❶ 这句话的出处是
十种强效的成交技巧
成交技巧不下百种，在过去十七年里，我尽可能地涉猎书报杂志上所有的成交资讯，并且把我认为有道理的技巧一一加以测试。就像炒菜一样，每位推销员都必须选择自己认为最拿手和证实效果最好的技巧。
有些广受欢迎的成交技巧可以回溯到19世纪。比如说有一种叫做“小狗狗”的成交技巧，也就是先让准客户试用你的产品或服务，直到他割舍不下(就好像他对从宠物店里的小狗狗难分难舍一样)，而终于决定把产品留下来为止。
有一种叫作“本?富兰克林”的成交技巧，也就是你让客户在笔记本中画一条线，请他们把乐于购买的原因写成一栏，然后把不乐于购买的原因写在另一栏。
有一种叫作“锐角”的成交技巧，让你把反对意见转换成购买的理由。比如说，未来客户：“我没有办法负担每月的费用。”推销人员：“假如我们能够把这笔钱分摊到更长的还款期限，让每月费用降低，那么你会接受吗？”
还有“走开”、“带走”、“只限今天”等各种不同组合的结案技巧。身为专业人员，你必须是一位不会让人感到太大压力，甚至毫无压力的销售人员。你不可有任何意图操纵别人的言行，而危及维系销售．关系基础的脆弱信任感。
你对未来客户应行事光明磊落，直截了当，有凭有据，绝对不可以使用一些诡计，让客户觉得被迫做出违反自己最大利益的事。绝对不可以企图用任何方法操纵未来客户。
有十种和以上原则相互呼应的方法，能够将销售对话引导到对你有利的结论，并且维持日后的关系品质。我以我十七年的销售经历向你保证，这十种成交方法绝对会对你的推销事业有一生的帮助。
一、“我要考虑一下”成交法
我们在提议成交之后，一定会有客户作出拖延购买的决定，因为所有的客户都知道这些技巧。他们肯定会常常说出“我会考虑一下”、“我们要搁置一下”、“我们不会骤下决定”、“让我想一想”诸如此类的话语。
如果你真的听到你的客户说出了这样的话，我告诉你，这个客户已经是你的了。如果你已经掌握了这个技巧的话。
你可以说：“某某先生／女士，很明显地你不会说你要考虑一下，除非对我们的产品真的感到有兴趣，对吗？”说完这句话后，你一定要记得给你的客户留下时间作出反应，因为他们作出的反应通常都会为你的下一句话起很大的辅助作用。
他们通常都会说：“你说得对，我们确实有兴趣，我们会考虑一下的。” 接下来，你应该确认他们真的会考虑，“某某先生／女士，既然你真的有兴趣，那么我可以假设你会很认真地考虑我们的产品对吗？”注意，“考虑”二字一定要慢慢地说出来，并且要以强调的语气说出。
他们会怎么说呢？因为你一副要离开的样子，你放心，他们会回答的。此时，你应该跟他说：“某某先生，你这样说不是要赶我走吧？我的意思是你说要考虑一下不是只为了要躲开我吧!”
说这句话的时候，你得表现出明白他们在耍什么花招的样子，在他们作出反应之后，你一定要弄清楚并更有力地推他们一把。你可以问他：“某某先生。我刚才到底是漏讲了什么或是哪里没有解释清楚，导
致你说你要考虑一下呢？是我公司的形象吗？”
后半部问句你可以举很多的例子，因为这样能让你分析能提供给他们的好处。一直到最后，你问他：“某某先生，讲正经的，有没有可能会是钱的问题呢？”如果对方确定真的是钱的问题之后，你已经打破了“我会考虑一下”定律。
而此时如果你能处理得很好，就能把生意做成，因此你必须要好好地处理。询问客户除了金钱之外，是否还有其他事情不好确定。在进入下一步交易步骤之前，确定你真的遇到了最后道关卡。
但如果客户不确定是否真的要买，那就不要急着在金钱的问题上去结束这次的交易，即使这对客户来说是一个明智的金钱决定。如果他们不想买，他们怎么会在乎它值多少钱呢？
二、“太棒了，钱是我最喜欢的问题”成交法
不知各位在你的推销经历中有没有听过“啊，价格比我预期的高得太多啦”，“我没有想过会有这么高的价钱”等等诸如此类的话。
在我十七年的推销生涯中，我听过已不下十万次了，不过好在我很早就学会了突破这道障碍的方法，所以我的业绩总是我们公司第一名。现在，我就把它提供给大家。
这种成交法的第一步就是确定你的产品价格与你的目标客户的预期价格的差额。现在我们假设你销售的产品是一种高速打印机，其价格10000元人民币，而你的目标客户的预期价是8000元，这时你必须弄清楚你们之间的价格差异是2000元。
但遗憾的是我们的业务员在遇到“价钱太高了”的问题时，通常都会从整个投资来着眼。这实在是一个很大的问题。
事实上，一旦确定了价格差额，金钱上的问题就不再是10000元，而是2000元了，因为你的客户绝对不会平白无故地得到你的产品或服务。
现在你对你的目标客户说：“某某先生，照这样看来，我们双方之间的价格差距应该是两千元，对吧？现在，我认为我们应该小心地以客户的想法来处理这个问题了。”
我们假设这台高速打印机的正常使用寿命是五年。把你的微型计算机拿给你的目标客户，跟他说：“某某先生，我们这台打印机的使用年限是五年，这点你已经确定了，对吧？”
“很好，现在我们把两千元除以五年，那么一年贵公司的投资是400元，对吧？”“很好，贵公司一年用得到打印机的时间应该有五十周，对吧？如果你把四百元除以五十周，那么每周贵公司的投资应该是八元，对吧？”
现在你说：“某某先生，我知道贵公司的工作时间很长，你们经常加班，所以我假定这台打印机一星期要用六天应该是很合理的，对吧？麻烦你用八块钱除以六，那么答案是？”“是一块三”，记住这个答案让你的客户说出来，因为到最后，你的客户觉得再跟你争执每天一块三毛钱已经很可笑了。
你微笑着对你的客户说：“某某先生，你觉得我们要让这每天一块三毛钱来阻碍你们公司获得利润，增加产量吗？来阻碍这种超速打 ，印机为你们带来的扩张能力吗？” 他回答说不知道。
