商品房买卖合同纠纷案例

① 房屋买卖合同纠纷有哪些

处理房屋买卖合同纠纷有和解、协商、仲裁、诉讼四种方式。双方应按照平等互利的原则私下进行和解，和解不成可提请第三方加以协商解决；协商不成时可以根据房屋买卖合同的内容交由指定机构进行仲裁，仲裁仍未解决的可以向人民法院提起诉讼。
【法律依据】
《仲裁法》第二条
平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。
《民事诉讼法》第一百二十二条
当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解，但当事人拒绝调解的除外。

② 房屋买卖合同纠纷常见案例有哪些

1、银行的抵押权如没有进行登记，抵押合同无效；如进行了登记，则银行有优先受偿权。专
2、银行抵押属权未登记的情况下，购房人购买房屋也存在登记与否的问题，登记了，购房人获得房屋产权，后续的抵押权无法设立；若无登记，则后续抵押有可能获得登记并取得抵押权，购房人利益必将难以保障。银行抵押权合法登记情况下，购房人显然无法顺利获得房屋产权，而后续抵押权人的抵押权仍有可能成立。
3、如购房人合法取得房屋产权，另外一人是不能从原产权人手里获得抵押权的，除非其抵押合同未登记或购房人未取得房屋产权。

③ 商品房买卖常见纠纷处理

商品房买卖常见纠纷处理
内容提要
未取得预售许可证所签订的商品房认购协议的效力探讨
(一)一起案例
1.案件事实
2.原告诉请及理由和被告的辩驳理由
3.一审的认定
4.二审的认定
未取得预售许可证所签订的商品房认购协议的效力探讨
(二)相关问题探讨
1.哪个法院的认定是正确的?
2.对合同法52条第(5)项应如何理解?
(1)法律和行政法规的范围
(2)强制性规定的范围及识别
如城市房地产管理法第39条和45条
3.对商品房买卖合同纠纷司法解释第四条应如何理解?
(1)适用的前提是否必须是取得预售许可证?
(2)认购协议与商品房预售合同是什么关系?
(3)相对于定金合同的主合同是哪个合同?
4.法律实务中如何对疑难法条进行理解并说服法官?
(1)权威机关的解释或说明(如上述司法解释的第4条)
(2)体系解释、逻辑解释(同上及物权法的第74条)
(3)立法背景和目的(物权法的74条)
(4)社会效应(先交物业费后交房)
买受人能否以贷款政策变化是不可抗力为由主张解除商品房买卖合同的问题探讨
(一)一起案例
1.案件事实
2.原告诉请及理由和被告的辩驳理由
3.一审的认定
4.二审的认定
(二)相关问题探讨
1.一审认定存在的问题(合同法41条和125条)
2.二审认定存在的问题(可预见、格式条款的效力认定)
3.合同法第39条中“采取合理的方式”的界定
4.对合同法第40条的理解
5.合同法第39条和40条的逻辑冲突及对司法解释第10条的理解

④ 买房遭遇过哪些纠纷这五种情形这样应对

对于国人来讲，买房可能意味着两代人共同为了一生的居住条件买单。付出巨大代价购来的商品，如果遭遇纠纷，导致权益受损，该怎么办？一起来看看逾期交房、定金不退、楼盘虚假宣传该怎么应对。

一、逾期交房

案例：业主李先生反映，他在2013年12月与某开发商签订了购房合同，约定交房时间为2015年4月，但实际上，开发商直到2015年7月才交房，延期交房超过了90天。

建议：当遇到开发商延期交房时，若与开发商签订的《商品房买卖合同》中已约定了延期交房的违约金金额，则购房人可依据合同约定的金额要求开发商赔偿延期交房的违约金。

若无约定，则依法确定开发商逾期交房违约责任，违约金按逾期交付使用房屋期间，有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

根据《合同法》的规定，当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人有权解除合同，可要求开发商返还所交的预售购房款和利息。

二、定金纠纷

案例：2015年10月，谢小姐在某开发商售楼处认购了一套商品房，交了2万元认购金并签订了认购书。认购书对房屋位置、面积、价款、签订商品房买卖合同的时限等都进行了约定。

然而，当谢小姐如约前往售楼处签订合同时却发现，开发商在购房合同补充协议中有许多内容显失公平，例如逾期交房、逾期办证的免责条款，无法办理按揭款应3日内以现金补足等。对此，谢小姐认为这是一份不公平的购房合同，拒绝签字，要求协商更改合同。随后，开发商通知谢小姐没收其定金。

建议：依据最高法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

在这个案例中，开发商在事先未告知的情况下，要求谢小姐签订有不对等条款的合同，侵害了谢小姐的合法权益。在谢小姐提出合理异议后，开发商拒绝协商变更合同条款，并单方提出没收定金；因此，致使购房合同不能签订的责任在开发商。依照上述法律规定，开发商应当双倍返还定金。

