A. 涨知识：买二手房怎么才能查到真实房龄
二手房真实房龄有多重要，其实我们大家都清楚。二手房房龄和贷款额度、升值空间、居住成本、剩余土地使用年限都息息相关。所以我们在选二手房时一定要弄清二手房的真实房龄。
那么我们可以通过哪些渠道来弄清二手房的真实房龄呢？
实际上，对于二手房的房龄，我们不能只看现任房主的房本，房本只能看到房主持有这套房源的时间。要查清楚真实房龄，我们应该通过多种手段共同来判断，主要有以下几种方式，建委查询房屋档案、查看房屋使用状况、问询小区其他居民。
第一点、 去建委查询房屋档案
这种方式是查询房龄最稳妥的方式。现在有的地方已经建立了不动产登记中心，也可以去那查询。这种方式虽然最精确，但需要房主的配套，详细点就是房主必须持房本和身份证明等资料现场查询。问题就来了，很多房主不愿意费这功夫，如果没有达成购房协议，基本上没有房主愿意配合买家来查询真实房龄的。风险也是这样产生的，很多业主签完合同甚至在整个交易流程完成后才发现房龄存在问题。
第二点、 房产证
房产证虽然不能判断真实房龄，但也能够通过它来推测。对于第一次在二手房市场销售的房子来说，房龄通常比房产证登记时间要长两年左右。如果购房者知道房子已经被转手不止一次，则可以查看房屋建成时间，有些产权证上面会写明建成时间、有些则有测绘说明，这些都是判断房龄的有效参考。
第三点、 房屋使用状况
房屋使用状况也能透露告诉我们房屋的建筑年代。比如二手房墙面很新，通常就是重新粉刷过，对外出售的二手房经过长时间居住，墙面很容易看出时间的痕迹。如果很新，则有可能为了卖房而重新粉刷的。
如果你无法根据墙面判断房龄，还可以通过一些难以更换的物件来判断房龄。下水管道、、地板或地砖磨损程度、卫生间地漏、马桶这些很少更换的，也能判断出房屋的真实房龄。如果你对建筑风格的年代变化有足够了解，也可以通过装修风格来判断建筑年代。
第四点、 问询小区其他业主、物业或中介
别不好意思，这是在为自己规避风险。每个小区都会有很多家中介，他们为了达成交易也愿意向购房者提供房屋的真实房龄，除非业主在挂牌转让时隐瞒了真实房龄。如果你对业主提供的真实房龄有所怀疑，也可以咨询小区其他业主或物业工作人员。从外围入手，得到的结果往往真实性很高。
当然为了规避因为房龄而产生的贷款问题，购房者买房时也应该在购房合同中写明相关的风险条款，维权也有保障。
（以上回答发布于2016-12-07，当前相关购房政策请以实际为准）
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B. 二手房房龄长短有啥影响怎么查询真实房龄
二手房房龄与税费、贷款额度、贷款年限以及价值增长空间等问题挂钩，在我们买二手房的时候，一定要重视房屋的房龄。下面主要从什么是房龄、房龄长短的重要性，以及怎么查询真实房龄等三个方面，进行了具体的讲解。
一、什么是房龄？
房龄与房屋使用年限不同。
房龄：自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。
房屋的使用年限：即房屋的土地的使用年限，是从开发商拿地之日开始算起。
比如，开发商2010年拿地，70年使用权，该土地使用期限为2010至2080年；开发商在该土地建的房子，2012年交付使用。
到了2016年，土地使用年限剩余64年（2080-2016）；该房屋的房龄为4年（2016-2012）。
二、房龄长短，有何影响
1、房龄高的老房子，其同周边的小区相比，价格一般比较低廉。越老越不易出售，时间长了，甚至会贬值。
2、房龄高的老房子，居住的舒适度比较低，各方面都显得比较破旧。
3、房龄越老，剩余的土地使用年限就越短，维修费用也越高，持有成本增加。随着受损程度的增加，还可能存在安全隐患。
4、房龄越老，贷款的年限就越短，太老的房子，可能银行都不愿意放贷。贷款额度方面，可能也受影响。
比如一套老房子，售价100万，银行评估价80万，按照首付3成来算，银行可以给你发放的贷款最多为56万（80-80*0.3），然而，售价100万减去贷款的56万，就是44万，意味着首付你要支付44万才行。
三、怎么查询真实房龄？
通常我们喜欢看房产证，来查询这个房龄，但这种方式并不靠谱。房产证上的房龄不够准确，正常情况下房龄通常比房产证登记时间要长两年左右；而且这种方法适合查询第一次在二手房市场交易的房子。如果房子已被多次转手，就不能查询到其真实房龄，因为房产证上显示的是最新的拿证时间。可以通过以下方式，查询二手房房龄。
1、到房产管理部门查档，是判断房龄较稳妥的查询方式，可以查到准确的房龄信息。这个需要房主配合，带上房本和身份证等相关资料进行查询。
2、多问问该小区的业主、物业工作人员或者附近的老住户，得到的结果往往更真实准确。
3、从房屋结构上判断，上世纪80年代的房屋，比较明显的特征是厅小；上世纪90年代的房屋，在户型设计上开始出现“厅”的概念，两房一厅的房子使用面积大约有80平方米，讲究“大客厅”，客厅在14至15平方米。
