北京学区房纠纷

⑴ 学区房猫腻多 教你三步骤辨别真假学区房

近日赵薇出席活动时承认会让女儿入读香港的学校，早前还传出，她为女儿在香港买下天价学区房。张柏芝也曾斥巨资在新加坡买房移居，她透露也是为让孩子就读当地的国际学校。其实，此前也时有传出某某明星为了孩子上学等原因，掷豪金买下大宅改善生活环境的消息。

“学区房”是房地产市场的衍生品，是现行教育体制下的一个独特的现象，随着社会竞争日益激烈，为使孩子不输在教育的起跑线上，一些重点学校附近的房产受到学生家长青睐，不惜花费重金购买。然而，许多人最终未能如愿，并由此产生纠纷。买学区房到底有多大意义？如何辨别真假学区房？本期解密维权由北京安博（成都）律师事务所黄磊律师、胡晓律师、律师助理钟晓丽为您详细解答。

"学区房""学位房"一字之差傻傻分不清楚

【搜狐焦点网】什么是学区房？什么是学位房？学区房与学位房的区别？

【律师解答】学区房是指，在指定区域内购房，其购房者本人的子女可就读区、市、省级的重点学校，可以是小学也可以是中学。

学位房，是孩子在小学及小学升初中时为了得到该地段相对应学校的学位而在该学校所规划的学区房内购买房产，以使得孩子得到该学校的学位。

“学区房”是政府根据生源情况来划分的，按最新政策规定，如若业主户口已迁入“学区房”，那么其子女可以按规定入读在户口所在地分配的学校，即“免试就近注册登记入学”。但“学区”存在变数，有可能某片区去年还是坐拥某几所学校，今年便换了另一拨，原来的“学位”也就失效了。

“学位房”是因业主在买房后能获得相关学校“学位”。一般来说，项目有“学位”名额是因为其引进了学校，或与某些“名校”有联建、合作方面的关系。这种情况下，业主子女入读指定的学校无须跟别的孩子一起参加入学考试、电脑派位等程序。但有的“学位房”由于名额有限，并不能保证100%的直读率。

就算买到真正学区房也不一定能上好学校

【搜狐焦点网】是否买上学区房就能上重点学校？为什么？

【律师解答】不是。即便买上学区房，还要看该房屋是否在该重点学校的规划入学范围内。该重点学校是否还有学位。首先，学位有人数限制。一般情况下，楼盘在规划修建、改建之前，按照一定的教育配套措施在附近的学校有一定学位，但这种学位并不一定能够满足所有业主子女的需求，因此开发商在销售楼盘时，就会有先到先得的情况。其次，学位有年限。部分学位是年限限制的，有可能等业主的子女长大，准备入学的时候，该学位已过期。再次，学位被占用。针对二手房的购房者，在购买前必须先了解清楚该房屋的学位和户口是否被占用，若户口已经被使用则，则要求前业主迁出，以便自己户口的迁入，且有的学校有同一户口前后入学时间的限制。

教你“三步骤”辨别真假学区房

【搜狐焦点网】如何辨别真假学区房？

【律师解答】首先，购房者要清楚各中小学布点的规划。根据《成都市普通中小学(公办)布点规划(2006－2020》的规定，小学服务半径原则上为300-500米、中学服务半径原则上为800-1000米，1.5-3万人口可配套18-30班的小学一所、3-5万人口可配套24-36班中学一所。一般情况下在这一范围内买房，小孩子就读的可能性会更高。

其次，到教育主管部门了解学区划分的动态变化。购买学区房不能光看物理距离，教育部门会根据各区域内适龄学生的数量、入学人数的波动、城区规模的变化对学区规划进行调整，因此在购买学区房时还应时刻关注教育部门有关学区规划工作的动态。

最后，购房者在购买学区房前可以要求开发商出示其与学校签订的招生协议，到相关学校进行详细地咨询，看是否与开发商所承诺的一致，并将开发商的承诺载入购房入学的相关条款写进购房合同或补充协议中。若开发商不同意写进合同，那么购房者购房入学的权益则无法得到有力的保障。

（以上回答发布于2016-12-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑵ 确定！北京“空挂户”将变“公共户” 专家：学区房户籍占用将得到有效解决

6月7日，北京市公安局发布了《关于印发户籍派出所设立公共户工作规定（试行）的通知》（以下简称“试行文件”），为推动户籍管理工作理念和机制创新，有效解决暂不具备市内迁移条件的本市户籍人员落户问题，北京市决定在全市户籍派出所设立“公共户”，符合条件的可以申请在“公共户”落户。