三、楼盘广告与实际销售不符

案例：市民张先生2014年购房，购房过程中，开发商的宣传广告上注明，小区内将配套150平方米的会所，还有数千平方米的绿地供老年人休闲娱乐。

交房后，承诺的会所变成了对外经营的酒楼，绿地也变成了停车场。张先生气愤地表示，当初选择这个小区，就是看中配套齐全，环境优越宜于养老；现在承诺无法兑现，开发商却以合同未出现相关约定为由拒绝兑现。

建议：广告是对整个楼盘的宣传，不会具体到某套商品房，购房者应对具体的单元、楼层、朝向、户型等做具体的了解。比如说“二房变三房”“赠送小花园”“俯瞰江景”,“毗邻公园”等定义较为模糊的宣传，如果购房者是看广告宣称的内容而购房的，为了避免这种情况的出现，建议购房者一是不能只轻信广告，应以实物为准，最好到现场观看。

此外，广告及销售人员所承诺的事项法律上是以书面合同约定为准，购房者在购买商品房时应注意合同上是否标明相应的条款。当购房者在签订购房合同时，为了预防后期出现问题时维权难，最好能够将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容加入到合同正式文本或合同附件中；或者通过留存资料，甚至手机拍照等方式取证，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。

四、逾期办理产权证

案例：周女士很气愤，因为其买房4年了，可房产证一直没有拿到。据她介绍，2011年她在某楼盘购买了一套房子，当时开发商口头承诺在9个月内办下产权证。2015年，周女士打算将该房子出让，但是因为没有产权证而迟迟无法交易。

建议：在项目建设过程中未按规划、建设等相关部门的审批组织施工、建设，以致出现规划及竣工验收困难，是造成产权证逾期的重要原因之一。遇到这种情况，可向法院起诉，要求退房。

最高人民法院在2003年出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律基本问题的解释》中，对房开商不按时办理产权证也有明确规定。购买商品房迟迟拿不到产权证，可向人民法院或仲裁机构申请赔偿损失，通过法律途径维护自身合法权益。

五、房产面积差异纠纷

案例：2014年1月罗先生购买了某小区房屋一套，在2015年12月份开发商交房时，罗先生发现房屋面积由120平方米减小到了117平方米，这种时候他该怎么办？

建议：根据相关法律规定，开发商交付使用的房屋面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

1.面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，以此请求解除合同的，不予支持；

2.面积误差比绝对值超出3％，请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担；

房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还，面积误差比超过3％部分的房价款由开发商双倍返还。

（以上回答发布于2016-04-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑤ 商品房退房纠纷案案例

【案情摘要】

2000年11月16日，原告就购买被告开发的某大厦某号商品房与被告签定《商品房购销合同》。按照合同约定，被告应当于2001年10月31日前将原告所购房屋交付原告使用，但在交房时，原告因被告未按合同约定的期限向原告交付房屋而与被告发生纠纷。原告将被告诉至法院，并提出如下诉讼请求：（一）要求解除原、被告所签《商品房购销合同》；（二）要求被告退还原告购房款63万元并支付利息35154元；（三）要求被告支付原告违约金216720元。

山西成诚律师事务所刘银栋律师接受被告委托，作为其代理人参与了本案一审的诉讼活动。

原告诉称：原、被告签订合同后，原告于2000年10月27日向被告交清全部购房款63万元，但时至今日，被告仍未能按合同约定交房，被告的行为构成根本违约，故原告要求解除合同，同时，请求法院依据法律规定和合同约定判令被告退还原告购房款并支付利息及违约金。

被告辩称：被告在合同约定的期限内通知原告验房，并办理交房手续，但原告在验房时提出被告的房屋存在风裂问题，不具备交付条件，而拒绝接收合同约定的房屋（向法庭提供了相关的证据）。所以，并不是被告未在合同约定期限内交房，而是原告未按合同约定接收房屋。原、被告在履行合同中原告违约，因此原告诉讼请求的违约金和利息不能成立，被告依法不应该承担违约责任。

被告代理人代理意见摘要：

一、原、被告双方签订的《商品房购销合同》合法有效，应受到法律的保护，合同双方均应当按合同约定履行自已的义务。

二、《商品房购销合同》不具备解除条件，依法不应予以解除。

1、合同约定的解除条件不成立。合同明确约定被告逾期三个月不能交房的，原告可以解除合同。事实上，在合同约定期限内，被告已通知并接洽原告交房验房，被告没有违约。

2、法律规定的合同解除条件亦不成立。原告请求解除合同的理由，不符合《中华人民共和国合同法》第94条法定解除条件的规定。

3、原、被告双方未就解除合同的条件订立过补充协议，亦未达成变更原合同的协议。

三、原告所提的房屋风裂问题并非质量缺陷。

1、在《商品房购销合同》中，原、被告约定了质量保修条款。也就是说，房屋作为一种产品而言，其出现一些小的质量问题是不可避免的，所以，原、被告通过合同的形式设定了被告在所交付房屋存在一些细小的质量问题时的保修责任。

