马鞍山土地基准地价

① 土地基准地价是怎么计算

基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础，是征收土地使用税、土地增值税、契税和地产税的依据，也是土地资源的优化配置和投资的决策参考

② 什么是基准地价和标准地价

基地准价是指由政府组织的评估机构根据土地不同的区位、使用性质、容积率、级差收和供求状况等因至少而确定的地价,是土地使用权出让价格的依据。
【标准地价】为限制土地所有权人申报地价
而确定的价格，为人民申报地价的标准。土地
管理部门依据地段相连，地价相近，或地目相
同之土地抽查其市价或收益价格划分等级，再
就各等级内抽校之宗地单位地价，以其算术平
均数中位数或众数定为各该等级的平均地价。
各等级的平均地价经土地管理部门报请政府核
定公告后称标准地价。作为各该等级内土地所
有权人申报地价之依据。例如台湾省依土地法
第150条及第151条规定，地价调整应抽查二
年以内土地市价或收益价格。以为查定标准地
价之依据，依据调查结果，就地价相近及地段
相连或地目相同之土地，划分为地价等级，并
就等级内抽查宗地的市价或收益价格，以其平
均数为各该地价等级的平均地价，再经由该主
管地区地政机关公布后即为标准地价。标准地
价虽非每宗地的真价，但为某一区段或某一等
级内一般地价的平均近似价额，土地所有权人
可依此标准地价斟酌伸缩申报自有宗地的确实
地价，以期征税时，纳税人的负担就大致公
平。

③ 安徽省年国土资源综合统计分析报告

2005年全省国土资源系统在省委、省政府和国土资源部的领导下，在各市、县党委政府的大力支持下，紧紧围绕国家和省重大工作部署，抓住服务经济建设这个中心，以保持共产党员先进性教育活动为契机，积极推进依法行政、建立保持共产党员先进性长效机制，切实加强队伍建设，着力提高效能建设，圆满地完成了省政府和国土资源部下达的年度任务。

一、土地资源

坚持建设项目用地“有保有压、区别对待”，有力地保证了省“861”行动计划重点项目、重大利用外资项目和城市基础设施项目用地的需求。大力盘活存量建设用地，引导目光向内，尽可能使用已有建设用地。推进土地集约节约利用，严格执行有关用地定额和投资强度的规定，把好供地关。严格执行耕地占补平衡政策，实行按建设项目考核占补平衡。全年新增耕地9 602.97公顷（14.4万亩），全省连续6年实现耕地占补平衡有余。

（一）土地资源状况

截至2005年10月31日，全省农用地11 212 106.85公顷，建设用地1 621 771.75公顷，未利用地1 178 700.56公顷，分别占统计地类总面积的80.00%、11.60%、8.40%。在农用地中，耕地5 734 586.84公顷，园地342 070.16公顷，林地3 599 492.75公顷，牧草地28 554.59公顷，其他农用地1 507 402.51公顷，分别占农用地的51.20%、3.10%、32.10%、0.20%、13.40%。在建设用地中，居民点及独立工矿用地1 302 398.51公顷，交通运输用地91 982.26公顷，水利设施用地227 390.98公顷，分别占建设用地80.30%、5.70%、14.00%。在未利用土地中，未利用土地321 865.42公顷，其他土地856 835.14公顷，分别占未利用土地的27.30%、72.70%。

（二）土地利用情况

1.农用地

2005年全省年初农用地面积11 219 965.99公顷，年内减少16 422.93公顷，年内增加8 563.20公顷，年末面积11 212 106.85公顷。年内耕地减少12 956.40公顷，减少的去向主要为：各类建设占用8 367.76公顷、农业结构调整1 272.10公顷、生态退耕728.59公顷、灾毁1 252.36公顷。新增耕地9 602.97公顷，其中开发、复垦、整理增加8 223.31公顷，农业结构调整增加1 440.96公顷。

基本农田得到有效保护，保持在5 137 820.68公顷。年初面积5 152 029.06公顷，其中耕地5 059 541.25公顷，年末面积5 137 820.68公顷，其中耕地5 025 845.94公顷。2005年建设占用耕地8 367.76公顷，新增耕地9 603公顷，耕地占补平衡有余。

