简述物业管理公共服务费用构成因素6

1. 住宅小区公共性物业管理费具体由哪几项构成

住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下几部分：

1、管理、服务人员的专工资和按规定提取的属福利费；

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

3、绿化管理费；

4、清洁卫生费；

5、保安费；

6、办公费；

7、物业管理单位固定资产折旧费；

8、法定税费。

物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定；有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。

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物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则：

第一，不违反国家和地方政府的有关规定。

第二，与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。

第三，优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。

2. 简述物业管理费的成本构成

物业管理费的成本构成

主要包含两大块：公共性服务收费和特约服务收费。

其中，特约服务收费又名物业管理专项服务收费，实行明码标价，并坚持自愿原则。其收费标准由双方协商议定。公共性服务收费服务项目的内容则主要包括：

1、清洁卫生管理。

2、绿化物日常维护管理。

3、治安管理。

4、共用蓄水池的维护管理。

5、水电管理。

6、排污设施管理。

7、道路维修管理。

8、房屋共用部位的日常养护维修。

9、高层楼宇增设的服务项目。

10、根据需要增设的其他服务项目。

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一、物业管理的主要产业对象

物业管理的主要产业对象是住宅小区，包括高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准工业厂房、仓库等。

它的管理范围相当广泛，服务项目多元化。除房屋的使用及出租的管理、房屋及附属设备设施的维修养护外，还有房屋室外即住宅小区内的清扫保洁、治安保卫、交通疏导及车辆停泊、环境绿化以及为居民生活提供方便的各种服务。

二、物业管理的特点

物业管理适应了城市房屋管理的特点，这些特点包括：房屋产权的多元化要求管理机构的权威性；住宅小区功能的多样化带来了管理内容的复杂性；住宅小区设施的系统化要求管理形式专业性和统一性；住宅小区居民追求生活方便而对相关服务提出的综合性要求。

同时，物业管理又是房地产综合开发的派生物，它作为房地产市场的消费环节，实质上是房地产综合开发的延续和完善。良好的物业管理，既有利于促进房地产的销售，又有利于扩大其经营服务范围。

3. 物业服务费用的构成有哪些

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（即人员费用，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费等）2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（包括；公共建筑（如过道、门厅、楼梯及道路环境）内的各种土建零修费；给排水日常运行、维修及保养费；电气、燃气、消防系统设备维修保养费；公共照明费；易损件更新费等等）3、物业管理区域清洁卫生费用；（包括：清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化粪清掏等）4、物业管理区域绿化养护费用；（包括：绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等）5、物业管理区域秩序维护费用；（即安全管理人员费用、安全器械装备费等）6、办公费用；（包括：交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、办公用房水电费等）7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；（包括营业税、城市建设维护税、教育附加费等）10、经业主同意的其它费用。

4. 物业费包括什么，物业管理费的项目构成

物业管理费项目构成
(一)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等;
(二)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等;
(三)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等;
(四)购买或租赁必需的机械及器材的支出;
(五)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出;
(六)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用;
(七)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用;
(八)公共区域植花、种草及其养护费用;
(九)更新储备金，即物业配套设施的更新费用;
(十)聘请律师、会计师等专业人士的费用;
(十一)节日装饰的费用;
(十二)管理者酬金;
(十三)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用;
(十四)公共电视接收系统及维护费用;
(十五)其他为管理而发生的合理支出。

5. 物业管理公司收取物业服务费的依据是什么

物业管理收费的依据主要表现在两个方面：一是合同的约定;二是法律的规定。

(一)合同的约定

物业管理委托合同是一种有偿的劳务合同，委托人通过付出一定费用获得管理公司的专业服务;与之相对应，物业管理公司也正是通过提供管理服务收取费用，赚取利润，从而维持公司的经营与发展。

物业管理公司收取费用的基础是其提供的管理服务需要付出成本和劳务，以及作为经营公司应赚取的合理的利润。鉴于此，物业管理合同可以在科学测算管理成本、合理安排劳动力的情况下确定一个收费标准。

(二)法律的规定

根据中华人民共和国价格法的规定，物业管理收费是一种服务收费，即是属于服务价格。依<价格法>第六条的规定，服务价格除重要的公益性服务适用政府指导价或政府定价外，一般的服务价格都实行市场调节价。依该法第八条规定："经营者定价的基本依据是生产经营成本和市场供求。物业管理收费是否属于<价格法>所说的"重要的公益性服务价格"，恐怕不能一概而论。如果是经营性物业(如高档写字楼)的管理收费，应主要取决于企业结合经营成本和市场供求的定价;但住宅小区，尤其是一般经济住宅小区的物业收费涉及千家万户，收入层次也参差不齐，政府完全不干预是不行的，正因为如此，现在各地通常会发布一些政府限价，即根据物业的区域(如是郊县还是市区)、档次、设备(如有无电梯)等公布几种限制价格。在这个限价范围内，物业管理商可以同业主以协议的方式确定或变更价格。