2、被告已于2001年11月15日将原告所述的风裂问题全部予以整改，该商品房已完全具备交付使用条件。

四、原告不按照合同约定接收房屋，应当承担违约责任。

1、被告提供的“楼宇接收记录”证据证明：被告按合同约定通知原告验收交房，原告也于2001年11月4 日对其所购房屋进行了验收，并非被告不交房；

2、被告提供的“ 关于某大厦内墙抹灰质量情况的说明”及“竣工验收说明书”证据证明：原告所购房屋内墙抹灰是作为样板房之一，工程验收后出现的内墙风裂现象，此问题不属于质量问题，并且，被告已于2001年11月15日针对该问题作出全面处理。同时，“竣工验收说明书”证明该工程施工质量等级为优良，完全具备交付条件。

3、被告提供的“会谈纪录”证据证明：原告不按合同约定接收三层的房屋，而是要求八层的房屋，在其无理要求遭到拒绝的情况下，就以种种借口要求退房的事实。

综上，真正的违约方是原告，而非被告。原告应当按照合同约定承担违约责任。

法院认定事实及判决结果：

在本案经过开庭后，在法庭的主持下，原、被告自愿达成和解， 调解协议如下：

一、解除原、被告之间签订的《商品房购销合同》；

二、被告在二00三年二月一日前退原告购房款二十一万元，二00三年三月三十一前退原告购房款四十二万元；

三、诉讼费一万三千八百二十九元由原告承担。

【审裁结果评析】

合同经双方当事人协商一致达成合意而形成，根据我国《合同法》的规定，合同解除分为：协商解除和单方解除。协商解除是在合同履行过程中，经双方当事人协商一致，解除合同，是合同权利义务终止的一种方式。单方解除是指在合同履行过程中，一方当事人根据法律的规定或合同的约定向对方当事人提出解除合同的要求。故单方解除又分为法定解除和约定解除。

本案中，原告根据《合同法》关于法定解除的规定，以被告未按约定的期限向原告交付房屋，已构成根本违约为由向被告主张其法定解除权。事实上我国《合同法》对法定解除权作了非常严格的规定。在审理过程中，被告及其代理人有充足的证据证明其履行了交付房屋的义务，而原告并无相反的证据以支持其诉讼主张，被告如此抗辩为其最终达成较成功的的调解协议奠定了基础。

法院在查清事实的基础上，主持双方当事人进行调解，使原告同意放弃主张违约金和利息，并以低于其诉请的金额即二十一万元的价款与被告达成协议，其实溯其本源还是由于各方当事人均遵循了“以事实为根据，以法律为准绳”的基本原则。

【纠纷成因分析及避免纠纷的方法】

在商品房买卖合同的履行过程，开发商与购房人之间发生纠纷已屡见不鲜。而本案是一起因当事人退房而引发的纠纷，究其原因，还是归结为合同的履行存在瑕疵。开发商在开发整个小区，或大规模的楼盘时，难免会出现各种令业主不够满意的情形，但是业主在购房主张权利应严格按合同约定来行使。房屋质量存在瑕疵并不绝对意味着开发商已构成根本违约，而我国《合同法》对法定解除权行使的权限范围基本界定在“对方构成根本违约”的这样一个范畴内，所以业主在主张权利时应按合同约定向开发商提出要求，并准确领会 “根本违约”的概念精髓，只有这样，才能有效地得到法律的支持。否则不但增大了诉讼成本，甚至会给自己造成较大的经济损失。

总之，只有严格依法订立合同、依约履行合同，才能有效地实现保护自身合法权益的问题。对此，律师建议：

一、细化合同中的重要条款； 二、注重合同履行过程中的证据收集。

（以上回答发布于2014-07-18，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑥ 注意!这五种情况下签订的房屋买卖合同无效

导读：实践中，常有当事人借房屋买卖合同之名，掩盖非法目的和意图，实施规避法律的行为。本文整理了各类以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖合同被认定无效的典型案例，供读者参考。

5.以倒房为目的签订的房屋买卖合同非买方真实意思表示，该买卖合同不成立——吴某某与尤某某房屋买卖合同纠纷案

【案例要旨】

买方利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，而与卖方签订房屋买卖合同，但其真实的目的是将房屋转售第三人，并非要购买房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。

【法官说法】

滨海新区法院塘沽民二庭副庭长李桂华表示，此类案件多为房地产中介人员，利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，与卖房人签订房屋买卖合同，再加价转卖给他人从中牟利。为了保证其顺利实施倒房行为，此类合同一般都约定交付定金后便腾空并移交房屋，此举是为方便让实际买房人看房。同时还会约定允许过户给第三方，是为保证卖房人与实际买房人办理过户。当卖方人陷入了倒房人的圈套，拒绝履行合同时就会被以违约为由起诉，并索要高额违约金。

