收益法的期限

① 什么是收益法收益法适用的前提条件是什么

收益法(income approach，income capitalization approach )，也称收益资本化法、收益还原法，是房地产评估中常用的方法之回一。

收益法答是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。

收益法适用的前提条件：

1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在较为稳定的比例关系。

2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。

3、被评估资产预期获利年限可以预测。

（V：房地产价格，a：房地产年净收益，r：折现率，n：剩余收益年期）

② 用收益法评估住宅房地产是按土地还是建筑物计算收益年限，有据可依吗

房地分估就不会用收益法了，人家出的是房地产价格 肯定会包含分摊的土地使用权内价值的，用于抵押你容单独的房屋建筑物银行怎么可能要嘛，房屋建筑物和土地合在一起就叫房地产，分开就是房屋建筑物、土地使用权。 一般用收益法算的都是收益性比较强的房地产。门面、商铺之类的。

③ 收益法公式

收益法的基本公式=（未来年租金-应缴纳的税费）/折现率
如果考虑未来稳定的租金增长，则：
收益法=（未来年租金-应缴纳的税费）/(折现率-增长率）
未来年租金是否会增长，取决于商铺所在地的经济发展所处阶段、城市化进程阶段，租赁市场供给与需求的情况；
折现率应该如何选取，一般可以通过存在租赁和销售的类似房产提取（市场提取法）、复合投资收益率等方法，跟当前的贷款利率、国债利率等有关，一般认为在折现率在6%-8%左右。
由于缺少必要的信息，楼主根据这些信息，不知是否可以计算房地产价值了！

④ 收益法评估时，未来五年内的收益、各项费用、利润怎样预测呢

传送：
一、收益法及其适用的前提条件
（一）收益法的含义
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值，是指为获得该项资产以取得预期收益的效用或有用程度密切相关。资产的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。
（二）收益法应用的前提条件
应用收益法评估资产必须具备的前提条件是：
1．被评估资产必须是能用倾向衡量其未来期望收益的单项或整体资产。
2．资产所有者所承担的风险也必须也必须是能用货币衡量的。

二、收益法应用的形式
收益法的应用，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化过程。一般来说，有以下几种情况。
（一）资产未来收益期有限的情况
在资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通地预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现，各年预期收益折现值之和，即为评估值V，基本公式是：
V=a/r（1-（1+r)^-n)
式中：——未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，还包括期末资产剩余净额；
n——收益年期；
r——折现率。
（二）资产未来收益无限期的情况
无限收益期的情况下，有两种情形：
1．未来收益年金化的情形。在这种情形下，首先预测其年收益额，然后对年收益额进行本金化处理，即可确定其评估值。基本公式为：
资产评估值（收益现值）=年收益额/本金化率
有的资产评估时，其未来预期收益尽管不完全相等，但生产经营活动相对稳定，
各期收益相差不大，这种情况下也可以采用上述方法进行评估，其步骤如下：
第一步，预测该项资未来若干年（一般为5年左右）的收益额，并折现求和。
第二步，通过折现之和求取年等值收益额。
其中：为各年现值系数，可查表求得。
第三步，将求得的年等值收益额进行本金化计算，确定该项资产评估值。
2．未来收益是不等额的情形。在这种情形下，首先预测未来若干年内（一般为5年）的各年预期收益额，对其进行折现。再假设从若干年的最后一年开始，以后各年预期收益额相同，将这些收益额进行本金处理，最后，将前后两部分收益现值求和。
三、收益法中各项指标的确定
（一）收益额
收益法运用中，收益额的确定是关键。
1．收益额指提是资产使用带来的未来收益期望值，是通过预测分析获得的。
2．收益额必须是由被估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益分离出来，切莫张冠李戴。
关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点：
第一、税后利润，即净利润；
第二、现金流量；
第三、利润总额。
（二）折现率和本金化率
确定折现率，首先应该明确折现的内涵。一般来说，折现率应包含无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。
本金化率与折现率在本质上是没有区别的。只是适用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原，本金化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。
（三）收益期限
收益期限是指资产收益的期间，通常指益年期。收益期限由评估人员根据未来获利情况、损耗情况等确定，也可以根据法律、契约和合同规定确定。
四、收益法评估资产的步骤
1．收集验证有关经营、财务状况的信息资料。
2．计算和对比分析有关指标及其变化趋势。
3．预测资产未来预期收益，确定折现率或本金化率。
4．将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值。