一直以来，“空挂户”是北京二手房市场上长期存在的一个交易难点，居民搬迁后户口却留在原住址，导致的房价贬值和一系列房屋纠纷等问题。有业内人士分析，北京市“公共户”的设立将有利于解决北京二手房市场上长期存在的“空挂户”问题，减少房屋由于户口问题带来的纠纷，尤其是涉及到学区房的户籍占用问题，将有一个明确的解决办法。

“空挂户”问题或得到缓解

“空挂户”由来已久，且对二手房的影响很大。所谓“空挂户”，指的是商品房发生产权变更后，居民搬迁，户口却留在原住处的现象。有的购房者花巨资购入房产，却遇到原房主迟迟不迁出户口的问题，形成“空挂户”，在房屋再次转让时，房价会远低于市场价，且较难出手，购房者只能承担由此而造成的房屋贬值损失，尤其是东西海朝丰有大量有户口“赖着”的房子，这也是北京二手房市场上长期存在的一个交易难点。

一位购房者曾经在人民网的领导留言板上反映，“我们现在自己的房子，有原始住户的户口没有迁走，是因为当初买房子时没有查户口这一项，而现在房子附加值越来越多，导致出售时一定会查户口，如果有原始户口，并且人家不愿意迁走，会导致我们的房子要比市场价低很多才能出售，甚至有卖不出去的风险。”

根据最新试行文件，符合六种情况的北京市户籍人员，可以在户籍所在地派出所申请“公共户”落户。其中涉及到房屋产权变更的情况包括两种，一种是因房屋产权交易户口须迁出，但本人、配偶或其他直系亲属（其他直系亲属包含父母、子女、（外）祖父母、（外）孙子女）在本市无合法产权住房，户口无法迁出的；一种是因房屋交易所有权变更或者公有住房承租权变更，现房屋权利人申请将原户内人员迁出的，原户内人员无正当理由拒不迁出的。

在北京市出台“公共户”政策之前，已有多个城市出台了类似政策，2011年，上海市公安局就发布了《关于常住户口“公共户”设立与日常管理工作通知》，规定人民法院判决或房屋出售、房屋拆迁、婚姻变化、家庭矛盾等原因须将户口迁出，而在上海市确无处落户的，经批准可以迁入“公共户”。山东济南、江苏等地也有类似规定。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受记者采访时表示，“空挂户有一个隐患涉及到拆迁款，很多地方的拆迁政策同户籍相关，规定每户的每个人可以分多少拆迁款，如果拆迁时房子还有原户主的户口，就会产生巨大的利益纠葛，新文件的提出将避免很多房屋纠纷。

二手房交易将会避免因户口留存带来的纠纷

2020年12月31日，北京市公安局公布了《关于在户籍派出所设立“公共户”的工作意见(征求意见稿)》，此次试行文件在上次征求意见稿的基础上有所改动。在原来的征求意见稿中，在推行效果方面，政策具有强制措施的特性，当时文件提到要“对于房屋所有权已发生转移，房屋权利人强烈要求原户内人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可根据房屋权利人申请，直接将其户口迁至‘公共户’”。

相比之下，此次出台的试行文件在执行方面属于“半强制”性质的。试行文件规定，“房屋所有权人或公有住房承租人可以申请将本房滞留户口人员迁入‘公共户’，滞留户口人员或其监护人收到告知后或公告期满后7日内未进行陈述和申辩或未迁移户口的，或陈述和申辩理由未被公安机关采纳的，公安机关自行对户口予以迁移至‘公共户’”。

合硕机构首席分析师郭毅在接受记者采访时表示，过去如果房子存在“空挂户”的房产，是比较难卖出去的，需要跟“空挂户”的户籍方协商一致，或者业主不得不降低房屋的价格，才能在二手房市场上流转，这次政策对于这种交易中的“空挂户”现象，将有一个明确的解决办法，会利好这部分房产的交易。

中国的很多公共资源都和房产相挂钩，比如教育资源，“公共户”设立后有利于解决学位占用的问题。郭毅指出，有着“空挂户”问题的房产，在将历史遗留户籍挪入“公共户”之后，房屋的产权会变得明晰，尤其是涉及到学区房的问题，在交易过程中就可以避免各种问题和纠纷的产生，房子的估值也会提高。