你再问他：“某某先生， 我还要问你一个问题，这个高速打印机的功能 ，齐全，而且还有省时的优点，我们已经谈过它 的优点了，这部机器在一天之内为你们公司创造的利润，应该比一个最低工资人员在一小时里创造的利润多，对吧？”
你的客户会回答：“对，我想是这样的。”因为如果不是昧着良心，他没有其他的回答选择。你是否心里在想：“哇，真的就这么简单。”为什么不会这么简单呢？
我想我可以确定作为一个业务员，金钱总是你最常会碰到的问题，既然如此，你不妨把这项技巧运用到你的工作上，跟你的同事、拍档一起练习，记住每一句话，并把数字给记下来，然后去使用它。
我敢肯定，你的销售数字会有惊人速度的增加，如果你用了这个结束法还是不行的话，这对你的业绩并没有任何损害，但不去学习并且使用它们，那就问题大了。
设下目标要将这种以及其他几种成交法各使用十次，当然每一次在使用它时，都要尽力去冲刺。你会有一些成果。试着每种结束法都尝试十次，你将会有很大的收获，如果再多尝试十次，你就很快可以拥有你的豪华别墅和开着奔驰6．0去推销了。
三、“不景气”成交法
现在有许多人都生活在恐惧中，有些人被认为是乐观主义者，其他人则是顽固分子，但大部分的人是左右摇摆不定。毫无疑问，新闻媒体报忧不报喜的态度使得数以千计的具有影响力的人不敢作出决定。
因为许多人在此时摇摆在恐惧与乐观中——甚至是在一分钟——你可以作出决定，释放出能量来。不景气成交法的目的便在此。接下来是适用于一般人的结束法。
"某某先生，多年前我学习了一个真理：成功者购买习惯是这样的，当别人卖出时买进，当别人买进时卖出。最近有很多人谈到市场不景气，而在我们公司我们决定不让不景气来困扰我们，您知道为什么吗？(留时间让客户问你为什么)
然后回答：“因为今天很有财富的人都是在不景气时代建立了他们成功的基础，他们看到了长期的机会而不是短期的挑战，因此他们作出购买决定而成功，当然他们愿意作出决定。某某先生，今天你有相同的机会，你也愿意作出相同的决定，对吧？”
这个成交方法最重要是要灵活运用预先框式的技巧。
第一步你预先框式他是一位成功者，而一位成功者是不会因为经济不景气成为困扰自己或公司的因素。第二步是框式他作为成功者总是会泎出明智的决策。第三步则是框式他作出购买的决定才是正确的选择。事实上，只要预先框式运用得恰当、适宜，在许多销售场合你都可以随心所欲地完成你的销售。
四、“没有预算”成交法
在经济不景气时，每个销售人员在拜访公司或政府机构时一定都会听到这个理由。这个结束法是用在当你跟公司的总裁或一级主管见面时，当你听说你的产品或服务不在他们的预算中时，以真诚的语气这么跟他们说：“不是啦!所以我才会跟你联络啊。”
在这时千万别打住了，但你要如何推进，要看你是在跟营利性或非营利性机构做生意，我们来看看适用的方法吧。对一般公司的方法：
“某某先生，我完全可以了解这一点，一家管理完善的公司需要仔细地编制预算，预算是帮助公司达成目标的重要工具，但工具本身是具有弹性的，对吗？你身为高级主管，应该有权为了公司的财务利益跟未来的竞争性来弹性地利用预算，对吧？”(给出时间让你的客户作出反应。)
“我们在这里讨论的是一个系统，能让贵公司具备立即并持续的竞争性。告诉我，某某先生，假如今天有一项产品，对你公司的长期的竞争力和利润都有所帮助，身为企业的决策者，你会让预算来控制你还是你来控制预算呢？”
对非营利公司及政府单位的方法：“我知道每一家管理良好的机构会以精密的预算来控制他们的财务，所以我知道你的办公室(机关，机构)会随着大众快速改变的需要而改变。事实上真的也是如此吧？”
在客户有反应后，继续说：“这表示你身为这么有效率的机构总裁，一定可以灵活地运用你们的预算，而不是死守在规定里，不然你的民众如何能快速地经由你的机构受利于新发展和新科技呢？”
“所以您身为总裁应该有权弹性使用预算，让组织可以履行它的责任。”“我们在这里讨论的是一个能立刻持续地节省成本的方法(获得注意，增加访客安全和舒适——什么样的好处都行)，告诉我，某某先
生，在这些条件下，你的预算是有弹性的还是硬梆梆的规则呢？”
五、鲍威尔成交法
在我们这个社会中，总有办事很拖沓、犹豫的人，他们明明相信我们的产品质量和服务非常好，也相信如果作出购买决定会对他们的业务产生很大的帮助。但他们就是迟迟不作出购买决定。
他们总是前怕狼，后怕虎。对于他们来说，主导他们作决定的因素不是购买的好处，而是万一出现的失误。就是这“万一的失误”使他们不敢承担作出正确的购买责任。对于这样的顾客，我们就可以采用“鲍威尔”成交法。
你可以对他说：“某某先生，美国国务卿鲍威尔说过——拖延一项决定比做错误决定浪费更多美国人民、企业、政府的金钱和时间，而我们今天讨论的就是一项决定，对吗？
“假如今天您说好，那会如何呢？假如您说不好那又会如何呢？假如说不好，明天将和今天没有任何改变，对吗？假如今天您说好，您即将获得的好处是很明显的，这点我想您会比我更清楚。某某先生，说好比说不好对您的好处更多是不是呢？”
对于这种性格比较软弱的顾客，推销人员必须主导整个推销过程，他的潜意识里面需要别人替他作出购买决定。他总是需要听取别人的意见而自己却不敢拿什么主意。
这种顾客，推销员就必须学会主导整个购买过程，你千万不要不敢为你的客户作决定，你要明白，你的决定可能就是你的客户的购买行为。
六、“一分钱一分货”成交法
在我们的推销生活中，价格总是被顾客最常提起的话题。不过挑剔价格本身并不重要，重要的是在挑剔价格背后真正的理由。因此，每当有人挑剔你的价格，不要和他争辩。
相反，你应当感到欣喜才对。因为只有在客户对你的产品感兴趣的情况下才会关注价格，你要做的，只是让他觉得价格符合产品的价值，这样你就可以成交了。
