附合物权

1. 把空调置于墙上是否属于物权法上的附合

天哪，楼上的哥们回答的可真专业，但就是看不懂。能给详细通俗的解释下吗？小弟坐等学习。

2. 求物权法案例题~~~拜托拜托~~有加分！！！

1.物权效力

关于合同效力和物权效力区分的问题以及预告登记防止“一房多卖”的问题

案例：某开发商甲将房屋卖给乙，合同约定，若逾期不交房，开发商将承担五万元的违约金。合同签订后，开发商甲未在房产管理部门办理登记手续;此后，甲又将同一套房屋卖给丙，并办理登记手续。

本案涉及的问题：
1、乙签订合同后未办理登记手续，其房屋买卖合同是否生效?乙要求甲承担违约金的请求能否得到支持?
2、乙能否主张甲和丙的合同无效?乙与甲先签合同，丙后签，但丙办理了登记手续，那么丙是否对该诉争房屋享有物权?
3、将来遇到类似情况，乙应该怎样维护自己的权利?

该问题涉及到合同效力和物权效力区分的问题以及预告登记防止“一房多卖”的问题 。

立法背景：

当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，那么，在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这样，将有可能损害善意买受人的利益。尤其是在房屋已经交付使用，买受人对房屋进行了装修的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，将可能妨碍现有的财产秩序。此外，如果因为未办理登记而导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。如果严格区分合同效力和登记效力，以及建立预先登记制度，则可以防止此种现象的发生。

分析本案：

《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。实际上明确了以下观点：当事人双方订立了房产买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生转移;违约的合同当事人一方应当承担违约责任。

同时，《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。《物权法》关于预告登记的规定，使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护，购房者将能够获得约定买卖的房屋，这对预防商品房销售中一房二卖起着特殊的作用。

本案中，甲乙之间签订的合同是双方真实意思的表示，虽然没有办理登记手续，仅表明不能发生物权的变动。根据物权法十五条的规定，乙和甲之间签订的合同已经生效;乙要求甲承担违约责任的请求将得到支持，甲将被判令支付五万元的违约金并赔偿乙的实际损失。同理，甲与丙之间签订的房屋买卖合同属于有效合同，由于办理了登记，该诉争房屋的所有权属于丙。乙为避免遭遇一房二卖，将来在与开发商签订购房合同后，应向登记机构申请预告登记，预告登记后，若开发商又将该房出售，虽然其与购房者签订的合同可能有效，但将不会发生物权的效力。

二、涉及善意取得的案例

案例：甲乙系夫妻。双方于婚后购买一栋别墅，但产权证上的所有权人登记为甲。后夫妻双方感情恶化，甲遂私自将夫妻共有的该别墅卖给丙。丙在查询了房产登记部门的登记簿确认甲是该房屋的所有权人之后，与甲签订合同。合同签订后，丙支付了房款，甲、丙到登记机构办理了房产登记。乙知道后，将丙告上法庭，认为甲无权处分夫妻共同财产，甲丙签订的房产转让合同无效，丙应将该房产返还。

物权法实施之前可能的处理后果：

合同法第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。反推过去，无处分权的人处分他人财产，权利人不予追认的，合同无效，因此，在物权法实施之前，法院将可能判决甲丙之间签订的合同无效。

《物权法》实施后，该判决结果将发生逆转：

《物权法》第106条规定，“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

《物权法》的该条规定是关于善意取得的规定。善意取得的条件是：1、受让人必须是善意的，不知出让人是无权处分人。2、受让人支付了合理的价款。3、转让的财产应当登记的已经登记(如房产)，不需要登记的已经交付给受让人(如货物)。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。善意取得既适用于不动产，又可适用于动产。

本案中，由于甲乙是夫妻，而产权证上登记的房产所有权人是甲，根据《物权法》规定的不动产登记生效原则，丙有充分的理由认为产权证上的产权人甲有权处分房产，因此，其符合善意的条件;第二，丙取得该房产支付了合理的价款;第三，已经办理了产权登记，完全符合物权法关于善意取得的规定，丙取得房屋所有权。法院将可能判决驳回乙要求丙返还房产的请求。
当然，乙的权利并非不能得到保障。根据《物权法》的规定，其有权请求甲赔偿损失，甲应当将转让房产的款项作为与乙的夫妻共同财产而不能作为其自己的财产。

