侨基花园物业纠纷

A. 90年代外销房有何政策规定

摘要 (1)建设者

B. 作文：城市，让生活更美好（话题）

城市,让生活更美好”2010年的主题.是我们每个上海市民的目标。一位友人说过：“上海，就是东方的巴黎，让人神往，让人陶醉。”是啊,上海这座国际化的大都市这短短几年的变化，就向世人证明了一切！
上海的“水文化”的特色明显，特别是苏州河，苏州河是一条“沉淀了上海的繁华、往事、传说和所有的垃圾”的河。 多少年来以黑臭文明的苏州河改头换面了。现在站在苏州河畔，看到的是洁净的水面、粼粼的波光、长长的绿化带、亲水的平台、还有绿荫下漫步的游人。
上海的浦东最能代表上海的变化，它已是上海的一颗闪耀明珠，浦东江边以从过去的一片没人要的“不毛之地”变为今天一块炙手可热的商业宝地，金贸大厦，东方明珠，陆家嘴金客中心等等。浦东跨世纪的变迁，证明了上海将以更新、更繁荣、更辉煌的一面来迎接外国友人的到来。
上海居民的住房条件和生活条件也越来越好，我们的住房条件是随着上海的经济发展而在不断改变，就说我家吧，原来一家5口挤在两室户的老公房里，现在住的是花园小区，小区里有儿童乐园，老年健身器材。楼里有电梯，物业管理。家里是空调、电脑、家庭影院应有尽有。妈妈说以前我们是要吃饱吃好，现在我们生活条件更好了吃的要丰富、要健康、要营养。
这就是上海的变化。上海的磁悬浮，上海的博物馆，上海的科技馆，上海的张江高科技，上海的国际电影节。嗨！有那么多国际的中国的明星露脸。还有老外喜欢转悠老半天的热闹、拥挤不堪但有着浓郁的东方味道的城隍庙，还有众多的上海美味小吃，时刻提醒着人们这就是上海！独一无二！
城市让我们的生活更美好，更丰富多彩！
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““城市,让生活更美好”这是2010年的主题.是我们每个上海市民的目标。一位友人说过：“上海，就是东方的巴黎，让人神往，让人陶醉。”是啊,上海这座国际化的大都市这短短几年的变化，就向世人证明了一切！
上海的“水文化”的特色明显，特别是苏州河，苏州河是一条“沉淀了上海的繁华、往事、传说和所有的垃圾”的河。 多少年来以黑臭文明的苏州河改头换面了。现在站在苏州河畔，看到的是洁净的水面、粼粼的波光、长长的绿化带、亲水的平台、还有绿荫下漫步的游人。
上海的浦东最能代表上海的变化，它已是上海的一颗闪耀明珠，浦东江边以从过去的一片没人要的“不毛之地”变为今天一块炙手可热的商业宝地，金贸大厦，东方明珠，陆家嘴金客中心等等。浦东跨世纪的变迁，证明了上海将以更新、更繁荣、更辉煌的一面来迎接外国友人的到来。
上海居民的住房条件和生活条件也越来越好，我们的住房条件是随着上海的经济发展而在不断改变，就说我家吧，原来一家5口挤在两室户的老公房里，现在住的是花园小区，小区里有儿童乐园，老年健身器材。楼里有电梯，物业管理。家里是空调、电脑、家庭影院应有尽有。妈妈说以前我们是要吃饱吃好，现在我们生活条件更好了吃的要丰富、要健康、要营养。
这就是上海的变化。上海的磁悬浮，上海的博物馆，上海的科技馆，上海的张江高科技，上海的国际电影节。嗨！有那么多国际的中国的明星露脸。还有老外喜欢转悠老半天的热闹、拥挤不堪但有着浓郁的东方味道的城隍庙，还有众多的上海美味小吃，时刻提醒着人们这就是上海！独一无二！
城市让我们的生活更美好，更丰富多彩！”这是2010年的主题.是我们每个上海市民的目标。一位友人说过：“上海，就是东方的巴黎，让人神往，让人陶醉。”是啊,上海这座国际化的大都市这短短几年的变化，就向世人证明了一切！
上海的“水文化”的特色明显，特别是苏州河，苏州河是一条“沉淀了上海的繁华、往事、传说和所有的垃圾”的河。 多少年来以黑臭文明的苏州河改头换面了。现在站在苏州河畔，看到的是洁净的水面、粼粼的波光、长长的绿化带、亲水的平台、还有绿荫下漫步的游人。
上海的浦东最能代表上海的变化，它已是上海的一颗闪耀明珠，浦东江边以从过去的一片没人要的“不毛之地”变为今天一块炙手可热的商业宝地，金贸大厦，东方明珠，陆家嘴金客中心等等。浦东跨世纪的变迁，证明了上海将以更新、更繁荣、更辉煌的一面来迎接外国友人的到来。
上海居民的住房条件和生活条件也越来越好，我们的住房条件是随着上海的经济发展而在不断改变，就说我家吧，原来一家5口挤在两室户的老公房里，现在住的是花园小区，小区里有儿童乐园，老年健身器材。楼里有电梯，物业管理。家里是空调、电脑、家庭影院应有尽有。妈妈说以前我们是要吃饱吃好，现在我们生活条件更好了吃的要丰富、要健康、要营养。
这就是上海的变化。上海的磁悬浮，上海的博物馆，上海的科技馆，上海的张江高科技，上海的国际电影节。嗨！有那么多国际的中国的明星露脸。还有老外喜欢转悠老半天的热闹、拥挤不堪但有着浓郁的东方味道的城隍庙，还有众多的上海美味小吃，时刻提醒着人们这就是上海！独一无二！
城市让我们的生活更美好，更丰富多彩！
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浦东现代建筑尤为壮观，世博园规划突出现代建筑特色，为的是给世界留下一个全心的博览会印象。笔者认为，世博园现代规划要素固然重要，但应该避开千篇一律的内容。世博会，应该是“博”字的亮点中，还应该有我们民族传统特色。在突出现代主题上，是不是也应该做一点传统的文章作点缀。把我们最富有民族特色的商业交流，生动地再现出来，这样会使世博园锦上添花，而且能够抓住世界的视线。

综观中国历史，我们古代最有代表性的商业繁荣景象，是一幅“清明上河图”所展示的丰富内容。画中商业交流街景，亭台楼阁，小桥流水，富有中国传统特色，其欣欣向荣景象，浓缩了一幅古代中国商贸繁荣兴旺的瑰丽画卷，极具代表性。况且这幅名画在世界范围知名度高，与世博会主题想吻合。如果在靠黄浦江边世博园规划区，划出一块区域，建立一个现实中的“清明上河图”，让这幅举世闻名的名画，重新生动地再现黄浦江边。这样，既可作为旅游景观，又可作为一初中国各民族传统商品展览会聚地，而且能够抓住外国人喜欢中国古代建筑和传统商品的心理，可谓一石二鸟，其意义非同凡响。

浦东聚集了太多现代建筑物，高楼大厦，给人一种压抑的感觉。如果有这样一处“清明上河图”仿古建筑群来解放人们的实现，润色人们返朴归真的心理，可起着画龙点睛之妙趣！而且坐落在浦东“清明上河图”与隔江相望的城隍庙遥相呼应，在开完世博会后，可把它规划为南来北往的商旅们传统商品交易中心，使之真正体现现代“清明上河图”的兴旺繁荣。不但有极高的欣赏价值，而且还有着不可估量的实用价值。同时也使世博园中添一抹古香古色的风采！可以预见，将来“清明上河图”所展现的现实意义，不是一般的商业贸易区，而是一处高品位的人文景观，其浓郁的中国传统特色风味，必将为世人所乐道！
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随着全球一体化的发展进程，随着全球经济的迅速发展，现代化大工业与信息化引起社会结构急剧的转型，城市化已成为现代社会普遍现象之一。在上述大趋势演变过程中，经济模式和文化模式正在由农村型向城市型逐渐过渡。城市化显著特征表现于：城市人口越来越多，城市数量越来越多，城市多元文化大融合，城市的经济方式等特征正在向农村扩展。一个众所周知的事实是：全球城市化带来城市多元文化的相互碰撞与相互融合。上海做为国际大都市，正在走向一个前所未有的多元文化大融合时期，各种文化思潮在此进行激烈的碰撞、交锋与融合。在上海这个多元文化汇聚的国际大都市之中，传统文化与创新文化，一元化与多元化，各种地域文化和城镇文化等观念正在激烈地分化与融合，从而构成一系列本质性的矛盾统一体。任何一个城市都是在特定文化背景下应生的，具有个性的城市有利于增强人们的文化归属感和认同感，有利于提高城市自信心和知名度。上海是中国的经济、金融与文化的中心城市，是一个开放的有个性城市。2010年世博会将在上海举行，在展期六个月的世博会期间，观众人数将突破五千万人次，有望打破6340万人次的世博会最高记录。2010上海世博会将主题定为：“城市让生活更美好”。“城市让生活更美好”这一命题紧紧抓住了国际上城市化进程这一大趋势。“城市让生活更美好”这一命题，预示着上海及其他城市将要利用和改造自然环境而创造出来的高度人工化的生存环境，造福全体城市居民。
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上海是一座集古老传统与现代文明于一身的国际大都会。上海在秦汉时属于海盐及娄县，唐时属华亭县，宋始设上海镇。元代设立上海县。鸦片战争后，上海被清政府辟为商埠，经过一百余年的建设，成为今日之大上海。上海，由于特殊的地理环境与人文环境，由于城市的背景及其发展过程不同，其在城市的产业结构、经济特点和生活习惯等方面，都有着强烈的地域文化色彩。上海的城市特点：能够融合多种地域文化，并能够吸取外国先进文化，兼收并蓄，奋发向上。上海的城市精神简言之就是：“开放与进取”。上海的城市特点是和城市精神历史之积累与文化传承的结果，具有强烈民族性与地域性，是上海的精华与象征。