突破价格障碍并不是件困难的事情。因为客户如果老是在价格上绕来绕去，这是因为他太注重于价格，而不愿意让你把产品介绍注重在他能得到哪些价值。
在这种情况下，你可以试试下面的办法。你温和地问：“某某先生，请问您是否曾经不花钱买到过东西？在他回答之后，你再问：“某某先生，您曾买过任何便宜货。结果品质却很好的东西吗？”你要耐心地等待他的回答。他可能会承认，他从来就不期望他买的便宜货后来都很有价值。
你再说：“某某先生，您是否觉得一分钱一分货很有道理？”这是买卖之间最伟大的真理，当你用到这种方式做展示说明时，客户几乎都必须同意你所说的很正确。
在日常生活中，你付一分钱买一分货。你不可能不花钱就能买到东西，也不可能用很低的价格却买到很好的产品。每次你想省钱而去买便宜货时，却往往悔不当初。
你可以用这些话结尾：“某某先生，我们的产品在这高度竞争的市场中，价格是很公道的，我们可能没办法给您最低的价格，而且您也不见得想要这样，但是我们可以给您目前市场上这类产品中可能是最好的整体交易条件。”
接下来，“某某先生，有时以价格引导我们作购买决策，不完全是有智慧的。没有人会为某项产品投资太多，但有时投资太少，也有它的问题所在，投资太多，最多您损失了一些钱，投资太少，那您所付出的就更多了。因为你所购买的产品无法带给你预期的满足。
在这个世界上，我们很少有机会可以以最少的钱买到最高品质的商品，这就是经济的真理，也就是我们所谓的一分钱一分货的道理。”
这些话的优点是它们永远是真理。未来客户了解你是绝对诚实而爽快的人，他必定会了解你的价格无法减让。这不是拍卖会，你并不是在那里高举产品，请有兴趣的人出价竞标。你是在销售一项价格合理的好产品，而采购决定的重点是，你的产品适合客户解决问题和达到目标。
七、"别家可能更便宜”成交法
我想在你的推销生涯中，可能会经常碰到“别家的产品比你的产品便宜”之类的话。这当然是一个价格问题。但我们必须首先分辨出他真的是认为你的产品比别家的贵，或者只是用这句话来跟你进行讨价还价。了解他们对你的产品的品质、服务的满意度和兴趣度，这将对你完成一笔交易有莫大的帮助。
不过无论他是什么态度，你用下面的成交法都能有效地激发他们的购买欲望，除非他们真的对你的产品和服务不感兴趣。但如果你的客户真的不感兴趣，他也不会跟你在价格上纠缠来纠缠去，你说对吗？我们来看下面的成交法，他们也许只不过想以较低的价格购买最好的产品和服务罢了。
既然这样，你就跟他说：“某某先生，别家的价格可能真的比我们的价格低。在这个世界上我们都希望以最低的价格买到最高品质的商品。依我个人的了解，顾客购买时通常都会注意三件事：①产品的价
格；②产品的品质；③产品的服务。
我从未发现有任何一家公司可以以最低价格提供最高品质的产品和最好的服务，就好像奔驰汽车不可能卖到桑塔纳的价格一样，对吗？”
说完这句话后，你最好留下时间给你的客户作出反应。因为你说的是经济上不折不扣的真理，你的客户几乎没有办法来反驳你，他只能说“是”。接下来，你对你的客户说：“某某先生，根据您多年的经验来看，以这个价格来购买我们的产品和服务，是一种很正当的交易条件，您说对吗？”
让你的顾客作出回答，因为你的产品的品质和服务确实符合这样的价格，你的客户如果不是故意刁难，应该不会作出否定的回答。然后，你再继续问他：“某某先生，为了您长期的幸福，您愿意牺牲哪一项呢？您愿意牺牲产品的品质呢？还是我们公司良好的服务？
某某先生，价格对您真的那么重要吗？有时多投入一点来获得他们真正所想要的产品，也是蛮值得的，您说是吗？事实上，大公司的低层采购人员都致力于从供应商那里尽量获得最低的价格。然而，有
经验的采购人员都了解，低价位产品产生的问题往往比它能够解决的问题还要多。
资深的采购人员，基于他们的经验，更在意获得最高品质的产品，远胜于那些低价位的产品。他们似乎都能因此为公司作出较好的决定。某某先生，您说对吗？”
如果你的产品和服务真的够好，你只要将上面的语言记下来，并且说出去，你的订单就会足够多了。
八、“十倍测试”成交法
还有一种很好的成交方法就是“十倍测试”成交法，具体运用如下：“某某先生，多年前我发现完善地测试某项产品的价值，就是看他是否经得起十倍测试的考验。
例如你可能投资在房子、车子、珠宝及其他为您带来乐趣的事物，但拥有了之后，您是否可以肯定地回答这个问题呢？您愿意不愿意付出比它多十倍的价格来拥有它？
例如，您可能投资在健康咨询上的费用，而使您的身体得到大大改善，或是您改变了自己的形象，而提升了自己的自信而增加了收入，那您所付出的也就值得了。有些产品，当我们拥有了一阵子之后，发现它对我们的改变，我们会愿意出它十倍的价格来拥有它。
九、“不要”成交法
你曾遇到过客户直接跟你说“不要”，而没有其他的话加以润饰吗？你迟早都会遇到的，先思考一下这个问题，以便当你听到“不要”时，不会太震惊。通常你会听到一些柔性的拒绝，像是“您的产品都非常好，我们需要你的产品(或服务)，但我得拒绝”。
在这些场合中，学习超级推销人员所使用的成交法吧，为了增加你的订单，仔细地学习它。“某某先生，在这个世界上有很多销售人员在推销很多产品，他们都有很好、很具说服力的理由来要你投资在他们的产品和服务上，对吧？ ”
“当然，某某先生，您可以向任何一位或全部的推销员说不，但是，在我的行业(说出你的产品和服务)，我是一个专业人员，我的经验告诉我一个无法抗拒的事实，没有人可以对我的产品说不。当他对我的产品说不，事实上，他在对他自己未来的幸福、快乐和财富说不。”
“某某先生，假如今天您有一项产品，顾客非常需要他，非常想拥有它，您会不会因为顾客一点小小的问题而让他对您说不要呢？所以，我今天肯定不会让你对我说不。”
十、“是，是”成交法
