收益法收益年限

⑴ 租金收益法评估公式

具体如下。
被征收房屋为商业用途时应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。
收益法 （1）收益期限确定错误。（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。

⑵ 如何用收益法评估房屋租金

收益法(income approach，income capitalization approach )，也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。
收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
收益法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）来表示土地价值的早期购买年法。
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。
公式

净收益每年不变收益为有限年期的公式

V：房地产价格
a：房地产年净收益
r：折现率
n：剩余收益年期

收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入（主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入）扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。四项税费的取舍，应根据租赁契约规定的租金含义决定。如四项税费全部由出租方承担，应将其全部扣除。如部分为出租方承担，则只扣除出租方承担部分。在选定报酬率时，应考虑不同地区、不同用途、不同时期的租赁房地产风险程度。

⑶ 收益年限有限年且其他因素不变的收益法公式不可用于( )。

正确答案:C
解析：收益年限有限年且其他因素不变的收益法公式主要专有以下用途：(1)直接属
用于计算价格；(2)市场法中因期限不同进行的价格调整；(3)不同类型房地产不同年限价格之
间的换算；(4)相同类型房地产比较不同年限价格的高低。

⑷ 房地产估价收益法

B、收益法：预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。V＝ 式中：V—收益价格（元，元/M2） Ai—年净收益（元，元/M2）R—报酬率（%）n—房地产的收益期限（年）Ⅱ、测算过程1、估算年总收益 年总收益是指待估房地产按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用房地产应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。净收益＝有效毛收入－运营费用有效毛收入＝潜在毛收入×（1－收入损失率）（1）潜在毛收入潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内，位置、结构、用途相近的商业用房的市场调查，详见表6并结合估价对象所在房屋的具体情况，确定估价对象潜在租金水平为每平方米170元/月。则年潜在毛收入为：表6 对比资料物业名称A：万达商业广场2楼B：民众乐园3楼C：佳丽广场2楼估价对象租金最终确定方法位置江汉区中山大道与民生路交界处江汉区中山大道608号江汉区中山大道888号江汉区江汉四路取算术平均值租金水平182168177 楼层修正1/1.041/1.021/1.041修正后租金水平175165170170170×5317.88×12＝10848475.2（元）（2）有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入。根据估价对象的实地勘察和调查情况，综合确定其空置率和租金损失率合计为6%。则年有效毛收入为：10848475.2×（1-8%）＝10197566.69（元）2、确定年总费用为维护房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。具体计算如下：（1）物业服务费用 如物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序所收取的费用。按有效毛收入的6%计算。则管理费为：10197566.69×6%＝611854（元）（2）维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。按估价建筑物重置价的2%计算。根据《武汉市物价局、房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》（武价房字[2004]74号），估价对象为钢混一等结构，重置价为1150元/平方米。则维修费为：1150×5317.88×0.02＝122311.24（元）（3）保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。如投保房屋火灾险等的保险费。按估价对象建筑物现值的2‰计算。根据国家建设部的部颁标准，钢混结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，至估价基准日估价对象已使用6年。则保险费为：〔1150－1150×（1－0%）÷60×6〕×5317.88×2‰＝12027.27（元）（4）房地产税 如土地使用税、房产税等。①土地使用税 根据市地税局武地税发（2000）212号文的有关规定，土地使用税的征收标准内资企业为10元/（M2·年）×实际占用土地面积；外资企业为20元/（M2.年）向市房地局缴纳场地使用费。估价对象土地使用税计为10元/（M2·年）。则土地使用税为：10×208.48＝2084.8（元）②房产税根据国发（1998）90号文的有关规定，房产税的征收标准按房产租金收入的12%。则房产税为：10197566.69×12％＝1223708（元）（5）租赁税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费等。确定为租金收入的5.85%，详见表7：表7 房地产税费一览表序号项目名称文件依据收费标准1营业税武房市（93）64号财税字（1999）210号租赁收入的5%2城市维护建设税营业税额的7%3教育费附加营业税额的3%4堤防工程修建维护管理费营业税额的2%5地方教育发展费租赁收入的1‰6平抑副食品价格基金租赁收入的1‰7印花税财政部（88）财税字第255号租赁收入的5‰合 计 租赁收入的5.85%则租赁税费为：10197566.69×5.85%＝596557.65（元）（6）费用合计年总费用＝∑（1）－（5）=122311.24+611854+12027.27+2084.8+1223708+596557.65＝2568542.96（元）3、确定房地产年净收益房地产年净收益＝年总收益－年总费用＝10197566.69-2568542.96＝7629023.73（元）4、确定报酬率报酬率即折现率，为投资回报与所投入资本的比率。采用累加法：公式：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠无风险报酬率取中国人民银行2008年11月27日公布的现行国家一年期存款利率2.25%，估价对象为商业用途物业，确定的客观租金符合当前水平，系统风险一般，投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿及投资带来的优惠合计为5.0%。商业用房报酬率R＝2.25%＋5%＝7.25%5、确定房地产的收益期限n根据《房地产估价规范》，“对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用年限确定房地产的收益期限”；“对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，先根据建筑物耐用年限确定房地产的收益期限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值”。估价对象建成于2002年，现状成新率为九成新。根据国家建设部的部颁标准，钢混结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，至估价基准日估价对象已使用6年，则剩余耐用年限为54年。另外，根据该公司的《国有土地使用证》，估价对象的土地使用权类型为划拨，土地无使用年期限制，建筑物剩余耐用年限为54年，故：房地产的收益期限n＝54年6、计算出让状态下的房地产收益价格Ｖ＝ａ÷ｒ×［1－（1＋r）－ｎ］＝7629023.73÷7.25％×［1－（1＋7.25％）－54］＝102825339.85（元）出让状态下的单价为102825339.85÷5317.88＝19336（元/平方米）

