房地产估价市场比较法使用年限

『壹』 房屋价值评估有效期是多久

根据中华人民共和国建设部颁发的《房地产抵押估价指导意见》的第二十六条规定内：
1、估价报告应用有效期容从估价报告出具之日起计，不得超过一年；
2、房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期；
3、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担；
4、在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。
二手房评估采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价，然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。--菁英员工答

『贰』 市场比较法在房地产估价应用中的优缺点

个人看法
优点：
1、贴近市场，能比较准确地反映估价对象的真实价值；
2、测算方法简便，简单易懂，容易被报告使用者接受；
缺点：
1、真实的市场成交案例较难取得；
2、对于市场成交不活跃的房地产难以使用。

『叁』 跪求运用房地产评估方法：收益法、市场比较法、成本法、剩余法对房地产价格进行评估的案例及答案

你可以买一本吗房地产估价案例分析教材，估价师考试用的那种，其实买一个估价作业，都必须至少使用两种方法的，相同点不同点的比较，关键是要对方法本身充分掌握理解，，可以看估价师考试教材的理论与方法，上边讲的很详细

『肆』 房屋评估的有效期是多久

根据中华人民共和国建设部颁发的《房地产抵押估价指导意见》的第二十六条规定：

1、估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；

2、房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期；

3、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担；

4、在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。

二手房评估采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价，然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

(4)房地产估价市场比较法使用年限扩展阅读：

评估原则

1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。

2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。

3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。

4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础

5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。

6、估价时点的原则 ：

房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。

『伍』 估价报告有效期一般为多长

估价报告有效期一般为多长？
根据国家标准《房地产估价规范》的规定，估价报告有效期一内般为容1年，即从出具估价报告之日起1年内有效。估价机构对估价报告有效期的规定可以短于1年，但不应长于1年。对估价报告有效期规定得越短，对采用估价报告的时间限制就越严格，对估价机构也就越起到保护作用。

『陆』 房地产估价中市场比较法和收益法在实际运用中的不足

市场法
理论依据：替代原理
适用对象：具有交易性的房地产
使用条件：在同一供求范围内存在着较多类似的房地产交易

收益法
理论依据：预期原理
适用对象：有收益或潜在收益的房地产
适用条件：房地产的风险和收益都能准确量化

两种方法的不足来自其适用条件的限制，至于解决办法——或许你可以换一种估价方法。

『柒』 房地产评估中市场比较法中的比较因素

商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。

选用比较法，必须的前提条件是：

1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；

2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的成交案例。

与估价对象完全相同的房地产是不可能找到的，这就要求对类似房地产进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。

(7)房地产估价市场比较法使用年限扩展阅读

资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。

1、确定比较实例

要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。

2、 建立价格可比基础

各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。

3、交易情况修正

交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。

『捌』 房地产市场比较法的一些问题

1、同样的建筑结构2、路段的繁华度要差不多3、用途最好是一样的，住宅选择住宅，商业选择商业的实例4、交易日期和评估日期不要间隔太久5、交易目的也很重要 首先你要对你所看好的房地产版块在你所要投资的城市中属于那个区域，在比较在这个区域内，政府对这个版块在进几年内有没有新的规划，这是比较重要的，同时还要考虑你投资的房地产属于那类物业，是店铺，写字楼等等，其次是国家对当地的宏观调空，会不会影响，你的投资等等。及其你投资的物业在未来几年内是否能增值等等。

『玖』 运用市场比较法和成本法对房地产进行评估的房地产评估报告详细过程

市场比较法：假设你周边与评估个案相似的有一个或几个可比实例，通过一定【价格专影响因素的属修正】对比计算出被评估房地产价格（值）。比如你旁边一个楼盘卖1万/平米，你这个楼盘比它综合修正系数为1.05，那么你的价格就可10500
成本法：成本投入多少就是多少。

『拾』 房地产估价必须使用两种及以上方法吗

潘老师，您好
xx学员你好，根据个人理解，房地产估价方法的问题说明如下：一．关于房地产估价方法的选择问题，首先理解规范的规定。1．《城镇土地估价规程》规定：“要求在一项估价中，所选方法不少于两种”。因此单纯土地估价报告必须使用两种估价方法。2．《房地产估价规范》规定“对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价”，其中关键是对“宜”的理解，宜一般有两种含义：适合和应该。本人理解既有应该、也有适合的含义。对于一般房地产估价而言，必须使用两种及以上估价方法。对于个人单套房地产等小型项目抵押和交易而言，适合使用市场比较法等一种方法，对此，主管部门和行业协会一般也是允许的。
《城市房屋拆迁估价指导意见》
第十六条也规定“拆迁估价一般应当采用市场比较法”，看来一种方法也是可以的。二．对于有些地方评估一般房地产过程中，可能存在资料数据不完整的情况，但不能据此认为，使用一种估价方法就行。否则，就有可能造成估价师怕麻烦，不想办法收集资料，不深入调查项目，就随意使用一种估价方法，造成评估很大的随意性，甚至造成评估结果的失实。
三．如果确实在评估过程中，经过估价师千方百计想办法，还是缺乏相关资料，可以考虑三个方式：一是找一个资料比较完整的公司合作；二是想办法花钱购买相关资料；三是在成本法、市场法、收益法等中间，寻找可以替代的办法。比如，如果一个区域内确实没有交易案例的，可以参照临近区域交易案例。总之，只要想办法，总是可以解决问题的。