三、抵押案例

（08年司法考试卷四第四题）案情：A房地产公司（下称A公司）与B建筑公司（下称B公司）达成一项协议，由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额6000万元，8个月交工，任何一方违约，按合同总标的额20%支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款3000万元，乙公司为此笔贷款承担保证责任，但对保证方式未作约定。

B公司未经A公司同意，将部分施工任务交给丙建筑公司施工，该公司由张、李、王三人合伙出资组成。施工中，工人刘某不慎掉落手中的砖头，将路过工地的行人陈某砸成重伤，花去医药费5000元。

A公司在施工开始后即进行商品房预售。丁某购买|法;律/教育i网汇h总|了1号楼101号房屋，预交了5万元房款，约定该笔款项作为定金。但不久，A公司又与汪某签订了一份合同，将上述房屋卖给了汪某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了汪某。汪某不知该房已经卖给丁某的事实。

汪某入住后，全家人出现皮肤瘙痒、流泪、头晕目眩等不适。经检测，发现室内甲醛等化学指标严重超标。但购房合同中未对化学指标作明确约定。

因A公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对A公司开发的商品房行使抵押权。

问题：

5.若甲银行行使抵押权，其权利标的是什么？甲银行如何实现自己的抵押权？

答：甲银行的抵押权标的为土地使用权，不包括商品房。物权法规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。甲银行实现抵押权时可以将商品房一并处分，但不能就商品房所得价款优先受偿。

6.丁某在得知房屋卖给汪某后，向法院提起诉讼，要求A公司履行合同交付房屋，其主张应否得到支持？为什么？

答：不能得到支持，因为汪某已经取得商品房的所有权，不动产以登记作为物权变动的依据。

四、添附案例

案例:从本案看动产与不动产的添附
甲乙同为一单位职工，住的都是单位公房，后来，该单位对公房作了一次大调整，将乙住的一套公房（两间平房带一个院子）重新分配给了甲，并为甲办理了房产证。因为乙在住该公房的时候，在两间半房后又接了一间，于是纠纷出现了：甲称“我有房产证”，要求入住，乙称“这里有一间房子是我自己盖的”，拒不交房，因此双方诉诸法院。

评析:

乙方在甲方的院内土地上盖房屋，这房屋也就是附着于甲方使用的土地上，房屋所有权与土地的使用权是不可分的，也不能异其主。因而在这种情况下，该房屋应为土地使用权人取得所有权。甲方取得该房屋的所有权是因乙方的财产添附在甲方使用的土地上，因此甲方虽可取得房屋的所有权，但却应当给乙方以补偿。

本案争议的焦点是添附物的所有权归属问题。在添附物的所有权归属上，依我国民法的一般原理，当事人得就添附的权利归属进行协商。若当事人对物的权利归属协商一致，自应按其协商一致的意见确定添附物的所有权照明属。但苦当事人不能协商一致时，则应依据添附的具体情况来确定添附物的所有权归属。

物可分为动产、不动产，添附物也就有动产与不动产的附合、动产与不动产的附合、不动产与不动产的附合。动产与动产的附合，是指两项动产附合在一起。命名：将他人的轮胎安装在自己的自行车上，将一人的宝石镶在另一人的戒指上。动产与动产附合时，应由主物的所有人或者价值大的物的所有人取得合成物的所有权。若相附合的两物不能区分主从，或者在价值上相等，则合成物应为原各物的所有人共有。

不动产与不动产的附合，是指一不动产附合于他不动产上合成一物。然而，不动产与不去产的附合，在我国基本上不会发生。在我国，因为土地上建筑物的建造须经一定程序批准，并以取得土地使用权为前提条件。如没有取得土地使用权，则也不能取得建筑物的所有权。命名，在建筑物上增建建筑物，如经有关部门批准，建造人可以单独取得所有权，则不发生附合；如未经有关部门批准，则建筑人不能取得建筑物的所有权，因此地增建的建筑物上不发生权利。在这种情形下，应看作是动产（建筑材料）与不动产的附合。可见，在他人所有或者使用的土地上建造房屋的，建造人并不能取得建筑物的产权。

