杭州2017年限售方针

A. 限购加码、限售升级、关闭投机买房通道……杭州开年甩出楼市调控“王炸”

1月27日上午，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称《通知》）,从增加二手房交易成本（增值税免征从2年到5年）、人才限购升级（人才无房补丁）、限售加码（从取得不动产证开始计算）、限售升级（10%以下中签率项目）、关闭投机通道（落户不满5年只能买一套）等方面进一步加码房地产市场调控。
58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者分析认为，杭州这一调控政策直指一二手房价倒挂所产生的投机性需求。同时针对无房家庭和高层次人才给予了更多摇号优先倾斜，亦是保障新市民居住的有效举措。预计此举对于杭州楼市长期稳定将起一定作用，尤其对于投机性购房有着明确的打击态度，短期内也会对杭州楼市起到降温作用。
限购加码：落户不满5年，只能买1套房
《通知》进一步加强住房限购，落户杭州市未满5年的，在限购范围内限购1套住房。将限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）。
对此张波指出，将落户5年内锁定限购一套，是打击炒房行为的直接体现。杭州过去一年市场热度较高，从数据来看，截至2020年底，杭州商品住宅成交量已连续6年突破10万套（2020年为115904套）。更值得关注的是，杭州核心十区的商品住宅成交均价2020年环比上涨超过13%。通过需求侧的调控，可有效抑制投机性需求的增长。
在张波看来，杭州这一政策的作用是堵漏洞，通过赠与方式来达到突破限购或者取得购房资格，尤其是政策中明确提出受赠家庭必须拥有购房资格，是明确对于“明赠暗买”的漏洞进行了有效封堵。
值得一提的是，《通知》对2018年4月4日开始实施的《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》中确定的“无房家庭”的认定标准进行了调整，新增一类无房家庭：2018年4月4日后转让杭州市限购范围内住房的，在限购范围内无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭。
事实上，杭州在近几年的人才争夺战中收获颇丰，大量人口的流入也伴随着市场购买力不断增加。2020年杭州新引入的35岁以下大学生就超过了30万人，大量的新市民居住问题也在不断凸显。“为保障新市民的居住需求，杭州从无房户摇号优先开始落手，并对无房户进行了严格限定，此举效果会较为明显。”张波表示。
此外，《通知》还完善了高层次人才优先购房政策。明确自《通知》发布之日起，高层次人才转让杭州市限购范围内住房的，须在限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。
“从杭州2020年3月调整了高层次人才政策后，杭州的高层次人才流入速度明显加快，2020年全年累计认定A类至E类高层次人才超过2万名，引入人才后如何留住人才，更好让人才实现安居乐业，在保障高层次摇号优先的同时，还明确限定了其无房的背景。”张波表示，杭州此举在保障高层次人才购房需求的同时，也精准封堵利用政策进行投机的可能性。
限售升级：新房中签率小于10%，5年内不得转让
《通知》进一步加强住房限售，规定杭州市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。优先满足无房家庭购房需求的热点商品住房项目，购房人以优先购买方式取得的商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。
在刚刚过去的2020年，尤其是上半年杭州新房摇号狂热，以远洋西溪公馆为代表的现房项目因可立即套现引发“疯狂”摇号。再加上7月24日杭州市政府被约谈，政策开始收紧，下半年杭州接连出台的两次新政可以说是“调控政策的精细化版”，表现出力度小、更灵活的特征，侧重打击“假落户、假离婚、假人才、假无房户”，其落脚点在于填补此前摇号政策、人才优先购房政策的漏洞，继续稳定市场预期。从新政落地的实际效果来看已经在市场上有了一定体现，如“万人摇”现象不再出现、无房户的中签率有所提升等。
“但由于一二手房价的存在，市场的投机性需求依然存在。为消除市场隐患，从后续交易环节上进行调控，可有效引导市场预期，同时可将短期炒作性需求快速清场。”张波表示，本次杭州限售升级，可有效降低市场热度，持续房价整体稳定。
与此同时，《通知》还进一步加强税收调节，明确杭州市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。
张波表示，此举增加了交易环节的转让成本，由于强化流转环节征税，税收叠加到房价将有可能超出购房者预期，阻碍潜在需求向实际需求转化，形成二手房的降价压力，从而实现二手房市场的房价稳定。但单一靠税收政策对市场影响力度有限，结合政策中的限购和限售政策，组合力度的效力就会持久。

B. 杭州调控剑指“打新热” 5年限售能否为楼市降温

继上海、广州、深圳一线城市调控升级之后，以杭州代表的二线城市也开始进一步加强调控。1月27日，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。从限购、限售、税收和无房家庭认定及高层次人才购房政策等方面加强楼市调控。
“摇号”“打新”是此轮楼市火热的主要标志。杭州此次新政提出，摇号中签率小于或等于10%的项目，5年内不得转让。对此，业内人士认为，杭州是一二线城市中，第一个针对“打新”房源进行限售的城市。那么，杭州此次调控升级能否为市场降温？是否会有更多的城市加入调控升级队列？