滨海新区法院塘沽审判区认为，此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。此外，倒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解，影响实际买卖双方的缔约选择权，也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险，实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益，有违诚实信用原则，干扰了正常的市场交易秩序，故依法不予保护。

（以上回答发布于2017-05-17，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑦ 东西湖宏图雅居房屋竣工验收了没有

裁判要旨
房屋未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。但购房人实际收房的，未验收合格的房屋的交付行为有效。
案情简介
2009年4月6日，王云安与日照港房开公司签订团购预定协议：王云安认购日照港房开公司开发的城市风景小区20号商住楼一栋（简称“案涉房屋”），总房款合计为6544万元；交房时间为2011年8月1日，逾期超过30日起日照港房开公司按日向王云安支付已交房价款万分之三的违约金。
2010年10月28日，案涉房屋取得商品房预售许可证；至2011年3月5日，分部分项验收合格。2011年9月9日，经日照港房开公司同意，王云安进场装修。
2015年6月4日，案涉房屋取得建设工程施工竣工规划验收合格证，于当月11日通过日照港房开公司组织的勘察、设计、施工及监理单位的竣工验收，于2015年8月31日完成竣工备案。
双方至今未签订正式商品房买卖合同，也未办理楼房交接验收手续；王云安未取得房产证。
双方因纠纷成讼。其中，王云安诉讼请求，日照港房开公司支付其逾期交房违约金1156.2万元（自2011年9月1日计算至2013年12月31日）。日照港房开公司抗辩，2011年3月5日分项分部验收合格已达到交房标准，王云安于2011年9月9日进场装修可证明日照港房开公司履行了交房义务，即使存在逾期交房，也只需承担9天的逾期交房违约责任。诉讼中，王云安自认自2014年1月1日实际使用房屋。
本案历经一审（日照中院）、二审（山东高院）及再审（最高法院）；最高法院认定，日照港房开公司向王云安交付案涉房屋的时间为2014年1月1日；并再审判决，维持原审法院判决支持的逾期交房违约金（自2011年9月1日起至2013年12月31日止）。
实务指南
本案争议焦点之一为日照港房开公司向王云安逾期交房的具体日期，且争议体现在计算逾期交房违约金的截止日期。王云安自认自2014年1月1日实际使用房屋，即主张2014年1月1日为交房日期。日照港房开公司抗辩，2011年3月5日分项分部验收合格已达到交房标准，王云安于2011年9月9日经公司同意进场装修可证明公司履行了交房义务，即2011年9月9日为交房日期。最高法院一锤定音，认为交房条件是“经验收合格”，交房行为是“转移占有”；并认定交房日期为2014年1月1日，支持王云安的主张。
笔者认为，日照港房开公司的抗辩，错认交房条件与交房行为，苍白无力。首先，关于交房条件。2011年3月5日的分项分部验收合格，并非2015年6月11日的五方验收合格，并非法定交房条件，具体裁判观点参见本号《房产裁判指南》往期文章，不再赘述。其次，关于交房行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。王云安进场装修并非双方约定或同意的交房方式，案涉房屋并未移转占有，并非交房行为。因此，法院根据查明事实及自认规则，认定交房日期为2014年1月1日，并作为计算开发商逾期交房违约金的截止日期，并无不妥。
本案是刀光剑影，化于无形。假设王云安变更诉讼策略，并未自认2014年1月1日实际使用房屋；而是主张案涉房屋直至2015年6月11日才经五方验收合格并具备法定交房条件，之前的交房行为无效；且案涉房屋一直未交付使用，逾期交房违约金应计算至双方实际办理交房手续之日止。则案情为之一新，争点为之一变。笔者认为，此为本案隐藏的重大争议问题，即未验收合格的房屋的交付行为是否无效。本案中，最高法院虽点到了交房条件与交房行为，但侧重在于不采纳开发商的抗辩，对两者之间的因果关系着墨不多。但从裁判结果上看，最高法院认定交房日期为2014年1月1日，明明白白，并未因此时案涉房屋尚不符合法定交房条件而否认交房行为的效力，即变相承认了未验收合格的房屋的交房行为有效。
司法实务中，未验收合格的房屋的交付行为是否无效，存在“有效说”与“无效说”的争议，且争议巨大（参见关联案例），甚至在同一高院（如河南高院、广西高院）竟然有截然相反的裁判观点，亟待最高法院出台司法解释或指导性案例予以一锤定音；其中，“有效说”更尊重当事人意思自治，是当前的主流裁判观点：甲、有效说。具体理由：《城市房地产管理法》、《建筑法》的相关规定，未经验收合格的房屋不得交付使用，属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定；其立法目的是加强对房地产开发项目工程竣工验收环节的规范与管理，而非否定未办理竣工验收手续的商品房交付行为的效力。且房屋交付属于当事人意思自治范畴。房屋交付时虽不符合交房条件，但买受人实际收房的，应视为对开发商交房行为的认可，买受人有权继续请求开发商依约完善交房条件。乙、无效说。具体理由：房屋未经五方验收合格的，并不符合法定交房条件，交付行为无效，且在此日期之前即使买受人在交房手续上签字亦不能视为有效交房。
裁判理由
本院认为，一、关于二审判决对日照港房开公司承担逾期交房违约责任的认定是否适当的问题。
本案王云安、日照港房开公司对日照港房开公司逾期交房的事实并无争议，双方争议的是日照港房开公司向王云安交付案涉房屋的具体时间和违约责任的承担比例问题。（一）关于日照港房开公司逾期向王云安交付案涉房屋的具体时间问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”前述法律和司法解释对房屋交付的条件和房屋的交付使用予以了明确规定。本案中，案涉城市风景小区20号商住楼于2015年6月4日取得建设工程施工竣工规划验收合格证，于当月11日通过日照港房开公司组织的勘察、设计、施工及监理单位的竣工验收，于2015年8月31日在建设行政主管部门完成竣工备案。诉讼中，王云安主张房屋自2013年年底消防验收合格，自2014年1月1日实际使用房屋。二审判决根据查明的案件事实，并结合王云安的自认、诉讼请求等因素，认定日照港房开公司向王云安交付案涉房屋的时间为2014年1月1日，并无不当。