如果你推销的产品品质优良，而且若干产品的优点正符合客户的需要，在客户承认这些优点之前，要先准备一些让客户只回答“是”的问题。例如：“某某先生，我们的产品比A产品省电20％，对吗？”“我们的机器比A公司的机器便宜500元，是吗？”
当然，这些问题必须能表现出产品的特点，同时在你有把握客户必定会回答“是”的情况下才提出。掌握了这个诀窍，你就能制造一连串让客户回答“是”的问题。最后，你要求客户签订货单时，他也会心甘情愿地回答“是”了。
在我们的推销世界中，会开口要求的人才是赢家。但遗憾的是太多人都因为害怕失败和被拒绝，而不愿意开口要求他们想要和需要的东西。他们会用猜测、含蓄、暗示的各种方式，却不愿冒被拒绝的风险而直接提出要求。你的生活是否成功、快乐，大都取决于你的能力，以及开口要求所想事物的意愿。
要学习如何积极地要求，愉快地要求，有礼貌地要求，有所期待地要求，要求资讯，要求安排见面，要求别人告诉你他犹豫不决的理由，以及了解客户的言外之意。最重要的是，你得要求客户下订单。要在
所有的解说完毕，进入销售活动，进入尾声之际，请求客户作出购买决定。
正如圣经所云：“向他祈求，必有应允，凡祈求者，皆有收获。”勇气和胆识是构成顶尖销售人员的基本特质。那是能够发挥最大潜能的销售人员，个个都是能克服恐惧，勇往直前，不畏失败、挫折、遭拒等枪林弹雨的勇土。
一旦你决定自己要的是什么，就表现出一副不可能失败的架势，而你就绝对会实现!
在销售业里，除非你怀疑、恐惧或自我设限，否则你的成就是没有上限的。当你练习大胆行动，表现出一副不可能失败的架势时，你立刻会把勇敢纳入你人格的重要特质，一生受用不尽，你在销售上的成功也将指日可待。
作者简介: 陈安之是当今华人成功学权威、潜能开发专家、行销专家、亚洲顶尖的演说家，激励了无数人奋发向上，突破瓶颈，实现梦想。
❷ 如何认定房屋买卖合同中的期待利益
(1)期待利益的依据必须是有效成立的合同。
当事人订立合同必须是合同法规定的或是合同法认可其是有效成立的。这是期待利益得以损害赔偿的合法根据。合同有效成立，合同才有如期履 行的可能，期待利益正是基于如果合同得到履行所获得价值。如果合同不是有效成立的，即使其得到履行，如合同因欺诈、无行为能力、内容违法等原因而无效或被 撤销，当事人对此所要求赔偿损害利益，并不是期待利益的赔偿。这是因为：一是赔偿没有合法依据，二是其所要求的赔偿，仅仅是使当事人之间的关系改复到合同 订立以前的状态。在现实中，大量合同期待利益纠纷案件中的争议焦点就是在于当事人所签订的合同是否有效成立。据此可见，合同有效成立的重要性。
(2)必须有违约行为存在。
违约行为是否存在.是守约方利益是否遭受损害的必要条件，如果没有违约行为，那就没有损害发生，也就无所谓的期待利益的损失。因此，必须有违约行为存在。合同的成立是当事人基于合理分配利益与承担风险而合意磋商成立的，只有合同正当履行完毕，当事人才可以实现各自所需。而违约行为的出现，使合同履行中断，致使守约方基于合同本应得到的利益落空，而违约方则获得不当得利。
违约方的违约行为还必须存在两种限制条件：一是必须发生在合同订立之后履行期限结束之前;二是必须不是法律规定的免责事由，或因守约方缘故而产生的违约行为。
(3)当事人要求赔偿损失必须是违约方所能够预见或应当预见的，且必须与因违约造成的损失相当。
守约方要求违约方赔偿期待利益的损失，必须是违约方所能够预见或应当预见的利益损失，且要求赔偿的范围应与违约造成的损失相当，这体现了利益均衡理论。均衡当事人之间的利益和风险，对维护市场经济秩序相当重要。如果合同当事人因一方违约而要求对方赔偿损失时，不切实际漫天要价，或合同订立时双方都无法预见的风险。荷让违约方独自承担责任。这必然使其依合同而承担的风险与取得的利益不相等称，破坏当事人基于诚实信用原则而确立之间的既有对价关系，从而使当事人之间的利益失衡，违背市场经济的基本规则。因此要求赔偿损失应与因违约损失相当，这是保护守约方合法权益，维护商业道德所必需的。同时也是对违约方的过错行为的一种必要的惩罚，因为违约行为人的主观过错行为对商业道德、交易安全、乃至经济秩序造成破坏。给予一定的惩罚，以利于促使当事人认真全面履行合同的义务。
3、如何计算房屋买卖合同中期待利益损失
在合同双方当事人无约定的情况下，在房价快速上涨时期，如果按资金占用损失计算，即按银行同期贷款利率来计算守约方的损失，资金利息损失必然不足以弥补守约方的实际损失，而违约方则可以从中获取较大利益，导致当事人利益失衡，从而可能出现鼓励违约行为的负面价值导向，采用此种方法计算损失有违法律的基本原则，应予纠正。
为最大限度减少违约获利现象的发生，倡导诚实信用的交易原则，维护社会公平正义，采用守约方享有合同解除权并同时提出解除合同时的房屋市场价值与购买成本之间的差额来确定损失赔偿额较为公平合理。
❸ 什么是期待权
期待权是指将来有取得与实现的可能性的权利。
期待权可发生于财产权之上。财产权包括债权回、物权等权利。债权是特定人得向特定相对人请求为或不为一定行为的权利。期答待权最常发生于债权之上。如附条件和附期限法律行为中，当事人在所附条件成就和期限到来之前，即享有期待权。因此，期待权可于债权上发生。物权是权利人得支配特定物并排除他人干涉的权利。如在所有权保留制度中，买受人在付清全部价款之前，仅对标的物的所有权享有期待权，所有权仍属于出卖人。因此，物权上也可发生期待权。
❹ 转租人的可期待利益
转租人的可期待利益？二房东，其实就是指与房东签订租赁合同后，又将房屋转租给第三人的承租人。我国《中华人民共和国合同法》规定：采用以当事人同意为衡量转租是否合法的标准，转租经出租人同意的，为合法转租，除此之外为非法转租。
合法转租时，“二房东”需要承担哪些责任呢?