历史上的上海是一座新兴移民城市。东西方文化在这里交流，国内文化精英曾经在这里汇聚。鸦片战争改变了上海的命运。当时上海成为国际著名的自由港和移民城市，奉行投资者一律平等的原则，任何人不需要签证就可以登岸。上海侨民曾经一度高达10万余人，有全球“冒险家乐园”之美誉。在外国人移居上海同时，国内精英纷纷向上海汇集。机灵的江南人、聪慧的广州人、勤劳的山东人和苏北人，从各地迁居上海。综上所述，华人洋人杂处，上海本地人与外乡人混居，客观上促进了上海文化和经济繁荣。从全国各地移居来的农民、手工艺人、知识分子，在上海这个移民城市中，感悟现代文明真缔，成为现代文明的传播者，这是上海对于中国的极大贡献。于是，精明的上海人成为全国仿效的楷模，在全国范围内掀起一场“海派文化普及风暴”。海派文化是上海文化的代名词。多元与创新是海派文化精华之所在。上海是东西方文化交流的桥头堡，不论是中国文化，还是外国文化，上海都兼容并包。上海以海纳百川的气势，以开放创新的意识，生机勃勃地屹立于东海之滨。

2010年上海世博会，是一次展示上海城市形象和传播上海城市精神的最佳时机，亦是一次促进建筑艺术设计及建材发展的新契机，也是一次展现科学技术发展成果的平台。“温故而知新”。综观历届世博会的举办过程，思考成功地举办2010年上海世博会要素，有以下几个问题是值得关注的。其一，中国政府的支持，是成功举办2010年世博会的重要保证。从1935年比利时布鲁塞尔世博会到2000年德国汉诺威世博会，从“通过竞争，获取和平”之主题到“人类——自然科技发展”之主题，历届世界贸易博览会都得到了本国政府的大力支持。中国政府高瞻远瞩，将上海2010年世博会看成是中国经济发展的动力之源。中国政府承诺：要为广大发展中国家参展提供1亿美元的专项基金。其二，广大人民群众的积极参与和支持。是办好世博会的群众基础。2010年世博会在上海举办是明智的选择。上海的良好文化氛围是国内所有城市之中，首屈一指的。有人说，多元共存的宽容环境是文化繁荣的肥沃土壤。从这个意义上讲，上海的人才优势与科技优势，是成功举办2010年上海世界博会的基础要素。其三，主办国的综合国力是办好2010年上海世博会的物质基础。中国经济的快速发展使中国的综合国力不断提升，而综合国力的提高，使2010年上海世博会的举办有了坚强的后盾。其四，2010年上海世界博会的成功举办，还有赖于完善的基础设施和高效业运营模式。完善的基础设施应当包括：现代化的展览馆硬件设施，一流的交通与物流、一流的组织和服务等等。高效的商业运营模式指世博会是一个优于专业杂志、报纸、新闻发布会等等的营销中介模式。利用这一高效的商业运营模式能为上海这个城市创造良好的经济效益和社会效益，增加上万个就业岗位，从而使之成为这个城市的一个巨大的“聚宝盆”。

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21世纪是城市世纪，人类发展史即是一部城市发展史。城市诞生于农业革命，工业革命使城市成为世界的主宰，而21世纪扑面来的知识经济的诞生将成为第三次城市革命（或称之为新城市时代）的重要标志。

21世纪的城市将以人为本，追求对人的最大关心和陶冶。未来城市将以获得最佳的可持续发展的生活方式为最大实现，从而使人真正成为城市的主人和核心。

人类发展过程也就是不断追求和探索更佳城市生活的历史。从英?霍华德的〈〈田园城市》追求“把积极的城市生活的一切优点同乡村美丽和一切福利相结合在一起的目标”的理想城市”；法?勒?柯布西埃〈〈明天城市〉〉和〈〈光辉城市〉〉强调城市必须集中，建设集中有生命力的垂直的花园城市；沙里宁的“有机疏散论”建设有秩序的符合大自然进化规律的有机城市；美?赖特的〈〈广亩城〉〉中探求代表和体现人类愿望的民主的现代城市生活；人本主义思想家芒福德则提出“城市发展的最优模式是关心人、陶冶人”等等，这些城市生活方式执着的先辈们为人类追求和建设美好城市和更美的城市生活描绘了至今仍值得人们借鉴的宝贵财富并为此作出了巨大贡献。

不仅如此，除了上述先哲的个人努力外，人类也逐渐认识到，建设更好的城市，创造更美的城市生活，必须让全人类共同行动，形成共同的目标准则和行动纲领。从世界建筑师大会的《雅典宪章》第一次提出城市的居住、工作、交通、游憩四大基本功能，并以思想上认识到城市中广大人民的利益是城市规划的基础，强调“人们的需要和以人为出发点的价值衡量是一切建设工作成功的关键”；而《马丘比亚宪章》则强调“必须努力创造一个综合的、多功能的，具有历史和文化感的城市生活环境；在《华沙宣言》中，确定了建筑人和环境作为整体的城市理念，并强调“市民参与城市发展过程，应当认作一项基本权利”，并将“重要的历史、宗教和考古区，有特殊价值的自然区，应该为子孙后代妥为保护，并且要同现代生活和发展结合起来。一切对塑造社会面貌和民族特征有重大意义的东西，必须保护起来”；而在《环境与发展宣言》和《21世纪议程》中则重申和强调“由于各国的发展阶段不同，发展的具体目标也各不相同，但发展的内涵却应当是一致的，即改善人类的生活质量，提高人类的健康水平，创造一个保证人们平等、自由、教育、权利和免受暴力的社会环境”，因此，“人类应当有与自然相和谐的方式过健康而富有生产成果的生活的权利”等等。人类城市发展已经证明，以上宣言已成为全人类城市发展和追求更美城市生活的共同遵循的价值取向和行动纲领。

由此看来，追求更美好的城市生活，提升和实现高质量的城市美好生活，不仅是发达国必须正视和解决的问题，当然，也是发展中国家今后和未来发展中更需要优先考虑并解决的主题和难题。

正如古希腊先哲亚里斯多德所说：“人们来到城市是为了生活。人们居住在城市是为了生活得更好。”（People come together in cities in order to live; They stay there in order to live well.）

“城市，让生活更美好”这一主题，表达了全人类追求未来更加美好生活的共同愿望。
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1.1“城市，让生活更美好”，体现了21世纪人类追求发展的新境界。在全球城市化进程中，将加速人与自然、人与社会以及人与人之间的关系的重建与整合。在世界城市化进程中，各国除了实施城市物质现代化的共同目标外，更应注重各国家和城市个性化、人性化和民族化的挖掘和重建，以期待创造多层次、丰富多彩、各具特色的城市生活，使城市具有亲和感、主人感和和谐感。

1.2“城市，让生活更美好”，表达了人类关注自我发展前途和命运的重新审视。城市的命运实际上就是人类共同的命运，精心爱护和经营我们的城市，实际上就是爱护一个国家和民族的未来。创造可持续发展的城市，使居住在城市的人具有自豪感、家园感和认同感。

1.3“城市，让生活更美好”，追求一种城市要素间的和谐共生关系。强调城市发展与资源、环境的和谐，强调人与自然的和谐，强调人与人之间的和谐。在强调追求城市物质高质量的同时，必须强化对人的权利和情感的最大保障、满足和提升，特别要体现因地制宜对反映各国城市特有生活习惯、地方民族习俗和历史文化的尊重和保留，并使之在现代化、城市化进程中不断发扬光大，使城市具有文化感、历史感和归宿感。