不论为何种情形的添附，均为使原物的形态发生变化而成为新物，并且增加了物的经济价值。在此种情形下，苦口婆心能恢复原状，或虽可恢复原状但在经济是不便理、不合算的，因而不应恢复原状，而由一方当事人取得新形成的物的所有权。添附的结果，使一方所有权扩大，而另一方所有权丧失，此虽在社会经济方面看是必要的，但在当事人方面说，对于丧失所有权的一方却是不公平的，因此，从公平的原则出发，因添附而受到损失的一方当事人得要求获得利益的一方返还其所得的利益。

在发生添附时，失去所有权的当事人向取得所有权的当事人请求返还利益，适用法律关于不当得利的规定。因为，法院虽出于避免经济上浪费的考虑，规定得由一方当事人取得因附合、混合、加工而形成的物的所有权，但该当事人并没有因此而取得较之原所有权更大的利益的根据，丧失所有权的当事人一方也没有失去其利益的根据，并且所有权扩大的一方取得利益与所有权丧失的一方的利益受损失之间是有因果关系的。因此，双方当事人之间形成不当得利之债的关系，受损失的一方有权请求得到利益的一方返还其所得的利益。当然，此利益的返还不是返还原物及孳息，而是返还因取得他人之物所有权所增的利益。

从本案来看，乙方是在甲方使用的土地范围内建筑房屋的。如前所述，土地的使用权与房屋的所有权是一致的，只能为同一人所有，因而乙方是不能取得其所建房屋所有权的。所以，在这种于他人宅基地上建筑的情况下，发生动产与不动产的附合，即乙方的建房材料附合于甲方的宅基地上。由于动产与不动产附合，由不动产的权利人取得所有权，因此，乙方在甲方宅基地范围内所建筑的厢房应由甲方取得所有权。然而，在添附中，取得所有权的一方并没有取得利益的根据，其对因此而使他人造成的损失应于所得利益的范围内予以返还，所以甲方应当向乙方返还其所得的不当利益，该返还范围应为乙方建房的费用及其相应的劳务报酬。

另推荐两本物权法案例书：
1、书名：物权法案例教程(高等教育法学专业案例教材)
作者：房绍坤 张洪波
出版社：知识产权

2、《新编中国物权法要义与案例解释》第二版 作者：李显冬 法律出版社

3. 物权法中的复合物有哪些

添附一般是附合、混合的通称，广义的添附还包括加工在内。这三者都是动产所有权的取得方法，在法律效果上有共同点，但与前述的善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物、先占不同，它是指数个不同所有人的物结合成一物(合成物、混合物)，或者由所有人以外的人加工而成新物(加工物)。
基于添附的事实而产生的所有权归属问题，有这样几种解决途径，即：恢复原状，各归其主;维持现状，使原物的各所有人形成共有关系;维持现状，使因添附而形成之物归某一人所有。从现代各国立法例来看，一般都是根据添附的事实，重新确定所有权的归属，而斟酌具体情况，以形成共有关系为补充。
(一)附合
附合是指两个以上不同所有人的物结合在一起而不能分离，若分离会毁损该物或者花费较大，如用他人的建筑材料建造房屋。附合有两种情况：
(1)动产与动产的附合。这是指不同所有人的动产互相结合，非毁损不能分离或者分离的费用较大。从我国的司法实践分析，动产与动产的附合应当由原所有人按照其动产的价值，共有合成物。如果可以区别主物或从物，或者一方动产的价值显然高于他方的动产，则应当由主物或价值较高的物的原所有人取得合成物的所有权，并给对方以补偿。
(2)动产与不动产的附合。这是指动产附合于不动产，成为不动产的组成部分。罗马法中，这种附合主要是因建筑或者种植而产生。一般的原则是建筑物或者种植物归土地所有人所有，至于双方的权利和义务，则视行为人是出于善意还是恶意而定。在我国司法实践中，动产与不动产的附合，由不动产所有人取得合成物的所有权，但应当给原动产所有人以补偿。
(二)混合
混合，是两个以上不同所有人的动产互相混杂合并，不能识别。混合发生在动产之间，它与附合的不同在于：附合(指动产的附合)的数个动产在形体上可以识别、分割，只是分离后要损害附合物的价值，出于社会利益考虑不许分割;而混合则是数个动产混合于一起，在事实上不能也不易区别。但二者的法律效果却无区别规定的理由，故而各国民法大多规定混合准用附合的规定，如《德国民法典》第948条，《法国民法典》第573条、《日本民法典》第245条的规定。
(三)加工
加工，是指在他人之物上附加自己的有价值的劳动，使之成为新物。对于加工物所有权的归属，《法国民法典》及《日本民法典》以加工物属于材料所有人为原则，而在加工所增加的价值远远超过材料的价值时，才属于加工人为例外(《法国民法典》第570条至第572条、《日本民法典》第246条)。而依《德国民法典》第950条规定，加工于他人动产者，以由加工人取得加工物所有权为原则，在加工的价值显然少于材料的价值时，由材料所有人取得加工物所有权为例外。我国司法实践的一般做法是，加工物的所有权原则上归原物的所有人，并给加工人以补偿。但是当加工增加的价值大干材料的价值时，加工物可以归加工人所有，但应当给原物的所有人以补偿。