关联法条
《城市房地产管理法》（2019年修订）
第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《建筑法》（2019年修订）
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号，2019年修订）
第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
(二)有完整的技术档案和施工管理资料；
(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
(五)有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2021.1.1)
第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
案例索引
《日照港房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书》【最高人民法院（2019）最高法民再216号】
关联案例
1.有效说：未验收合格的房屋的交付行为有效。
根据《城市房地产管理法》、《建筑法》的相关规定，未经验收合格的房屋不得交付使用，属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定；其立法目的是加强对房地产开发项目工程竣工验收环节的规范与管理，而非否定未办理竣工验收手续的商品房交付行为的效力。
案例一：《陈振良、赖菊红商品房销售合同纠纷再审民事判决书》【广东省高级人民法院 （2019）粤民再346号】，本院再审认为，关于案涉交房时间认定问题。合同法第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”案涉《广东省商品房买卖合同》第八条第一款约定，“富康公司应在2012年9月30日前将经验收合格的案涉房屋交付给陈振良、赖菊红”；第十一条第一款约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”但是，案涉房屋已于2012年8月25日开始交由陈振良、赖菊红占有使用至今。
本案中，富康公司主张自己在陈振良、赖菊红的强烈要求下将未达交付条件的房屋交付使用，但未举证证明其该项主张，且与案涉《收楼验收声明书》所载内容及其在再审法庭调查中的陈述不符，本院不予采纳。合同法第五十二条第五项规定，违反法律行政法规的强制性规定的合同无效；合同法司法解释二第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
城市房地产管理法、建筑法规定，未经竣工验收合格的房屋不得交付使用，其立法目的是加强对房地产开发项目工程竣工验收环节的规范与管理，而非否定未办理竣工验收手续的商品房交付行为的效力，属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。
富康公司以案涉房屋交付时未经竣工验收合格为由，抗辩主张案涉交付行为无效，理据不足，本院亦不予采纳。二审判决认定案涉交房时间不是2012年8月25日，而是该房屋竣工验收合格的2016年5月28日，认定事实有误，本院予以纠正。
房屋交付使用是购房人依约而有权占有商品房的事实状态，交付使用后购房人有权请求开发商依约完善商品房交付条件。开发商以商品房交付时未经竣工验收合格为由，主张该实际交付使用行为无效的，法院不予支持。
案例二：《蔡佛财、惠东县富康实业有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书》【广东省高级人民法院（2019）粤民再474号】，本院认为，首先，关于涉案商品房交付使用的时间认定问题。蔡佛财与富康公司于2012年3月12日签订《广东省商品房买卖合同》，该合同第八条约定2011年5月30日交付经验收合格的商品房给蔡佛财使用，显然，该交房期限的约定不合理亦不具有操作性，并非双方的真实意思表示，故该合同中关于交房期限的约定为无效条款。涉案商品房已于2012年4月23日交由蔡佛财占有使用至今。该交付使用是蔡佛财基于双方之间的商品房买卖合同关系而有权占有商品房的事实状态，商品房交付使用后蔡佛财有权请求富康公司依据合同约定完善商品房交付条件及办理过户登记。
因此，富康公司以涉案商品房交付时未经竣工验收合格为由，主张该实际交付使用行为无效，理据不足，本院不予采纳。二审判决以涉案商品房竣工验收合格的时间为交付使用时间，认定事实有误，本院予以纠正。
房屋交付属于当事人意思自治范畴。房屋交付时虽不符合交房条件，但购房人实际收房的，应视为对开发商交房行为的认可。
案例三：《张世勤、安徽闽商置业有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【安徽省高级人民法院（2020）皖民申1851号】，本院经审查认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本条主要规定了房屋的交付使用、风险转移及买受人受领迟延问题。闽商公司于2016年7月13日交付时，案涉房屋未取得《建设工程规划许可证（正本）》，亦未通过综合验收，不符合双方《商品房买卖合同》约定的交付条件。张世勤本可以依据《商品房买卖合同》的约定拒收房屋，但其不但未拒收房屋，还在交房当日实地验房后领取房屋钥匙并办理了房屋交接手续，鉴于房屋交付是双方民事法律行为，合同双方当事人的交付和接受，属于当事人意思自治范畴，且双方合同对于房屋的交付亦未作出特别约定，张世勤实地验房、办理了房屋交付手续的行为应视为对闽商公司交房行为的认可。
房屋在达到法定交房条件之后，购房人实际收房的，虽此时房屋不符合约定的交房条件，该交房行为亦有效；开发商履行了交房义务，并未逾期交房。
