年限补价

A. 90年前商品房,须补地价,是什么意思

补地价的意思就是因为国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。
补地价顾名思义就是一块土地原来的价值跟现在价值之间的差额，土地的使用者给土地最终业主的一笔补偿金。
需要补地价的情形主要分三种，一种是土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件，第二种是土地使用者延长土地使用年限，第三种是土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产。

B. 什么叫补地价

补地价，是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。

基本信息：需要补地价的情形主要有如下3类：①土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件；②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期)；③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)。

内容

对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的地价之差，即补地价=改变后的地价－改变前的地价。

其中，对于单纯提高容积率或改变土地用途并提高容积率的补地价来说，如果将提高后的容积率称为现容积率，提高前的容积率为原容积率，则补地价的数额为：

补地价(单价)=现楼面地价×现容积率－原楼面地价×原容积率

补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积

如果楼面地价不随容积率的改变而改变，即：补地价(单价)=原楼面地价×(现容积率－原容积率)

或者补地价(单价)=原容积率下的土地单价/原容积率 ×(现容积率－原容积率)

补地价广泛应用在香港的新界土地转让上或房屋署的居者有其屋计划内。若卖家要将这些物业卖出，他必须将物业先补地价，拿到补地价纸后，才可将物业卖出，现时买卖情况，亦可以容许卖方收到买方的楼款才补地价。

C. 补地价是指什么 哪些情况下需要补地价

补地价是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。

需要补地价的情形主要有如下3类：

1、土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件。

2、土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期。

3、土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)。

(3)年限补价扩展阅读：

在深圳，土地到期后延期遵循的第一个规定是1996年深圳市政府依据市人大决定发布的《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》（简称《公告》）。《公告》规定，凡是1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的，可以不用补交地价自动予以顺延。

具体内容包括：凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用最高年期按国家规定执行，即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

也就是说，1998年9月18日前已签订《土地使用权出让合同书》的，其土地使用年期按以上规定，自出让合同规定的起始日期推算、顺延即可，不须另签合同或换发《房地产证》，其中需变更产权的，在办理变更产权手续时确认、顺延。

D. 房子使用年限是50年,现在还剩余20年,能补地价延长使用年限吗

您50年产权的房子，拆迁的时候已经把剩余的20几年使用权折价后交给开发商了。你的回迁安置房的使用年限，从现在的开发商取得土地使用权的时间起重新计算。

E. 房子的使用权到了要补地价，怎么个补法

在我国，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年。70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。然而，“皮之不存，毛将焉附”，土地使用权的到期事实上也就意味着房屋整体所有权的到期，这也正是人们会担心“70年后”的根源所在。
根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
根据《城市房地产管理法》第二十二条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
显而易见，从法律层面讲，购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格，但具体的法律条文却并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。这个政策真空无疑给人们留下了想象的空间，“70年后的续期，还要付出多大的代价？”
再次申请土地使用需要补缴土地出让金，不过补缴多少，以什么为标准，拥有房屋产权的业主是否愿意缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿意缴纳，土地上的房屋该怎么处理？这一系列的问题暂时还没有任何政策能够回答。
尽管现在“70年土地使用权”的问题饱受争议，但回顾我国改革开放的历史不难发现，从禁止土地租赁、买卖，到允许土地使用权的出让、买卖，这无疑是市场经济发展过程中的一个里程碑式的进步。“住宅用地70年土地使用权”也正是土地制度改革重要的成果之一。
事实上，对土地使用权转让进行时间限制也并非独创，在其制度设计之初就受到了当时香港土地使用和交易制度的影响。而在马来西亚、新加坡等国家，这种转让土地使用权而不转让土地所有权的方式也普遍存在，区别不过是具体年限的不同而已。根据这些国家和地区的经验，在相关法规和政策健全的基础上，本着对公民私有财产的尊重，土地使用权的续期并不会造成严重的社会问题、侵害业主的合法权益。
不过，从我国相关法律制定之初到现在，20多年过去了，由于当时的法律、法规并没有过多涉及70年之后的问题，而随着很多商品住宅“年龄”的增高，原本要留给未来解决的问题开始变得十分迫切，这场始于20多年前的土地制度改革也急需新的注脚和更加完善的体系。“70年后土地使用权怎么办”，不仅是购房者关心的个人问题，同样也是中国土地制度改革继续发展完善所必须回答的问题。