今天，小编就以张某的这则案例为例，跟您说说其中的“门道”。
合法转租时，张某、房东和新房客之间会产生如下法律责任：
(1)房东与张某之间的租赁关系，不因转租而受影响，他们之间仍发生原来的权利义务关系。张某并应就因新房客应负责的事由所生的损害向房东负赔偿责任，只要发生了该损害事实并可归责于新房客，张某就应负赔偿责任。
(2)张某为转租人，其与新房客之间的转租关系与一般租赁关系并无区别。
(3)房东与新房客之间，并不存在直接的法律关系。但新房客应当直接向房东履行承租人应当履行的义务，房东也可以直接向新房客行使“二房东”的权利，在这些情况下发生的债务房东可向第三人要求偿还责任。
就新房客而言，负有保管租赁物的义务。不尽保管义务以致租赁物发生毁损灭失等损害时，应向房东负赔偿责任，张某为连带债务人；对房东负有侵权损害赔偿义务，如其对租赁物构成侵权行为时，房东可直接向其请求损害赔偿，房东与张某为连带债权人。
在租赁关系终止时，新房客对于房东负有返还租赁物的义务。此时张某仍是连带债务人；除经特别约定，新房客对房东不负租金支付义务。
(4)转租是以张某存有租赁权为基础的。在张某的租赁权因合法终止等原因消灭时，新房客不能向房东主张租赁权。如因此新房客不能得到租赁权而受有损害时，新房客也只能向张某请求赔偿。
看了以上合法转租的三方法律责任，很多朋友可能就会问：合法的房屋转租需要符合什么样的条件呢？
房屋的转租必须符合的条件有以下三点：
(1)房屋转租，应当订立转租合同；
(2)转租合同须经原出租人书面同意；
(3)转租合同具有附随性，其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件。而且，在转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。
那么，“二房东”如果擅自转租房子会需要承担什么样的法律责任呢？
一、未经出租人同意擅自转租，出租人依法享有解除权
根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、“ 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。
二、未经出租人同意擅自转租，转租合同效力待定
根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”、“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”、“ 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。
提示：
在房屋租赁的过程中，无论出租人、承租人还是次承租人均应订立书面合同，同时审查房屋的所有权人是否同意房屋的出租或者是转租，并由房屋所有权人进行签字确认，避免发生不必要的纠纷。
❺ 规范性文件可否对期限作出创新性规定
根据《立法法》的规定，我国各级国家权力机关（人大及其常委会）制定的是法律和地方性法规，制定全国性的行政法规、部委制定部门规章、各省市自治区制定地方性规章，除以上外各级及其部门均可依法制定规范性文件（有时省部一级也会制定规范性文件，人大是无权制定规范性文件，但有权审查）。
规范性文件的时效，需看制定机关赋予其的时效，法律对此无明确规定。 规范性文件，是各级机关、团体、组织制发的各类文件中最主要的一类，因其内容具有约束和规范人们行为的性质，故名称为规范性文件。目前我国法律法规对于规范性文件的涵义、制发主体、制发程序和权限以及审查机制等，尚无全面、统一的规定。但部分地区探索实现了规范性文件统一制作、统一编号、统一管理的"三统一"，初步实现了规范性文件的规范管理。规范性文件有效期制度，是指在制定规范性文件时，即明确其效力存在的具体期限，除非在有效期届满前经过评估并作出继续适用的决定，否则有效期届满后规范性文件就自动失效，不得再作为适用的依据。
2006年广州市首次在规范性文件中引入有效期制度 ，同年郑州市下发《关于建立规范性文件有效期制度的通知》，对规范性文件规定了有效期。随后全国多地相继出台关于规范性文件有效期的规定。然而，由于目前尚未就规范性文件的有效期制度进行统一规定 ，而地方对此又处于自下而上的探索阶段，导致各地对规范性文件的有效期规定差别较大。这就说明，各地虽然对规范性文件有效期制度予以认同，但在具体功能定位上认识并不统一，因此从功能定位这一独特视角入手，对规范性文件有效期制度进行探讨。
一、规范性文件有效期制度的功能定位
按照美国社会学家帕森斯的结构功能主义理论，社会的发展是一个不断的结构性过程。当社会行动主体要求满足更多的需求时，自然要求社会系统能够提供新的功能，从而导致社会结构的分化和新的结构化过程。社会结构功能的不断分化，是为了推动实现更高程度的社会整合，就是说社会行为主体的变化与其自身的符号性结构变化同步，社会的结构稳定被异质性因素分化而不断复杂化。
功能分化以分化后达到功能专门化和高效化为理论预设，以实现有限社会资源的合理配置和效能最大发挥为目标，因而成为社会发展的主线。
