面积差异在合理范围内，就不能以商品房套内面积与合同约定面积误差比超过3%为理由要求赔偿，且双方合同已履行完毕，要求法院驳回徐先生的诉讼请求。

法院经过审理认为，房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积变化具有一定的合理性，但徐先生购买的这套房子套内建筑面积明显减少，因而综合考虑合同的性质、实际履行情况及开发商的过错程度等因素，酌情认定开发商应赔偿徐先生2万元损失。

律师点评：

套内面积与合同约定差异较大可索赔

胡增冬：浙江三道律师事务所律师

根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，购房者请求解除合同的，不予支持；2、面积误差比绝对值超出3%，购房者请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）的房价款由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归购房者；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。

由于双方选择的是以建筑面积的计价方式，而非套内面积进行计价，因而不能仅凭套内面积与合同约定面积误差比超过3%为由要求赔偿，依然要按建筑面积（套内面积+公摊面积）这一计价方式来处理。因而司法解释的规定只适用于建筑面积的差异，不能直接适用于套内面积的差异。

徐先生购买的房子套内面积与合同中的比例存在较大差距，即得房率明显降低。法院认为上述差距超出了合理范围，因而综合考虑合同的性质、实际履行情况及开发商的过错程度等因素，酌情判定徐先生获得部分的赔偿。

在此也提示购房者，在商品房交付时，往往会碰到实际交付的套内面积与合同约定的存在一些差异的情况。如果差异确实较大，可要求开发商给以一定的赔偿。

（以上回答发布于2016-02-23，当前相关购房政策请以实际为准）

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『柒』 公摊面积缩水了 可以要求开发商退房吗

现如今，想买套好房子只能选期房了。在期房当道的情况下，买房者通过合同与开发商约定房子面积，支付相应的房款。实际收房时可能会出现面积缩水或者增大的情况，围绕房屋面积的纠纷就产生了。

现在大多数合同约定的面积是套内面积，房价也是按照套内面积来计算的，并对套内面积差异给出了处理办法。不过很少有合同对公摊面积做出约定，如此一来，公摊面积的变化很难维权。我们建议购房者应该在正本合同之外补签一份协议，对公摊面积的差异处理办法作出约定。

房屋面积怎么算的？

举个例子，王女士买了一套面积100平米的房子，其中套内建筑面积为83平方米，公摊面积为17平方米。房屋计价以套内面积计算，每平米23000元，王女士实际支付房款1909000元。

交房时，套内面积增加了，而总的建筑面积却缩水了，开发商表示，建筑面积缩水是因为公摊面积减少了。

李女士认为，开发商减少公摊面积，也应该给与赔偿，不过在开发商看来，商品房计价是以套内面积为准，公摊导致的建筑面积缩水不应赔偿。

确实，一般购房合同都是按照套内建筑面积计价，所以合同中都会有针对套内面积误差的处理方式。至于其他的面积误差则很少做出约定，这就为开发商提供了操作空间。比如对公摊面积进行重新规划，挤出部分公摊面积再销售出去。

不过从法律角度来说，根据最高法院的司法解释，如果建筑面积和套内建筑面积有一项不符合约定面积，如果没有明确约定处理方式，而面积误差又在3%以内，开发商应予以退款。

需要指出的是，商品房买卖合同的诉讼期只有2年，一般面积误差在房产证下来后被正式确定。

（以上回答发布于2016-03-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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『捌』 发现房屋面积缩水该如何维权

法律分析：发现房屋面积缩水可以通过诉讼要求解除合同等方式维权。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

『玖』 购房合同需谨慎 当心遭遇房屋面积“缩水”

如今，在买房置业中，面积“缩水”现象屡见不鲜。造成面积缩水现象的原因之一是购房者对于购房合同了解得不够全面， “缩水”会让购房者在经济上蒙受损失，建议购房者购房时尽量选择品牌开发商，以避免落入“缩水”陷阱带来不必要的麻烦。

面积缩水

建筑面积与套内建筑面积都要在合同中约定

张先生预购了一套商品房，预售合同约定建筑面积为102平方米，套内建筑面积为81平方米。还约定如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差，比例绝对值低于3%时据实结算，超过3%时，买家可退房。交房后，张先生委托某房产测绘单位重新测量，发现总面积与约定一致，但套内建筑面积比合同约定少了4%。张先生要求退房，但开发商认为不存在违约。

根据有关司法解释，房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3%以内的双方据实结算，若超过3%买房人可要求退房并主张返还已付购房款及利息。专家提醒说，在签订合同时应注意约定细节。因此建议买受人在签合同时，要把建筑面积与套内建筑面积都作约定。

规划缩水

细化补充条款防止规划“变样”

李先生到某楼盘售楼处，售楼小姐指着模型介绍了该楼盘的宏伟规划，还重点介绍了一期和二期之间的一处景观。签约时，尽管李先生看到样本合同中“广告宣传内容仅供参考”字样，但看到附件中有一期和二期的规划图，就放心买下了一套一期的房子。入住后不久，随着二期建设的推进，他和其他业主发现这处景观竟然变成了一幢楼房。于是，李先生与小区百余名业主共同将开发商告上法庭，要求将其恢复原状，但既成事实的东西无法改动。

部分开发商会把一期后面的规划描绘到楼书中，并就后期规划在合同中约定免责条款，或约定特别轻的违约责任，以获取较小的违约成本与小区规划变更间的差额利益。专家提醒说，把开发商的规划作为补充条款写入合同，建议买房人先查明开发商是否已取得了后面地块的开发权，再查明小区规划是否已经过规划部门的审批;也可要求开发商把这个规划作为补充条款写入合同，并在合同补充条款中约定较高违约金。

（以上回答发布于2015-12-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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