F. 产权年限不够70年，开发商说会补地价到2080年，是否可信

首先回答，这样的房子能买，一点风险没有（使用年限方面）！
依据如下：《物权法》第十二章一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。一百四十二条：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。意思就是说你买的商品房，如果到了使用年限会自动续期，一直住到不能住为止。除非因为公共利益的需要，那么国家可以收回使用权，但是也会支付当时市价相当的补助。
这个没有神马好担心的，我国的一般商品房的使用寿命普遍低于50年，所以不用担心了。

G. 土地使用权续期 补缴地价怎么算

土地补地价计算方法一般有三种。具体公式如下：

1、土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件，需要向国家补交的地价的计算公式为：补地价=改变后的地价-改变前的地价。

2、如果改变容积率，楼面地价不变，补地价的计算公式为：补地价=原楼面地价×(现容积率－原容积率)

3、如果容积率及楼面地价都有所变化，补地价的计算公式为：补地价=现楼面地价×现容积率－原楼面地价×原容积率。

一、如果土地使用权到期后，需要怎么续期，怎么收费?

房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，到期后可重新缴纳土地出让金获得土地使用权。

1、允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年。

2、国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿。用类似拆迁安置的办法解决。通过调查了解第一种方法得到大家的普遍认可，也有一部分人认为房子根本就住不到70年就会拆迁。

按照新颁布的《物权法》一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

经批准予以续期的，应当重新签订合同，并交付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

70年产权房和40年产权房的价格无法直接换算，主要还看房子位置、配套等综合因素，如果40年产权房，在稀缺地段，也是可以很高价格的。

二、土地使用权到期续期的步骤：

(1)、续期申请的提出,土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年提出续期申请，这是《城市房地产管理法》第21条第1款前段对土地使用权续期规定的前提条件。

(2)、续期申请的审批,土地使用者提出续期申请后，土地管理部门应在合理期限内，尽快作出答复，除根据社会公共利益需要收回该幅土地外，均应予以批准。

(3)、续期的性质土地使用权的续期与土地使用权的出让同其性质，也就是说土地使用权的续期也是土地使用权的出让。其少有不同之处在于，对于土地使用权的续期申请，出让人根据社会公共利益需要收回外，应予以批准，但对于土地使用权出让申请，出让人并无此等义务。

土地证续期费用交到哪里?

1、土地证续期费用应该交到土地和房管部门，咨询当地土地和房管部门就会知道你所在地的具体的续期费用。

2、《城市房地产管理法》第二十一条规定,土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

3、土地使用权期满，商品房土地使用者可以申请续期。商品房土地证需要续期的，应当依照相关规定重新签订合同，支付商品房土地使用权出让金，并办理登记。

(7)年限补价扩展阅读：

土地使用权出让合同约定的使用年限届满后的续期流程：

(1)续期申请的提出

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年提出续期申请，这是《城市房地产管理法》第21条第1款前段对土地使用权续期规定的前提条件。

(2)续期申请的审批

土地使用者提出续期申请后，土地管理部门应在合理期限内，尽快作出答复，除根据社会公共利益需要收回该幅土地外，均应予以批准。

(3)续期的性质

土地使用权的续期与土地使用权的出让同其性质，也就是说土地使用权的续期也是土地使用权的出让。其唯一不同之处在于，对于土地使用权的续期申请，出让人根据社会公共利益需要收回外，应予以批准，但对于土地使用权出让申请，出让人并无此等义务。

H. 补地价的公式是怎么算啊，具体什么情况下需要交补地价

一、以下为土地补地价的三种计算方法：

1、补地价=改变后的地价-改变前的地价， 适用情况为：土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件;