2.“城市，让生活更美好”五个副主题（城市多元化的融合、城市新经济的繁荣、城市科技的创新、城市社区的重塑、城市与乡村的互动）的深化

2.1城市多元文化的融合。21世纪是一个呼唤文化精神的世纪。城市是人类文明的结晶，多元文化的聚集与交融是城市的特质。每一个民族、每一种文化，都在城市中表现出他们最丰富的想象力和最独特的创造力和魅力。全球化要求世界各国和各城市采取活跃和开放的对外文化改革，而世界的多样性在城市的多样性中得以集中展示。共享时代文化，城市在多元文化的融合中寻求和谐发展，寻求历史文化与空间的连续性具有普遍和现实的意义。如各种文化节、电影节、音乐节、舞蹈节等。

城市多元化并存与交融发展，体现了世界各国城市发展的本身特征。城市是历史积累的产物，本身历史悠久的城市更是属于世界人民最宝贵的物质与精神财富。经过反思和重新审视，世界各国已对城市历史和城市遗产在国际社会达成广泛共识。在全球化趋势日渐加速的今天，基于对多元文化、地方文化保护的呼吁而展开的种种争论也与历史城市遗产保护密切相关，因为，越是历史的，越是民族的，也才越是世界的。

2.2城市“新经济”的繁荣。“新经济”是21世纪全球经济发展的发动机。富有活力的城市经济是国家经济实力的象征，而21世界的新经济更应是“绿色经济”。未来城市经济是以“保护环境、崇尚自然、维护生态循环”为核心的新经济活动。实施城市“新经济”战略，使城市变成最洁净、最引人注目、最具影响力和最有国际竟争力和“双赢”的“绿色城市”，而新经济体现在各个行列中，如金融、贸易、保险、会展、电信、网络、环保、休闲等。

城市经济的发展或现代化方式和道路都应尊重各国的国情，因地制宜地制定各国城市经济发展必须建之于特殊的资源环境和人口制约和背景下，但不管如何，世界生态体系的可持续性关系到世界城市的未来。因为今日之生态政治已远远超出了“可持续发展”只在一个城市里发生的事件不能算是“可持续性”，除非它成为各处城市今天和未来的准则。

2.3城市科技的创新。科技创新是城市可持续发展和解决城市问题的根本动力。城市是科技创新的载体和核心，而科学技术飞速发展和城市科技创新加快了城市的更新和生活的提升。在信息时代的今天，人类借助新科技，不仅有能力更好地解决城市发展中的种种“病端”和问题，而且有能力利用科技创新成果创造全新的更具活力、魅力和高质量的城市人居新模式，并为我们的发展和交流开拓前所未有的城市新时空，如智能城、科技城、历史城、文化城、信息城、绿色城、健康城、生态城、太空城等。

城市科技创新在寻求不同国别和不同发展阶段、经济条件下由于科技水平制约而带给城市生活的种种弊端，并提供解决此类问题的办法和有效途径，而更重要的是通过城市科技创新描绘和创造更美的城市，更好的城市生活。

2.4城市社区的重塑。21世纪将赋予城市社区更新更丰富的内涵。城市社区是城市和人类生活的“细胞”，是城市“地域性社会利益共同体”。良好的城市社区既强调人与地缘环境的和谐，又重视共同实现多元目标的人与人之间关系的和谐。如包括家庭、邻里的和睦相处，教育、医疗、保健等高水平服务的终身享受，以及丰富多样的娱乐休闲形式供人们选择。

在此基础特别关注和重视为所有人提供合适的住房，以解决由此而起的剧增的城市问题，以及现有城市居住模式所体现出的社区割裂与社会分层、大量流动人口涌现等等，都迫使城市要重新审视与思考居住与社区发展的种种问题，与此同时，要使美好的城市社区贴近每一个城市居民生活，增加城市公民参与社区管理广度和深度，使城市社区具有充分的凝聚力，同时也增强城市社区中主人翁作用是城市有效管理的基础，而这种作用将贯穿于城市不同体系和层次的所有社区。

2.5城市与乡村的互动。城市与乡村是人类复合生态系统中不可替代的有机整体。城市化是人类社会发展的动态过程与形态发展趋势，但是，在一方面强调城市化发展的同时，必须注重乡村与城市协调发展同样是不能忽视的。可以说，乡村是城市的“底”，而城市则是乡村的“图”，城市与乡村互动实质是图底交替互换的必然要求与结果，是人类社会形态、空间形态、物质经济形象和环境形象的内在特质与外在表现。

城乡互动就是强调城乡平等可持续发展，而不是先城市，后乡村的发展，或者以牺牲乡村发展城市。要将城市与乡村放在平等位置，而对于中国特殊国情而言，中国的城市化核心在农村、重点在农村、关键在农村、成败更在农村。也就是说实质上中国农村的发展状况决定着中国城市化前途与命运。而城乡互动协调，就是更加强调与注重城乡和谐共生的和具有持久发展动力的新型城乡关系、城乡结构和城乡形态。

3.主题意义的深化

21世纪是城市的世纪，21世纪是新城市时代，21世纪是城市化经济时代。我们已经进入了人类历史上一个全新的时代，全球的城市化时代和城市的全球化时代。在全球化浪潮下，21世纪人类之发展，城市将作为主体在全球网络中参与竞争。只有城市，没有国界；只有全球之城，没有政治之都。谁抢滩，谁就获得新的发展机遇，而城市间的综合竞争力的提升将是这场角逐中的关键。通过对城市发展和美好生活的展示，通过对主题的沟通、研讨与交流，有利于推动全球城市化的进程和城市可持续发展战略实施，有利于“创建绿色城市，构筑和谐家园”理念的实践，有利于提高人类关于城市发展以及城市生活的反思和再认识。

关于城市以及城市生活的问题具有一定的专业性，而消除发展过程中的不和谐因素、创造美好的城市生活，永远是人类努力的一个方向。以Better City, Better Life为主题，有利于吸引不同国别、不同层次的人们关注、参与这方面的问题，从而，激发人们对人类未来、城市未来的全面思考和长虑。

上海既是中国，又是发展中国家城市化的一个典型代表，在上海举办以城市为主题的世博会，可以为参观者提供两个舞台：一个是世博会现场的场馆舞台，世界各国各方面在这里展现各具特色的城市历史、现在与未来；另一个是上海及长江三角洲城市群的现实舞台，参观者可以考察和体验这座东方都市及其城市群组的独特魅力。

主题对目前和将来仍将出现的城市发展新理念、模式、方向、经验、教训、“城市病”、老龄化、伦理、社区、文化、科技发展等国际性问题的探讨与解决，具有重要的相互交流、借鉴和促进作用。

这是一组来自迎世博600天行动社会动员指挥部的数据——最新一次测评结果显示：全市迎世博环境文明、秩序文明、服务文明指数分别为79.06、83.45、83.68，比首次测评的分数均明显上升。当然对广大市民来说，亲身感受也许比数据更有说服力——路面整洁了、社区美化了，大家更讲文明了，公共窗口的服务也更有人情味了……“城市，让生活更美好”的世博主题，正化作市民身边一桩桩一件件实实在在的变化。

迎世博进入倒计时300天，记者从有关部门获悉，截至目前，全市范围的“集中文明行动”共开展了9次，从今年4月起，每逢5日、15日、25日，申城都有百万市民参与到“三五”集中行动中来，有854.3万人次主动参加了各类迎世博培训，284.9万居民通过了世博知识测试……“迎世博”引燃了上海人的热情。