4、查看外立面，通过外墙使用材料推测。红砖外墙，外观没有粉饰的住宅楼，多为上世纪八十年代至九十年代初期的建筑；水泥外粉墙面的住宅楼，大多是九十年代初、中期的建筑；墙面涂了外墙漆的住宅楼和外贴墙面砖的住宅，应该是九十年代中后期以后的建筑。看到新近粉饰的墙面，可从周围居民或房管部门那里进行确认。
5、看厨卫装修程度。根据一些难以更换的物件（下水管道、卫生间地漏等）来判断房龄；厨卫的装修比较难以改变，也就比较容易判断出房屋的真实装修年代，比如地板的装修就不容易更换，所以从地板的成色及款式就比较容易看出房屋的新旧程度。
6、在二手房交易网上备案的情况下，可以网上挂牌后，输入产权证号，查询相关信息。但一般只有拥有挂牌权的中介公司才能查询。因此，要找正规的中介公司，减少购房者在买房时遇到的风险。
7、楼层高度。楼层数在2到3层多为上世纪五十到六十年代左右的建筑；楼层在8层但是没有电梯的住宅楼约为九十年代中期的建筑；10层以上小高层并配有高层电梯的住宅，约为2000年左右的建筑。
在我们买二手房时，一定要重视房龄，为了规避因为房龄而产生的贷款问题以及各种风险，购房者在买房时，应在购房合同中写明相关的风险条款，即使维权，也有保障。
（以上回答发布于2017-01-11，当前相关购房政策请以实际为准）
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C. 二手房的房龄是什么为什么要注意房龄问题怎样才能确定房龄
房屋产权证上一般会有三个时间，竣工时间，批地时间，购买时间。
房屋是否满两年是根回据其购买时间答计算。竣工时间一般是指房屋的建成年代。土地使用年限一般是从批地时间计算。房龄=当前年份-批地时间。（每个银行关于房龄的认定往往也不一样，有的银行认定的时间是批地时间，有的银行认定的时间是竣工时间）房龄问题会影响到客户未来贷款的上限。
银行关于贷款年限的确定：
贷款年限计算：房龄+贷龄<50（房龄从竣工时间/批地时间计算，根据银行的具体规定）
年龄要求：年龄+贷龄<70（不分男女）
D. 怎么查二手房的产权年限
通常讲二手房产权年限，指的是该套二手房所在土地的剩余使用年限。目前市场上主流的房子有商品房、经济适用房、两限房、老公房。
在这几类房子中，商品房、经适房和两限房的产权年限是从开发商拿地之日算起的，而老公房的产权是从交第一笔土地收益金开始计算的。那么这些房子在二手房市场出售后，该怎么算剩余产权年限呢？
房屋的产权分为房屋所有权和土地使用权，其中房屋所有权是永久的，只要房子不倒，你就一直拥有它；土地使用权是有时间限制的，这跟土地的性质直接挂钩，一般分为40年、50年和70年。人们常提的产权年限也是指房子的土地使用年限。
一套房子的产权年限怎么计算的？
不同的房子，产权年限有不同。
1、商品房、经适房和两限房的产权年限是从开发商拿地之日算起，准确地说，是拿到国有土地使用证那天算起。举个例子，开发商2005年拿地，购房者2010年入手，那么购房者入手这套房子时，剩余土地使用权也就65年了，土地使用权到期时间是2005+70=2075年。
2、老公房的产权年限与以上三种房子不同，他的土地使用年限从第一笔土地收益金开始计算。老房子由于土地使用性质不同，一般上市时要补交土地收益金。需要注意的是，老公房的土地使用年限是从本楼栋第一套房上市之日算起的。
举个例子，一个建成于1980年的老公房小区，某栋楼在2000年第一次出现了二手房交易，那么这栋楼的土地使用年限就从2000年开始算起，到期时间是2070年。
虽然经适房和两限房在上市的时候也要缴纳土地收益金，但这两种房子与老公房的土地使用年限计算方式不同，前两种房子是从开发商拿地之日算起，而老公房是从本栋楼第一套房成交之日算起。
怎么查房屋产权年限呢？
住宅的产权年限可以查看自己的产权证，而土地证则可以看出土地剩余使用年限，有些城市已经将房产证和土地证合二为一了，统称为《房地产权证》，这张证书能同时看到房屋产权和土地剩余使用年限。未来不动产统一登记完成后，将统一为《不动产权证书》。
一些商用或者公用的房子，不能办理产权证，只有买卖合同。查询产权年限，需要查看开发商的土地使用性质相关文件。
E. 二手房真实房龄原来要这么查 你知道吗
说起“房龄”相信大家都是很清楚的，自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。简单来说就跟人的年龄一样，房龄说的就是房子的年龄。而二手房房龄是指一手房主转让的房屋，二手房是不如新房“新”，但是二手房一般是要比新房便宜很多的，不过，很多人在纠结二手房的房龄。争议比较大的是房龄大于20年的老房子，行家表示，房龄超过20年不仅要贬值，还会出现很多风险。但是很多人也会忽悠购买二手房的购房者，造假“真实房龄”。
房龄和房屋使用年限及房产证日期
很多人分不清房龄、房屋的使用年限以及房产证日期的差别，容易混淆。所以我们先搞清楚这几个概念。房屋使用年限，也就是房屋土地的使用年限，即开发商获得地皮之日开始计算的年限；