案例四：《伍升安、柳州东城置地发展有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【广西壮族自治区高级人民法院（2020）桂民申7287号】，本院经审查认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。本案关于涉案房屋交付时间的认定，涉及被申请人是否存在逾期交房的违约问题。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建筑工程经五方单位竣工验收合格后，便具备了法定交付条件。本案涉案房屋于2019年6月26日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位在《竣工验收备案表》中盖章验收合格，具备了法定的交付条件。虽然被申请人实际交房时并未取得竣工验收备案表，但被申请人在达到法定交房条件之后即通知再审申请人收房，再审申请人亦于2019年6月29日签领了房屋钥匙及相关资料，目前亦没有证据证实争议房屋交房后出现质量问题，也无证据证明被申请人提交《竣工验收备案表》存在虚假。
因此，可认定被申请人于2019年6月29日向再审申请人履行了交房义务，并未存在逾期交房的违约情形。故原审判决对本案涉案房屋的交付时间认定并无不当，事实清楚，证据确凿，处理正确。再审申请人以涉案房屋未经消防验收、存在工程质量、竣工验收存在虚假等问题，主张被申请人的交房行为无效，因再审申请人无新的证据足以否定原审判决认定的事实，本院不予采信。
系列案：（2020）桂民申7275号、（2020）桂民申7276号、（2020）桂民申7277号、（2020）桂民申7278号、（2020）桂民申7279号、（2020）桂民申7280号、（2020）桂民申7281号、（2020）桂民申7283号、（2020）桂民申7284号、（2020）桂民申7285号、（2020）桂民申7286号、（2020）桂民申7289号、（2020）桂民申7290号、（2020）桂民申7291号、（2020）桂民申7292号、（2020）桂民申7293号、（2020）桂民申7294号
开发商将房屋转移给购房人占有应视为开发商履行了房屋交付义务。购房人明知或者应当知道房屋尚不符合交付条件而接收房屋的，应视为对开发商交房行为的认可。
案例五：《李广亮、濮阳棕榈泉置业有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【河南省高级人民法院（2020）豫民申3774号】，本院经审查认为：一、关于李广亮主张的二审判决认定违约天数计算至其领取房屋钥匙时间，事实认定不清，适用法律错误的理由。
首先，关于房屋交付使用的认定问题。房屋的交付使用就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有，其外在的表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人，故房屋的交付使用是占有的一种事实状态，出卖人将房屋转移给买受人占有应视为出卖人履行了房屋交付义务。
其次，关于当事双方约定的房屋交付条件问题。在当事双方约定房屋交付条件的情况下，买受人有权依据约定拒绝接收不符合交付条件的房屋，并向出卖人主张相应的逾期交房违约责任。但买受人明知或者应当知道房屋尚不符合交付条件而接收房屋的，应视为对房屋交付行为的认可。
结合本案情况，李广亮在明知合同约定的房屋交付条件的情况下，签署入住声明并领取房屋钥匙，应视为对案涉房屋的交付使用和对房屋交付行为的认可，故原审判决认定棕榈泉公司逾期交房违约天数计算至李广亮领取房屋钥匙的时间并无不当。
2.无效说：未验收合格的房屋的交付行为无效。
房屋虽已交付，但此时房屋未经五方验收合格，并不符合交付条件，交付行为无效；法院应以商品房经五方验收合格的时间认定为房屋的交付时间。
案例六：《韩晓改、郑州御邦置业有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【河南省高级人民法院（2020）豫民申5327号】，本院经审查认为，一、关于交房时间的问题。双方在一审庭审时均认可案涉房屋于2018年10月31日交付，但由于此时未经过五大责任主体验收，并不符合双方合同约定的交付条件，故二审判决将案涉商业综合楼及开闭所经五大责任主体竣工验收备案合格的时间2019年1月29日认定为房屋交付时间并无不当。
竣工验收合格是房屋交付的法定条件；在此日期之前即使购房人在《房屋交接单》、《买受人声明》上签字亦不能视为开发商有效交房。
案例七：《广西石龙房地产开发有限公司、广西石龙房地产开发有限公司都安分公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【广西壮族自治区高级人民法院（2020）桂民申6685号】，本院认为，（三）关于二审法院认定交房日期是否有误的问题。经查，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收合格是房屋交付的法定条件。再审申请人在2018年2月8日方取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《建设工程竣工验收报告》，至此日案涉商品房才竣工验收合格并满足法定交付的条件。在此日期之前即使被申请人在《房屋交接单》《买受人声明》上签字亦不能视为有效交房。2018年2月10日，再审申请人将符合交付条件的房屋向被申请人发放交房通知，二审法院据此认定案涉房屋的交房时间为2018年2月10日有事实和法律依据，并无不当。
系列案：（2020）桂民申6673号、（2020）桂民申6674号、（2020）桂民申6677号、（2020）桂民申6678号、（2020）桂民申6680号、（2020）桂民申6684号、（2020）桂民申6686号、（2020）桂民申6687号、（2020）桂民申6691号、（2020）桂民申6699号、（2020）桂民申6702号、（2020）桂民申6704号、（2020）桂民申6706号、（2020）桂民申6710号、（2020）桂民申6712号、（2020）桂民申6713号、（2020）桂民申6714号
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⑧ 五大常见案例分析！买卖商品房遇上这类案情，法院会如何判决