⑤ 收益法评估预测期不是整年怎么办，比如基准日是6月30日

如果说基准日是2010年6月30日，而预期收益产生的日期是2010年12月31日，那么折现期为0.5年。则复利方式折现公式为A/（1+r)^0.5

⑥ 收益法全部公式是什么

一、收益法中的必须死记的两个公式：
1、F=P×(1+i)n
2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)
二、需要巧记的公式
等比现值公式
P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]
P=nA/(1+i) [当I=s时]
三、需理解记忆的公式
1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。
如：V∞=VN×1/KN
Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]
实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。
例6-3 已知40年土地权益价格2500元/平方米，报酬率10%，问30年的土地价格。
解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X
则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]
X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]
2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]
X=2410.16元/平方米
例6-4 已知30年土地权益价格3000元/平方米，报酬率8%，问假设报酬率为10%，50年的土地价格。
解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X
3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]
X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]
3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]
X=2642元/平方米
2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式
RM= YM(1+YM)n/[(1+YM)n-1]
这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。
P=A/I×[1-1/(1+i)n]
抵押贷款常数RM=A/ P=i/ [1-1/(1+i)n]
记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。
例6-24 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率6%，贷款期限为20年，按月还本付息，自有资本资本化率为12%，求综合资本化率。
第一部先计算抵押贷款常数。i=6%/12=0.5%，n=20*12=240
RM=A/ P=i/[1-1/(1+i)n]=0.5%/[1-1/(1+0.5%)240]
=0.0071643
记住这是按月还本付息计算的资本化率，需换算成年抵押贷款常数。
RM=12×0.0071643=8.60%
以上为学习体会，供大家参考，欢迎指正。等差序列现值公式我至今未能记得住，不知各位可有好的方法。
补充：等差公式
四、等差序列的现值公式，记忆技巧
1、年金现值基本公式
P=A/i[1-1/(1+i)^n]
2、等差序列年金现值公式(教材P141)
P=A[(1+i)^n-1/I(1+i)^n]+G/i[(1+i)^n-1/i(1+i)^n-n/(1+i)^n]
3、等差序列年金现值公式(总结)
P=A/i[1-1/(1+i)^n]+G/i2[1-(1+ni)/(1+i)^n]
区别分母一个是i，另一个是i2(i的平方)
分子一个是1，另一个是(1+ni)

⑦ 收益年限有限年且其他因素不变的收益法公式不可用于( )。

正确答案:C
解析：收益年限有限年且其他因素不变的收益法公式主要专有以下用途：(1)直接属
用于计算价格；(2)市场法中因期限不同进行的价格调整；(3)不同类型房地产不同年限价格之
间的换算；(4)相同类型房地产比较不同年限价格的高低。

⑧ 企业资产评估中，收益法运用的条件

使用收益法的前提条件是：
1、要能够确定和量化资产的未来获利能力、净利润或净现金流量；
2、 能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备，可用收益法评估，如生产线、成套化工设备等。
收益法的优点在于它可以充分考虑资产的各种贬值因素，并且，由于是用未来收益来衡量资产的价值，其结果较容易被投资者所接受。其局限性是，大多数设备因为所预测的现金流量是由包括房屋、机器设备在内的固定资产、流动资产、土地、无形资产等整体资产带来的，很难量化到单台机器设备上。预测未来收益和确定折现率的主观因素较大，两者直接影响评估结果的准确性和可信性。
在运用收益法评估时，应注意其收益期限不能是无限期；要考虑设备的技术含量、技术进步是否有提前淘汰被评估设备的可能性。稍有疏乎即将带来风险。鉴于以上受到收益预测的限制等因素，故在评估工作中，收益法多作为一种补充法，用来确定设备的功能性贬值和经济性贬值，同时用来分析企业是否存在无形资产。

⑨ 老师关于收益法中的收益年限和建筑物的折旧年限我老是要搞混在一起希望老师能够给个思路！

收益年限是价值时点后开始算起的，土地使用权剩余寿命跟建筑物结束年限两者取短。
建筑物的折旧年限也是建筑物的经济寿命＝有效经过年限+剩余经济寿命。