杭州此次发布的新政，从限购、限售、税收等多个方面，进一步加强楼市调控。
首次针对“打新房源”实行限售
与开年以来其他城市调控升级内容不同的是，杭州在住房限售方面做出规定，要求在杭州市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，5年内不得转让；购房人以优先购买方式取得的商品住房，5年内不得转让。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，杭州是一二线城市中，第一个针对“打新”房源限售的城市，这可能成为市场的示范。摇号、打新是这一轮热点城市的主要标志，降低打新房源的投资属性最能影响当下市场。
众所周知，杭州楼市已经持续火爆多年，刚刚过去的2020年，杭州房地产市场表现依旧亮眼。全年推盘860余次，近12.8万套新房源入市，萧山、余杭为供应主力，67万人次登记，平均中签率19%。从项目中签表现来看，共16个项目中签率低于3%，融创城以0.5%中签率创下杭州历史摇号最低纪录，西溪公馆两次开盘合计近6万登记人次创造历史。
据悉，杭州最早是在2017年3月提出限售要求的，但仅限于企业购房限售，该政策为“企业购买本市限购区域的住房，需满3年方可上市交易”。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，本次政策从内容上看，限售房源范围主要在于热点项目，并未涉及到所有项目。杭州采取差别化限售政策，在保障市场活跃度的同时，又保障市场稳定性。
对于杭州限售管理升级，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，过去有购房者钻了限价的漏洞，进行房源炒作。今后，一些“买到就是赚到”的“网红盘”，后续也不能随意倒腾。同时，对于优先购买的需更加规范，在限售的过程中，防范变相炒房者。
落户年限及赠与均纳入限购范围
除了上述限售规定外，杭州此次还升级了限购政策，规定落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房；此外，在限购范围内赠与他人住房，赠与人须满3年方可购买住房，受赠人须符合限购政策（不含遗赠）。
对此，严跃进表示，这是对现有限购政策“打补丁”，从而成为现行最全面的限购政策，减少炒房空间，其中针对新落户人员的限购，是防范通过落户来进行炒房。而过去房屋赠与是绕过限购的一种常规做法，现在也给予管控。
潘浩也称，查缺补漏是本次政策的重要特点，加强了购房资格的认定标准，提升了此前没有的赠与限购。事实上，2020年东莞、宁波均有提出类似要求，最早可追溯到2017年郑州调控政策，杭州此条政策基本与郑州调控条款一致。
值得注意的是，杭州无房家庭有着优先购房的保障。此次杭州对“无房家庭”的认定标准进行了调整，其中，2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的，在杭州市限购范围内无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭。此次杭州还明确高层次人才在杭州市限购范围内，无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。
严跃进表示，如果部分购房者先转让房产然后申报无房家庭，这在今后将不再可行。这让一些“看似无房、实则有房”的家庭则难以享受优先购房政策。对于人才优先购房的规定，同样是为了杜绝“假人才真炒房”的乱象。
此外，杭州明确本市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。据不完全统计，目前全国至少有6个城市升级了增值税政策，包括深圳、无锡、沈阳、成都、上海和杭州。其中，1月21日上海发布的“沪十条”中，就包括增值税征免年限从2年提高至5年。
在张大伟看来，增值税“2改5”很可能成为这一轮调控的标准动作。严跃进也认为，增值税是一个非常强的信号，后续二手房交易方面，增值税政策升级是大概率事件。但是需要防范的是，房东把税费成本转嫁给购房者。
新一轮调控升级或有更多城市跟进
杭州调控预期效果如何？ 诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，杭州主要是加强限购、限售政策，增值税“2改5”，对无房家庭及高层次人才的定义更加严格。整体来说政策力度较为温和，也并未涉及打击假离婚、加强限贷政策等，内容创新力度不大。短期城市交易量将会有所下降，但对价格冲击不大，价格短期转稳。
在潘浩看来，杭州政府在市场热度持续上升时加强管理，目标是堵住炒房渠道、稳定房地产市场。
据悉，今年开年以来，包括上海、广州、深圳、杭州，合肥在内，7天5个城市调控加码。对此，王小嫱认为，这并不是代表着今年调控以收紧态势为主，更多的是落实中央“房住不炒”政策定位。
“本轮多城市升级调控，有利于抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控。”张大伟认为，后续还要针对资金无序进入房地产进行约束，否则调控政策的力度可能会被稀释。
值得关注的是，据新华社1月26日消息，住建部副部长倪虹近日带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。报道援引倪虹说法称，将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，城市政府要充分认识保持房地产平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。
为此，张大伟表示，住建部主导的调控也可能继续扩大城市数量，有望有超过10个城市在最近出台“打补丁”的楼市政策，掀起地方调控的新一轮升级。

