A. 高速公路沿线一段的土地被我承包了，如何产生经济效益呢
这个要综合考虑
比如是哪条高速，来往车流多少，有没有下路口，前后距离中途加油站有多远，都要考虑的。
B. “万顷良田建设工程”中土地股份合作经济的作用分析与对策建议
0引言
“万顷良田建设工程”是从打破城乡二元结构，推进城乡统筹发展的高度，通过土地开发整理、农田规模整理、城镇土地集约利用，实现城乡经济社会发展的一项系统工程。在项目的实施过程中，无论农民是否置换身份都会涉及农民的土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权，涉及农地整合和规模化生产经营。由此，农民群众的理解、支持、配合，将关系到“万顷良田建设工程”能否顺利实施，关系到农村社会和谐稳定。通过对扬州市农村土地股份合作社经济组织蓬勃发展的深入调查研究，我们认为，在“万顷良田建设工程”中，土地股份合作经济的建立和发展，对于进一步加强与广大农民群众的密切沟通和联系，更加紧贴农民群众的切身利益，动员组织农民群众更加主动、自觉、积极参与工程建设，形成和谐共进局面，具有重要促进作用。本文着重在分析“万顷良田建设工程”与土地股份合作经济关系的基础上，对土地股份合作经济在“万顷良田建设工程”中的作用进行深入论证，并提出相应的对策建议。
1“万顷良田建设工程”与土地股份合作经济的关系
“万顷良田建设工程”是指依据土地利用总体规划、城镇规划，按照城乡统筹发展，加快社会主义新农村建设的要求，综合运用土地开发整理项目、城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩、拆迁补偿安置等政策，通过大规模的农地整理和农民集中居住，实现农地集中、居住集聚、用地集约、效益集显目标的一项系统工程。
土地股份合作经济是农民将土地承包经营权转为股份，将一家一户分散经营的土地交由合作经济组织统一规划、统一开发、统一经营，农户按股获得分红收益，并依法办理工商登记的土地股份合作经济组织。土地股份合作在一定范围内实现了农地规模化经营，促进农民增收，符合农业生产自身的特点和生产力发展水平，已成为我国现阶段农业规模化经营的一种经济组织形式。
“万顷良田建设工程”作为一项综合性系统工程，在统筹城乡发展，促进农业规模化经营等方面，具有覆盖面广、统筹度高、政策性强的显著特征。而土地股份合作经济作为农民以土地承包经营权入股组建的农村新型合作经济组织形式，具有产权清晰、合作生产、规模经营的基本特征。就发展现代农业而言，两者在促进农业由分散经营向规模经营转变，传统农业向现代农业转变，加快社会主义新农村建设等方面，在其目的、目标、基本做法等方面具有广泛的一致性。农地规模化建设成果需通过土地股份合作经济组织实施规模化、产业化生产经营，土地股份合作经济需通过农地规模化实现现代化农业发展，彼此间相互联系、相互促进。因此，在“万顷良田建设工程”项目的实施过程中，可以从推进农地规模化经营的更广范围、从促进农民增收的更优途径、从加快新农村建设的更高层面出发，通过建立或壮大工程区内土地股份合作经济组织，把农民的眼前利益与长远利益、工程项目实施与农地规模经营有机地结合起来，努力实现“万顷良田建设工程”与土地股份合作经济的互利共赢。
2“万顷良田建设工程”中土地股份合作经济的作用分析
党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》对稳定和完善农村基本经营制度，保持稳定土地承包关系长久不变，培育扶持农民新型合作组织等方面作出一系列重大政策决定，是今后一个时期推动农村改革发展的行动纲领。
2.1扬州市土地股份合作经济组织的发展启示
自2004年以来，扬州市从创新农村经营机制，理顺农村生产关系入手，围绕加快发展高效农业，壮大主导产业，推动规模经营，促进农民增收等目标，大力度推进农村土地股份合作、农民专业合作、社区股份合作。截至2008年底，全市各种形式的农民经济合作组织已达1649个，土地流转总面积达86.3万亩，占土地二轮承包总面积的27.1%，其中土地股份合作社542个，入股土地总面积40.4万亩。通过土地股份合作经济发展，一是推进了高效规模农业发展，有60%以上的入股土地实施高效规模化生产;二是优化了生产要素配置，促进土地、资本、劳动、技术等生产要素合理流动和联合;三是促进了农业产业化经营，通过与龙头企业的合作，形成一批区域化、规模化、标准化的农产品产业化生产基地;四是拓宽了农民增收渠道，合股流转土地收益是个人分散发包收益的一倍以上，土地增值分红收入占农民人均纯收入的5%～8%;五是加快了农村劳动力的转移，入股农户劳力有近70%转移到第二、第三产业获得务工收入。