2.建设用地

2005年审批建设用地13 281.13公顷，其中农用地9 411.82公顷，耕地7 042.42公顷。与2004年批准建设用地基本持平。新批建设用地中分批次用地7 794.06公顷，其中商服用地707.43公顷，工矿仓储用地3 209.84公顷，公用设施用地1 527.70公顷，公共建筑用地1 017.29公顷，住宅用地1 031.55公顷。与2004年相比商服用地、公用设施和公共建筑用地大幅增加，住宅用地也增加较多，表明全省基础设施建设正在加快步伐；工矿仓储用地基本持平。单独选址5 598.87公顷，其中交通运输用地3 573.04公顷，水利设施用地69.80公顷。与2004年相比单独选址建设用地增加较多。

征收农民集体土地13 176.22公顷，其中农用地9 377.88公顷，耕地7 029.34公顷，征地总费用446 648.31万元，安置农业人口119 900人；与2004年相比多征用2 000多公顷。合肥、芜湖、铜陵、马鞍山、黄山市征用土地量都在500公顷以上，占全省征用土地的32%。上述地区区域经济发展较快，用地量增加较多。

3.土地整理、复垦和开发情况

2005年土地开发、整理和复垦工作取得了明显成效。全省共完成土地开发整理项目1 888个，其中，国家级项目2个，省级项目38个，市级项目720个，县级项目1 128个，总投资额为57 345.01万元；基本与2004年持平。增加农用地总面积14 885.34公顷，其中耕地13 138.89公顷；与2004年相比略有增加。

土地开发投资额24 701.27万元，增加农用地6 976.22公顷，耕地6 532.82公顷；比2004年有所增加；土地整理投资额10 531.89万元，增加农用地1 884.50公顷，耕地1 816.12公顷；与 2004年基本持平；土地复垦投资额 22 111.85万元，增加农用地6 024.62公顷，耕地4 789.95公顷，比2004年有所增加。

全省土地整理、复垦和开发的特点是以开发和复垦为主，开发和复垦增加的农用地13 000.84公顷，占总增加农用地的87.34%；投资比重占总投资的81.63%。

二、矿产资源

（一）矿产资源现状

截至2005年底，全省发现矿产138种，被列入《安徽省矿产资源储量表》的有76种（石油、铀矿、地热、矿泉水、地下水未列入）。矿产地4 582处（含共伴生矿产和小矿）。

在探明资源储量中，煤、铁、铜、硫铁矿、石灰岩、石膏矿等6种资源构成了全省矿产资源主体，用潜在价值衡量，约占比重的85%；凹凸棒石粘土、膨润土、方解石、明矾石构成了全省特色矿种。

探明资源储量在全国居前3位的主要矿种有：硫铁矿、方解石、明矾石、凹凸棒石粘土。

探明资源储量在全国排第4～10位的主要矿种有：煤、铁、铜、石膏、膨润土、水泥用灰岩、芒硝、长石、陶瓷土等。

全省2005年度资源储量总量与2004年相比，有一定幅度的增加，主要原因是两个：①非金属矿产资源储量增长较快；②统计口径发生了变化，除统计上表矿区外，还涵盖了全部持证小矿山。

（二）地质勘查投入与勘查成果

2005年全省地质勘查投入51 523.89万元，较2004年增加1.2亿元。其中，中央财政拨款937.50万元，地方财政拨款6 094.32万元，企事业资金44 492.07万元；主要以企事业资金为主。

资金投向主要是煤、铜、铁、金和多金属。按矿产种类依次分为：能源矿产32 684.50万元，占投入总额的63%；金属矿产2 554.50万元，占7%；非金属矿产占1%；工程地质、水文地质、地质科研占4.8%；非金属矿产大幅下降。表明公益性、基础性地质工作在不断加强。