⑶ 才买的学区房就碰到学区变动 能不能退房

近些年，学区房一直是热点话题，也成为房地产推销的热词，相关二手房交易价格也是一路水涨船高，北京的天价学区房卖出46万元/平米，更是刷新全球房产记录，11.4平米，530万！加之二胎政策出台，学区房热点再次被推到风口浪尖。拥有一套房区房已然成为很多家庭的梦想，然而买卖学区房确实存在一定的风险。

能否退房？取决于合同如何签订

从法律上解读，学区房买家的要求能否得到支持？取决于其《房屋买卖合同》如何签订了，如果合同中明确约定房屋是学区房，且在其子女入学前学区不会调整，则购房人有权要求退房，其请求可以得到法律支持；否则，购房人的请求因没有法定和约定依据，将难以得到支持。

根据我国《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在此纠纷中，双方合同本已履行完毕，从维护交易稳定性角度，也不宜随意撤销，且考量合同是否显失公平等，也是以合同签订时的客观情况为准，而不应以合同履行完毕后的市场变化去评判；反之，如果所购房屋调整为更好的学区，卖房人也无权要求增加房款。

友情提醒

房屋买卖合同约定越详细越好

诸如此类购房风险还有很多，如学位被占、落户时间要求等等。建议是：家长们购房前了解清楚入学政策，并在买卖合同中约定详细。当双方合意约定将孩子落户上学作为合同目的时，孩子落户上学可被解释为合同目的，如合同目的无法实现，买房人有权解除合同并追究违约责任。

另外，针对开发商对商品房的学区房宣传，国家工商总局已进行规范，在2016年2月1日开始施行的《房地产广告发布规定》中，明确规定房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。家长们购房里，千万别轻信开发商之言，谨慎对待。

（以上回答发布于2016-05-25，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑷ 学区房价格越来越高了，如果孩子上不了好小学怎么办

业内人士表示，“签合同的时候会查询房子的户口和学区问题，一般不会出现不能上学的问题。但因新出台的多校划片政策，最大的问题是可能上不了买房所在学区的学校，调剂到别的学校”。

律师：购房前应核实户口情况，购房目的写明上学

对此，有人想说：买了学区房，万一学校搬走了岂不是凉凉？其实这种担心大可不必，一个城市的学区划定是多年形成的，一定要保持稳定，而且重点校的位置也是经过各级主管部门多年深思熟虑的，好多名校已经成为了一座城市的地标性建筑，同时名校一旦搬迁将涉及附近居民的稳定问题。所以，有这种担心的人大可放心。有这种想法的人想想就得了。想上名校就安心琢磨买学区房吧！

⑸ 买二手房涉及到学区房和户口这些问题必须要知道

每个人能都想有一套属于自己的房子，但是每个人买房也都有这自己明确的需求，有的是为了自己结婚居住，有的是为了投资不让资金贬值，有的是为了在大城市里落户扎根城市，有的则是为了给自己的孩子提供优质的上学条件。今天我们就重点讲一下学区房和落户的户口房应该注意的一些问题。

温馨提示：

户口迁移属于国家行政机关管理范畴，不属于法院受理的范围，一般法院都不会受理买方单独就户口
迁移提起的诉讼。当买卖合同双方因户口迁移问题产生纠纷起诉至法院时，法院不会强制迁出户口。

以上就是关于学区房以及户口需要重点注意的问题，特别对于首次买房的客户，很容易被一些房产中介人员给带偏，到最后孩子上不了想上的学校，影响孩子的入学得不偿失，一定一定要注意。

⑹ 中介说是学区房结果不是,可不可以要求退款

当然可以，既然当时说好是学区房，到后来不是是可以要求退款的。

⑺ 注意购学区房的N种风险

与学校有关的风险

一般公认的学区房的概念是，在幼儿园升小学，小学升初中时在学校所规划的吸收孩子入学的学区内的房产就叫学区房。

学区房的政策风险

最大的一个政策风险就是户口迁入年限和取得房产证年限的变动，有人总结了一句话叫“五年一大变，三年一中变，一年一小变”，意思就是学校的主管部门经常会根据不同的情况，改变年限。比如，在购房时规定落户一年就能就近入学，而等你快入学时又可能变成了两年。还有另一种情况，买房时在学校规划地段内，准备入学时有可能被划出地段。

学校本身发生变化的风险

学校自身的教育资源配置出现问题，导致教学质量下降，该学校片区内的房价出现明显下降。另一种情况则恰恰相反，一直以来一所教学质量不高的学校，因为自身的变革一跃成为一所重点学校。