4. 我国物权法规定的物权种类

所有权、用益物权、担保物权
所有权包括：集体与个人所有权，共有，特回别所有权
用益物权包括：建设用地答使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、海域使用权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利
担保物权包括：抵押权、质权、留置权

此外还规定有占有

5. 物权客体包括哪些

法律分析：物权在于支配其物，享受其利益，为了使法律关系更加的明确，避免物权关系不适当的复杂化，近代民法采取一物一权主义。物权客体可以分类为：不动产和动产;主物和从物;物的成分，重要成分与非重要成分;原物和孳息等。

(一)不动产与动产

德国民法规定，不动产就是土地;日本民法、台湾民法则指土地及其附着物;在中国大陆，不动产包括土地、矿藏、水流、海域、地上附着物。除此之外的有体物，叫做动产。区分动产不动产的意义在于：1、形成的物权不同2、立法案例上，是否赋予物权公示以公信力不同3、生附合时确定所有权应该遵守的规则不同4、诉讼的管辖规则不同。

(二)主物与从物

按照物之间的相互关系分类。并非主物 的成分，时常辅佐主物的效用，而与从物同属于一人的物，是从物;从物所从之物，叫做主物。构成从物的要件：1、不是主物的成分；2、时常辅佐主物发挥效用；3、从物与主物同属于一人；4、交易上无特别习惯。

(三)重要成分与非重要成分

根据成分的分离是否导致其毁损或者变更性质。重要成分是指互相结合，费尽损毁或变更其性质不能分离时，则其中每个部分都是重要成分;重要部分以外的成分，为非重要部分。

(四)原物和孳息

根据数物之间产生和所出的关系。原物，是指产生孳息的物，而孳息是指由原物所生的物或者收益。它可以分为天然孳息和法定孳息。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百一十四条 民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

《中华人民共和国民法典》第一百一十五条 物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

6. 什么叫未形成附和的装修物

正文： 对装修他人房屋形成附合物的处理

一、关于装修他人房屋形成附合物的法理分析

（一）装修他人房屋的定义

由建设部发布，1995年9月1日施行的《建筑装饰装修管理规定》第二条第三款规定：“建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。”根据这一规定，可以推导出本文“装修他人房屋”的定义――即房屋使用人基于房屋租赁、借用等民事合同，在占有、使用房屋所有人房屋期间，为了满足自己的需要，使用属于自己的装修材料等财产，对该房屋进行修饰处理的工程建筑活动。这个定义包括如下几个要素：