C. 杭州限售五年政策

由于按揭贷款的债权人是银行，在得到银行贷款的同时，该房子的所有权已经依法被抵押给银行。按照《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”的规定，一旦贷款无法及时偿还，银行有权向人民法院申请依法拍卖、变卖或者抵债。【摘要】
杭州限售五年政策【提问】
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由于按揭贷款的债权人是银行，在得到银行贷款的同时，该房子的所有权已经依法被抵押给银行。按照《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”的规定，一旦贷款无法及时偿还，银行有权向人民法院申请依法拍卖、变卖或者抵债。【回答】
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D. 杭州人才优先购房限售五年是怎么回事

今日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》(以下简称《通知》)，明确在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。

据杭州市住房保障和房产管理局网站消息，今日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》(以下简称《通知》)，对公证摇号销售有关事项进行了明确。

《通知》进一步规范了高层次人才优先购房有关要求，明确在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。

高层次人才家庭只能享受一次优先购房资格。在杭州市通过高层次人才家庭优先购房方式取得的住房，包括A类人才免摇号购买的住房和B、C、D、E类人才优先摇号购买的住房，自商品住房合同网签备案之日起，5年内不得上市交易。自此《通知》发布之日起新批准预(销)售的商品住房，高层次人才家庭报名参加优先购房的，按此《通知》执行。

(4)杭州2017年限售方针扩展阅读

《通知》的其他规定

《通知》对“无房家庭”的认定进行了补充，户籍所在地属于本市非限购范围内的购房家庭，除需符合原有要求外，还需满足“自购房之日前一年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满12个月”的要求。

《通知》进一步加大了新建商品住房公证摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度，明确均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。

《通知》对购房意向登记的有关要求进行了调整，明确一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记。如已参与意向登记的项目需要摇号的，自该项目登记之日起至摇号结果公示当日，不得参与其他项目意向登记；如已参与意向登记的项目无需摇号的，自该项目登记之日起至登记结果公示当日，不得参与其他项目意向登记。

E. 杭州发布房产新政，具体政策是什么

由于现今社会生活压力的不断增大，因此，人们在工作之余，也会思考其他的赚钱方式，比如炒房。近期，杭州就为了能够保证各类对房产有真实需求的人们能够有房可住，就发布了房产新政。该房产新政在一定程度上减少了炒房的可能性，有效的保证了居民都有房可住，具体的政策如下。

一、限购条件较之前有所上升

就之前的限购条件来说，只要是父母在杭州主城区落户的，那么其子女就可以直接购房；父母落户在郊区的，那么其子女在2年后就可以买房了。此次买房新政就对于此项有了一定的修改。新政规定，无论父母是落户在杭州的主城区还是郊区，其成年子女都必须满3年以后才有资格购买商品房或者是二手房，也就是说在这一条件上进行了一定的限制。

F. 杭州人才优先购房限售五年，五年限售是什么意思

今天，杭州市房地产市场稳定健康发展领导小组办公室发布(以下简称《通知》)，明确表示，本市以高层次人才家庭可以优先购房方式购买的新建商品房，自签署住房网之日起5年内不得上市交易。

据杭州市住房保障和房地产管理局网站报道，杭州房地产市场稳定健康发展领导小组办公室发布了以下简称《通知》)，明确了与公证抽签销售方式相关。

《通知》进一步规范高层次人才优先购房的相关要求，明确了本市高层次人才家庭购买的新建商品房自签约之日起5年内不得上市交易。

《通知》调整了购房意向登记的相关要求，明确一个家庭只能同时参与一个新建商品房项目的购房意向登记。已参与意向登记的项目需要变更的，自项目登记之日起至变更结果公示之日止；已参与意向登记的项目不需要变更的，自项目登记之日起至登记结果公示之日止，不得参与其他项目。

G. 重磅！杭州楼市新政来袭 涉及无房家庭、限售、税收等

为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，今天，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称《通知》），从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。

《通知》进一步加强住房限购，一是规定落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房；二是规定将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房，受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）。

《通知》进一步加强住房限售，规定本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。优先满足无房家庭购房需求的热点商品住房项目，购房人以优先购买方式取得的商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。

《通知》进一步加强税收调节，明确本市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

《通知》对2018年4月4日开始实施的《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》中确定的“无房家庭”的认定标准进行了调整，新增一类无房家庭：2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的，在本市限购范围内无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭。

《通知》还完善了高层次人才优先购房政策。明确自《通知》发布之日起，高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。

《通知》自发布之日起施行，原有政策与其不一致的，以《通知》为准。

H. 杭州官方针对出台住房限售政策进行辟谣了

6月8日，从杭州市住房保障和房产管理局了解到，日前网络上传出的“杭州出台住房限售政策”为不实消息，目前公安部门已介入调查。

据悉，自4月10日杭州“和家园”项目迈出摇号第一步后，截至6月7日，该市已经有80多个楼盘陆续领出预售证并发布了《销售公示方案》，60多个楼盘有序完成了公证摇号。

此外，截至目前，杭州摇号以来已有7个报名人数不到可售房源数、无需摇号的商品房销售项目，分别是阳光城上林湖、泰禾杭州院子、万科公望、湘湖壹号、苕溪壹号、万丽璞丽、凤起潮鸣府销售项目。