征地告知书有效期

『壹』 征地报批前工作程序是怎么样

『贰』 农村房屋拆迁有什么法律规定吗

为了保障拆迁户的利益，法律对拆迁补偿做了哪些规定？

无论是拆迁，还是征收，老百姓最关心的都是，自己到底能得到什么？虽说国家对每个地方的拆迁补偿款没有统一的标准，但却有着大的指导方针：不得降低原有生活质量，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，先补偿后搬迁等。

一、被征收房屋价值的补偿怎么确定？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第十七条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”

《征补条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。”

按照保证房屋被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的原则，条例规定，对被征收人的补偿包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁与临时安置的补偿，停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，市场价格包含了土地使用权的价值，不低于市场价格就可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。

二、哪些因素影响拆迁补偿？

《征补条例》第十五条：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”

《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第十四条：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”

从上述法规中可以看出房屋价值的影响因素有“房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等”，北京英淇律师事务所为您解读影响房屋价值的因素。

1、房屋结构影响拆迁补偿

在房屋拆迁补偿对于房屋结构的不同导致房屋拆迁补偿也不一样。房屋有木质结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等类型。一般情况下，钢结构的价值＞钢筋混凝土结构的价值＞砖混结构的价值＞木质结构的价值。

2、房屋成新程度影响拆迁补偿

房屋的成新程度也影响补偿。房屋使用时间的长短对房屋补偿价格影响也是明显的。一般而言，房龄越高，价值越低，但一些有悠久历史和特定意义的房屋，不能按照上面的房龄因素来评估，否则会低估被征收人房屋的价值。对于这种房屋，其价值往往要高于新房。

3、房屋用途影响拆迁补偿

在房屋拆迁补偿对于房屋用途的不同补偿也不相同，有的房屋是自己居住，也有的房屋是做经营使用，还有的用作厂房，仓库使用。一般情况下价值的递进状态为商业性用房的价值＞住宅用房的价值＞工业用房的价值。

4、房屋区位不同影响拆迁补偿

在一个城市里，房屋的面积、用途、结构确定的情况下，房屋的价值更多取决于房屋在这个城市的区位，也就是老百姓所说的繁华程度，同样的房屋在好地段还是不在好地段，房屋的价值差距是十分大的。比如靠近学区房、离医院远近地段的价值就很高，还有北京二环附近的房屋和六环附近的房屋拆迁补偿价格，显然不可同日而语。

三、拆迁补偿怎选？

《评估办法》第二十一条：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”

货币补偿，是指征收人以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人以货币形式进行补偿的方式。房屋产权调换，是指房屋征收部门提供房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。

所以，当您面临征收时，您所享有的权利就是：既可以选择货币补偿，也可以选择产权置换。

四、先补偿后搬迁

《评估办法》第二十七条：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”

在同意拆迁时，被拆迁人一定要明白先补偿，后拆迁的顺序，避免拆迁过后有所损失。如果遇到了选拆迁后补偿的情况，要知道保护自己的合法权益，拒绝这种拆迁形式。

如遭遇“逼迁”，首先，切记不要与其发生正面冲突，保存相关证据并拨打报警电话，保存相关证据，委托专业拆迁律师会启动相应的程序，通过法律途径维权才是正确的途径。

五、不得降低被拆迁人的生活水平

《土地管理法》四十七条第六款规定:“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”。

《土地管理法》四十七条第七款规定:“国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”

从上述立法用意来看，征迁不得降低被征迁人的生活水平。拆迁法律中并没有作出具体的征地拆迁补偿标准，在国有土地上房屋征收补偿中，主要需要三项补偿事项，分别为被征收房屋价值补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿和因征收房屋造成的停产停业损失补偿。