C. 广州碧桂园的简介

园区建筑以品质卓越的低密度花园洋房为主，组团式布局，空间开阔；颇具岭南特色的小区园林景观设计，兼顾自然环境与小区环境、组团环境与单位家居环境的融合，让自然成为家居风景中最重要的元素。历经四年的建设，广州碧桂园已经完成了“大型成熟社区”各项配套设施和社区服务与管理体系的构建：建筑面积35000多平方米的大型“碧桂园俱乐部”（会所），集康体健身、中西餐饮、娱乐休闲、商业购物等设施/场所于一体；另外，秉承“给您一个五星级的家”的开发理念和服务宗旨，碧桂园物业为5000多户业主提供了公共安全管理、公共清洁卫生管理、个性化家居服务等完善的物业管理服务；并通过系列社区文化活动的举办，大力倡导“友好睦邻，相互关爱”的高尚社区精神培育健康、人性化的社区生活氛围。
自开盘以来，广州碧桂园及碧桂园企业集团受到消费者的追捧和市场的青睐，并屡获殊荣： 1998—1999年度广州市十大明星楼盘、99广州十大明星楼盘、1998—1999年度广州市房地产开发综合实力十强业、2000—2003年发展经济先进单位、首届广东地产资信20强、综合实力30强企业、2002年度新人居双十佳品牌发展商、2002年广东省房地产企业诚信金奖及广东省房地产诚信联盟发起企业。
公交车：广州碧桂园总站，番禺区内1号线、场305路、高峰快线13、高峰快线13(节假专线)，另小区有专车来 放天河，深圳。还有免费摆渡车在洛溪的百佳旁边。
公交地铁接驳：专线4、专线3（均从3号线的厦滘站出来)。
地铁：地铁2号线南浦站C出口（就在广州碧桂园大门口）。
自驾车：新光快速路。 学校：华师附中番禺小学、幼儿园、华师附小学、华师附中学
商场：碧桂园超市、顺客隆超市、七十一便利店、顺联广场
医院：宠物宝宝医疗馆、广东省医疗器械研究所（洛溪新城吉祥北街）、广州贝斯特医疗科技有限公司、广东富达医疗设备有限公司、广州千佳医疗设备有限公司
银行：农村信用社、农业银行、工商银行、中国银行、建设银行
娱乐：益康堂、时空廊、桥东名匠美发美容形象设计第六分店、侨东名匠鸿图美发美容设计第六分店、丽江花园体育馆 占地面积:666000平方米
总建筑面积:500000平方米
总户数:约5000户
销售许可证：穗房预字第990001号 装修情况:基本装修
建材装修描述:内墙：客饭厅及卧室墙身刷上等乳胶漆。
门窗：大门及房门均用榉木类夹板门，全层装高级铝合金窗
厨房：墙身铺砌淡彩瓷片到顶，地面铺砌高级防滑地砖，塑料扣板天花吊顶。
卫生间：墙身铺砌高级淡彩瓷片到顶,附送高级座厕、洗手盆。
供电：每户均设独立电表（10A），预埋暗线暗管。
供水：每户均设独立水表。
采暖：每户装有冷气机位及插座。 开盘时间：
1999年
入住时间：
现楼 物业管理公司:碧桂园物业发展有限公司

D. 什么是商品房什么是经济适用房

经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。

E. 求一份成立商业房屋租赁公司的可行性分析报告（好的可追加悬赏）

实际上你需要的是一份公司章程。只是把公司的业务改成“租赁商业房屋”即可
请参照以下公司章程，并和你们的情况对号入座：
第一章总则
第一条为规范公司的行为，保障公司股东的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》和有关法律、法规规定，结合公司的实际情况，特制定本章程。
第二条公司名称：
公司住所：
第三条公司由×××××××、×××××××、×××××××共同投资组建。
第四条公司依法在工商行政管理局登记注册，取得企业法人资格。公司经营期限为年。（以登记机关核定为准）。
第五条公司为有限责任公司，实行独立核算，自主经营，自负盈亏。股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
第六条公司应遵守国家法律、法规及本章程规定，维护国家利益和社会公共利益，接受政府有关部门监督。
第七条 公司的宗旨：××××××。
第二章经营范围
第八条 经营范围：×××××××
（以登记机关核定为准）。
第三章注册资本及出资方式
第九条公司注册资本为人民币万元。
第十条公司各股东的出资方式和出资额为：
（一）×××××××以出资，为人民币元，占％。
（二）×××××××以出资，为人民币元，占％。
（三）×××××××以出资，为人民币元，占％。
第十一条股东应当足额缴纳各自所认缴的出资，股东全部缴纳出资后，必须经法定的验资机构验资并出具证明。以非货币方式出资的，应由法定的评估机构对其进行评估，并由股东会确认其出资额价值，并依据《公司注册资本登记管理暂行规定》在公司注册后个月内办理产权过户手续，同时报公司登记机关备案。
第四章股东和股东会
第十二条股东是公司的出资人，股东享有以下权利：
（一）根据其出资份额享有表决权；
（二）有选举和被选举董事、监事权；
（三）有查阅股东会记录和财务会计报告权；
（四）依照法律、法规和公司章程规定分取红利；
（五）依法转让出资，优先购买公司其他股东转让的出资；
（六）优先认购公司新增的注册资本；
（七）公司终止后，依法分得公司的剩余财产。
第十三条 股东负有下列义务：
（一）缴纳所认缴的出资；
（二）依其所认缴的出资额承担公司债务；
（三）公司办理工商登记后，不得抽回出资；
（四）遵守公司章程规定。
第十四条公司股东会由全体股东组成，是公司的权力机构。
第十五条股东会行使下列职权：
（一）决定公司的经营方针和投资计划；
（二）选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项；
（三）选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项；
（四）审议批准董事会的报告；
（五）审议批准监事会或者监事的报告；
（六）审议批准公司的年度财务预、决算方案；
（七）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（八）对公司增加或者减少注册资本作出决议；
（九）对发行公司债券作出决议；
（十）对股东向股东以外的人转让出资作出决议；
（十一）对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议；
（十二）修改公司章程。
第十六条股东会会议一年召开一次。当公司出现重大问题时，代表四分之一以上表决权的股东，三分之一以上的董事或者监事，可提议召开临时会议。
第十七条股东会会议由董事会召集，董事长主持。董事长因特殊原因不能履行职务时，由董事长指定的副董事长或者其他董事主持。
第十八条 股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。一般决议必须经代表过半数表决权的股东通过。对公司增加或者减少注册资本，分立、合并、解散或变更公司形式以及修改章程的决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。
第十九条 召开股东会会议，应当于会议召开15日以前通知全体股东。股东会对所议事项的决定作出会议记录，出席会议的股东在会议记录上签名。
第五章董事会
第二十条本公司设董事会，是公司经营机构。董事会由股东会选举产生，其成员为人（三至十三人，单数）。
第二十一条董事会设董事长一人，副董事长人、董事长和副董事长由董事会全体董事选举产生。董事长为公司的法定代表人。
第二十二条董事会行使下列职权：
（一）负责召集股东会，并向股东会报告工作；
（二）执行股东会的决议；
（三）决定公司的经营计划和投资方案；
（四）制订公司的年度财务预、决算方案；
（五）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（六）制订公司增加或者减少注册资本的方案；
（七）拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
（八）决定公司内部管理机构的设置；
（九）聘任或者解聘公司经理，根据经理的提名，聘任或者解聘公司副经理、财务负责人，决定其报酬事项；
（十）制定公司的基本管理制度。
第二十三条董事任期年（每届最长不超过3年）。董事任期届满， 连选可以连任。董事在任期届满前，股东会不得无故解除其职务。
第二十四条 董事会会议每半年召开一次，全体董事参加。召开董事会会议，应当于会议召开十日以前通知全体董事。董事因故不能参加，可由董事或股东出具委托书委托他人参加。三分之一以上的董事可以提议召开临时董事会会议。
第二十五条董事会会议由董事长召集和主持，董事长因特殊原因不能履行职务时，由董事长指定副董事长或者其他董事召集主待。
第二十六条董事会议定事项须经过半数董事同意方可作出，但对本章程第二十二条第（三）、（八）、（九）项作出决定，须有三分之二以上董事同意。
第二十七条董事会对所议事项作成会议记录，出席会议的董事或代理人应在会议记录上签名。
第二十八条公司设经理，对董事会负责，行使下列职权；
（一）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；
（二）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
（三）拟订公司内部管理机构设置方案；
（四）拟订公司的基本管理制度；
（五）制定公司的具体规章；
（六）提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
（七）聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的负责管理人员；
（八）公司章程和董事会授予的其他职权。经理列席董事会会议。
第六章监事会
第二十九条公司设监事会，是公司内部监督机构，由股东代表和适当比例的公司职工代表组成。
第三十条监事会由监事3名组成（不得少于3人，单数），其中职工代表名。监事任期为三年。监事会中股东代表由股东会选举产生，职工代表由公司职工民主选举产生。监事任期届满，连选可以连任。
第三十一条监事会设召集人一人，由全部监事三分之二以上选举和罢免。
第三十二条监事会行使下列职权：
（一）检查公司财务；
（二）对执行董事、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督；
（三）当董事和经理的行为损害公司的利益时，要求董事和经理予以纠正；
（四）提议召开临时股东会。
监事列席董事会会议。
第三十三条监事会所作出的议定事项须经三分之二以上监事同意。
第七章股东转让出资的条件
第三十四条股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资，不需要股东会表决同意，但应告知。
第三十五条股东向股东以外的人转让出资的条件：
①必须要有半数以上（出资额）的股东同意；
②不同意转让的股东应当购买该转让的出资，若不购买转让的出资，视为同意转让；
③在同等条件下，其他股东有优先购买权。
第八章财务会计制度
第三十六条公司应当依照法律、行政法规和国务院财政主管部门的规定建立本公司的财务、会计制度。
第三十七条公司应当在每一会计年度终了时制作财务会计报告，依法经审查验证、并在制成后十五日内，报送公司全体股东。
第三十八条 公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金，并提取利润的百分之五至百分之十列入公司法定公益金。当公司法定公积金累计为公司注册资本的百分之五十以上的，可不再提取。但法定公积金转为资本时，所留存的该项公积金不得少于注册资本的百分之二十五。
第三十九条公司法定公积金不足以弥补上一年度公司亏损的，在依照前条规定提取法定公积金和法定公益金之前，先用当年利润弥补亏损。
第四十条公司弥补亏损和提取法定公积金、法定公益金后所余利润，按照股东出资比例分配。
第九章公司的解散和清算办法
第四十一条公司有下列情况之一的，应予解散：
（一）营业期限届满；
（二）股东会决议解散；
（三）因公司合并和分立需要解散的；
（四）违反国家法律、行政法规，被依法责令关闭的；
（五）其他法定事由需要解散的。
第四十二条公司依照前条第（一）、（二）项规定解散的，应在十五日内成立清算组，清算组人选由股东确定；依照前条第（四）、（五）项规定解散的，由有关主管机关组织有关人员成立清算组，进行清算。
第四十三条清算组应按国家法律、行政法规清算，对公司财产、债权、债务进行全面清算，编制资产负债表和财产清单， 制定清算方案，报股东会或者有关主管机关确认。
第四十四条清算结束后，清算组应当制作清算报告并造具清算期内收支报表和各种财务帐册，经注册会计师或执业审计师验证，报股东会或者有关主管部门确认后，向原工商登记机关申请注销登记，经核准后，公告公司终止。
第十章附则
第四十五条本章程经股东签名、盖章，在公司注册后生效。
第四十六条本章程修改时，应提交章程修正案或章程修订本，经股东签名，在公司注册后生效。
第四十七条本章程由全体股东于金华市签订。
×××××××（盖章） 代表签字
×××××××（盖章） 代表签字
×××××××（盖章） 代表签字