新查明一批矿产资源。主要有水泥用灰岩、溶剂用灰岩、锌、金和铁。

提交地质资料399份。其中，区域地质调查3份，固体矿产勘查336份，水文工程8份，环境6份，地质科研35份。提供查阅人次1 074人次，查阅1 791份次。较2004年略有增加。

（三）矿产资源开发利用基本情况

1.颁发勘查许可证和采矿许可证情况

2005年颁发有效勘查许可证655个，全部为国有企业。

2005年有效采矿许可证3 412个。按经济类型分依次为私营企业2 161个，集体企业848个，国有企业64个，有限责任公司123个。这4种经济性质的企业占了全部企业数的93%，其他经济类型只占7%。私营和集体企业占了88%的份额，已经成为矿产开采的主要力量。

2.矿产资源开发利用基本情况

2005年底已开发利用矿种92种（含亚种），各种经济类型矿山6 624个，矿业从业人员45.52万人，年产矿石量2.96亿吨，矿业总产值364.2亿元，矿产品年销售收入354.17亿元，矿业利润43.13亿元。矿石产量、产值、利润继续保持增长态势，其中主要是煤炭行业有较大的增长，2005年煤炭产量达到7 794.25万吨，比2004年增长389.88万吨。

三、国土资源市场

（一）土地市场

1.土地市场建设

国有土地市场在治理整顿中进一步规范和发展，与省监察厅联合出台了《关于违反经营性国有土地使用权出让规定行为行政处分办法》，开展了经营性用地招拍挂出让情况专项检查，重点防范假招标、假挂牌。国有土地配置逐步纳入市场经济轨道，经营性用地招拍挂出让、政府土地收购储备、基准地价定期更新等制度进一步完善；土地市场继续保持快速增长的良好势头。2005年全省土地出让金达217.66亿元，与2004年基本持平，其中通过招标拍卖挂牌方式出让收入176.60亿元，比2004年略有增加，为城市建设提供了有力的资金支持。集体建设用地使用权流转试点和立法试验工作稳步推进。

土地市场治理整顿继续深化，对土地市场治理整顿中清理出来的问题迅速整改，及时处理了国土资源部13件重点督办件，确保了全省农用地转用审批及时恢复；会同省发改委对拟保留的省级以下开发区做好进一步整改工作，顺利通过了国土资源部审查；划定了已公告的4个国家级园区界址。

2.土地一级市场

国有土地以出让方式供应面积5 671.14公顷，成交价款2 176 610.06万元，与2004年基本持平。其中招标出让面积114.81公顷，成交价款89 883.41万元；拍卖出让273.90公顷，成交价款217 924.49万元；挂牌出让2 375.71公顷，成交价款1 458 228.61万元；协议出让2 906.72公顷，成交价款410 573.55万元。租赁面积348.67公顷，租金709.18万元。划拨方式供应3 406.30公顷，较2004年度大幅增加。土地供应主要以挂牌、协议、划拨为主。土地供应按用途构成依次为工矿仓储用地2 479.23公顷，住宅用地2 105.32公顷，商服用地856.30公顷，此三项用地占供地总量的95%。用途构成发生了一些变化，由2004年的以商服用地为主变为以工矿仓储和住宅用地为主。

3.土地二级市场

土地二级市场发生土地使用权转让 41 027宗，面积 6 083.56公顷，转让金额447 751.58万元，与2004年比较宗数和面积都有大幅增加，转让金额却没有增加。

