变更土地使用权用途

❶ 什么是改变土地用途

《中华人民共和国土地管理法》第56条：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划主管部门同意。

而根据《城市房地产管理法》第18条和第44条的规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方市、县人民政府城市规划主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

此外，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第16条的规定，供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同，土地使用权人不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任。因此，土地使用者未经批准不得擅自改变土地用途，经批准改变出让合同约定的土地用途的，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》进行了具体规定，根据原《土地使用权出让合同》的约定不同分两种情况处理：

一是《国有土地使用权出让合同》明确约定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权或者法律法规或规定明确改变土地用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回土地使用权（对出让土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据余期出让土地使用权价格确定）后，依法重新公开供应。

二是《国有土地使用权出让合同》没有约定，法律法规、规定也没有明确规定的，土地使用者应当按规定报经出让方（市、县人民政府土地主管部门）和城市规划主管部门批准，批准后应当签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，即对原出让合同约定的土地用途、出让年期、出让金额等进行相应调整，重新核定，并依法办理土地登记。

出让年限的确定应根据情况具体确定：（1）城市规划对土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途土地剩余使用年限甚至更短期限确定；（2）没有特殊限制的，为便于土地利用，一般情况下都应当按照新的土地用途重新核定土地使用年限，但不得超过法定高土地出让年限。

土地用途和出让年限确定后，即可根据新旧土地用途、出让年限和批准时的土地市场价格水平确定应补缴的土地出让金额。应补缴的土地出让金额=批准时的新用途、新出让年期下的土地使用权市场价格-原用途在批准改变用途时的剩余年期出让土地使用权市场价格。

❷ 变更土地用途的规定是什么求解答

根据《城市房地产管理法》规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。但相关法律、法规和政策明确规定和出让合同约定由政府收回土地使用权的除外。
1.土地的性质主要是两个部门管理，城市建设用地性质主要是规划管理部门与国土管理部门共同划定土地用途。其他用地主要是国土管理部门根据土地利用部总体规划确定。
2.变更土地用途，一是要符合土地利用总体规划和修建性规划的要求，二是要向规划管理部门和国土管理部门申请变更。
3.变更土地用途，要补交土地使用权出让金。相关知识延伸阅读：土地使用权的流转方式
土地使用权流转的方式包括转让、出租和抵押三种方式。 土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为。交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。
土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。原拥用土地使用权的一方称为出租人，承担土地使用权的一方称为承租人。 土地使用权抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保的行为。原拥有土地使用权的一方称为抵押人，抵押债权人称为抵押权人。
转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押;转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租;出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。

❸ 改变土地用途该如何办理手续

变更土地登记手续：

1. 因土地征用、划拨引起土地所有权、使用权变更的,土地所有者、使用者在土地征用、划拨批准后三十日内,持土地征用、划拨批准文件共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。

新建设项目用地的土地使用者,在土地征用、划拨批准后先办理预登记手续,待建设项目竣工验收后三十日内,再正式申请土地权属变更登记。

2. 以出让方式取得国有土地使用权的,土地使用权受让人在缴付全部土地使用权出让金后十五日内,持土地使用权出让合同、出让金缴付凭证向土地管理部门申请变更土地登记。

3. 因国有土地使用权转让或因地上建筑物、附着物所有权转让引起国有土地使用权转让的,土地使用权转让人和受让人在土地使用权转让合同签订后十五日内,持土地使用权转让合同共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。

土地使用权分割转让或因地上建筑物、附着物所有权分割转让涉及土地使用权分割转让的,须经土地管理部门批准后,再申请土地权属变更登记。

4. 因单位合并、分立、企业兼并等原因引起宗地合并或者分割的,有关各方在主管部门批准后三十日内,持批准文件及有关合同、协议共同向土地管理部门申请变更土地登记。

5. 依法继承土地使用权的,继承人在合法继承权确定后三十日内,持有关证明文件向土地管理部门申请土地权属变更登记。

6. 因处分抵押财产而取得国有土地使用权的,抵押人、抵押权人和新的土地使用权受让人,在土地权利变更之日起十五日内,持土地使用权出让或转让合同、抵押合同、处分抵押财产的证明资料共同到土地管理部门申请土地使用权抵押注销登记和土地权属变更登记。

7. 交换、调整土地的,交换、调整土地的双方在交换、调整协议批准后三十日内,持协议和批准文件共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。

8. 出租国有土地使用权的,土地使用权出租人和承租人应在土地使用权租赁合同签订后十五日内,持土地使用权出让或转让合同、土地使用权租赁合同共同向土地管理部门申请他项权利登记。

9. 抵押国有土地使用权的,土地使用权抵押人和抵押权人,应在抵押合同签订后十五日内,持土地使用权出让或转让合同、土地使用权抵押合同共同到土地管理部门申请他项权利登记。