2、补地价=原楼面地价×(现容积率－原容积率)，适用情况为：改变容积率，楼面地价不变;

3、补地价=现楼面地价×现容积率－原楼面地价×原容积率，适用情况为：容积率及楼面地价都有所变化。

二、需要补地价的情形主要有如下3类：

1、土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件；

2、土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期)；

3、土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)。

(8)年限补价扩展阅读：

征地补偿标准第三章 征地补偿和安置：

第十一条 征收土地方案由市人民政府土地行政主管部门按照国家有关规定拟订，经依法批准后，市人民政府应当将批准征地机关、批准文号、征收土地位置、用途、范围、面积以及征地补偿登记的地点和期限等，在被征收土地所在地的乡（镇、办事处）和村、组予以公告，并组织实施。

第十二条 被征地的农村集体经济组织和农民不得在征地范围内抢栽、抢种农作物和改变土地用途。抢栽抢种的农作物不予补偿，改变土地用途按改变前的土地用途予以补偿。

第十三条 在征地期限内，公安、工商、房产、规划等有关部门应暂停办理户口迁入、分户、发放营业执照和房屋改建、扩建、抵押、租赁、买卖等有关手续。在征地期限内，因出生、婚嫁和军人复员退伍等确需要入户或者分户的，经土地行政主管部门核实后，由公安机关办理。

I. 广州市商品房使用权满后补多少地价

日前，广州市国土房管局网站举办在线交流活动，有关人士在回答市民问题时表示，广州市老城区旧宅未补地价的交易时必须补地价。据了解，房改房一手业主出售房屋与未补地价的商品房在交易时都必须补地价，但补地价的标准各有不同，房改房补地价与评估价挂钩，具体标准为评估价的1%；商品房的补地价标准则与基准地价挂钩，具体标准为基准地价4%面积。
日前，广州市国土房管局网站举办在线交流活动，有关人士在回答市民问题时表示，广州市老城区旧宅未补地价的交易时必须补地价。据记者了解，房改房一手业主出售房屋与未补地价的商品房在交易时都必须补地价，但补地价的标准各有不同，房改房补地价与评估价挂钩，具体的标准为评估价的 1%；商品房的补地价标准则与基准地价挂钩，具体标准为基准地价4%面积。记者比较同地段的一手房改房和私房补地价的费用，发现由于征收标准不同，一手房改房需补交的地价款远低于私房的地价款。
中介人士表示，房改房上市交易已有十多年，旧城区的私房业主多倾向于持有房屋等拆迁，涉及补地价的交易非常少，估计100单成交中只有一宗而已。
商品房：人民北一套100m2旧宅需补地价两万多
中原地产文德路分行高级营业经理龚德安和中原地产小北路分行高级营业经理陈海虎均表示，通过中原分行成交的需要补交地价的旧宅买卖非常少，回想上次成交该类物业至今已有一年多的时间了。
龚德安介绍，旧宅补交地价是以政府公布的基准地价作为基础计算出来的，具体是按照基准的4%计收。目前，广州市中心区域最新的居住用地平均基准地价是3364元/m2，越秀区人民北路为6142元/m2。以人民北路一套面积为100平方米的旧宅物业为例，若该物业之前未补交地价现在却想上市交易，则需要补交地价是：61424%100=24568元。
陈海虎介绍，2012年2月1日执行的新基准地价标准较之前的基准地价上涨110%，因此，旧宅买卖需要补交的地价也随之翻了一番多。
房改房：按评估价1%征收
合富置业交易部经理梁文耀表示，一手房改房出售也需补地价，但具体的标准与评估价挂钩，征收的标准是评估价的1%。只要是一手房改房出售，无论是单位已补地价与否，一手房改房业主在出售时都必须要补地价。
据记者了解，以人民北路一个100平方米的一手房改房为例，如果地税评估交易价为70万元，一手房改房业主需缴交7000元的补地价款。相比之下，比同地段的私房业主根据基准地价补地价的支出要少得多。
据梁文耀介绍，业主补地价同时还需交土地契税，具体为补地价款的3%。以人民北一个100平方米的一手房改房为例，补地价款为7000元，同时需要交210元的土地契税；人民北一套100平方米的私房，补地价款为24568元，土地契税为737.04元。
交易贴士：如何判断房屋已补地价？
合富置业梁文耀提醒读者，看房产证上的房屋来源性质可判断该房是否属于一手房改房，若房改房是一手业主持有，房产证的房屋来源性质上会注明“房改售房”。此外，未补地价的私房在房产证上不会注明土地使用年限，已补地价的私房或房改房在房产证的备注页会注明“已交国有土地出让金”。
至于广州市各区的基准地价标准，梁文耀表示，在交易时政府有关人士会按照房产证的“图幅地号”来查询该地段的基准地价。读者如需查询所在区域的基准地价，可以按以下步骤查询：登录www.laho.gov.cn，点击“土地管理”，进入有关页面后再点击“基准地价”，在“基准地价”页面可以下载文件，了解全市各地的基准地价。
延伸阅读：
私房重建可获自动许可
读者张先生最近经过纸行路等路段，发现一些沿街商铺正在重建，他对此非常感兴趣，想了解私房重建要办什么手续。
据记者了解，从2009年5月1日起，广州市规划局推出便民措施，取消对“原状维修工程”的规划审批要求。对不增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数、不涉及建筑外立面修改或者变更使用功能的装修及原状维修建设工程，以及经批准的修建性详细规划和建筑工程设计方案总平面图中的建筑小品等建筑物，实行规划行政自动许可，免去申请人申请规划许可手续。
中介人士表示，在广州市规划局便民措施出台前，如果想重建或改造私房需要先取得“危房鉴定书”，现在则省去了这一环节。另外，还可以找专业施工队代理报建等一条龙服务，价格在2000元/m2以内，从报建到改建完成最快只需要3个月。
据了解，私房重建的程序是先申请报建，送审资料包括房产证、施工图纸等。通过报建后即可施工，施工完毕后要通过规划局的综合验收，之后就大功告成。中介人士提醒读者，虽然目前审批的程序已经非常简化，但如果不按施工图纸施工，验收时就会不能通过综合验收，业主必然蒙受损失。