任何一种社会制度的本质都可以通过它所具有的社会功能表现出来，而功能确立反过来有利于促进社会制度的合理化。按照结构功能论的相关普适性理论，将有效期制度置于整个规范性文件制度中进行考察，其应当具有以下功能：
（一）自动淘汰功能
规范性文件作为行政机关行使法定职权的衍生物，有效地弥补了成文法滞后社会生活变化的缺陷，成为行政管理的重要依据。特别是在我国现行行政管理体制下，行政机关执法活动往往优先选择适用规范性文件而不是法律，这就使得文件治国成为习惯和传统，大量的行政性文件被制定出台。
在有效期制度建立前，由于规范性文件制定主体众多，打架、冲突、重复的情况时有发生，政出多门、政令不一、各行其是导致管理失去有效控制。又因为在效力期限上有始无终，规范性文件竟然渐成泛滥之势。要在浩如烟海的文件堆中寻找准确适当的执法依据，对执法部门而言显得非常困难。基于趋利避害的心理，最便捷也是最直接的办法，就是根据“现实需要”制定新的文件作为执法依据，这反过来进一步加剧了规范性文件的膨胀。
有效期制度的确立，意味着建立了一个长效的规范性文件淘汰机制，因为规范性文件制定时设定明确的有效期，预示着只要到期未被重新发布，规范性文件就会自动失效，而不必通过定期清理宣告失效的方式来认定。这种以时间为节点的自然淘汰机制，确保了适时消灭不必要或者不合时宜的规范性文件，从而有效控制规范性文件数量，避免其数量上过度膨胀。由此，行政执法所遵循的依据会更加集中、明确和有针对性，执法资源利用效率也会得到有效提高。
（二）动态清理功能
“法律既为社会力，则社会变迁，法现象不能不与之俱变.然其社会里，一经具有成形法规体制之后，不论其为习惯法与成文法，其形体固定静止而不变。社会之状态，既常推移变迁而瞬时之停止，则法规形体与社会之实要之间，自不免发生间隙。” 这就是著名的法律失灵理论。与此同理，作为与社会生活联系更为紧密的行为规范，规范性文件的更迭相对于法律而言更为迅速，失灵的可能性也更大。
为了消灭没有实效的规范性文件，我国以往主要依赖不断开展专项清理和集中清理活动，同时消除过时文件与现行文件冲突问题。但这种繁杂的运动式文件清理方式，并不能很好地解决文件超发问题，因为这种清理工作主要由法制部门来实施，受人员、时间等条件限制，只能够对一定时间段的规范性文件进行清理。往往是旧的文件未清理，新的文件已经相继出台。如果清理工作由相关部门在系统内进行，由于清理标准的原则性、概括性，加之清理主体的复杂性，因为部门对规范性文件的起草、管理并不统一，清理效果可想而知。比如，虽然近年来我国已经多次开展类似清理活动，但诸如独生子女费每月5元，实行了31年；职工探亲假规定，实行了32年；每月几元到几十元不等的洗理费、书报费，实行了30多年；防暑降温费，“模糊执行”了53年。有些规定在数十年前出台后就几乎没有任何变化，“沉睡”不醒中却仍在行使对今日社会的指导性职能。
有效期制度的确立，意味着建立了一个动态的规范性文件清理机制。明确具体的有效期迫使部门必须定期对其活动和制度进行评价，这就促使规范性文件制定机关必须增强工作自觉性，主动跟踪规范性文件的实施情况，并依据经济社会的发展和变化，及时对规范性文件进行实施后的评估，并对其内容进行更新，对其效力进行重新明确。由此，法制部门也就由规范性文件的具体清理者转变为清理行为的监督者，既节省了大量的行政成本，也提高了行政效率。
（三）监督制约功能
“一切拥有权力的人都容易滥用权力，这是万古不移的一条经验，拥有权力的人们使用权力一直到需要遇有界限的地方才休止。” 孟德斯鸠对权力扩张性的阐释，深刻揭示了对权力进行制约的必要性与合理性。 而现代政治学已经揭示，权力制约的途径无外乎以权力制约权力和以权利制约权力。
有效期制度打破了规范性文件“终身制”，行政机关不可能在文件制定时再奉行一劳永逸，也不可能仅因为“管理需要”就制定新的规范性文件，而对旧的规范性文件熟视无睹。规范性文件备案审查制度，形成了行政机关自上而下的层级监督，立法机关由外而内的权力监督，以权力制约权力成为现实。而规范性文件未向社会统一发布不得作为执行依据的依法行政强制性规定，使得规范性文件由“内部规定”演变为全面公开的对象，社会大众可以明确知悉规范性文件的内容和时间效力。特别是随着权利意识、监督意识的增强，公众跟踪行政机关对规范性文件的制定，关注相关制定机关的后续行为，并及时对规范性文件的内容和制定程序提出异议，已经成为当前法制部门开展规范性文件审查的常态，以权利制约权力成为可能。
在全方位的监督之下，规范性文件的制定机关必须及时进行实施后的评估、修改或确认等行为，行政不作为、慢作为成为不可能，规范性文件立、改、废的随意性也会被有效避免，因为上位法变化而导致的规范性文件事后违法问题也会被及时发现并调整。同时，基于在合理期限内可以预见的规范性文件效力变化，公众对规范性文件的内容甚至规范性文件制定、管理等制度提出意见建议的积极性、主动性被激发，由此规范性文件的质量得以保障，制定过程的科学性、民主性也会得到进一步提升。
（四）秩序安定功能