年月日

F. 陈永裁是谁

裕景兴业集团是陈永栽财团在香港设立的全资子公司，在香港地产界虽没有长江实业、新世界等一线老牌地产公司名气大，但其豪宅专家的身份却是赫赫有名，在香港一直专著于高端地产市场的开发，如香港知名的“裕景花园”、“嘉文花园”、“西九龙中心”、“龙庭”、“裕景商业中心”等均属于裕景兴业开发的顶级物业。

陈永栽的深谋远虑，敢于承担风险的创业精神，在商界是出了名的，因此善于在别人不注意的地方抓住商机。他常说：“胜败乃兵家常事。机会与风险同在，危机中蕴含无数商机。”1987年，香港回归谈判之际股市暴跌，不少香港工商界人士或观望或将资金转移到欧美，市场显得有些混乱，这个时候恰逢裕景花园地皮拍卖，陈永栽毫不犹豫斥资5亿港元投标中的，此举让很多人感到不可思议，但1994年，裕景花园价值已高达百亿港元，令商界同仁叹服。1989年，面对“沙漠风暴”战争不确定因素，裕景兴业买地开发香港西九龙中心，这后来又被证明是一个英明的决策。1994年，在社会对香港97回归所引发的各种对社会、政治和金融的重重顾虑之下，裕景兴业投资开发了嘉文花园项目，这一项目甚至建立了香港顶级住宅物业的新设计标准。基于这些可以说是大获全胜的业绩，陈永栽又相继在香港投资饭店、写字楼、商场、高级住宅、九龙城等项目，雪球越滚越大。

2004年，裕景兴业在香港接到世界超级品牌组织的通知，裕景兴业公司品牌被该组织评选为“超级品牌（Superbrand）”。世界超级品牌组织（The Superbrands Organization）总部设在伦敦，是一家奉行“独立公正”原则的世界权威品牌评审机构。该品牌称号按照5项基本条件评选，即市场占有率、消费者认知的持久性、顾客信用度、顾客忠诚度以及市场整体接受程度。全香港一共只有两家地产公司入选，由此可见裕景兴业的实力非同一般。

进入内地

即使在香港取得了如此骄人的业绩，但对于内地房地产界而言，陈永栽的裕景兴业却是一个相当陌生的名字，但没有多少人知道，10年前，陈永栽就开始在内地拓展房地产业务。

1995年，裕景兴业透过达力集团从别人手中买下北京朝阳园地块，1997年开始动工，1998年起对外销售，那时，朝阳园与第一商城、潘石屹的现代城并列为北京东部的三大高档楼盘。但由于当时对当地市场、政策和操作方式不了解，加之陈永栽做事的一贯低调，朝阳园卖的并不好，28万平方米的朝阳园做了七八年。

一直到十年后的2005年8月，裕景兴业位于上海的第一个房地产项目——位于陆家嘴中央商务区的裕景国际商务广场的竣工，并以25000元/平米的均价首日销售额超过亿元大关，陈永栽布局内地房地产的雄心才引起大众的注意。人们在羡慕该楼盘惊人的销售业绩同时，也把目光聚焦在了陈永栽身上。裕景国际商务广场总建筑面积约12万平方米，总投资额约12亿元，是一个综合性项目，集酒店、写字楼、商业于一体。

此举被视为陈永栽全面启动中国内地房地产市场布局的标志。

对于选择这个时间，在宏观调控的阴影下大规模进军上海地产市场，陈永栽的理由是：“房地产热了，很多人挤了进来，你就要想办法退出。反之，房地产冷了，你就要赶快进去，抓住商机。一个企业家要有长远的眼光，眼下可能是赔钱的项目，但从长远看，则可能是赚大钱的项目。”

选择合适的储备土地时机一直是裕景兴业所擅长的。1993－1994年中国房地产市场泡沫逐渐腾起之时，正是陈永栽在中国进行土地储备的一个集中期，当时为买地总共花了3亿多美元。似乎在静悄悄下，陈永栽在内地的土地储备总量多达200万平方米以上，总投资额约人民币50亿元。这些土地储备有不少是在10年前取得的。储备项目分布在深圳、厦门、上海、北京、大连五个城市。

陈永栽进入内地投资首先选择厦门，更多出于感情因素，包含着回报家乡的心意。在厦门最繁华的商业地段——夏禾路上，裕景兴业拥有多块优质土地，总量在10万平方米，是夏禾路改造的最大投资商。对于陈永栽进入内地做房地产，首先进入的城市是厦门而不是上海。一位业内人士评价，从商人的角度看，这个决策不无失误，有可能是其在内地房地产业务发展缓慢的原因。

公司构架本地化是陈永栽全面启动中国计划的一个标志。由于目前裕景兴业在中国的项目投资仍属于外资，为了加快现金周转，陈永栽在中国大陆成立了一家房地产集团公司——裕景地产集团，由这家投资公司来管理下属所有的房地产项目公司。而在当前中国大陆房地产市场在宏观调控下上海房地产市场遭遇明显挫折的大背景下，新的御景地产集团选择把总部设立在中国的上海，除了显示出陈永栽对大陆房地产市场后市的看好外，也显示出陈永栽实力与气魄。

和国内房地产商习惯仰赖于银行来垫款买地相比，陈永栽在中国所有的房地产投资前期资金投入均来自于集团。对于一个财团而言，可能资金不用过多担心，但现金运作经验仍然无法完全防范随时可能出现的经营风险。在中国房地产市场尚未出现寡头的情况下，仰仗银行单极杠杆撬起来的地产繁荣因为宏观调控而产生了微妙的变化，而陈永栽却悄悄地在这场资金博弈中逐步发力。

而裕景兴业接下来将启动中国内地5个城市的10个房地产开发项目，项目总投资额将超出200亿元人民币。这个金额几乎相当于CEPA（“内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排”的协议）签订之后，香港新鸿基在内的数家大地产公司宣布在上海增资开发房产的投资总量。不知不觉中，陈永栽已经完成了全面布局中国大陆的房地产业务。

与历任总统的纠缠

成为首富的陈永栽并不是没有麻烦，他和这个世界上众多的富翁的遭遇一样，避免不了和政治的纠缠。

陈永栽与已故菲律宾前总统马科斯关系密切，在1986年马科斯下台后，陈永栽在随后的阿基诺和拉莫斯总统当政期间一直保持低调，但这两位总统都积极追查他逃税。并指控陈永栽为马科斯的几家公司打掩护。税务局曾指控他在前总统拉莫斯执政期间逃税。法院的一位官员声称，根据指控，陈永栽的烟草公司从1990年到1992年一直逃税，利用空壳公司逃税250亿比索（合4.45亿美元）。但是这个案件没有审下去，陈永栽向初审法院递交了申诉书，在送达最高法院的一系列上诉中设法在司法部调查结束之前暂停了审理这些指控，最后法院推翻了控告他逃税的9项罪名。对对自己的控告，陈永栽认为，法院指控他是因为他在1992年不支持拉莫斯作候选人。

