嘉和城没有土地使用权

『壹』 长沙新建商品房明年全面推行"交房交证" 4883户已实现

对购房者来说，过去买房、交房、交证都需要相隔较长时间，这给购房者在落户、子女入学、银行贷款、房屋交易等造成一定困扰；有些楼盘甚至十多年都没有交证，成为遗留问题。9月26日从长沙市住建局获悉，《长沙市新建商品房交房交证实施方案》（以下简称《方案》）日前正式印发。根据《方案》，2021年1月1日起，长沙市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区内，尚未申请预售许可的新建商品住宅项目必须实施交房交证，这意味着交房交证政策将在内五区全面推广实施。

以“减负惠企、便民利民”为宗旨，解决购房者“心病”

买房是大事情，对于老百姓来说，辛辛苦苦买了房，盼星星盼月亮，终于等到开发商交房。不过有的购房者在交房现场领完钥匙后，却发现想要拿到“红本本”还需等上一段时间。

长期以来，因流程复杂、手续繁多、信息不共享、开发建设单位落实主体责任不到位等原因，一套商品房从预售签约到拿证，往往需要3年左右时间。因此这本“红本本”也成了很多人的一个“心病”。

“施行‘交房交证’，就是要坚持以人民为中心的发展思想，坚持目标导向和问题导向，以‘减负惠企、便民利民’为宗旨，以工程建设项目审批制度改革为契机，促进行业规范自律，促进市场健康发展。”市住建局相关负责人介绍。

为解决购房者“心病”，近年来，市委市政府提出“实现新建商品房交房交证同步”的改革思路，并将该项改革列入全面深化改革事项和工程建设项目审批制度改革流程重点推进，并明确由市住房和城乡建设局牵头，联合市自然资源和规划局等部门，全力推动改革试点工作，切实为百姓解难题、办实事。

交房后90天内为资料齐全业主完成办证

“长沙‘交房交证’改革的思路是将商品房买卖合同约定的交房时间作为新房交房交证的关键时间节点，前后分为交房和交证两个阶段。”市住建局相关负责人介绍，所有行政审批手续、相关费用（含报建费、土地价款等）及购房业主的契税、印花税、物业专项维修资金等缴交工作必须在竣工验收备案前完成。同时将当前开发建设项目办理房屋竣工验收备案后、不动产首次登记之前的流程前置到房屋竣工验收备案前。建设项目完成竣工验收备案交房后，即具备办理不动产首次登记的要件资料，可进入交证阶段。

根据《方案》，长沙将通过流程再造、并行办理、限时办结、信息共认共享等内容的改革，督促开发建设单位主动作为，提高相关部门办事效率，在新建商品房交房后90天内完成不动产登记。开发建设单位在办结竣工验收备案手续后交房，交房后60天内办理好不动产首次登记（栋证），首次登记后30天内为资料齐全的业主办理好不动产转移登记（户证），实现新建商品房交房交证工作目标。

《方案》明确，长沙将建立新建商品房交房交证改革会商协调机制，定期研究和统筹解决改革过程中出现的问题，制定有关配套政策，处理重大问题、个案问题，确保各环节无缝对接。市住房和城乡建设局牵头协调交房工作，督促开发建设单位落实交房交证主体责任；市自然资源和规划局牵头负责办证工作，设立新建商品房“交房即交证”窗口，并进驻长沙市政务服务大厅。

4883户已实现“交房交证”，将督促开发商落实主体责任

早在一年多前，长沙就开始推进新建商品房交房交证改革试点。“没想到交房的同时就拿到了不动产证，不用经历等待的过程，我太开心了！”2019年11月，家住中建·嘉和城的业主王超成为长沙首批享受“交房交证”政策的市民之一。通过试点，截至2020年上半年，长沙共完成市本级“交房交证”住宅4722户、商业161户。

长沙市新建商品房交房交证究竟如何实施？根据《方案》，长沙将通过推行“多测合一”，强化“施工图”依据，调整部分工作流程，统一竣工验收标准，简化验收备案流程，优化登记办证服务，实现信息共认共享等措施，确保“交房交证”政策落实到位。同时将设立新建商品房“交房即交证”窗口，实行一窗受理和限时办结；各审批阶段实行全市统一的“一份办事指南、一张申请表单、一套申报材料”，所有资料内部流转，提高业务办理效率。

“新建商品房交房交证事关老百姓切身利益，开发建设单位是实施交房交证的主体单位。”市住建局相关负责人介绍，将通过诚信管理、过程管理等手段，督促开发建设单位在交房之前完成所有审批手续及税费缴纳，自觉履行为业主办证的主体责任。

《方案》明确要求，开发建设单位要履行税费缴纳的义务，在房屋竣工验收备案前，必须交清项目的土地价款、报建费等费用，依法及时纳税；在商品房买卖格式合同中要按交房即交证的要求，明确约定交房时间和交房条件；未办理完成竣工验收备案手续的，不能交房。

来源：澎湃新闻网

『贰』 我想买一块土地来盖房子，不知道怎么买到土地

土地买卖是犯法的。

土地属于国家或集体所有，单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，而土地使用权则可以依法转让。凡是以牟利为目的的，违反土地管理法规，非法转让，倒卖土地使用权，情节严重的，即构成非法转让，倒卖土地使用权罪。

《土地管理法》第二条第三款规定：任何单位和个人不得侵占，买卖或者以其他形式非法转让土地。显然土地所有权的买卖，赠与，互易和以土地所有权作为投资，均属非法，在民法上应视作无效。