『叁』 折迁补偿办法有没有有效期

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律法规和相关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条 本行政区域内因建设征收和征用集体土地，涉及房屋拆迁补偿安置的，适用本办法。 集体经济组织成员因本集体经济组织土地征收成建制转为城镇居民后，因建设需要使用其剩余土地，涉及房屋拆迁补偿安置的，按本办法执行。 国务院、省人民政府对公路、铁路、水利、水电工程等基础设施建设涉及房屋拆迁补偿安置另有规定的，从其规定。 第三条 各级人民政府应加强对房屋拆迁补偿安置工作的领导。市、县（市）国土资源部门负责本行政区域内征收和征用土地上的房屋拆迁补偿安置管理工作；市、县（市）征地拆迁机构具体组织实施。 发展和改革、建设、规划、劳动和社会保障、物价、财政、监察、公安、司法、民政、农村经营管理等部门及各县（市、区）人民政府、乡（镇）人民政府、街道办事处及村（居、场）委会，按照各自职责共同做好相关工作。 第四条 市、县（市）国土资源部门应按照统一拆迁、合理安置的原则，确保被拆迁房屋的所有权人按照本办法得到合理的补偿和安置。被拆迁人要服从建设用地的需要，在规定的期限内搬迁腾地。逾期拒不拆迁腾地的，依法申请人民法院强制执行。 第五条 市、县（市）人民政府在将拟征地项目依法报上级人民政府审核或审批前，国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，在拟征地所在地的乡镇、村、村民小组予以告知3天以上，或者以征地告知书的形式送达给被征地集体经济组织和农户。 征地告知后，征地拆迁机构应对拟征地上的建（构）筑物面积、数量等现状进行调查，调查结果应与拟被拆迁房屋的相关权利人依法依规共同确认，并在确认书上签字盖章。拟被拆迁人不配合调查或拒不签字盖章的，征地拆迁机构可采取照相、摄像等方式取证，并可将取证结果予以公证。确认或取证结果（包括文字、表格、有关数据、现场照相及摄像资料、相关证明材料等）作为房屋拆迁补偿安置的依据。 自征地告知之日起，在拟征土地上抢栽、抢种、抢建或突击装修的，征地时一律不予补偿，但因正常的农业生产活动需栽种的除外。 第六条 自征地告知之日起，在拟征土地范围内暂停办理下列手续： （一）新批宅基地和其他建设用地； （二）审批改建、扩建房屋，办理土地转让及土地登记发证； （三）办理户口的迁入，但因出生、婚嫁、军人复转退或大中专院校学生毕业等确需办理户口迁入的除外； （四）以拟被拆迁房屋为经营场所办理工商注册登记手续； （五）改变房屋、土地使用用途； （六）进行土地承包经营权流转，但土地承包经营合同到期的除外。 暂停期限自征地告知之日起计算，最长不得超过12个月，但国家、省另有规定的除外。 暂停期限内，擅自办理的有关手续，不能作为房屋拆迁补偿安置的依据。 第七条 住宅房屋拆迁补偿安置包括货币补偿、统规新建或异地新建等方式。城市规划区内，采取货币补偿或统规新建安置方式；城市规划区外，采取异地新建安置方式。非住宅房屋拆迁采取货币补偿。 第八条 城市规划区内，被拆迁人可在货币补偿或者统规新建安置方式中任选一种方式安置，但本办法规定只能采取货币补偿安置方式的除外。补偿安置后，被拆迁人不得再以其他方式申请异地新建，各相关单位和部门一律不得批准。 被拆迁人选用货币补偿安置方式的，对被拆迁房屋正房（常住人口常年居住用房，下同）除按附表一至四、附表七规定的标准补偿外，另按照附表十的补偿标准支付自行安置补助，不再安排重建地。本办法规定不再支付自行安置补助的，按本办法其他规定执行。 被拆迁人选用统规新建安置方式的，对被拆迁房屋按附表一至附表四规定的标准补偿外，另行安排重建地，但本办法规定不另行安排重建地的除外。 第九条 非本集体经济组织成员的房屋被拆迁的，或者被拆迁人另有房屋（商品房或其他在依法受让的土地上建设的房屋除外）的，只能按照附表一至四、附表七规定的货币补偿安置标准补偿，不再支付自行安置补助。 第十条 采取统规新建方式安置的，按下列规定执行： （一）规划部门应根据城市规划区内房屋和人口分布情况统一规划安置区，并向社会公布。安置区一经确定，任何部门和单位未经批准，不得擅自调整和改变安置区的位置和面积。 （二）房屋被拆迁后，不得分散、零星安置，路幅30米以上的城市规划道路两厢不得安置。 （三）被拆迁人只能在规划的安置区域内，按统一规划及建筑设计要求统规新建。安置区内房屋层数不得超过4层，建筑高度不得超过13米。 （四）根据土地使用权证载明的被拆迁房屋正房底层占地面积偿还安置面积，但安置面积不得超过人平35平方米。被拆迁人一人一处独立住房，且原正房底层占地面积超过70平方米的，可以安置70平方米。被拆迁房屋正房底层占地面积超出安置面积部分，按照货币补偿安置方式补偿，不再支付自行安置补助。 （五）统规新建的房屋基地，由征地单位负责“三通一平”及房屋正负零以下的基础、基础串梁、配套基础设施和相关报建及办证等费用；原拆迁房屋未办理房屋产权证的，新建房屋产权证由户主自行办理；原拆迁房屋已办理了房屋产权证的，由征地单位承担原房屋产权证上载明的同等面积的发证费用。 （六）统规新建房屋必须按照安置小区统一规划的基本户型（70平方米、105平方米、140平方米、175平方米、210平方米）要求进行建设。安置面积70-85平方米（含85平方米）的按70平方米安排重建地；85-120平方米（含120平方米）的按105平方米安排重建地；120-155平方米（含155平方米）的按140平方米安排重建地；155-190平方米（含190平方米）的按175平方米安排重建地；190平方米以上的按210平方米安排重建地。安置面积与重建地实际面积相差部分按自行安置补助标准补偿或自行安置补助标准的60%补差。 （七）同一被拆迁人有多栋合法房屋被拆迁的，只能以其中一栋房屋正房底层占地面积偿还安置面积，其余的房屋按货币补偿安置方式补偿，不再支付自行安置补助。 第十一条 城市规划区外，一律采取异地新建方式安置。被拆迁房屋按照附表一至四规定的标准补偿外，另行安排宅基地，但本办法规定不另行安排宅基地的除外。 第十二条 采取异地新建方式安置的，按下列规定执行： （一）市、县（市）人民政府应当采取措施，引导居民住宅建设有计划地逐步向小城镇和中心村集中。 （二）农村居民一户只能拥有一处宅基地。本项所称的户是以家庭户型为单位，以成家子女为主体。两个以上子女达到法定婚龄的，可以分户，但分户不能作为安置宅基地的条件。 （三）征地单位负责偿还被拆迁合法房屋底层占地面积相应的宅基地，但宅基地面积不得违反有关规定。 （四）被拆迁人自行办理宅基地相关手续的，由征地单位支付偿还的宅基地“三通一平”及基础、报建、办证等费用。偿还的宅基地基础标高以室外地面高度为准，可参照附表十一相关补偿标准执行。 第十三条 被拆迁人的搬家过渡费按城市规划区内3000元/人，城市规划区外2000元/人标准补助。过渡期不得超过18个月。 第十四条 非住宅房屋拆迁的，按照附表五至七规定的标准补偿，并可参照补偿总额的60%额外补偿（包括停产工资及设备、配套设施拆除、安装、搬运、调试等因拆迁需要补偿的一切费用），不再安排重建地。 非住宅房屋包括有合法用地手续的企业用房和正在使用的学校、幼儿园、医院、养老院、寺庙、教堂等用房。 第十五条 违法、违章的房屋或其他地上附着物，以及已批建新房后其应拆未拆的老房一律自行拆除，不予补偿。 下列设施或装（修）饰不予补偿： （一）室外固定木质柜； （二）室外各类防护网、护栏、遮阳棚等； （三）农、畜、牧业等生产用房的装修； （四）其他室外非正常装修。 第十六条 房屋架空层（2.2米以下）和隔热层等房屋主体的组成部分，不计算建筑面积（具体补偿标准见附表十二），其室内的装（修）饰不予补偿。 第十七条 被拆迁房屋的其他设施和其他地上附着物补偿按照附表八、九规定的标准执行。 第十八条 房屋及其他地上附着物补偿方法的说明见附表十二。 第十九条 原非本集体经济组织成员，虽办理了户口迁入手续（除婚嫁、军人复转退、大中专院校学生毕业、刑满释放、合法收养、移民安置等原因除外），在本集体经济组织取得了宅基地，其房屋拆迁按照附表一至四规定的统规或异地新建标准补偿，但不另行安排重建地或宅基地。 第二十条 国家建设使用国有农用地和乡（镇）村公共设施、公益事业建设以及乡镇企业使用集体土地，涉及房屋拆迁补偿安置的，参照本办法执行。 第二十一条 本办法已经省人民政府批准，自2008年4月1日起施行。其他有关集体土地上房屋拆迁补偿安置的规定与本办法不一致的，自行废止。 本办法施行前，市、县（市）人民政府已发布征地补偿安置方案公告的，房屋拆迁补偿安置按公告确定的标准执行；虽已办理征地审批手续，但尚未实施具体征地，未公告征地补偿、安置方案的，房屋拆迁补偿安置按照本办法施行

『肆』 拟征地告知书 是何意思，是要拆迁的节奏吗

是的，先探探你们反映，你们没人书面提异议，没人站出来不同意，他们就会说你看拟征地公告了，他们没什么意见，接着会走审批手续，或者根本没有经过审批就开始走所谓征收了，多关注征地动态，积极跟大家应对。用法律维护自身权益。

『伍』 政府征收土地怎么赔偿！

北京拆迁律师贾启华，你好，根据土地管理法中的规定，给予被征收人的赔偿包括土地的赔偿、地上附着物、安置补助费及农村村民住宅费等，原则上是不能低于其原有的生活水平。

『陆』 政府征地告知书送达村组和农户后长时间不办理报批的，是否有时间规定。

您好！2001年10月22日中华人民共和国国土资源部令第10号公布 2010年11月30日国土资源部令第49号修正的《征收土地公告办法》中都做出了明确规定，建议您仔细看看该部法规。

『柒』 村委会有没有权利下发征地告知书

村委会没有权利下发征地告知书。
《土地管理法》规定：

国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

『捌』 您好，请问张贴《征地告知书》有什么依据吗

有的。
根据《土地管理法》的规定，当地政府在征地前要进行公告的。
法律依据:
《土地管理法》
第四十八条 征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。