陈永栽是埃斯特拉达在1998年竞选总统时的主要支持者。他跟埃斯特拉达的密切关系，招致舆论批评埃斯特拉达关照少数商人朋友或“朋党”。但埃斯特拉达否认其与陈永栽的朋党主义，也否认接受经营者数千万美元的贿金。受贿事件以及菲律宾经济的不景气，结果导致国民的愤怒，包括菲华商联总会在内，有十多个商业组织呼吁埃斯特拉达下台，并警告政治危机若拖延下去，将危害已脆弱不堪的经济。身为菲华商联总会理事长的陈永栽尽管和埃斯特拉达关系密切，但最后仍表明：“遵从大家的意见”，并开始疏远埃斯特拉达，响应呼吁埃斯特拉达为顾全经济大局而辞职的动议。最终在2001年埃斯特拉达由于腐败问题而下台。

但对于阿罗约总统公开承认菲律宾正处于财政危机之中，菲众议院议长德贝内西亚发出的倡议，要求菲全国5000个最富家庭各捐100万比索(约2万美元)，成立一个50亿比索的“爱国基金”，帮助国家渡过困难时期的倡议，陈永裁当即表示他捐献200万比索。

多面人生

陈永栽说“人应该在生命的终点回首一看，发现自己为人类做了许多事情，那样才能够认为自己成功。”

陈永栽又是个慈善的人，常以仁慈之心广施善款，扶危济贫，特别是在捐资助学方面，更是不惜重金。仅仅中国内地的大中小学陈永栽资助的就多达20多所，总金额达数千万元人民币。1984年陈永栽设立了“亚啤医学奖学金”，用于提高菲律宾的医疗水平。1986年他又以其父之名，成立了陈延奎基金会，该基金会的慈善项目大部分用于振兴教育，捐建校舍，令大批失学儿童获得读书的机会。1991年，菲律宾皮纳图博火山大爆发后，他捐款40万美元予以救助。2005年陈永栽获得西岷兰佬国立大学颁授的人文学荣誉博士荣衔，以表扬他关怀民生疾苦，对推动社会福利慈善事业和教育等做出的贡献。

陈永栽，这位在员工眼里，永不言败的老板，集团发展壮大的精神支柱；竞争对手眼里，最难被打垮的劲敌；子女眼里，慈爱而又严厉的父亲；父母眼里，不折不扣的孝子；叱咤风云、纵横商海，勇气十足与又充满智慧的传奇人物，在不同的人眼里扮演着不同的角色，表现出多姿多彩的人生，而这样的人生早已达到了令芸芸众生无法企及的高度。

位于亚洲东南部，与中国台湾省遥遥相对的菲律宾，是一个由7107个大小岛屿组成的群岛国家。在这个有一定数量华裔的岛国，陈永栽的名字几乎无人不晓，陈永栽同时拥有诸多身份：菲律宾航空公司董事长、联盟银行董事长、菲华商总名誉理事长、菲律宾华人首富等……与之相对应的是同样一长串的荣誉——他被称为“银行大王”、“烟草大王”、“啤酒大王”、“航空大王”……他的业务遍及十几个国家的十个几不同行业。

而和很多富人不同的是，首富陈永栽的座驾不是豪华轿车，而是一架直升机，从家中到公司写字楼只需要五分钟，陈永栽常常坐着直升机在马尼拉上空飞来飞去，指挥着他的商业王国的运转。

因此，当《福布斯》杂志2004年9月公布东南亚40名富豪，70岁的陈永栽以16亿美元资产列第十二位时，陈永栽在菲律宾继续保持着的首富地位无人撼动。

但是，如果因此认为陈永栽是一个纯粹的商人就错了，在他的投资行为中，往往会考虑感情、荣誉、责任等因素。菲律宾航空是亚洲第一家航空公司，但却长期处于困境之中而无力自拔，陈永栽花费巨资将其收购，对此陈永栽表示，他的收购行为“不是为了钱而是为了国家”，陈永栽得到的荣誉，在当地华人无出其右。

对大多数人来说，或许陈永栽只是一个传奇，从平凡到辉煌，从贫穷到富有的经历听起来更像是神话。而这种传奇与神话却是陈永栽通过一步步的奋斗换来的，是真实的。陈永栽的身上充满着华人的智慧。

勇气的力量

没有人相信，如今的首富陈永栽半个多世纪以前，一家人初到菲律宾时生活的贫穷，几乎是一贫如洗。

1934年7月17日陈永栽出生于福建晋江市，4岁跟着父母到菲律宾谋生。9岁那年，陈永栽的父亲生了一场重病，母亲带着一家人回到家乡。但两年后，因家乡遭遇灾荒，刚满11岁的陈永栽不得不跟着叔父再次来到菲律宾，并在一家烟厂当杂役，从此开始了他人生的第一步。

在烟厂当杂役的那段日子，可以说是陈永栽一生中第一次面对人生的艰苦，当时的陈永栽一边赚钱养家，一边自学，以半工半读的方式修完了马尼拉远东大学化学工程系的所有课程，并顺利毕业，生活的艰苦甚至超出一般人的想象。毕业后，陈永栽并没有立即离开烟厂，而是被烟厂提升为化学师继续留下来工作。不过，此时的陈永栽已经具备了丰富的化工知识和在烟厂多年的工作经验，又拥有与商界的密切联系，因而决定要开拓自己的事业。

1954年，决心创业的陈永栽离开了烟厂，在亲友的帮助下，刚满20岁的陈永栽创办了一家淀粉加工厂。但他在商海的第一次闯荡以失败告终。在一次菲律宾举行的某个企业家论坛上，陈永栽曾谈起最初的这次创业经历：“众所周知，我是白手起家的——和成千上万有志向的其他菲律宾商人一样。那时，我没有什么积蓄，有的只是勇气。我在20世纪50年代后期首先创办了一家玉米淀粉小加工厂，但由于竞争激烈，我在商海里的首次尝试以失败告终。”

陈永栽没有被挫折打败。从初次经商的失败中，陈永栽学到了一个宝贵经验，认为任何事情都有好坏两个方面，关键是将不利条件转变为有利条件。淀粉加工厂尝试失败后不久，跌倒后的陈永栽又迅速站了起来，用借来的本钱，开办了一家化学制品生产和贸易公司。当时用的全是是二手机器和破旧卡车，但当初谁也想不到，这家公司后来成为陈永栽庞大事业的基石。

创业历程

1965年，在马尼拉的一所小房子里，陈永栽和他当年在烟厂一起工作的朋友们，创办如今有名的“福川”烟厂。“福川”取英文fortune的音和意，烟厂用的同样是二手设备。

实际上，在创办烟厂的1965年，菲律宾烟草市场竞争已十分激烈。一家资本少而又毫无名声的小烟厂怎么样才能挤进市场并占有一定的市场分额，这个问题摆在了陈永栽面前，陈永栽的分析充满一个商人的敏锐与智慧：高档烟价格太贵，消费者不多；低档烟质量太差，不能持久留住消费者；中档香烟消费者众多，各阶层都喜欢，价格不贵，又不失身份，生产这类香烟能获得稳定利润。于是他决定投产中档香烟，并要求质量超过其他厂家。经过努力，福川烟厂的产品很快就打开了销路。

事业并不总是一帆风顺，即使他是首富，创业时期也不可能避免风险与挫折。1968年，烟厂生意刚刚有所起色，一场突如其来的台风却摧毁了福川烟厂的厂房，大多数设备被毁。面对天灾，陈永栽表现出坚毅的勇气，他和工人们一起不分昼夜的抢修厂房，挑拣被雨水淋湿的烟草，修理面目全非的机器。

遭受打击的陈永栽和一般人与众不同的是，他非但没有因此而气馁，反而更坚定了要将事业做成功的决心。于是为了彻底改变落后的制烟设备，他把世界先进的制烟生产流水线和现代化的卷烟机引进菲律宾，并在此后不断引进先进设备，使福川烟厂的设备和技术处于世界先进水平。如今，福川烟厂已发展成为菲律宾最大的香烟制造公司，并占据菲律宾七成以上的香烟市场份额，在欧美、日本和中东的香烟市场上都有一席之地，陈永栽本人因此成为赫赫有名的“烟草大王”。

从此，陈永栽的事业迎来全面崛起时期，业务范围扩展到银行、酿酒、航空、旅馆等诸多行业。他在1970年创设的福牧农场，发展成东南亚最大规模的养猪场；他在1982年投资创办的亚洲啤酒厂，成为菲律宾第二大啤酒厂；1970年代后期，陈永栽开始涉足金融业，收购了面临倒闭的通用银行，更名为菲律宾“联盟银行”，并亲自担任董事长，在半年内资产便由8000万美元增至2.55亿美元，盈利260万美元，取得了让人惊讶的业绩。目前，该银行在菲律宾有285个分行，总资产达1350亿比索，成为全菲资产最多的银行之一。该银行获得《亚洲银行家杂志》授予的“2001年亚洲最佳零售银行奖”。联盟银行后来还在厦门成立了全资分行，成为中国改革开方后第二家外资银行。