买房对于普通民众来说是人生大事，每一位购房者都期望可以顺利买到心仪的房子，然而现实生活中关于购房的维权纠纷时有发生，遇到这类案件该如何处理？法院又会如何判决？凤凰网房产携手山西弘韬律师事务所，为你分析常见的购房和维权案例。

1、“双合同”销售房屋引发纠纷该如何解决？

基本案情：

某房地产公司与购房人签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋是装修交付。同时，购房人与案外人某装修公司签订《装饰工程委托协议书》。上述两份合同签订后，购房人支付了装修款和房价款，两公司分别开具了发票。后因房地产公司逾期办证产生纠纷，购房人起诉要求支付逾期办证违约金。购房人述称其签订的《装饰工程委托协议书》是在售楼部签订，签完后由房地产公司拿回去盖上房地产公司的公章。装修公司不予确认，但并未明确否认。购房人称装修款项是支付到房地产公司的账户。

一审法院判决：

一、房地产公司为购房人办理案涉房屋的不动产权证并交付给购房人。

二、房地产公司向购房人支付逾期办证违约金[标准：参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准]。

二审法院判决：

一、维持一审判决第一项；

二、变更一审判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起三十日内，房地产公司向购房人支付逾期办证违约金[以房屋价款1603785元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2017年11月1日计至房屋产权过户登记手续办妥之日止，违约金总额以本金为限]。

裁判要旨：

近年来，在政府对房地产市场不断出台调控政策下，部分楼盘开发商利用“双合同”（买卖合同+装修合同）模式销售房屋引发纠纷。开发商主导购房者与装修公司签订的装修合同，并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示。依照《中华人民共和国民法总则》第146条的规定，签订装修合同是双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故该装修合同应为无效。虚假的意思表示隐藏的是签订买卖合同的真实意思表示，所以以虚假的装修合同表现出来的行为后果应该由真实的买卖合同来承接，故案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。

2、面对虚假销售宣传，法院会如何判决？

基本案情：

某房地产公司与多个购房户分别签订了《商品房买卖合同》，各户所购房屋面积及价款不等，房款均已付清。在合同履行过程中，购房者获悉房地产公司销售宣传的“水景公园”区域实为市政公用设施用地，该区域市政规划也未明确存在“水景公园”规划建设。并且，购房者所购商品房临近“变电站”项目，该变电站属于电磁强辐射设施，对所售商品房的居住品质存在一定程度的损害。但是在购房者购买商品房时，房地产公司从未以任何方式告知过该变电站在所售楼盘临近选址规划拟建的事实。购房者以房地产公司对并不存在规划建设的“水景公园”进行虚假销售宣传，故意隐瞒高压变电站选址规划拟建的事实，构成欺诈为由，向人民法院提起诉讼。

一审法院判决：

被告房地产公司补偿购房等人损失（金额按照购房款2%确定）；二审法院维持原判。

裁判要旨：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案出卖人违反诚实信用原则，给买受人造成损失的，应当根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定承担缔约过失责任。

3、房屋认购定金能否退还？

基本案情：

吴某与某房地产公司签订房屋认购单1份约定：吴某认购某房地产开发公司房屋一套，认购总价为人民币1000万元，签订认购书时付定金人民币52万元；签署认购书后，购房人应在10月10日前携带相关证明文件及本房屋认购单至售楼处签约，逾期按购房人违约处理，卖方可不经催告，将房屋另行处置。购房人所交定金，不予退还。……当日，吴某向该公司支付了52万元，该公司向吴某开具了收款事由为“订金”的收据。后因为双方在10月10日为花园问题没能达成一致意见，致使认购书约定需要签署的商品房买卖合同也没能订立。10月14日，该公司向吴某发出违约告知函，称认购单已经失效，所交定金52万元不予返还。房地产公司承认其销售人员在销售时曾经承诺购整层房屋赠送花园。双方一致认可是因为花园问题没能达成一致意见，造成商品房买卖合同没能订立。