稳定性是制度的本质属性，也是其价值基础，因为任何制度都是通过一系列制约来实现的。作为公共规则，制度从建立到实现需要一个过程，也就是说制度的建立到真正发挥作用并形成一定的经济社会秩序，必须依赖公众对该制度进行了解、学习、熟悉和适应。正是基于制度的稳定性，社会公众可以产生安定的预期，进而进行理性决策。相反，如果一项制度的效力可能随时突然终止，则难言权威性，公众也就不会对其产生信任。即使是执法者，也会因此随时面临进退维谷的两难境地。
有效期制度的确立，意味着建立了一个稳定的规范性文件适用机制。通过设定行政规范性文件的有效期，使得公众对于文件的生效和废止期限清楚明白，并且产生依规行为即会获得合法收益并且受到法律保护的合理期待。这种期待的特性会在国家和公民之间形成一个基本的利益诉求，即“公民以国家的规定和措施为准的期待和安排，不会因为快速的、也许甚至是倒退的改变而受到破坏和剥夺。” 换言之，公众就能根据已公布的规范性文件的“生命”期限做出妥当处置，有效规避规范性文件失效后所带来的不必要的风险，因为规范性文件主要是根据一定的经验需求，将权利（力）义务的一致性、连贯性引入了法律过程中，为公民社会生活提供了较高程度的有序性和稳定性。人们容易据此作出是积极作为还是消极不作为的选择。
另一方面，规范性文件“生命”周期的不可逆，有利于制定部门规范自身的行为，减少部门利益对规范性文件内容的影响，防止利益部门化和部门利益法制化。而规范性文件到期的自动失效，使得行政部门难以再将“终身制”的规范性文件作为挡箭牌，以对其有利的原有规定来逃避现有义务的履行成为不可能。在动态的调整中，秩序的安定可以得到公平、规范、有效地维护。
❻ 合同法第八十三条怎么理解
“债务人对让与人享有债权”就是说双方互负给付义务。抵消权是民法上的一种形成权（与双方约定抵消不同），需要双方债务同质且到期，所以期限利益上不成问题。
以下是来的案例：
抵销是指二人互负债务，各以其债权充当债务之履行，而使其债务与对方债务在对等额度内相互消灭。我国合同法设立抵销制度主要是为了避免双方当事人互为实际履行债务的麻烦，节省履行费用。根据我国合同法的规定，抵销分为约定抵销和法定抵销。约定抵销又称合意抵销，即双方当事人约定，使自己所负的债务与对方之债务抵销。法定抵销则是指二人互负到期债务，且该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以自己的债务与对方的债务抵销。其构成要件主要有：（1）须二人互负债务、互享债权。（2）须双方所负债务种类相同。（3）须双方债务均到履行期，但债务后到期的一方放弃其期限利益的，应允许其主张抵销。（4）须双方抵销的债权、债务均是合法的，依法律规定或依债之性质不得抵销的，不得主张抵销。法定抵销权是一种形成权，主张抵销的行为是单方法律行为。我国法律规定，当事人主张法定抵销的，应当通知对方，通知自到达对方时生效，但抵销不得附条件或附期限。
在实践中有这样的案例：甲租赁乙的房屋，到2000年底欠乙租金1。5万元未付，但乙一直未向甲主张该笔租金；2003年6月，乙向甲购买价值3。5万元的货物，约定同年12月底前付清货款。到了年底，乙仅支付甲货款2万元，称尚欠的1。5万元货款抵销甲欠乙的租金1。5万元。甲不同意，认为乙对甲所享有的1。5万元租金债权已经超过诉讼时效，不能适用法定抵销，便诉至法院，要求乙支付尚欠的1。5万元货款。此案主要涉及到超过诉讼时效的债权是否适用法定抵销的问题，此种情形该如何处理，我国法律没有明确规定。一种观点认为，对超过诉讼时效的债权不能行使法定抵销权，理由是：超过诉讼时效的债权不再受法律保护，若规定债权人对超过诉讼时效的债权可以行使法定抵销权的话，势必会损害未过时效一方当事人的时效利益；另一种观点认为，对超过诉讼时效的债权可以行使法定抵销权。理由是：根据民法理论，超过诉讼时效的债权属自然债权，其本质在于“不能通过诉讼程序强制债务履行”，并不是不能通过其他方式实现，更不是债权债务关系不存在。诉讼时效期间届满，当事人只丧失胜诉权，债权人的实体债权仍然存在，只要双方互享到期债权，且种类、品质相同的，超过诉讼时效的债权人就可以行使法定抵销权，只需通知对方即可。
笔者赞同上述第一种观点。从法理上讲，诉讼时效又称消灭时效，是指权利人于一定期限内不行使请求权即丧失了请求法院保护其民事权利的制度。诉讼时效期间是权利人请求法院依法保护其权利的法定期限。在此期间，权利人可以依照诉讼程序请求法院强制义务人履行义务。超过诉讼时效期间，权利人便丧失了胜诉权，其权利便没有法律上的强制执行力，除非债务人自愿履行或同意履行义务。时效期间届满，权利人的实体权利便转化为一种自然权利，也即作为权利根本属性的“法律上之力”已经不复存在。因此，超过了诉讼时效的债权，除非债务人自愿履行或同意履行，否则债权人不能强制债务人履行。可见，超过诉讼时效的债权已不具备法律强制力，不能视为受法律保护之“合法” 债权。因此也就不能适用法定抵销制度，不能单方将之与对方未过诉讼时效的债权相互抵销，除非对方同意。不过这样便成为附条件的“抵销”了，显然不属于法定抵销，而应是合意抵销。在上述列举的案例中，除非甲自愿同意以其受法律保护的1。5万元货款与乙已超过诉讼时效的1。5万元租金相互抵销，否则乙不得单方行使法定抵销权，即对这两笔债权不能适用法定抵销，最多只能由双方合意抵销。
❼ 急，高手帮忙啊！
小白兔长大了，
开始不只希望有胡萝卜，
开始期待爱情.
.