1、装修主体系与房屋所有人订立房屋租赁、借用等民事合同的房屋使用人；

2、装修活动发生于房屋租赁、借用等基础民事合同履行过程中，而不是发生于合同成立之前或合同终止之后；

3、装修对象是房屋所有人的房屋而不是房屋使用人自己的或第三人的房屋；

4、装修目的是房屋使用人为使房屋达到一定的质量要求，以满足自己居住或经营的特定需要，而不是为了满足他人的需要；

5、使用的装修材料等财产是属于房屋使用人自己的，而不是属于房屋所有人的。

（二）关于民法理论中的附合

附合是民法理论中的概念。附合作为添附的一种主要形式，是指不同所有人的物密切结合在一起而形成新的物，对原物虽然尚能分辨，但无法分离或分离后会大大降低新物的价值。 附合可以分为两种，即动产与动产的附合与动产与不动产的附合。

动产与不动产的附合会发生两种法律效果――物权法效果与债权法效果。关于动产与不动产附合的物权法效果，比较通行的观点是，在附合以后，附合物归不动产所有人所有。例如王利明教授认为，“附合以后，动产成为不动产的重要成份。如砖瓦、木板附合于房屋之中”，“新的财产应归不动产所有人所有”。 彭万林教授认为，“当动产附合于不动产之上时，由不动产所有人取得附合物的所有权。” 二人的观点本质上是一致的：均认为附合必然带来动产所有权归属不动产所有人的物权法效果。但二者又存在着细微的差别：后者强调附合物归属的时间，即“当动产附合于不动产时”，动产的权利即被不动产所吸收。前者突出强调了附合后的物权法效果，即在附合的情况下，第一，动产所有权消灭，动产已经成为“不动产的重要成份”，并且与不动产结合成了“新的财产”；第二，不动产所有人从总体上取得了包括动产在内的“新的财产”的所有权。相比较而言，前者的观点与史尚宽先生的观点颇为接近， 表述得更为全面，更容易让人把握附合理论的价值取向：一方面，是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况；另一方面，是为了充分地实现物的使用价值和经济价值，实现社会整体财富的增长，“当事人之间纵有恢复原状的特约，也应理解为违背公共秩序而无效。”

关于动产与不动产附合的债权法效果，有学者认为应包含三个方面：第一，丧失动产所有权的人，如因附合的结果而受有损害时，得依有关不当得利的规定，请求补偿金；第二，因附合而取得附合物所有权的场合，所增添的客观价值违背受益人主观意愿的，为违反其意思的得利，在此种情形下，如具备侵权行为构成要件，不动产所有人得请求回复原状；第三，因附合而丧失权利，受有损害的人，除有不当得利请求权外，尚有损害赔偿请求权，其请求权基础是侵权行为与债务不履行。

对于上述第二、第三个效果，理论界争议不大。但对第一个效果，即是否依不当得利作为补偿的基础存在争议。在这个问题上，笔者赞同这样的观点，即根据一物一权规则，不动产所有人因添附而取得动产所有权是有法律根据的。如果认为其获权利是无法律根据的，必须否认添附的规则。既然取得权利是合法的，则受害人不能根据不当得利而请求返还利益。 然而，在特定的场合下，比如本文后面将要论述的，在房屋承租人经出租人同意装修承租房屋，由于不可抗力等原因导致租赁合同非正常终止的情况下，如果承租人因附合而受到了损害，出租人从附合中获得了利益，那么，从公平原则考虑，出租人则应当对承租人给予适当的补偿，以维护双方之间的利益平衡。

（三）附合理论与处理附合物纠纷的关联

依据上述附合理论，具体分析装修他人房屋行为，不难发现，将装修材料等财产装修于他人房屋的行为，实质上即属于民法理论上的附合。这是因为：第一，被装修房屋与装修材料等财产的所有权属于不同的民事主体；第二，装修材料等财产经过装修附合于房屋并且与房屋共同构成密不可分的新物，或分离后会大大降低新物的价值。

因此，我们完全有理由认为，有关附合理论是分析、研究对装修他人房屋形成附合物处理的基础；特别是在目前我国欠缺相关立法的状况下，在处理此类纠纷过程中，依靠附合理论的支持更具有积极的现实意义。这种现实意义主要体现为如下三点：