出租7 312宗，出租面积126.78公顷，租金8 260.20万元。与2004年相比宗数和面积没有增加，租金却大幅度增加。

抵押6865宗，面积28871.55公顷，抵押价款2675321.86万元；贷款金额1254701.76万元。与2004年相比面积和金额都有成倍的增长。

转让土地的用途依次为工矿仓储用地4 829.81公顷，商服用地733.97公顷，住宅用地505.12公顷，三项占转让总数的99.70%。

出租用途主要是商服用地。

抵押用途依次为住宅用地15 641.79公顷，商服用地7 558.11公顷，工矿仓储用地5 580.07公顷。

（二）探矿权采矿权市场

1.探矿权采矿权市场建设

国土资源部两权招拍挂暂行办法出台后，及时组织了一次全省范围的矿业权市场建设情况调研。在深入调研的基础上，制定出台了《关于进一步规范矿业权市场建设的若干规定》，明确了矿业权市场出让范围，有力地推进了矿业权市场建设，制定了国家出资勘查形成的矿产地招拍挂出让计划并公布实施。2004年省级财政收回矿业权价款3.72亿元，显化资源性资产近70亿，维护了国家权益，促进了矿业集约经营和招商引资。淮北、宣城、池州、巢湖等地积极推进矿业权的招拍挂出让，矿业权市场较为活跃。

2005年全省共有偿出让矿业权2 026宗，价款7.19亿元。市场化配置矿产资源，既强化了矿产资源国家所有和有偿使用意识，显化了资源性资产，又促进了资源的规模化、集约化经营和招商引资。

2.探矿权采矿权一级市场

2005年探矿权出让12宗。其中，申请审批8宗，拍卖1宗，挂牌3宗。出让交易金额22 432.10万元，较2004年大幅下降；出让的矿种达到8种，出让的主要矿种是铁矿5宗，出让金额19 839.00万元；其次是钼矿1宗，出让金额1 820.00万元；煤矿1宗，出让金额613.00万元，铜矿1宗，出让金额77.00万元。这四种矿产的出让金额占总金额的99.60%。

采矿权出让2 014宗。其中，行政审批1 578宗，招标13宗，拍卖26宗，挂牌397宗。出让金额49 529.58万元，由于2004年数据不全，因此变化较大。出让矿种达到46种之多，出让的主要矿种是建筑石料用灰岩621宗，砖瓦粘土537宗，煤167宗，水泥用灰岩147宗等。

3.采矿权二级市场

采矿权转让89宗，转让价款7 787.45万元。其中，出售82宗，价款6 850.75万元；作价出资1宗，价款660.00万元。转让矿种达18种，主要矿种是煤、铁、铜等。

四、国土资源违法案件查处情况

1.土地违法案件查处情况

2005年发现违法案件3 596件，其中历年隐漏357件，本年发生3 239件。涉及土地面积1 033.69公顷，其中耕地702.94公顷。涉案主体是企事业单位和个人，分别为419件和3 049件，涉及土地面积分别为709.53公顷和193.00公顷，分别占涉及土地面积总数的68%和18%，反映了违法案件的广泛性和普遍性。

2005年立案2 134件，其中历年隐漏323件，本年发生1 811件。涉及土地面积655.61公顷，耕地381.99公顷。其中未经批准占地1 339件，涉及土地面积349.41公顷，占立案总数的62%。本年结案2 399件，处理历年隐漏案291件，涉及土地面积128.5公顷，耕地48.37公顷；处理本年发生案1 668件，涉及土地面积486.82公顷，耕地311.68公顷。通过依法处理收回土地118.69公顷，耕地14.08公顷，拆除构建物2 694.59百平方米，没收构建物1 844.41百平方米，罚没款2 605.55万元。

2.地矿违法案件查处情况

2005年发现违法立案查处266件，全都是矿山企业的违法行为，其中违法开采259件。违法开采主要是无证开采和越界开采，分别是214件和38件。本年结案255件，其中处理无证开采194件，越界开采37件；未结案34件，共罚没款506.22万元。

五、国土资源行政复议情况

在行政复议方面，全省共有行政复议申请53件，2005年受理53件，审结52件。在审结案件中维持38件，变更1件，撤销6件，撤回申请7件。与2004年相比行政复议申请数有所增加。

六、国土资源管理机构和人员培训情况

由于市、县级国土资源机构改革趋于完成，只有少数几个县正在改革之中，机构人员总数基本稳定。全省国土资源管理人员4 430人，比2004年有所减少。其中行政编制人员1 999人，比2004年减少16人。知识结构进一步优化，其中研究生76人，大学本科及大专3 008人，高中及中专1 258人，初中及以下88人。年末平均从业人数4 438人。经费收入81 275.65万元，其中地方财政拨款62 654.26万元，其他收入18 621.39万元；完成基本建设投资4 100万元，其中国家资金490万元。