⑸ 土地年收益乘于使用年限的值为何会大于收益法计算后的值

咨询记录 · 回答于2021-11-05

⑹ 收益法的基本原理

收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。二、理论依据预期原理：不动产的价值通常不是基于历史价格、投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。收益法原理：将估价时点视为现在，那么，在现在购买有一定年限收益的不动产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取收益，如果现在有一货币额与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该不动产的价格。 2、条件：不动产的收益和风险都易于量化。四、操作步骤1、适用对象是有收益或有潜在收益的不动产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、农地等。三、适用对象和条件1.搜集有关不动产收入和费用的资料；2.估算潜在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算运营费用；5.估算净收益；6.选用适当的资本化率或折现率；7.选用适宜的计算公式求出收益价格。

⑺ 老师关于收益法中的收益年限和建筑物的折旧年限我老是要搞混在一起希望老师能够给个思路！

收益年限是价值时点后开始算起的，土地使用权剩余寿命跟建筑物结束年限两者取短。
建筑物的折旧年限也是建筑物的经济寿命＝有效经过年限+剩余经济寿命。

⑻ 用收益法评估住宅房地产是按土地还是建筑物计算收益年限，有据可依吗

房地分估就不会用收益法了，人家出的是房地产价格 肯定会包含分摊的土地使用权内价值的，用于抵押你容单独的房屋建筑物银行怎么可能要嘛，房屋建筑物和土地合在一起就叫房地产，分开就是房屋建筑物、土地使用权。 一般用收益法算的都是收益性比较强的房地产。门面、商铺之类的。

⑼ 如何用收益法评估房屋租金

收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。

收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。这个就以基准日的周边市场同类型房地产的平均租金为基础，测算委估房地产示来收益年限中的年收益状况，可以为一个固定的年收益额度，也可以为一个以适当比例递增或递减，最终测算评估结果。

定义

收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。

收益法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）来表示土地价值的早期购买年法。

企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。

收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。

⑽ 房产评估,收益法中测算收益年限,不知道土地终止日期怎么办

用证载终止日期减去估价基准日就是剩余使用年限。
如果房地产估价中，涉及回到土地剩答余使用年限短于房屋使用年限，那么可收益年限只能按照土地剩余年限来算了。

如果土地证登记使用年限短于或等于法定最高出让年限，其剩余使用年限等于出让年限扣减评估基准日已使用年限。如果土地登记使用年限超过了法定最高出让年限，则其剩余使用年限等于法定最高出让年限扣减评估基准日已使用年限。当土地剩余使用年限短于建筑物剩余可使用年限时，则收益年限按照土地使用年限计算。