一审法院判决：

某公司应在七日内返还吴某定金52万元。二审法院维持原判。

裁判要旨：

商品房预售合同中的定金只是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判的一种担保义务。商品房预售合同签订后，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非一方当事人对认购协议无故反悔，应认定双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错，定金罚则不应适用，卖方应向买方返还定金。

4、房屋交付不符合标准，购房者该怎么办？

基本案情：

张某与某房地产公司分别签订两份《商品房买卖合同》，约定张某购买某房地产公司开发的房屋两套，合同约定房屋价款分别为99万元及14万元，两份合同均约定交房日期为2017年2月16日前，房屋交付条件为“该商品房五大主体验收合格”。合同签订后,张某依约缴纳了购房款，但某房地产公司未能在合同约定的时间交付房屋，且未出示房屋经过验收合格的相关证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。庭审中张某自认于2017年8月10日拿到房屋钥匙并开始装修。现张某主张房屋质量存在问题，双方产生纠纷。另，涉案房屋已于2015年9月25日经过五大主体即建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格。

法院判决：

某房地产公司应支付张某逾期交房违约金（从2月16日计算至8月10日）。

裁判要旨：

关于竣工验收标准问题张某与某房地产公司之间合同约定的房屋交付条件为“五大主体验收合格”，根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程的验收由建设部门组织验收。因此双方之间的合同约定并不违反法律法规的强制性规定。由于某房地产公司提交的证据证明涉案房屋所在的楼座已经过五大主体验收合格，故涉案房屋已经达到交付条件。张某主张涉案房屋未经验收交付的理由不能成立。

5、购房者办理按揭贷款，却未如约向银行提供完整有效的申请资料，是否构成违约？

基本案情：

李某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份。《商品房买卖合同》约定：该商品房按建筑面积计算为80平方米，单价每平方1万元，总价款80元。李某的付款方式为签约时支付30万元，余款50万元申请按揭贷款。李某应向指定银行提供完整有效的申请资料，办妥按揭贷款所需的相关手续，逾期视为违约。签订《商品房买卖合同》当日，李某向房地产公司支付了30万元的购房款。李某应最迟在签订《商品房买卖合同》当日向银行提供完整有效的申请资料，办妥按揭贷款所需手续。但是李某并未如约向银行提供完整有效的申请资料，没有按时办妥按揭贷款所需手续。为了催促李某尽快履约，房地产公司向李某发送告知函，但李某仍置若罔闻。

法院判决：

李某应向房地产公司支付违约金。

裁判要旨：

若商品房买受人以买卖合同中关于办理按揭贷款手续的期限约定不明确为由而拒不办理按揭贷款手续;在办理按揭贷款的条件已经成就，经开发商催告后买受人仍不履行办妥按揭贷款手续的合同义务的，应承担相应的违约责任。

⑨ 一起商品房买卖合同纠纷案

一、案情

王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效，李某因之诉至法院。

二、分歧

本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何，对此有三种意见。

第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。

第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某未取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。

第三种意见认为合同有效，理由为：王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。

三、评析

审理本案的第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力，结合上文的分歧意见，我们归纳出本案中有争议的法律问题为：王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定;王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分;如果上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何;如果上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。现分析如下：

1、《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖是否是认定合同无效的强制性条款。《合同法》第52条第1款的第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款，第一、在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款;第二、《城市房地产管理法》是1994年颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性;第三、从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用，所以在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围;第四、买卖合同标的物的特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。

（以上回答发布于2014-07-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑩ 买房遭遇房产纠纷如何维权

在民商事纠纷争议解决途径中，诉讼和仲裁是我国两种不同的司法程序专，两者在程序上大属体相同，但因管辖机关不一样，形式上会略有不同。首先是受理管辖，仲裁的管辖机构是各仲裁委员会，一件纠纷若要适用仲裁管辖的前提是双方必须存在约定有效的仲裁条款，也就是说双方必须明确约定如果出现了争议，由某家仲裁委员会进行管辖审理，这样才能适用仲裁程序。而诉讼管辖则无需约定，任何一方都可以到有管辖权的法院提起诉讼，当然在合同纠纷中，双方当事人可以就多个有管辖权的法院进行约定管辖。其次，仲裁裁决一裁终局，当事人不得上诉，而法院诉讼一审判决后任何一方当事人均有权提出上诉，进入二审程序。在具体操作程序上，诉讼仲裁并无太大的差别，都是先立案、提交相关证据材料、被告/被申请人提交答辩状、开庭、判决/裁决这一套程序，这套程序看似简单，但其中所隐含的复杂细节难以估量，律师建议，如果大家没有相关诉讼经验，在诉讼之前一定要了解各项诉讼程序或者咨询律师来进行应对，否则会产生较大的诉讼风险。