确认招生范围 注意门牌号

买学区房时一定要看准房子的位置，差一个号码可能就被安排到另外一个学区。尤其要注意查看房屋的单号或双号，是尾号时就要更加注意。现在是人为地将学区房划分复杂化，即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区，所以购买学区房一定要认真。

学区房并不是所有人认为的那样，“就近原则”离得近就可以入学，要仔细确认名校招生范围。有些楼盘就在学校旁边，可学区并不对口，容易受开发商的误导，最后影响了子女教育。

学区房购买的各种纠纷

以上情况是与学校有关的风险，下面我们主要讲一下与房有关的风险。学区房的房源一般分为两类，一类是一手商品房，即直接从开发商处购买的房屋，另一类是二手房即存量房。

一手房的风险主要集中在房产证的办理。例如，在签商品房预售合同时，开发商承诺入住后一年，即可颁发房产证，但实际情况是颁发房产证的时间，被一拖再拖，迟迟办不下来，导致业主子女无法上学。

二手房的风险相对多一些，主要集中在产权纠纷、户口纠纷、房产中介虚假信息纠纷、卖方恶意涨价纠纷。

产权纠纷

第一类产权纠纷，又可分为两种，一种是共有人之间纠纷，另一种是产权不清晰导致无法办理产权过户的纠纷。

先说第一种共有人之间的纠纷。我们就曾经遇到这样一个案例，在北京海淀区某著名的学区房片区内，张女士从刘先生处购买了一所房产准备为自己孩子上学所用，在张女士支付完首付款后，突然接到另外一位刘先生打来的电话，明确告知她所购买的房屋还在遗产诉讼纠纷当中，希望她放弃购买，因为跟他签约的那位刘先生只是房产共有人之一，不是唯一所有权人，因此，跟她签订的合同存在瑕疵。

为什么会出现这种情况？因为大多数的学区房都属于年代比较久远的房屋，而房产的原所有人很可能已经去世，这类房屋很可能发生遗产继承纠纷。也正是因为这种特殊性，我们必须提醒大家在购买年代比较久远的学区房时，一定要向卖方详细询问房屋的来源，是从市场购得，还是继承取得，并将房屋的来源情况，作为合同的一部分写入房屋买卖中，以保障自己的权益。

产权纠纷的另一种情况是，房屋的产权能否过户。说到这一点，很多人可能认为夸大其词，其实这种情况在很多单位房改房的小区内最为常见。因为，有些单位的房改并不彻底，导致卖房人虽然有产权证，但始终不能从单位拿到上市交易审批表，从而导致合同无法履行。我们曾经处理过这样一个案子，在北京天坛附近的某学区房，杨先生楼上邻居的房子可以上市交易，但杨先生的房子单位就是不同意卖，导致杨先生向买房人支付了一笔违约金。因此，在购买学区内单位房改房时，一定要问清楚房屋交易是否需要上市交易审批表。

户口纠纷

户口纠纷分为两种情况，一是卖方的户口没有从房屋内全部迁出，按照一般的一房一户的户籍管理原则，买房人的户口无法迁入。另一种是有些地方的特殊情况所致，一房可以有一个以上的户口本，但卖房子女还在学校就读，该学校拒绝接收同一房屋内的另外一个户口的子女入学。

不管是哪一种情况，最好的预防对策就是在房屋买卖合同中约定，如果原房主不将户口迁出，应该支付多少违约金，并且这种违约金一定要按天计算，每逾期一天迁走，就要承担一定的违约金。只有这样加重违约方的负担，才能保证交易安全。

除了在合同中约定违约责任外，在决定购买该学区房前，最好是与卖方一起到房屋所在地公安机关，共同核实房屋内户口情况。

房产中介虚假信息纠纷

这类纠纷直接与房产中介的职业素质有关系，我们遇到的大多数案子，都是中介运用自身的信息优势忽悠买卖双方签协议，等发生纠纷后，自己置身事外，坐山观虎斗。

给大家介绍一个案例，杨女士有一居室想要出售，房产中介小王为了得到这套房源，就向杨女士暗示，自己通过朋友关系获知杨女士的这套房产所在的小区明年就会被划归为学区房，到时房价一定会大涨。杨女士听了小王的话，就将该房屋交给小王他们店挂牌销售。后来，小王就将此房推荐给赵女士，并跟赵女士介绍说，听房主说此房明年划归学区房。如果今年购买，明年一定能赚一大笔。结果杨女士与赵女士就在小王的撮合下，签订了买卖合同，并支付房款。但到了第二年此房并未被划为学区房，这时赵女士先找到杨女士讨要说法，杨女士觉得很委屈。二人便一起找到了中介小王，小王解释说，自己当时只是推断可能会成为学区房，这本身就是一种风险。

