公共服务用地基准地价地价变化

1. 基准地价的更新调整

2014年9月房价回调之际，部分地方政府上调了基准地价。北京大幅上调了基准地价，而济南、江西等地也计划调高基准地价。华南某省国土资源厅一位处表示，现在明确要求“土地不能贱卖”，而且要控制土地出让节奏。“土地出让通常由市政府定价，国土部门只是提参考意见。”
由于资金退出二三四线，回归抗跌性较强的一线城市，也导致了一线城市的土地受到追捧。“大家一窝蜂来一线城市，明显感觉到竞争比13年更激烈了，大家都担心有钱买不到地。”深圳某房企投资发展部负责人说。上述房企投资发展部负责人称，“一线城市由于土地稀缺，开发商也不愿意降价卖。”
据中国指数研究院统计，2014年1-8月，全国300个城市共推出23467宗土地，同比减少17%，而成交的土地总数为18023宗，同比减少24.75%。1-8月，全国300个城市土地出让金总额为15332亿元，同比减少12.9%。
一位业内人士说评论称，“如果今年卖的地价格低于去年，这对中海地产的项目销售会影响很大，因此政府不可能降地价。”

2. 基准地价公共管理与公共服务用地40年和50年的区别

曹操的心都提到嗓子眼儿了，急得汗都出来了，却听他父亲冷笑道：“依我看搅得好，你要是修了庄园可就惹祸了。”

3. 基准地价与社会经济发展的关系

一般来说,一个城镇的基准地价水平与其社会经济发展存在着一定的相关性。为此,对各个县(市)的相关社会经济指标进行比较。

选择2007年(估价基准日对应年份)生产总值、全社会固定资产投资额、地方财政一般预算收入、规模以上工业总产值、社会消费品零售总额、城乡居民储蓄存款年末余额等6个指标进行比较(表8.2)。对每个指标各县(市)的排名进行打分,最后综合6项指标的位次得出如图8.5所示的结果。

表8.2 石家庄市各县(市)区2007年主要经济指标表 单位:万元

图8.5 石家庄市各县(市)社会经济发展水平比较

对图8.5中的比较结果进行分析,根据变化情况,分成5档,第1档包括藁城市;第2档包括辛集市、鹿泉市、正定县;第3档包括晋州市、平山县、无极县、栾城县、井陉县、赵县;第4档包括元氏县、行唐县、灵寿县;第5档包括深泽县、赞皇县、高邑县。

结合基准地价比较与上图可知,社会经济发展水平与基准地价水平总体上变化一致,即经济发达的地区,城镇基准地价水平高,但其中又不乏特殊情况。如鹿泉市的基准地价等别与价格均是17个县(市)中最高的,但其经济发展水平低于藁城市和辛集市;另外,晋州与新乐相比,也是类似情况。其中,平山县与高邑县两个县的情况反差最大,这主要是因为社会经济反映的是整个县域内的情况,平山县与高邑县的县域面积相比反差很大,而基准地价反映的是城镇范围内土地的平均价格,所以,这两个县的变异也是一种特例。

社会经济与城镇基准地价有密不可分的必然联系,但是其中又存在着偶然变数,应根据实际情况进行分析。

4. 基准地价分异规律

8.1.6.1 城镇内部地价区域分异规律

从总体上看,石家庄各县(市)城镇区域内地价呈中心衰变特点。通过对基准地价的分析,具有如下特点:

(1)无论是商业地价、居住地价还是工业地价水平,均按一定几何结构自中心递减,而且3种地价衰变方向一致,但衰变级差不同。

(2)在经济发达的一些县(市),除1级商业地比较稳定外,2级商业中心有外移和增多的趋势,致使一些原来地价较低的地区地价迅速升高。

8.1.6.2 基准地价区域分异规律

根据掌握的资料分析,石家庄市城镇地价水平中间高,周围低。如果以17个县(市)辐射和代表区域为研究对象,将地价进行东西向和南北向比较,可以明确地将城镇地价水平划分为3个层次,即城镇地价较高区、城镇地价中等区、城镇地价较低区。其中,城镇地价较高区主要分布在石家庄市东、北、西3个方向,包括井陉县、井陉矿区、鹿泉市、石家庄市、正定县、新乐市、藁城市、晋州市、辛集市,形成统一区域,这一区域受市区经济发展辐射影响较大;城镇地价中等区主要分布在东南和西北两个方向,包括平山县、灵寿县、栾城县、赵县、高邑县;城镇地价较低区分布在石家庄市南部及西北、东北两侧,包括行唐县、无极县、深泽县、元氏县、赞皇县。