J. 房子年限到期后续费多少

一、商住楼土地使用年限到期后续费多少
商住楼土地使用年限到期后续费是肯定的，国家不可能无偿让人使用土地的，需要补缴出让金续期。但是具体的续费金额数量需要咨询当地国土局。就目前中国土地制度管理法而言，土地使用权到期续费是肯定的。但短期内不会实行，因为会影响三四线楼市去库存。即便续费，也不是直接续交土地出让金，很有可能会与房地产税结合起来考虑。
二、商住楼土地使用年限到期后怎么办
1、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条之规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定： (一) 居住用地七十年; (二)工业用地五十年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。而这个年限又是从土地的使用权取得的时间算起的，所以实际中会比50年还要短。
2、对于非居住用地的项目，部分开发商可能会在价格定位上稍微降低，以此作为吸引购房者的条件，而具体是否会因为年限问题对购房者有补贴，这就要看开发商根据自身情况自己决定了。您若要购买此项目可就此与开发商沟通。
3、对于购房者而言，主要的影响还在于年限方面，增加了购房者今后的负担和风险。比如土地使用权到期后，需要通过交纳土地使用费的方式重新获得使用权。至于土地使用费如何交纳、金额是多少目前还没有明确的规定出台。
4、土地使用年限到期后将要缴纳一定比例的土地出让金来延续使用年限，新实施的物权法规定住宅使用70年后自动续期，对于其他性质下的土地到期后如何处理并没做详细的规定，通常都是需要向管理部门申请，通过审批之后交纳一定的费用续期。
综上所诉，关于商住楼土地使用年限到期后续费多少，我国目前还没有相关的具体法律规定，但是国土资源部和住建部认为可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理，即不需要提出续期申请自动续期，不收取费用，正常办理交易和登记手续。当然，这只是过渡性处理办法，具体的处理办法还需要国家及时出台相关政策。