有些地方的物业小区同管理商还达成了一种成本利润合并计算的办法来处理物业收费。如确定物业管理利润为8%，则管理支出由业主据实支付，另按8%盈利比例加付款项给物业公司。采用这一做法要经常审核物业管理公司的支出。只要双方以合同方式明确，此种方式亦未尝不可。

国家计委、建设部1996年发布的<城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法>现仍然有效，物业公司有义务遵守，业主可依据该办法和物业管理公司的收费行为予以监督。

管理服务费及交费方法

管理服务费是维持物业管理工作和公共设施、设备正常动作的保证，是公共性服务收费。每月业主和使用者均应按规定缴交。

为免阁下交费之跋涉，管理处收取各项费用，除入伙期间到管理处交费之外，均采用委托银行转帐方式交收管理服务费，住户只须办理一本中国工商银行存折或牡丹卡，便可完成各项托收项目。收费严格按照市政府批准或与业主(业主委员会)协商一致的标准执行。

管理服务费主要构成：

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

2、公共设施、设备日常运作、维修及保养费;

3、绿化管理费;

4、清洁卫生费;

5、保安费;

6、办公费;

7、物业管理单位直接用于物业管理的固定资定产折旧费;

8、其他上缴费用;

9、法定税费;

10、管理公司的酬金。

业主于收楼之日起，管理服务费以入住标准计收。管理处严格执行"取之于民、用之于民"的管理服务费收取和使用原则，管理服务费之账目每半年向上级主管机关和本区(大厦)住户公开一次，接受住户监督。

6. 商品房小区物业管理服务费由哪些费用构成

商品房小区物业管理费一般包括环境保洁、公共设施设备保养维修、绿化养护、公共秩序维护这几方面的费用，有的地方电梯维修费、运行费也会包括到物业费里，一些公共能耗费，如保洁、绿化的用水费，公共区域的用电费用也会包括到物业费里，这就看物业管理合同如何约定了。

7. 物业费构成，物业费包括什么，收取标准是什么

物业费包括哪些：

1.物业服务人员的工资，业主交的物业费用一部分将用于支付物业服务人员的工资，福利、加班与服装费等。

2.物业共用部和共用设施设备的日常运行维护费用，其中有电梯，小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率，电气、燃气、消防系统设备维修保养费。

3.物业管理区域清洁卫生费用，包括小区道路、广场、停车场、绿地等的清洁

4.管理区域秩序维护，其中有小区安保巡逻等。

5.物业管理服务固定资产折旧费。

6.和业主协商的其他费用。

物业管理费的收费标准原则如下：

1、不得违反国家和地方政府的有关规定。

2、与住户的收入水平相适应。要根据住户的收入水平高低来确定，收费标准过高，住户承受不了，也不容易取得住户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。

3、优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。

4、微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。

5、公平有偿原则。具体体现在“谁使用，谁付费，谁受益，谁付费”。不管使用人的身份是业主还是租户，都应该为其所用的物业支付管理费，使用得越多，付费也就越多。不同使用人分摊管理费是按使用物业的建筑面积大小计收。

8. 请问公共性物业管理费用是由哪几部分构成的谢谢

公共性服务费用由九个部分构成：
(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；
(2)房屋共用部位、共用设备、设施日常运行维修(小修)及保养费；
(3)绿化管理费；
(4)清洁卫生费；
(5)保安费；
(6)办公费；
(7)物业管理单位固定资产折旧费；
(8)法定税费；
(9)合理利润；

关于物业管理服务项目的收费标准，主要根据具体服务项目的不同而有所差异。一般而言，上述服务项目的收费标准大都由政府定价，当然不一定是逐项定价，大都是由物业管理企业根据其所提供的具体服务内容、标准、深度向政府物价部门提出物业管理费收取标准申请，经审查批准后确定出某一物业管理区域综合收费标准，物业管理企业一般就是按此标准向业主收取管理费。总的来说，考查物业管理费主要应从物业管理部门所提供服务的范围、内容、服务标准和深度等方面来考虑。还有，一般情况下，物业管理费中不包含电梯费。
另外，需要说明的是，上述物业管理的内容及项目都是指房屋的共用部位和共用设施设备及公共环境范围内的管理服务，而业主自用部位和自用设施设备的管理服务则不包含在内。当然，业主若需要个别的专项服务，可与物业管理部门联系，协商解决，业主应承担相应的管理服务费。