陈永栽的商业王国在一步步的发展壮大中建立起来，但陈永栽并不是一味的追逐利润，有一个例子是，1999年，陈永栽收购了马尼拉世纪公园喜来登酒店，他对喜来登酒店每年的丰厚利润似乎并不热衷，他说：“我经营酒店的目的是让一些朋友聚聚头，赚钱倒是次要。”回顾起自己的事业，陈永栽的总结是：“许多人想知道我‘从无到有’的成功秘诀。其实，我与大家没有什么不同，没有什么特别的，有的就是努力工作，面对风险，抓住机遇。”

陈永栽又是一个个性豪爽的人，而且经常有一些出人意料的大决定。他常说：“人家不敢摸的老虎屁股我敢去摸。一件事不干则已，干必干好。”1995年，陈永栽收购连年亏损的菲律宾国有航空公司时说，“菲航”代表菲律宾，不能垮，我要办好“菲航”，为菲律宾争光。信心十足的陈永栽向股东们保证，菲航在6年内将扭亏为盈，否则他愿以约定的股价购入其他股东的股份。这句保证的背后，是一旦不能扭亏陈永栽将损失100亿比索。此后陈永栽大刀阔斧地进行管理改革，注资40亿美元，陆续更新了40架飞机，并开辟了多条国际新航线，菲航终于从2000年开始扭亏为盈，陈永栽此举深受菲律宾人敬佩。喜欢挑战的陈永栽，其冒险精神从中可见一斑。

热衷华文文化

没有人能想到，生活在菲律宾多年，富甲一方的陈永栽会对中华古典名著喜爱、甚至精通。陈永栽的身上充满着儒雅的气质，作为商人的他可以说是一位儒商。而这一切是有着深远的原因的。

还是在烟厂当杂役时，即使每天工作很劳累，但收工之后，陈永栽仍会坚持在灯下阅读中国的演义小说，《三国演义》这样的描写群雄争霸战术与策略的著作深深的吸引了少年陈永栽。

对中国古典名著的爱好，几乎一直伴随了陈永栽的成长，并影响着他的一些为人处世风格。即使如今成了首富，也已年逾古稀，陈永栽最大的业余兴趣仍然是阅读历史、地理著作。据说，陈永栽和任何人谈话，或演讲、接受采访时，几乎都会引用书中的典故，来说明当前事件中的道理。而且他对中国历史的精通达到令人惊讶的地步，从黄帝到清朝，他可以从头讲下来，甚至每一个皇帝在位时期的历史他都十分清楚，一开口就滔滔不绝。二十四史中的故事在他口中如数家珍。有时候他也谈论孔子或孙子兵法。他对《易经》的研读也很有心得，能随手画出易经的六十四卦。他还和自己的私人教师，厦门大学人文学院退休教授黄炳辉，合写了多部文史专著，包括《老子章句解读》、《文史经典解读》和《椰风窗前共琢磨》等，纵谈古今，内容可谓丰富多彩。

陈永栽经常把中国历史和成语的道理，应用在处理问题上。1995年，陈永栽进入菲律宾航空公司担任董事长兼行政总裁。在他接手时，菲律宾航空公司已经面临严重的财政危机。而在此后，东南亚又遭遇了金融风暴、工潮等重大袭击，菲律宾航空公司一度风雨飘摇。1998年，在一次接受采访时，陈永栽被问及为何投资长期亏损的菲律宾航空公司、又如何扭转乾坤，他就讲述了汉朝名将班超的故事，表达“置之死地而后生”的态度。他说：“不入虎穴，焉得虎子？没有置之死地的决心，哪有死而后生的变数？”陈永栽不但自己对中华古代文化非常入迷，也要求子女具备中华文化的素养。他家有个不成文的规定，孩子们都在华文学校接受启蒙教育，并坚持在家中讲华语。他还仿照父亲教育自己的方法，让孩子们从小背诵古诗词，有的还被送到北京大学进修中国文学与历史。其对华文的热爱由此可见一斑。

一个重要的事实可以证明陈永栽是多么热心中华文化，从2001年起，陈永栽每年都要赞助菲律宾华校学生赴厦门进修，举办汉语夏令营，让学生学习汉语、书法、国画、舞蹈、武术、中文歌曲等。这不仅是为了提高学生的华文水平，更重要的是让他们了解中华文化以及中国的历史。陈永栽认为，中华文化博大精深，凝聚了中华民族的智慧和刻苦耐劳的美德，使中华民族创造了一次又一次的辉煌，是维系海内外华夏子孙感情的纽带。办好华文教育，是海外传承中华文化，保持中华民族精神，增强华人社会、华人社团凝聚力的基础工程。
陈永栽特别看中语言的功能，强调华裔新生代要从学会说汉语入手，了解中华文化。他形象地比喻说：“语言就像运输工具一样，是交流思想、传播文化的载体。因此，海外华裔新生代会说汉语对了解中华文化至关重要。”如今，菲律宾许多华裔新一代已经不会说华文了，陈永栽希望中华文化能在华人社会一代一代地延续下去，为此，他捐资组织学生来华学习汉语，希望华裔的后代能继承中华文化。陈永栽也总是以自己学习中华文化的经历鼓励年轻人，告诉他们学说汉语不要怕难，要努力去领悟。“即使现在有些问题不明白，但等长大了，随着理解能力增强了，就会了解学习中华文化的好处。” 他认为，随着中国与东盟国家政治、经济往来越来越密切和中国经济的发展，掌握汉语、了解中华文化将为华裔青少年未来自身发展创造机会，他们也可以在促进中国与东南亚国家的友好关系中发挥作用。

陈永栽常说“中华文化是孕育了5000多年的文明结晶，是世界文化宝库珍贵的财富，源自中国，却属于全世界”。针对目前菲律宾华裔新生代已不大懂华文的情况，陈永栽在菲律宾大力呼吁要振兴华文教育，一再出资开展“挽救行动”和“留根工程”，5年来，陈永栽资助来华短期培训的菲律宾华裔多达2000多人。不但资助学生，陈永栽还出资组织菲律宾华文学校的教师到厦门、泉州等地进行业务培训，以提高华文学校的教学水平。

2002年7月，陈永栽在菲律宾还开办了一座以父亲陈延奎命名的两层楼的华文图书馆，总面积540平方米。图书馆有书库、参考区，儿童读书区、期刊报纸区、阅览室等，馆藏量约25000多册图书，类别涉及各学科，其形式包括书籍、报章、杂志、地图等，甚至还拥有两套珍贵的影印四库全书，图书馆是目前菲律宾最大的华文图书馆，为学习、研究中国传统文化提供了良好的条件。可以说陈永栽为海外华文教育倾注了大量的心血，为了感谢陈永栽对传承中华文化所做出的贡献，国务院侨务办公室向他颁授了“倾心华教，泽被侨胞”的牌匾。

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H. 为什么番禺侨基花园的房子比旁边的房子便宜一半的价钱

主要是结构，但其实买房子主要是地段，和配套。那边的交通很方便，地铁口，小学，中学，都有很好的学校，生活很便利。所以出租价格高。 出租价格高，回收现金流高。到时自然房价就会涨

I. 关于买二手房小红本

购二手房要考虑那些要素：

向房地产相关部门咨询，及时了解手续、费用、程序上的变化等最新的信息。

确定资金来源。是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款。

价格和面积。根据自己的资金，决定可能购买何种区位、多大面积的住房。

交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。

房屋价值。通过反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会进行评估。

确认房屋面积。包括建筑面积和使用面积。产权证上一般标明的是建筑面积。最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积。

观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业公司的费用以及水、电、煤费用。

物业管理。水、电、煤费用如何收取；电梯的品牌、速度及管理方式；小区保安水平怎样；绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。

产权。注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人，到房地资源局查询此产权证的真实性，确认产权的完整性，有没有抵押、共有人等。