其一、有利于解决对附合物的界定问题。

根据附合原理，审判实务中应把装修他人房屋形成的附合物，界定为用于装修房屋的装修材料，以及其他一些相关财产。这些财产一旦附合于房屋便与房屋融为一体不可分离，或分离后会大大降低这些财产以及房屋本身的价值。根据这一标准，装修他人房屋形成的附合物，不仅应包括附合于房屋之中的砖瓦、木板等装修材料，而且还应包括镶嵌于房屋之上不能拆除或拆除后会严重减损自身以及房屋价值的诸如照明、空调、水暖等设施与设备。而对于能够拆除的设施与设备的处理，因其不具附合物的属性，故不在本文讨论范围之内。附合物标准的确立，为处理相关纠纷奠定了理论基础。

其二、有利于解决对附合物所有权的判定问题。

根据附合原理，当用于装修的财产附合于房屋之上时，必然发生房屋所有权人取得附合物之所有权的物权法效果。明确此点，为审判实务中确定附合物的归属提供了理论依据。

其三、有利于解决对债权法的适用问题。

根据附合原理，在装修他人房屋形成附合的情况下，也必然会发生债权法效果。房屋所有人因附合取得附合物的所有权，但这种取得并非绝对是无偿的，因附合丧失对附合物所有权的一方，有权依据合同的约定或有关法律的规定向取得附合物的房屋所有人求偿。附合的债权法效果提示我们，在处理此类纠纷的审判实务中，既要注意物权法的适用，也要注意债权法的适用；既要注意对房屋所有人合法权利的保护，也要注意对房屋使用人合法权利的保护，以利于最大限度地实现公平与公正的审判目标。

二、关于我国现行动产与不动产附合立法的评价

附合是一项古老的法律制度，在优士丁尼的《法学阶梯》中，我们就能找到有关附合的规定。 在现代国外立法中，许多国家及地区立法对动产与不动产的附合也作出了规定。如《德国民法典》第946条规定：“动产与土地附合成为土地之同一体的构成部分者，土地所有权扩充到该动产”，第951条[权利丧失的赔偿]规定：“1、因946条至950条的规定而丧失权利的人，有权向因权利改变而受益的人，依关于返还不当得利的规定，请求金钱赔偿；2、不得请求恢复原状。”我国台湾民法第811条规定：“动产因附合而为不动产之重要成份者，不动产所有人取得动产所有权。”第816条规定，原动产所有人因动产之所有权丧失而受到损害者，得依关于不当得利之规定请求赔偿金。

在国内，对于动产与不动产附合的处理，立法上没有系统、完整与明确的规定。已经出台的一些涉及附合内容的法律规范散见于法律、行政规章及司法解释之中。笔者收集的下列法律规范可以大致反映出我国对有关附合问题的调整状况：

1986年8月7日，城市建设环境保护部以城住字第376号通知转发的《广州市铺面房屋管理暂行规定》第9条规定：承租人“需要改建、装修房屋的，需征得出租人同意，并经当地房管部门批准，办理报建手续后方可施工，所需经费由用户自负，如用户迁出，房屋内部所增设的一切嵌装附属设施，不得拆除，也不予补偿”。

1991年10月26日，浙江省政府发布的《浙江省城镇私有房屋管理办法》第28条规定：“承租人为了美观或特殊需要，需对房屋进行正常维修以外的装饰性修缮时，应征得出租人的同意，并签订协议，其费用由承租人承担。承租人迁出房屋时，房屋内部所增设的装饰性附属设施，拆除后对房屋结构有影响的不得拆除，但其处理办法可在租赁合同的有关条款中订明”。

1995年6月1日，建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第23条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿”。

1997年10月13日，辽宁省本溪市政府发布的《本溪市城镇房屋租赁管理办法》第15条规定：“凡承租方出资改变房屋结构或室内布局、拆除或填增移动房屋附属设施的，须提出书面申请，经房屋产权所有人同意后方可实施。”第16条规定：“凡承租方出资装饰房屋的，承租方退租时，其所装饰和填装的设施不许拆毁，无偿交给房屋产权所有人”。