房房产证日期，则反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，它和真实房龄不是绝对相同的，因为开发商的房子可能并非建成就卖出去了，一般而言，房产证日期和建成时间之间有个时间差，业主拿到房产证的时间与楼房建成的时间相比有一定的滞后性。
怎样获得真实的房龄
正因为房龄的影响很多，所以出于利益驱使，很多时候在二手房交易市场上，因为信息不对称的漏洞，发生逆向选择和道德风险，卖方或者中介会虚报房龄，装嫩以博得买房的青睐，所以想要获得真实的房龄，还需要花一点心思和功夫。
1.最可靠稳妥的方式——到房产管理部门查询底档。无论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记。查询底案需和卖方一起带上产权证等相关证件到房产交易中心或房管局等部门进行相应查询才可以。
2.看房产证+小区走访旁敲侧击。因为房产证日期和出售日期并不一定相同，所以为了获得更加可靠的房龄，可以根据房产证日期，再结合周边邻居的回答猜测。
3.看外立面、厨房等情况+房产专家咨询。一般而言，每个年代的房子都有每个房子的一些特点，譬如上世纪90年代以后修建的房屋在户型设计上开始出现“厅”的概念等，但非专业人士一般对这些了解相对较少，所以可以把外立面和房屋布局情况以及不易改变的厨房卫生间情况告知房产专家进行咨询。
二手房房龄过长的风险
1.房龄会影响房子的硬件设施。房龄愈高，一般而言，其资产贬值就愈发严重，不管是房子的硬件环境，还是居住舒适度，都是逐渐走下坡路的，所以其可能发生的维修成本就愈多，在受损程度不断增加之后，可能还会带来系列的安全隐患。
2.房龄和剩余土地使用年限之间有关联。房龄愈高，意味着剩余土地使用年限愈短，持有成本也就增加了。
3.房龄和贷款有关联。房龄影响贷款年限，一些商业银行规定，譬如兴业银行、邮政银行分别要求房龄加贷款年限不超过35年和45年。房龄影响到贷款成数，公积金贷款成数与房龄关联密切，房龄10年以内房屋，贷款成数为6成，10-15年以内房屋，贷款成数为5成，15-20年以内房屋，贷款成数为4成；20-30年内房屋，贷款成数为3成，而且商业贷款中，个别银行会对房龄高的房屋降低贷款成数。总的来说，就是房龄越老，贷款的年限就越短，成数就愈低，甚至对一些高龄房产，银行是拒接放贷的。
所以当我们有意欲购买二手房的时候，必须要自己了解，这个房子的真实房龄是多少，上述方式都是可以查询到房龄的，但是还不是最为保险的，若是担忧购置二手房因房龄问题产生不必要的麻烦，买主可以以合同的形式进行进一步的保障，即在合同中，注明卖方坚持出具(承诺)房龄，强调若信息有误，由卖方承担责任。城市套路深，所以购买二手房还是应该注重细节问题！
F. 请教各位怎么查公房的真实房龄
房产证和土地使用权证都无法准确反映房屋的建造年限
1、房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，可能已经转手了两至三次，房证体现的是最后下房证的时间，最后看到的这本房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。
2、土地使用权证上显示的截止日期虽然可以推断出该房屋是于1990年5月20日取得土地使用权的，但建楼和拿地并非同一时期，开发商拿到地后并不能立刻开工，加上工期和销售，拿地的时间和房子建成的时间最多可以相差10年。
二手房的真实年限该怎样进行判断？
（一）到房产管理部门查档。无论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记，那是最准确的房龄；还有一个较为简单的办法，是向附近的老住户打听，他们对房龄一般都记得很清楚，相比较于看房证和土地证，这个办法要有效得多；
（二）屋内如果新近装饰过，可进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难改，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。此外，由于地板的装修不易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧；
（三）查看产权证，产权证的办理时间大致能推断出房屋时间的年限，如果是商品房，可由产权办理时间向前推一两年时间，如果是单位房则时间更长，最少前推两三年时间。此点适用于转手的二手房。
当然，如果你认为上述还不够保险的话，你在进行二手房交易签合同时就把房龄相关的违约内容写入，比如你可以这样写“房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，房东应承担违约责任。”当然具体的可以协商决定，这样万一出现房龄不符，你起码有个保障。