选择中介。可靠中介应该提供有效的营业执照执业和经纪人姓名、证号和照片，明确经纪组织的经营范围。

二手房产权确定方式

在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。

要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；5、其它内容，如房屋平面图等。

第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

如何看房产证

学会看房产证是二手房交易一门必修课。

房地产权证最常见的是偏黄色和绿色版本。随着售后公房与商品房的并轨上市交易，这两种版本的产证效力已经相同。

《上海市房地产权》第一页系扉页；第二页由以下内容组成，（1）上海市房地产权证中英文文字，（2）房地产权证编号，该编号一般由“沪房地（所属行政区简称）字（年份）第 }号”的内容组成，反映房屋的所在地和发证时间，（3）验证条形码，（4）登记日，一般为核准办理该产证的时间，在该页中还应贴有契税完税贴花和权证印花税贴花，证明权利人已经缴纳国家相关税费；第三页系上海市房屋土地资源管理局对该份房产证的说明，证明其为国家所有土地上的房地产权利凭证，并加盖市局公章。第四、第五页系最重要的权利记载页，记载了权利人、房屋坐落、土地状况和房屋状况四项内容。其中重要的有：权利人，即房屋所有人，在较早的绿色产证中，一般只有一个房地产权利人，其他权利人大多列在共有人一项中，新版本的房地产权证则将全体房屋所有人都记载在权利人一项中；房屋坐落一般记载房屋所在地的路名、弄号和栋（幢）号；土地状况记载了房屋所占使用权土地的基本情况，其中包括土地使用来源、用途（住宅、非住宅和综合）和使用期限；房屋状况记载了房屋的室号、部位，建筑面积、类型、用途，结构、竣工日期等基本情况，在该页中由当地房地产登记部门加盖公章确认。特别值得注意的是在房屋类型中单体独立别墅的交易税费和上非住宅基本相同，3％契税和5％综合税或相应增值税。认定是单体独立别墅一般须将房屋类型和第六页的地籍图结合起来辨别。房屋类型虽然注明是花园住宅或别墅等的，但是在地籍图中该房屋并非单体独立，四面临空，则不被认定为单体独立别墅，交易时应按照普通住宅纳税。 第七、第八页是房屋的地籍（宗地）图和房屋平面图，该两页须注意是否有当地房地产登记机构的骑缝章。

三种颜色四种类型 不同颜色产权证的含义

根据1996年3月1日起施行的《房地产登记条例》，上海市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，对房地产权利人颁发统一的房地产权证。房地产权证分三种颜色，四种类型。

房产证有绿证、红证、黄证之分，是房地产主管部门对不同房地产权益实行分类发放和管理的需要，绿、红、黄三证的房地产权人分别享有不同的房地产权利。

绿色权利：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。

以下情况填写绿证：

1：以出让方式取得土地使用权的：

2：外销商品房：

3：己补交土地使用权出让金的花园住宅；

4：己补交土地使用权出让金的侨汇商品房。

以下情况应填写绿证，并注记“限内销房”：

1：已补交土地使用权出让金的内资六类用地；

2：己补交土地使用权出让金的内资联建、参建商品房屋；

3：外资内销房；

4：1994年4月30日前立项并取得商品居计划，1994年12月31日前领取土地使用证的内销商品房。

红证所记载的房地产不能进入房地产市场。以下情况填与红证：

1：申请集体所有的非农用地登记的；

2：申请坐落在集体所有土地上单位和个人所有的房屋登记的。

黄色权证：颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。以下情况填写黄证：

1：以征用划拨方式取得土地使用权的；

2：坐落在征用划拨土地上的单位和个人的房屋；

3：公有住宅出售后的房屋；

4：职工购买的平价房、优惠价房等；

5：补偿所得的房屋。

另外，现在市场上还有一种咖啡色房地产权证，是绿证，黄证、红证颁发前使用的一种房产证，是当年在房、地分离时由当时的房产管理局颁发的房屋所有权证。此证自1996中3月1日起已停止发放。

最新法规规定：所有黄证将转变为绿证。

使用权房屋将不得直接上市交易。

三、买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任，买方交付定金。

购买二手房议价巧作准备

首先，确定自己所能承受的最高房价。上家在挂牌售房时，也会有一个心理价位。因此，挂牌价往往高于上家的心理价。如果下家在看房过程中，不经意地通过语言、表情等流露出对此物业有极大兴趣，上家往往会抓住这点乘胜追击，咬住价格不放松。

其次，摸清上家的底细和心态。了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。如果上家急于出售换取现金，或者，上家必须在几天之内卖房，愈接近上家的卖房期限，上家就越急于出售。在此时议价，将对下家杀价非常有利。否则，价格很难谈拢。

最后，注意多收集所要谈判的物业的相关资料。下家在谈判前可以先做实地考察，详细了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。等到正式与上家谈价格时，下家可以把所了解的该物业的这些不足之处，不失时机地亮给上家。此举让上家明白，你已经为此做了最充足的准备，只有他让出多少个“点”，才有把你留住的可能。

二手房买卖下定金四步骤 确保定金合同有效成立

一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。

二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。

三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。

四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。

遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。

四、买卖双方签订房地产买卖合同。

签订二手房买卖合同七个必须

1．必须确认房主真实身份 买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

2．必须明确双方违约责任 因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3．必须标明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

4．必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5．必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6．买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收暌桓隹突Ф?金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为??

7．必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

如何签订二手房买卖合同

在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。

签订前

购房者一定要对售房者有较为全面的了解。

1、查看产权所有人的身份证件。

2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？

出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

对即将进行交易的房产进行必要的了解。

1、售方提供的房屋产权证是否属实？

2、房产面积多大？

3、该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其他？

4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？

5、该房产是否已设定抵押？根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

6、该房产是否已设定租赁？如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。

签订时

需要准备的证明材料。

购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件；2、未成年人的户口簿或出生证明；3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效：

1）香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证；2）澳门地区：中国法律服务（澳门）公司；3）台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章；4）外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。

看清楚合同中的约定内容。

尽管二手房交易当中使用的《上海市房地产买卖合同》，是由上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写（如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明）：

1、房款的金额是否写清楚？

2、付款方式该如何？是一次性付款还是分几次？每次付款是什么时间？这与购房者自己的资金流转是否有冲突？避免向售房者承担逾期付款的违约责任。

3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明？（这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前上海大多数银行可以贷款七成）；

4、何时交房？交房时还有哪些物品（家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单）；

5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担？一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担；

6、房地产的风险责任何时转移给购房者？

《上海市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人（即购房者）；但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任；

7、违约责任是否约定？违约金的数额是否约定清楚？

8、房地产买卖合同何时生效？（这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的）

1）如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。

2）交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。

3）交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。

4）双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。

五、买方交付首期房款或定金。

标准按揭服务流程

第一步 贷款方案咨询

第二步 抵押物评估

第三步 预审贷款资料通过签署贷款合同（下家)

第四步 贷款资料进银行，银行审核通过

第五步 房地产交易中心办理房屋抵押过户（上/下家）

第六步 领取新产证、他项权利抵押证明

第七步 银行发放贷款

第八步 结案

二手房按揭贷款知识汇总

评估个人购房能力的七大步骤

第一步：看现金等价物 此概念源自会计学，即评估你的现金，不应该看你的银行存款，还应看变现能力比较的各类股票、债券等。

现金等价物=银行存款+国库券+债券+股票+基金

第二步：算资金周转 还款是持续比较长的时间，所以一定看自己的资金周转

资金周转留存=平均月开支×3~5

第三步：计算筹款能力 筹款能力=现金等价物-资金周转留存+其他突进的筹款（如典当、亲友资助）

第四步：计算月收入 月收入=工资收入+其他收益（如股票、债券等已经准备卖出筹资金，则此收益不能计算入内）

第五步：每月合理还款能力 合理还款能力=月收入×40%~50%

第六步：估算银行可借款额 根据自己的每月合理还款能力和可以贷款年限和自己希望贷款年限的平衡，计算可得

第七步：估算最大房款 最大房款=筹款能力（首付款）+银行可借款额+公积金可贷金额

其中筹款能力 / 最大房款 >20%~30%

20%为购新房，30%为二手房

申请购房组合贷款应注意以下几点

1：所购住房应该符合申请银行的个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的购房贷款范围；

2：在具备申请个人住房公积金贷款的资格的同时，还应具备个人住房商业性贷款的条件；

3：申请个人住房组合贷款，个人住房公积金贷款最高为30万元。

4：申请个人住房组合贷款中个人住房公积金贷款部分，按个人住房公积金贷款利率计算；个人住房商业性贷款部分，按个人住房商业性贷款利率计算。

二手房贷款所需资料

1： 申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证（并随带身份证复印件）每人各1份。

2： 申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄（并随带户口薄复印件）各1份，如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明

3： 原产权证1份；现房权证中应注明是商品房、平价房或安居房

4：经由交易中心提供的上海市房地产买卖合同2份；

5： 房价30％或以上预付款收据原件及复印件1份

6： 借款申请表1份：个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公积金借款申请表2份

7： 借款合同、抵押合同1套：公积金借款合同6本、商业性借款合同5本，抵押合同4本；担保合同1份；

8： 借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲的单位和个人住房公积金帐号（或职工住房公积金结存单）每人各1份

9： 借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份

10： 申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。（根据备注情况确定，包括工资单、个人所得税纳税单，三资企业员工由单位提供月收入证明；私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表；银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等）

11： 如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份

12： 已存满规定期限的住房储蓄存单和（或）存折1份（申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必）

13： 企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房
参考资料：http://..com/question/38817312.html?fr=qrl3