后来，因为杨、赵没有证据证明当时小王存在欺骗，诉讼请求被法院驳回。我们给大家的提示是，目前我国房产中介的业务水平参差不齐，不管是卖方还是买方在决定交易前，一定要去学校或其上级主管部门核实情况，再决定是否交易。

卖方恶意涨价纠纷

这类纠纷是最常见的一类，说白了就是因为房价上涨过快，卖方想多赚钱，并且只要违约金的数额低于房价上涨的幅度，卖方就敢违约。预防卖方恶意涨价的违约行为，最好的办法就是在合同中约定相对较高的违约责任，使卖方不敢越雷池半步。

一般我们都是这样约定，首先约定延期履行的违约金，在明确约定了支付首付款或剩余房款后，一定时间内就开始按天计算卖方迟延履行的违约金。

其次，还要约定如果出现一房二卖或多卖时，要支付不低于总房款20%的违约金。

最后，还要约定如果房价上涨过快，违约金不足以补偿损失的，应按照买方实际的差额损失赔偿。

（以上回答发布于2014-01-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑻ “学区房”属于商品房买卖合同内容吗

随着房地产政策、教育政策的不断变化，学区房买卖所涉及的法律问题愈加复杂多样。比如开发商利用学区房作虚假宣传；学区房房屋学籍被占用；购房后出卖人迟迟不迁出户口，使得入学路愈加坎坷等。

【案例】

中粮万科公司系北京市房山区长阳镇半岛项目的建设单位，公司在其销售中宣称“百万米教育大盘，成就无限未来”，“买长阳半岛，上北京四中”。张先生购
买了中粮万科公司开发的长阳半岛的房屋。后来，业主得知，就读北京四中房山分校，超过六年不再享有就读的条件，广大业主开始了大规模的维权活动。

2011年12月12日中粮万科公司称，北京四中房山分校“一房一名额”，不存在“六年有效期”的限制，但具体的入学要求以届时相关教育部门、学校的
制度、通知为准。经过一系列的维权活动，长阳半岛广大业主就读北京四中房山分校的问题，始终处于不确定状态，还要取决于其他条件，不仅没有结果反而出现了
倒退。

业主张先生把中粮万科公司起诉到法院，要求：依法确认中粮万科公司关于长阳半岛项目子女可按照国家九年制义务教育制度就读该项目配建小学及北京四中房山分校校区初中的允诺（一房一名额），对中粮万科公司具有法律效力。

中粮万科公司辩称：我公司确与张先生签订了《北京市商品房预售合同》，我公司开发的商品房属于学区房，我公司的业主可以行使一次按照国家九年义务教育
就读北京四中房山校区初中的权利，具体能够入学北京四中房山分校，取决于届时的教育政策。我公司开发的区域名称是半岛家园祥云湾，只是长阳半岛的一部分，
我公司无权对教育问题作出安排，因此张先生要求确认关于长阳半岛项目子女可按照国家九年制义务教育制度就读该项目配建小学及北京四中房山分校校区初中的允
诺具有法律约束力的请求，不应得到法院的支持。

本案的争议焦点：商品房的销售广告和宣传资料是否应该成为合同内容。

首先，关于商品房的销售广告和宣传资料是否是合同内容的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规
定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规则范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及
房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应承担违约责任。因此，该承诺应当
视为合同内容的一部分，对中粮万科公司具有法律约束力。

其次，关于张先生所要求的配建小学问题，在宣传广告中及宣传单中并未明确，因此张先生要求确认该承诺具有法律约束力的请求，不予支持。

根据相关法律规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。因此，中粮万科公司在销售广告中承诺的北京四中房山分校初中的允诺（一房一名额），对其具有法律效力。

【分析】

开发商所做的销售广告和宣传材料，是不是合同内容，需要就宣传的具体内容进行定性。要看宣传内容对订立合同的订立以及房屋价格的确定是否有重大影响。本案中的宣传内容因其内容明确且对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，所以根据法律规定应为合同内容。

如果开发商最终无法保证买房人通过购房而入学，其宣传构成虚假宣传，违背了诚实信用原则，开发商应当承担相应责任，对买受人予以补偿。

（以上回答发布于2016-09-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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