灰兔子很好，
总是把胡萝卜给我吃，
可灰兔子真的就是我的爱人么？
小白兔背了很多灰兔子送她的胡萝卜，
告别了灰兔子，
走进了森林。
小白兔最先遇到大雁，
小白兔以为，
他们相爱了，
可慢慢地，
小白兔发现，
她永远无法追上大雁的脚步，
当大雁飞起来的时候，
她只能仰着头不停奔跑。
她的脖子很酸，
也跑得很累了，
小白兔偷偷想到放弃，
可是没有说出来。
有一天，大雁告诉小白兔——
我要离开你，因为你不能和我一起飞翔。
这是小白兔的初恋，
她哭红了眼睛，
带着剩下的胡萝卜继续向前走。
大雁不是我的爱人，
我没法和他并肩向前走。
小白兔遇到了大熊，
她觉得自己甚至都不喜欢大熊，
更谈不上爱情。
可是大熊说，
森林其实很危险，
要陪她一起往前走，
直到小白兔遇到她的爱人。
大熊对小白兔很好，
会在天气很冷的晚上把小白兔放进树洞，
自己挡在洞口，
会在食物很少的时候把自己的晚餐省下来给小白兔做第二天的早餐。
大熊也很好，
但是我要怎么告诉他我更需要天冷的时候可以依偎在一起取暖，
还有，
我不喜欢跟他吃相同的东西
就在这个时候，
大熊遇到了狐狸，
狐狸很美，
她说自己喜欢大熊，
想跟大熊在一起。
大熊告诉小白兔——
我只想跟你在一起，我并不爱狐狸。
可最后，
一天早上小白兔醒来的时候，
发现树洞口没有大熊的身影，
他不告而别了。
小白兔知道，
大熊跟着狐狸离开了。
小白兔整理背包，
想要继续向前走，
她突然发现，
背包里多了很多胡萝卜。
大熊终于想明白我要什么，
可还是离开了。
他不会回来了吧，
也许这样，
对我们都很好。
在一个下雨天，
小白兔遇到了狼，
虽然她很清楚跟狼在一起，
最后受伤的只会是自己。
可是，
小白兔还是不可救药地爱上了狼，
每天提心吊胆地跟他在一起。
终于，
狼还是在一个下雨天，挥手赶走了已经遍体鳞伤的小白兔——
我已经厌倦你了，
你快点离开。
小白兔收拾背包，
里面的胡萝卜已经不多了，
该不该继续往前走，
真的会得到爱情么？
她把背包放在树下，
看着外面的风雨。
我是不是不应该爱上狼，
或者，
我是不是不应该走进这森林里寻找我都不确定是什么的爱情？
小白兔开始想念以前跟灰兔子一起的生活，
可是，
走了这么远的路，
她还走得回去么？
突然，
小白兔听到悉悉索索的声音，
回头去看时，
一个灰灰的身影在往她的小背包里放胡萝卜——
我一直偷偷跟着你，只是怕你会吃不到胡萝卜……
小白兔终于明白爱情是什么，
爱情，也许就是两个人可以一起分享胡萝卜。
灰兔子，你可以带我回家么。
❽ 附期限的法律行为及效力是什么
期限到来前的效力.附始期的法律行为，在期限未届至时，不发生效果效力。而附终期的法律行版为，在期限未届满时，其效果效力未终止。
.因期限届至而可受利益的当事人取得利益期待权。该权利可作为处分行为和继承的标的，并受法律保护。因期限未到来而享有的利益，是为期限利益，也受法律保护。
期限来到后的效力附权始期的法律行为，在始期届至时，发生效果效力。而附终期的法律行为在终期届满时，终止效果效力。
当事人之间对合同的效力约定附期限的，自然是附生效期限（始期）的合同，自期限届至时生效。附终止期限（终期）的合同，自期限届满时失效。
❾ 合同中关于利息约定是否明确这段话需要怎么进一步明确大神帮忙改下
依借款合同约定期限归还借款是借款人的基本义务，逾期还款应承担违约责任。
对于违约责任，依合同法规定，合同约定有违约金的，按照合同规定支付违约金;合同中没有约定违约金的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
放款人可要求其支付逾期利息。债务人违约的，债权因其违约而造成的损失主要是依银行逾期贷款利率计算的利息及因追讨而支出的费用。
一般情况下，当事人约定的借款利息比银行同期贷款利率稍高，该约定是双方真实意思表示，债务人亦可预见，依据民法可期待利益原则，为保护债权人的合法权益，彰显社会公平正义，如果借款单上的利息符合中国人民银行逾期贷款利率的规定，在债权人主张的情况下，应予以支持，利息计算起止日应是逾期行为发生之日即借款到期后的次日开始计算至清偿之日止。
❿ 这是篇美国证券法的案例（6），能帮我翻译一下么
部分2 (1) 法案定义期限"安全" 包括共同地知道的文件被换[ * * * 1249 年] 为猜想或投资。 n3 这个定义并且包括"证券" 一个更加易变的字符, 由如此描写期限选定象"证明利益或参与任何益利分配协议,"" 投资合同"并且" 总之, 任何兴趣或仪器共同地以' ' 安全著名。' ' "法律问题在这种情况下转动在决心是否, 在这些情况下, 土地销售合约, 保单行为和服务合约一起构成一个"投资合同" 在. 之内2 (1) 的意思。 一个肯定的答复带领进入操作. 5 (a) 的注册要求, 除非安全被授予豁免在. 3 (b) 之下。 下院, 在到达一个消极答复对这个问题, 比普通的房地产销售和协议对待了合同和行为[ * 298 ] 作为分开的交易介入没有由卖主处理物产为买家。
n3 "期限' ' 安全" 意味任一笔记, 股票, 库存股票, 债券, 公司债务, 债务的证据, 证明利益或参与任何益利分配协议, 抵押信任证明, preorganization 证明或捐款, 可转移的份额, 投资合同, 投票信任证明, 利率存单为安全, 分数未分开的兴趣在油上, 气体, 或其它开采权, 或, 总之, 任何兴趣或仪器共同地以' ' 安全著名,"或任何证明利益或参与, 临时或暂时的证明为, 收据为, 保证, 或保证或权利订阅对或购买, 任何前面。"