有效地促进了农业产业结构调整，推动了高效农业规模化，优化了土地和劳力资源配置，拓宽了农民增收渠道，极大地调动农民生产、创业的积极性和创造性。2008年12月，《中共扬州市委关于贯彻落实〈中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定〉的实施意见》中提出，到2010年全市农村土地股份合作社入股土地总面积力争突破60万亩，并提出积极营造农民合作经济组织发展的良好环境，在财政专项资金安排、税收优惠政策、金融部门资金支持、土地流转服务体系建设、工商部门企业登记、创业培训和社会保障等方面也提出具体政策措施，加快推进农村的改革发展。扬州市的实践证明，农村土地集中规模化生产经营已成为农村经济社会发展趋势，得到广大农民积极支持和主动参与，同时也为“万顷良田建设工程”提供有利条件。
2.2土地股份合作经济组织在“万顷良田建设工程”中的作用分析
“万顷良田建设工程”是从统筹城乡发展，促进社会主义新农村建设的高度出发实施的一项惠民工程。特别是在大规模的农地整理，土地资源优化配置，农地规模化经营过程中，必然会涉及千家万户农民的切身利益。因此，在工程项目的实施过程中，不仅需要地方党委、政府支持，各相关部门协调配合，更重要的还需得到所在地广大农民群众的理解、支持、参与。从扬州市土地股份合作经济组织发展壮大的现实说明，农村土地股份合作经济组织已成为农村基本经营制度发展的重要组织形式，已经让农民在土地规模化经营中得到更多的实惠，愈来愈得到广大农民的积极支持和主动参与。因此，在推进农业规模化和产业化经营，促进农民增收致富，加快新农村建设等目标一致的前提下，通过充分发挥土地股份合作经济组织的作用，可以切实保证“万顷良田建设工程”在更加顺畅和谐的氛围中顺利实施。
2.2.1有利于保障农民土地承包权益，共享“万顷良田建设工程”建设成果
“万顷良田建设工程”的目标之一，就是通过对农村田、水、路、林、村进行大规模整治，建成大面积、连片的高标准农田，实行农地的规模化生产经营，这就为土地股份合作经济组织的发展提供了有利条件和广阔空间。在此基础上农村集体和农民以土地承包经营权投资入股，组建土地股份合作经济组织，经依法登记后成为法人组织和市场主体。这不仅能够保障农民的土地承包权益，实现土地规模化生产经营，而且能够使广大农民长久享受“万顷良田建设工程”的成果。
2.2.2有利于充分发挥农民的主体作用，获得广大农民群众的理解和支持
社会主义新农村建设是亿万农民的事业，只有把农民最关心最直接最现实的利益问题解决好，才能得到广大农民的理解和支持。从扬州市推进农村土地股份合作经济组织的实践看，广大农民已从土地规模经营中得到实实在在的利益，土地股份合作的经济组织形式已得到广大农民的认知。由此表明，在坚持农民土地基本权益的基础上，实行土地权益的合作联合与规模经营，就能够得广大农民群众广泛支持和积极参与。因此，可以借助于各地土地股份合作经济的成功实践，从土地规模经营、高效农业发展，促进农民增收等方面，引导广大农民用更宽的视野、更广的范围、更高的层面，加深对“万顷良田建设工程”的理解和支持，使广大农民群众自觉自愿地融入“万顷良田建设工程”。
2.2.3有利于体现依法自愿有偿原则，推动土地承包经营权流转
“万顷良田建设工程”涉及项目区内成百上千家的土地承包经营权，有的还会涉及已经依法登记的土地股份合作经济组织。即便是自愿转变农民身份的，也会涉及土地承包经营权的流转和生活方式的改变，这无疑将成为工程实施过程中要着力解决的最大难题。另外，对土地实行大规模整治后，一家一户承包经营生产方式显然已不能适应农村土地规模化生产经营发展潮流。因此，在工程实施过程中，坚持自愿原则，对保留土地承包经营权的广大农民，通过组建和扩大土地股份合作经济组织，不仅会有效解决土地的规模化生产经营，而且会有效化解工程遇到的最大难题。
2.2.4有利于大幅降低工程建设总费用，减轻项目所在地政府的资金压力
目前有些地方的县级人民政府特别是乡(镇)政府财政可用资金十分有限，再加上城镇、乡村基础设施和公益事业、招商引资和投资环境改善需要投入等，地方政府面临巨大的资金压力。在此条件下，要由地方政府筹措上亿或几亿资金实施“万顷良田建设工程”，遇到资金问题是可想而知的。为了解决资金问题，一些地方拟通过经营性用地上市、相关税费返还等渠道解决。但就一个县级区域经营性用地而言，一年也就是300～400亩，按50万元/亩净收益计算也就是1.5亿至2亿元的年纯收益。在工程实施过程中，如果没有充足的资金保障，难免会造成安置保障费、搬迁安置费拖欠的状况，给工程带来负面影响。按照有关工程项目测算，对自愿转变农民身份的安置和保障总费用约占工程总费用30%左右，根据人数多少所占比例会相应增减。在此情况下，如果减少农民身份转变人数，将会降低安置保障费用支出，减轻资金压力。由此，通过土地股份合作的形式，将留地分散生产经营的土地承包经营者组织起来，实行土地规模化生产经营，对于减少工程总投资，实现土地集约利用，缓解资金、就业压力等都会起到积极作用。
