土地使用权出资入股所需手续

❶ 土地使用权出资和土地使用权作价入股的区别

1、两者本质不同

国家以土地使用权作价入股，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业；而土地使用权作价出资是国有企业改革中特有的一种土地处置方式，是指国家以一定年期的国有土地使用权作为出资投入到改革后的新设企业。

2、两者土地使用权持有者不同

国家以土地使用权作价入股的土地使用权作价出资形成的国家股股权由国有资产投资主体委托有资格的国有股权持股单位统一持有；而土地使用权作价出资该土地使用权由新设企业持有。

3、两者土地使用权的权力不同

土地使用权作价出资的企业可依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押土地使用权；而国家以土地使用权作价入股的土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。

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我国国有土地使用权的取得方式包括划拨、出让、租赁、作价出资或入股这四种方式。而与此相对应地土地使用权类型有国有划拨土地使用权、出让土地使用权、承租土地使用权以及作价出资或入股土地使用权这四种类型。

发起人出资成立公司他们是最初的股东，这种情况下叫出资，土地使用权作价入股是以财产权置换股权，入股时公司一般已经存在。

土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

土地使用权出让是一级土地市场,这个市场由国家垄断，只能由政府将一定年期的土地使用权卖给土地使用人的行为，这个市场卖方只有一个就是国家，通过这种方式取得的土地使用权都是最高使用年期。

❷ 以土地使用权投资入股的账务处理

评估报告，如果投资者与被投资者达成协议价300万元，连评估报告也不用了专，只需一属个投资协议，但为了避免以后纠纷还是做一个评估报告较好；借无形资产-土地使用权贷实收资本300；他们初始购买价200在你们企业不用反映，如果他们是企业他的账面借长期股权投资-300贷无形资产200贷资本公积100。用于联营的土地投资不用交税

❸ 以土地使用权投资入股的账务处理

1、投资企业用土地使用权投资入股，企业会计准则中关于长期股回权投资中，明确规定，答关于投资要区分投资企业和被投资方两种情况分别处理，做会计分录的方法如下：
①被投资企业
借：无形资产- 土地使用权
贷：实收资本 （或股本 ）
②投资企业
借：长期股权投资
贷：无形资产- 土地使用权
2、土地使用权（land user）是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。2011年1月，一则“土地使用期满后会无偿收回”的消息引起各方关注。土地使用权与土地所有权是土地法规中最基本最重要的概念。

❹ 国有土地作价出资或入股，怎样申请国有建设用地使用权初始登记

依法以作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料，申请国有建设用地使用权初始登记。

❺ 【土地使用权出资评估】土地使用权出资作价入股需要履行哪些程序

作价入股时，土地使用者应首先向人民政府申请办理出资使用权出让手续，缴专纳土属地出让金，取得土地使用权。 （2）以集体农村土地使用权向非农村集体经济组织设立的企业作价出资的，需要先办理集体土地征用和土地出让手续，取得土地使用权。 （3）进行土地使用权的评估作价 根据《公司法》的规定，对于以非货币形式的土地使用权作价出资的，应当评估作价，核实财产。因此，对作为出资的土地使用权出资应当进行评估作价。 （4）办理土地过户登记手续 股东以土地使用权作价出资后，该土地使用权的权属应当发生转移，即从股东名下转移至公司名下。《公司法》第28条规定，以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续；《土地管理法》第10条规定，依法改变土地权属的，必须办理土地使用权变更登记手续，更换土地使用权证。因此，股东按照出资协议约定的出资期限，在履行土地使用权出资义务时，不仅应将所出资的土地使用权交付于公司使用，而且还应当办理土地使用权过户登记手续，使该出资的土地使用权过户至公司名下。

❻ 土地使用权能直接作为股东出资吗

不能，需要评估作价出资。

《中华人民共和国公司法》第二十七条：股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。

对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

《中华人民共和国公司法》第二十八条：股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。

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土地使用权的价格的评估应当掌握以下的原则：

1、合法公正的原则。

要求评估机构在评估工作中应当尽量客观公正，其评估的结果能够真实地反映土地使用权的价值。否则，土地使用权评估也就是丧失了其应有的意义，土地评估机构也就丧失了其存在的理由。

2、有利于开发利用的原则。

土地使用权出让以及其出让前的评估工作，应当在服从城市规划的前提下，有利于扩大土地开发、利用的广度和提高土地开发、利用的强度，亦即土地使用权价格的评估工作要考虑到有利于土地的开发利用。

3、区别对待。

土地使用权价格的评估，应按照不同区域以及各块土地的经济价值和效用的大小来确定。因为土地使用权的价格是由多种因素决定的。土地是不动产，其价格当然与其所处的地理环境息息相关，位于不同地理位置的土地当然具有不同的价格。

4、最大使用效益的原则。

同一块土地由于用途的不同而取得经济效益就会不同，因此应当在服从城市规划的前提下，选择取得“最大使用效益”的用途或者项目评估其出让价格。

参考资料来源：中国人大网-中华人民共和国公司法

❼ 以国有土地使用权出资成立新公司，手续有哪些

1、营业税：
不交：投资方参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为
交：与投资方不共同承担风险，收取固定利润的要按规定缴纳5%营业税。
2、土地增值税
不交：若接受投资的公司不是从事房地产开发，投资公司转让土地使用权（作价入股）可免征土地增值税；
交：若接受公司从事房地产开发：（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。”等相关规定计算缴纳土地增值税。
3、企业所得税
公司以土地使用权投资给接受投资公司，投资公司转让土地使用权应视同销售，应该缴纳企业所得税。根据《企业所得税法》第八条的规定，投资公司取得土地的成本、税金等费用可按规定在税前扣除。
4、印花税
从2006年11月27日以后，对投资后签订有土地使用权产权转移合同的要缴纳万分之五的印花税。
5、契税
对以国有土地使用权投资入股的行为，要按规定缴纳3-5％契税。