一宗地多次抵押的，处分抵押财产时的偿还顺序以申请他项权利登记的时间顺序为序。

10. 因土地权属变更引起他项权利转移的,由土地所有者或土地使用者同他项权利者,在申请土地权属变更的同时申请他项权利登记。

11. 土地所有者、使用者、他项权利者更改名称或通讯地址的,土地所有者、使用者、他项权利者在变更发生后三十日内,持有关证明资料向土地管理部门申请更名或更址登记。

12. 登记的土地用途发生变更的,土地所有者、使用者在变更批准后三十日内,持有关批准文件向土地管理部门申请土地用途变更登记。

(3)变更土地使用权用途扩展阅读

《中华人民共和国土地管理法》第一章第四条：

国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

❹ 土地用途发生变更后使用权是否有效

《土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途改制，通过编制土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。对建设用地的土地用途，通过在土地出让合同或土地划拨批文中加以明确。城市国有土地用途一般划分为：一级分类1个；二级分类8个，包括商服、工矿仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通运输、水利设施和特殊用地；三级分类32个。在以往的土地出让合同中，一般采用的是土地的二级分类，凡未经批准实际用途与土地出让合同中规定的用途不一致的，都应认定为擅自改变用途。
2.擅自改变土地用途处理的法律规定
《土地管理法》第五十六条明确规定：建设用地单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区改变土地用途的，在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
《城市房地产管理法》第十七条明确规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
《城市房地产管理法》第二十五条规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途，动工开发期限开发土地。
《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同……第（五）项法律法规规定的其他情形。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：土地使用权应当按照土地使用出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
从上述相关法条中不难看出，擅自改变土地用途的处理方式有二种：一是严重影响城市规划的，出让方有权解除土地出让合同，收回土地使用权。二是符合城市规划的，受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，可以改变土地使用权出让合同约定的土地用途，调整土地出让金。 根据土地出让合同的约定，受让方一经取得土地使用权后，土地的用途不得擅自变更，必须按照原合同约定来正确合理地使用土地资源，这是一个基本原则。 注意：擅自改变土地用途是一种违法占地行为，若不及时办理变更用途的相关手续，将会造成新的土地产权矛盾和纠纷。

❺ 土地使用权转让后可否改变土地用途

具体来说，由经营性用地转为非经营性用地、由非经营性用地转为非经营性用地均直内接审批，但是，由经营性容用地转为经营性用地、由非经营性用地转为经营性用地，须依法收回再公开出让，不宜直接审批。
使用年限也可以变更。实际上，往往用途的改变就会引起使用年限的改变。当然，即使用途不变，使用年限也可以延长，但不能超出法定最高年限。

❻ 土地使用权出让合同规定的用途或条件为什么不可以变更

一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。

划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。其特点有：(1)取得的法定性。

即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批准。(2)取得的无偿性。这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费;而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。

❼ 集体土地使用权改变用途如何处理

该宗地的土地使用者与他人合伙联建，该宗地的土地使用者提供地皮；他人投资资金，按比例分房。建成一栋七层楼房，第一层是车间；第二至七层是24套住宅。该宗地的土地使用者分得一层车间及3套住宅；他人分得21套住宅。另外，该宗地的土地使用者又自已投资建的住宅楼，除出售给本企业职工住宅外，还向社会上出售一部分住宅。该宗地的土地使用者的上述行为，应属于改变土地用途的违法行为。但现行的土地管理法律法规，只对其国有土地使用权改变用途规定有处罚条款，而对其集体土地使用权改变用途没有规定处罚条款，故，对其集体土地使用权改变用途的处理缺乏法律依据，使其该案件无法处理，请指教？ 回复：你好！根据你所反映的情况，此案件不仅是改变集体土地使用权土地用途的问题，还涉及到违法转让集体土地、擅自在集体土地上建设商品房问题。 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十五条规定：“有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（二）不按照批准的用途使用土地的；（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。”第八十一条规定：“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。” 因此，针对上述土地违法行为，可以依法收回其土地使用权，同时没收违法所得，并处罚款。对情节严重的，可依据刑法第二百二十八条规定：“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金”。（执法监察局）

❽ 改变土地用途界定

改变土地用途是规划上的概念，比如一块土地原来的土地性质是农业用地，但通过规划调整后变成了住宅用地，那政府就可以把它作为住宅用地挂牌出让，相应价格就会比较高，而开发商通过土地市场得到这块土地后就可以在上面建设商品住宅出售获利。相反的如果开发商在一块性质为农业用地的土地上建造商品住宅（不管有没有得到政府默认），都那就是违法建设、私自改变土地用途，会受到规划和国土部门的处罚，私自建设的住宅也无法办理产权证，农村的部分小产权房就是这样产生的。

国有土地分类有： 商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。每一种土地用途都是经过登记的，改变土地用途是指改变原本登记的土地用途，要经过审批。

1、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”

当然通过规划调整改变土地性质的程序是非常复杂和严格的，应当严格按照《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定执行。