2.2.5有利于充分利用现有政策资源，为“万顷良田建设工程”营造更加宽松的建设环境
党的十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出:“以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制、符合农业生产特点的农村基本经营制度，是党的农村政策的基石，必须毫不动摇地坚持”。以扬州市为例，为了支持和鼓励农村土地股份合作经济组织发展，2004年开始，市委、市政府连续多年出台一系列政策措施，在组织领导、部门配合、财政扶持、工商登记、金融支持、社会化服务等方面已经形成较为完善的政策体系。在“万顷良田建设工程”实施过程中，通过发展和壮大以农民土地承包经营权为基础的土地股份合作经济，有利于吸纳更多的政策资源，凝聚各方面的力量，营造更加宽松的投资建设环境。
3关于在“万顷良田建设工程”中发挥土地股份合作经济组织作用的对策建议
通过以上分析可以看出，在“万顷良田建设工程”中发展和壮大土地股份合作经济组织，对于解决农民身份置换和土地承包经营权置换等难题，减轻工程资金压力，调动农民积极性，确保工程更加顺畅和谐实施的作用是十分明显的。为了充分发挥土地股份合作经济在“万顷良田建设工程”中的作用，现提出5点对策建议。
3.1紧贴农民思想认识实际，有针对性地开展宣传教育工作
“万顷良田建设工程”是统筹城乡发展的一项创新举措，也是践行科学发展观的一项崭新事业。由于涉及广大农民群众的切身利益，在工程试点阶段，做好农民的宣传教育工作，使广大农民充分认识到“万顷良田建设工程”，对促进农业增产、农民增收、农村繁荣的作用和意义尤为重要。一是要从工程实施的具体项目入手，由浅入深、由近及远，从现实和未来两个方面，加深农民对工程的理解、认知、参与。要从土地综合整治到规模经营，从零散村落撤并到土地集约利用，从眼前生产和生活现状到工程建成后前景等方面的针对性、引导性宣传教育，启发和激发农民参与的热情;二是运用典型实例教育和引导农民群众，让农民从自身利益角度认识到工程建设带来的利益和好处。从扬州市农村经济的发展现状看，农民专业合作、土地股份合作、社区股份合作形式的“三大合作”经济正在全市蓬勃发展，各县、市、区及各乡、镇、村都有成功实践土地规模化生产和产业化经营的典型。在推进农业规模化生产方面，“万顷良田建设工程”在其数量规模、质量产能、保障措施等方面都为农村合作经济的发展提供有利条件，开辟更加广阔的空间，必将为农民带来更多、更大利益。通过典型实例的对照宣传，教育引导，能够让农民把工程建设看作自己的事，真正感到政府是在办一件自己想干而干不了的大好事，使工程得到广大农民真心实意的理解和支持。
3.2通过建立和壮大农村土地股份合作经济组织，充分发挥广大农民的主体作用和创业热情
广大农民是社会主义新农村建设主体。土地股份合作经济组织及其他专业化合作经济组织是以农民为主体，依法建立的经济组织形式，在农民群众中具有很大的影响力和号召力。在“万顷良田建设工程”中，要重视发挥土地股份合作组织作用，对自愿保留土地承包经营权的农户，应通过土地股份合作的形式将农民组织起来，参与土地规模化生产经营。据调查，在“万顷良田建设工程”区内，已有相当一部分村组已依法成立土地股份合作经济组织，并进行生产经营。对此可以以村或组为单元，通过增股、扩股等形式壮大土地股份合作组织，在有条件的地方也可以乡镇区域为单元，组织和动员村、组农民联合组建大型土地股份合作公司或企业集团，实行更广范围、更大规模的土地规模化生产和产业化经营，更好地激发广大农民的主动参与和自主创业热情。
3.3十分重视坚持“自愿”的原则，尊重农民群众自主选择权
坚持以人为本，尊重农民意愿，保障农民权益是党的十七届三中全会《决定》确立的重要指导思想和重大原则。在工程项目实施过程中，无论是实行土地换社保，还是留地保身份，由于事关农民个人现时和未来的切身利益，都应当向广大农民讲清两种安置方法的具体内容、操作方法、生活保障办法，让农民自主选择、自主决定，切不可简单从事、轻易对待。这不仅是眼前工作的需要，更是从农民的未来作出的思考。
3.4加强土地承包经营权流转管理和服务，促进土地承包经营权依法规范流转