各级国土资源主管部门直属机构515个，职工数6 745人，机构和人员都较2004年下降。乡级土地所1 411个，人员6 632人，基本与2004年一致。

2005年全省参加各种培训人数达147人次，其中参加党校学习25人次，行政学院学习43人次，参加其他院校培训79人次。学历教育51人，其中，硕士1人，大学本科18人，大专32人。

④ 楼面地价的基准地价

基准地价既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。

⑤ 土地市场评估价是如何评估的，与基准地价的有什么关系

1、基本估价法

由分为收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法

2、应用估价法

又称大量估价法，是在应用基本估价方法基础上的大范围分析评估，该类方法的关键在于建立评估标准，多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。

土地的评估价格是可以低于基准地价的

1、根据基准地价的解释“基准地价即土地初始价，是由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。”既然是平均价格，则对单宗土地而言，自然有高于此价格的情况，也有低于此价格的情况。

2、按现行的土地评估办法中也可以看出，土地评估价格受影响的因素很多，与基准地价有联系，但并没有规定其不能低于基准地价。

(5)马鞍山土地基准地价扩展阅读：

一、基础地价的主要作用

1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。

2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。

3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。

二、影响土地价格的因素

1、一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

2、区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

3、个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

⑥ 基准地价如何制定及公布

基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地应具有专同样的市场价属格的原理进行。首先将城市土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。然后在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价，具体程序如下：
（1）确定基准地价评估区域。
（2）收集与调查基准地价评估资料。
（3）资料整理。
（4）样点数据检验。
（5）评估基准地价。
基准地价的公布：为保证城镇基准地价评估成果质量，在基准地价评估的每个阶段或每道工序完成后，都必须进行认真的自检和互检，全部工作完成后要进行自检。在全面自检合格的基础上，再提请上级国土资源管理部门验收，经验收符合《城镇土地估价规程》要求的，其成果才能定为合格，经验收合格后，报经当地人民政府批准后向社会公布。

⑦ 什么是土地基准地价

土地基准地价是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的均质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。

(7)马鞍山土地基准地价扩展阅读：

土地基准地价的评估的要求：

国土资源部办公厅近日发出通知，就2014年12月1日起实施的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》做出相关政策说明。通知要求，基准地价每3年应全面更新一次。

已出让土地因调整容积率需评估补缴地价款的，若调整前原容积率低于1，可按新容积率规划条件下评估期日的楼面地价乘以新增建筑面积确定应补缴的地价款。

严格执行出让地价评估有关规定。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当按照规程和《关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）〉的通知》有关要求，组织对拟出让宗地的地价进行评估，出具土地估价报告。

出具的土地估价报告应当在“估价结果”部分有明确底价决策建议及理由；涉及协议出让最低价标准、工业用地出让最低价标准等最低限价的，还应同时列出相应的最低限价标准。

⑧ 有没有那个文件规定出让价不能低于基准地价

这个问题很简单,我云南的,云南的政策是土地出让价不低于基准价的40%,昆政发2010 68号 文,上面明确规定了。同理保证金 也有规定。

⑨ 土地出让金是基准地价*土地面积，还是基准地价*总建筑面积

是土地面积，出让合同上规定土地出让金总额=土地出让单价×土地面积，总建筑面积直接和土地容积率相关，容积率越高，建筑面积越高

⑩ 土地的评估价格能低于基准地价吗法律依据是什么

土地的评估价格是可以低于基准地价的
1、根据基准地价的解释“基准地价即土地初始价，是由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。”既然是平均价格，则对单宗土地而言，自然有高于此价格的情况，也有低于此价格的情况。
2、按现行的土地评估办法中也可以看出，土地评估价格受影响的因素很多，与基准地价有联系，但并没有规定其不能低于基准地价。
(1)基准地价修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价修正系数法公式=基准地价×K1×（1+∑K）×K2
式中：K1——期日修正系数
∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K2——年期修正系数
(2)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
(3)市场法
市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。