(2)嘉和城没有土地使用权扩展阅读：

注意事项：

国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。

土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。

『叁』 多地推行“交房即交证”： “住权与产权不同步”难题破冰

近日，《长沙市新建商品房交房交证实施方案》（以下简称《方案》）日前正式印发。根据《方案》，2021年1月1日起，长沙市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区内，尚未申请预售许可的新建商品住宅项目必须实施交房交证，这意味着交房交证政策将在上述五区全面推广实施。

“交房即交证”，是指开发建设单位在办结竣工验收备案手续并交房的同时，办理好不动产登记证书（即房产证）。

虽然长沙市给出90天的“办证”期限，但与以往动辄2-3年的周期相比，仍然大大缩短。这不仅给购房者的生活带来诸多便利，在限购、限售等政策多以“交证”为时间准则的前提下，新规也被认为大大提高了政策的合理性。

近年来，江苏、浙江杭州、山东淄博、广西贺州等地均有“交房即交证”的尝试。有专家认为，这一制度正在开始“破冰”，此后，“住权与产权不同步”的问题有望逐渐得到解决。

长沙的“路径”

长沙是最早启动“交房即交证”试点的城市之一。2019年3月28日，长沙市政府发布《长沙市推进新建商品房交房交证改革试点工作方案》，规定在长沙五区试点实施“交房即交证”。2019年11月8日，中建·嘉和城项目的部分业主成为首批享受“交房交证”政策的市民。

截至2020年上半年，长沙共完成市本级“交房即交证”住宅4722户、商业161户。

2020年9月1日，湖南省发布《关于开展“交房即交证”改革试点工作的通知（湘自然资发〔2020〕37号）》文件，其中提到长沙、株洲、湘潭、郴州将成为试点城市，至2020年11月形成“成熟一批、开展一批”的发展思路，由点到面，推广至全省。

按照现有规定，建设单位在办结竣工验收备案手续，并出具相关的材料后，即可达到交房条件。但不动产权证的办理，必须在完成各种审批程序，同时缴纳各项税费的前提下进行。由于流程复杂、手续繁多，加之开发建设单位落实主体责任不到位等原因，一套商品房从预售签约到收房，再到拿证，往往需要3年甚至更长时间。

“长沙‘交房即交证’改革的思路是将合同约定的交房时间作为新房交房交证的关键时间节点，前后分为交房和交证两个阶段。”长沙市住建局相关负责人介绍，所有行政审批手续、相关费用（含报建费、土地价款等）及购房业主的契税、印花税、物业专项维修资金等缴交工作必须在竣工验收备案前完成。

长沙市同时将项目办理房屋竣工验收备案后、不动产首次登记之前的流程前置到房屋竣工验收备案前。项目完成竣工验收备案交房后，即具备办理不动产首次登记的要件资料，可进入交证阶段。

在具体实施上，长沙将统一竣工验收标准，简化验收备案流程，优化登记办证服务，确保“交房即交证”政策落实到位。同时将设立新建商品房“交房即交证”窗口，实行一窗受理和限时办结；各审批阶段实行全市统一的“一份办事指南、一张申请表单、一套申报材料”，所有资料内部流转，提高业务办理效率。

根据《方案》，长沙将“交房”到“交证”的最长周期限定在90天。其中，开发建设单位在办结竣工验收备案手续后交房，交房后60天内办理好不动产首次登记（栋证），首次登记后30天内为资料齐全的业主办理好不动产转移登记（户证）。

倒逼市场走向规范

从交房到交证的“时间差”，是行业长期存在并困扰购房者已久的问题。从具体操作上，这种情况给购房者在落户、子女入学、银行贷款等方面造成了一定困扰。

比如，一些购买了热门学区房的购房者，因迟迟无法拿到不动产权证书，就无法给孩子上户口，从而耽误孩子上学。分析人士普遍认为，在多地为吸引人才而出台落户新政的背景下，这种情况显然会影响到政策效果。

此外，一些开发商将项目的产权抵押给银行获取贷款，一旦出现债务违约，房子也有可能被银行拍卖，从而出现“一房两卖”的情况。在此情况下，由于购房者没有拿到不动产权证，维权之路将会非常艰难。

分析人士认为，这种“时间差”还可能影响楼市调控的效果。当前多地实施的限购、限售等调控政策，多以“交证”为时间准则。“时间差”的存在，导致购房者不得不延长房屋的持有时间，从而影响一部分改善型需求的释放。

“‘住权与产权不同步’等问题已经长期困扰市场发展。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

2019年3月，国务院办公厅印发了《关于压缩不动产登记办理时间的通知》，提出在2019年底前，流程精简优化到位，全国所有市县一般登记、抵押登记业务办理时间力争分别压缩至10个、5个工作日以内；2020年底前，力争全部压缩至5个工作日以内。

这一文件未对“交房”与“交证”的时间进行统一化管理，但在客观上促进了“交房即交证”的推进。

除湖南外，2019年12月，浙江杭州推出商品房“交房即交证”服务；今年以来，广西贺州、山东淄博先后推行“交房即交证”；6月，江苏宣布将在全省推广“交房（地）即发证”的不动产登记模式，成为首个整省推广“交房（地）即发证”不动产登记模式的省份。

潘浩称，随着制度的逐渐“破冰”，预期“十四五”期间，多地多城市将陆续出台类似办法，将住权与产权的时限对齐。

『肆』 长沙中建嘉和城的风水有问题吗

期房的楼盘规划和配套基本都是看开发商的设计图和规划图。但是开发商在建设过程中为了节省成本从而实现利润化，到实际交房时，不少规划都变成了空的，配套设施要么没有，要么质量和数量大缩水，很多购房者以为这70年就是从自己签的那一天开始算，其实这个70年是从开发商从手中签下土地使用的时候开始算，而土地使用年限开发商都会刻意隐瞒。