按照“万顷良田建设工程”试点方案的要求和土地规模化生产经营的发展趋势，无论是农民以土地承包经营权换社保，还是保留土地承包经营权入股合作，都涉及土地承包经营权流转。国土资源管理部门在严格规范农村土地管理制度的同时，认真搞好农村土地确权、登记、颁证工作，依法保护农民集体土地所有权益。同时要积极配合土地承包经营权流转的主管部门，维护和保障农民的土地承包权益。
3.5加强政府统筹和部门协调，充分整合涉农政策资源，确保万顷良田建设工程”顺利实施
从“万顷良田建设工程”实施的工作内容看，涉及市、县、乡级党委政府众多职能部门，而各职能部门从其管理的职责出发均相应制定出台一系列支农、惠农政策规定和扶持措施。因此，要在各级党委、政府的领导下，根据“万顷良田建设工程”的各方面实施要求，对相关扶持政策措施进行充分整合，形成各具特色、统一、完整的政策体系，为“万顷良田建设工程”顺利实施提供有力的政策支持。
C. 土地流转经济效益包括哪些方面
土地流转经济效益模式有以下几种：
第一种模式：土地股份合作社
案例：崇州市怡顺土地承包经营股份合作社
第二种模式：土地股份公司
案例：邛崃市汤营农业有限公司
第三种模式：“土地银行”
案例：彭州市磁峰镇皇城农业资源经营合作社
第四种模式：业主租赁经营
案例：成都市龙泉惠民草莓合作社
第五种模式：“大园区+小业主”
案例：新津柳江蔬菜产业示范园
第六种模式：“生态高效设施农业示范项目”
案例：新建河北景县生态高效设施农业示范基地
参考资料网络：土地流转
D. 土地整治带来的经济效益有哪些
1、整治后的地块集中成片，便于规模化机械化作业，能够产生规模效益；
2、对于农村居民点的整治有效地解决了空心村问题，节约出大量的土地；
3、农村土地综合整治出来的土地可以跟城市征收的土地相抵消，实现耕地的动态平衡，既能解
决农村大量土地闲置问题，也能缓和城市扩张的压力，实现城乡双赢；
4、综合整治后的土地更有利于土地的流转；
5、从国民经济的大方向来看，土地综合整治是缩小城乡二元差距，促进我国城市化进程不可或
缺的手段。
E. 土地利用经济效益的本质是什么
市场经济（又称为自由市场经济或自由企业经济）是一种经济体系，在这种体系下产品和服务的生产及销售完全由自由市场的自由价格机制所引导，而不是像计划经济一般由国家所引导。市场经济也被用作资本主义的同义词。在市场经济里并没有一个中央协调的体制来指引其运作，但是在理论上，市场将会透过产品和服务的供给和需求产生复杂的相互作用，进而达成自我组织的效果。市场经济的支持者通常主张，人们所追求的私利其实是一个社会最好的利益。市场经济是“以维护产权，促进平等和保护自由的市场制度为基础，以自由选择、自愿交换、自愿合作为前提，以分散决策、自发形成、自由竞争为特点，以市场机制导向社会资源配置的经济形态”。市场经济的本质并不在于“市场”和它的“机制”与“功能”，而是与“私有”、“契约”、“独立”相对应的“产权”、“平等”、“自由”等具有鲜明价值判断特性的行为规范性质的制度，是建立一种通向文明的人与人之间的关系的主张和追求。市场经济是自由的经济、平等的经济、产权明晰的文明经济，是市场交换规则普遍化的经济形态。
F. 土地利用经济效益的本质
积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性：(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。二、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面：(—)遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC为单方造价，MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益(DCNF面积)达到最大，地价达到最高，M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。(二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。(三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。(四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。
G. 衡量土地集约利用的经济效益指标，社会效益指标，生态效益指标分别有哪些