由于城镇的局域性和地价区域性的特点:

第一,同一地价水平区域内地价水平并不是绝对平均的,不同等别的城镇平均地价水平有差别,同一等别的城镇由于不同类型和不同位置其平均地价水平也有差别,例如正定县、辛集市。

第二,所划分地价区之间地价水平的变化不一定是连续渐变的,但是,总的来说,中间高、周围低的趋势是存在的。

实际上,这种地价分布特点是很客观的,它基本上与石家庄经济发展程度相吻合。也充分说明了地价水平的高低主要是由一个地区的社会经济发展程度所决定的。

8.1.6.3 基准地价的带状分异规律

根据石家庄市各县市镇商业、居住、工业的各级地地价水平,绘制了石家庄市各县(市)商业、居住、工业用地地价水平比较图,见图8.2、图8.3、图8.4。从图中可以看出石家庄市城镇地价水平具有明显的特征线分布特点。城镇地价水平特征线分布特点有两个含义:一个是同一特征线上所分布的城镇地价特征较趋于一致;另一点是同一特征线上所分布的城镇地价水平呈某种变化规律。

整体上看,石家庄地区地价水平比较明显的分布特征线有3部分:第一部分主要包括有井陉县、鹿泉市、藁城市、晋州市、辛集市、正定县、新乐市等城市,成倒“T”形分布,这些县(市)的地价具有相同的特点,一方面是由于受东西向的石太—石黄高速公路、石太—石德铁路,南北向的京广铁路、京港澳高速公路的影响,地价水平明显高于邻近它们的内地同类城市,另一个特点是地价的增长速度比较接近。这些城市的地价同样遵循着中间高、周边低的变化趋势,最高点在鹿泉市,井陉县地价最低。这条特征线代表了交通发达地区地产市场发育较快、地价相对较高的特点。

图8.2 石家庄市各县(市)商业用地地价水平比较

图8.3 石家庄市各县(市)居住用地地价水平比较

图8.4 石家庄市各县(市)工业用地地价水平比较

而像平山县、灵寿县、栾城县、赵县等县,分布于石家庄市中心的西北、东南两个方向,处于第二地价阶梯,主要是由于远离石家庄市中心,受到市中心经济发展辐射较小,而其本身经济发展并不是很快,因此地价相对较低,但是随着石家庄“1+3”组团发展战略(即按照石家庄市500万人口大都市规划,都市区形成“1+3”的城市发展新体系,形成以老城区+正定为核心,以藁城市、栾城县、鹿泉市为组团,以机场空港产业园、装备制造业基地等产业特色片区为补充的都市区空间布局结构)的提出,栾城县以承接产业转移及用地需求方面受到的影响是很大的,地价水平将会有明显的提升,有可能会跃居到第1地价阶梯。平山县也会因“大西柏坡”的建设而快速发展,而另外的几个县,将会平稳发展,地价按照现有的位置呈现规律性的增长,不会出现突变现象。

第三部分主要有行唐县、无极县、深泽县、元氏县、赞皇县、高邑县等县,成以石家庄市中心为交点的“Y”字形分布,这些地区相对来讲无明显的特色产业,经济发展较慢。随着京昆高速开通、石武高铁即将运行、石港高速就要开工,这一部分县经济将会有进一步的发展,地价也会随之稳中有升。

8.1.6.4 基准地价峰值分异规律

石家庄市地价分布具有地域特征点的特点。就一般而言,在一定地域内,地价水平具有分层控制的特点。从全市的情况看,可以从宏观上将地价水平分成3个特征层面。

第一层面由地区性特征点构成,主要有鹿泉市、辛集市、正定县、藁城市,这4个县(市)的地价为全市最高水平,如其最高级别商业基准地价在1000元/米2以上。这一层面特征点的城镇经济上的辐射范围广,影响力大,活力强。

第二层面为县域性特征点构成。新乐市、井陉县、晋州市、高邑县、平山县、灵寿县、栾城县、赵县等8个县(市),商业地价在800~1000元/米2之间,经济辐射全县域。

第三层面一般为城乡镇特征点构成,如行唐县、无极县、深泽县、元氏县、赞皇县,地价水平较低,商业地价在600~800元/米2之间。经济辐射范围很小,活力较小。

8.1.6.5 基准地价与等别的分异性

由各县(市)商业、居住、工业用地地价水平比较的图及数据中可以看出,基准地价的水平与其所在的等别一致,但又存在个别的分异性。主要体现在:

(1)位于9等的鹿泉市与位于10等的正定相比,鹿泉市的商业、居住均比正定高出一个层次,然而正定县的各级工业用地价却都高出鹿泉市。

(2)井陉县与新乐市相比,新乐市的等别比井陉县高,然而其各用途的地价均低于井陉县。

(3)同样,12等的栾城县与13等的灵寿县、赵县相比,也存在等别与地价不成正比的现象。

(4)而13等的深泽县与14等的赞皇县、平山县相比,地价也不完全与等别一致。

由此可见,等别并不是确定基准地价的唯一因素,同等别的城镇基准地价受到经济、区位及自然因素等多重影响,也有较大的差异,而低等别的城镇基准地价也有可能比高等别的城镇基准地价高,反之亦然。

5. 基准地价修正法的基本公式

基本公式：利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj
式中：V：土地价格
V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ki：宗地地价修正系数
Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。
运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：搜集有关基准地价的资料；确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格。

6. 划拨权益的公共管理与公共服务用地/科研用地的基准地价怎么取值

是人家国土资源局管理部门，进行相关的评估，才能确定它的价格。
因为地段、位置、环境等因素，是需要进行调查，才能根据它周边现在及未来的情况，确定价格。是比较复杂的过程

7. 土地市场评估价是如何评估的，与基准地价的有什么关系

1、基本估价法

由分为收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法

2、应用估价法

又称大量估价法，是在应用基本估价方法基础上的大范围分析评估，该类方法的关键在于建立评估标准，多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。

土地的评估价格是可以低于基准地价的

1、根据基准地价的解释“基准地价即土地初始价，是由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。”既然是平均价格，则对单宗土地而言，自然有高于此价格的情况，也有低于此价格的情况。

2、按现行的土地评估办法中也可以看出，土地评估价格受影响的因素很多，与基准地价有联系，但并没有规定其不能低于基准地价。

(7)公共服务用地基准地价地价变化扩展阅读：

一、基础地价的主要作用

1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。

2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。

3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。

二、影响土地价格的因素

1、一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

2、区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

3、个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

8. 基准地价如何制定及公布

基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地应具有专同样的市场价属格的原理进行。首先将城市土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。然后在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价，具体程序如下：
（1）确定基准地价评估区域。
（2）收集与调查基准地价评估资料。
（3）资料整理。
（4）样点数据检验。
（5）评估基准地价。
基准地价的公布：为保证城镇基准地价评估成果质量，在基准地价评估的每个阶段或每道工序完成后，都必须进行认真的自检和互检，全部工作完成后要进行自检。在全面自检合格的基础上，再提请上级国土资源管理部门验收，经验收符合《城镇土地估价规程》要求的，其成果才能定为合格，经验收合格后，报经当地人民政府批准后向社会公布。

9. 城镇基准地价更新的目的与意义

为保证基准地价及定级成果和宗地地价评估标准的现势性,更加科学合理地反映石家回庄市的地答价水平,服务地区经济,依据冀政〔2001〕55号《河北省人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》:“各市、县要加强地价管理,根据土地市场价格的变化,及时更新基准地价。凡现有基准地价已3年以上未更新或当地地价水平已发生重大变化,要进行基准地价更新”的要求,以及《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)、《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)。对石家庄市现行的各县(市)土地定级估价成果进行更新。目的为使该项成果更加科学、合理地显现石家庄市各县(市)地价水平,保持土地定级估价成果的现势性,为政府制定规划和土地利用计划;进一步规范和调控地产市场,优化土地资源配置,促进合理利用土地;依法征收土地税费,防止国有资产流失;为服务于经济建设提供更加客观的依据。