积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费 楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 二、容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面： (—)遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC为单方造价，MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益(DCNF面积)达到最大，地价达到最高，M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。 (二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。 (三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。 (四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。
H. 土地对经济效益的影响是什么
土地资源的重要性、有限性与其供给上的稀缺性，客观地要求人们经济地使用土地，努力提高土地资源的利用效率与其创造的效益。在我国的实践表明，土地政策与管理体制的合理性对土地利用的效率与效益有着至关重要的作用。因此，从资源科学的角度，运用法学与经济学的原理，研究土地政策对土地利用效率与效益产生的影响，对未来制定合理的土地开发政策、保障土地资源开发利用的高效率与效益，珍惜并合理利用每一寸土地资源，有着极为重要的意义。
作为我国改革开放的先锋城市，深圳经济特区的土地政策改革在全国范围内具有领先性与典型性。为此，本文选择深圳经济特区土地政策（1980－2002年）作为研究对象，运用理论分析、实证分析与统计模型分析等手段，研究了特区土地政策变化对土地经济效益与利用效率产生的影响并分析了其中的影响机制。
文章首先系统回顾了特区产权制度与地租、地价体系的沿革过程及其阶段性特点。在土地产权制度改革的过程中，特区逐步推行了土地有偿使用制度与土地有偿转让制度，实现了土地使用权的依法自由流转，使用权的流转方式逐步变化为划拨、出让、转让、抵押等四种，流转的手段逐步变化为协议出让、公开招标、拍卖、挂牌（以上四种为出让的手段）、买卖、交换、赠与（以上三种为转让的手段）等七种。土地产权得到明晰，土地使用权可以依法自由转让且途径多样，为市场在土地资源的配置中发挥作用奠定了基础。
特区的地租体系经历了“土地使用费”的雏形阶段、土地批租阶段与年租和批租混合阶段。通过地租体系的改革，特区进一步明晰了土地产权，国家作为土地所有者的经济利益也得到充分实现。批租地价经过不断改革，最终取消了非市场化的协议地价，实现了批租地价的全面市场化，促进了土地产权交易过程中市场的作用。
在此基础上，文章对特区土地经济效益与利用效率进行了分析。结果表明，土地经济效益的阶段性提高与土地政策改革在时间上具有一致性。C-D生产函数的分析表明，土地政策改革的三个阶段中（1980-1987年，1988-1994年，1995-2002年），土地资源投入量对经济增长的弹性得到了提高，其值分别为0.004，0.011，0.036。在此基础上，文章分析了特区土地边际产出的变化，结果表明单位土地资源投入量所带来的收益是增加的，土地利用效率得到了提高。
文章最后从土地流转的角度入手，围绕建立高效与合理的土地流转机制的目标分析了土地政策对土地流转造成的影响。运用工具变量法，将政策对土地流转的影响分解成产权制度明晰程度、产权是否可以自由流转、土地一级市场的流转方式、土地二三级市场的流转方式等四类要素，评价了土地政策对土地流转与市场作用的有益性，并与土地经济效益与利用效率进行了回归分析。结果表明，土地政策变化对土地经济效益与利用效率的影响是显著的，回归系数分别为0.879和0.715。
在上述分析的基础之上，文章认为，目前城市土地政策改革的重点仍然是明晰土地产权制度、改革地租与地价体系。
I. 土地整理方面（土地一级开发）带来的经济效益、社会效益和生态效益是什么，谢谢！
按我的理解：
一级开发包括：调研、规划、调整或重新开发几个过程。
土地整理目的在于什么取决与于其用途
用途上包括：工用地/商用地/公用地/农用地/未开发土地；
从属上有城镇及乡村规划之分
另有交通，住宅，工业，商业，农业，公共事业等事业性划分
根据用途对土地进行合理规划要建立在对现有土地的社会性理解上
并对其过去、现状和将来进行调研方能做作出决策
最终取得经济社会生态效益之间的可持续发展为目地的
可在几个效益之间考虑哪些是优先考虑的因素
分层次整理思路即可获解~
加油！