1999年10月1日施行的《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物改善或者增设他物。”未经同意的，“出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。

上述法律规范对装修他人房屋形成附合的调整存在如下缺陷：其一，规范内容简略，且地方性行政规章法律效力等级较低、空间适用范围也受到限制，对附合物的处理也存在矛盾，例如，有的规定允许拆除，但“拆除后对房屋结构有影响的不得拆除”，有的规定“不许拆毁，无偿交给房屋产权所有人”；其二，所调整的民事法律关系单一，除合同法外，其它法律规范只调整私有房屋租赁法律关系；其三，未能依据附合原理，直接规定动产与不动产附合后所有权的归属。

1988年1月26日，最高人民法院审判委员会讨论通过的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第 86条规定：“非财产所有人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负责赔偿。”相比较而言，《意见》对人、对事乃至空间效力均优于前述法律规范，而且，对处理方法的规定层次清楚，比较详细地规定了对包括附合在内的添附的处理原则，特别是设定了协商程序，体现了当事人意思自治的私法精神，对于规范对附合物的处理具有十分重要的意义。

尽管如此，由于立法没有规定包括附合在内的添附这样一个重要问题，作为司法解释的《意见》必然会显得苍白无力，其存在的缺陷也是显而易见的：其一，《意见》只规定在财产所有人同意附合的情况下产生争议的处理办法，其调整范围的局限性是显而易见的；其二，由于立法上的限制，《意见》同样回避了附合的物权法效果，即附合物的所有权转移问题，而只是强调了协商解决；也正由于未能把各国通行的附合理论贯彻到底，由于缺少民法理论以及法律规范的引导与支持，也就必然造成实践中协商价值取向的模糊不清，进而影响协商的效果；其三、对于“没有约定又协商不成”情况的处理规定，显得不够全面，比如“能够拆除的，可以责令拆除”的规定，是以财产所有人请求拆除为前提的，如果财产所有人没有请求拆除而使用人却请求拆除，对此情况如何处理？是否一律允许拆除？再比如，“不能拆除的，可以折价归财产所有人”的规定，更多考虑的是财产所有人对使用人的补偿，而对于善意附合与恶意附合的情况并未加以区分，致使这一规定不能适应解决复杂多样附合纠纷的需要。

通过对以上我国有关动产与不动产附合立法现状的分析，可以得出这样的结论：一些相关的法律、行政规章以及司法解释的出台，对因装修他人房屋形成附合物纠纷的处理，起到了十分重要的作用，但是，无论在立法体系上还是在法律规范本身上，也还存在着比较严重的缺陷。由于这些缺陷的存在，造成审判实践中对相关案件的处理难以把握，并且已经构成影响公正裁判的重要原因之一。

三、关于对装修他人房屋形成附合物纠纷的处理

如前所述，对于在装修他人房屋过程中虽然安装于房屋之上，但是未形成附合，并且能够拆除的设施与设备的处理，不在本文讨论范围之内。遇此类纠纷，可按《意见》第86条的规定处理，即“有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除”，“造成财产所有人损失的，应当负责赔偿”。

对于形成附合物的纠纷，笔者认为，可以房屋使用人装修房屋是否取得房屋所有人同意为标准，将纠纷区分为两类，结合前述有关附合的民法理论，依据我国现有的法律规定进行分析、处理：

（一）对装修未取得房屋所有人同意的纠纷的处理

由于双方当事人之间存在着基础的房屋租赁、借用等合同关系，因此，房屋使用人未经房屋所有人同意而装修房屋的行为，势必构成违约，同时，也势必构成对房屋所有人房屋所有权的侵害，从而造成违约责任与侵权责任的竞合。根据《合同法》第122条的规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求其承担侵权责任。”按照这一法律规定以及责任竞合理论，在违约责任与侵权责任竞合的情况下，擅自装修他人房屋违法行为的多重性，必然导致房屋所有权人双重请求权的存在，房屋所有权人可以在两项请求权中作出一种选择――既可以基于违约行为提起违约之诉，也可以基于侵权行为提起侵权之诉。当然，如果当事人事先通过合同特别约定，双方仅承担合同责任而不承担侵权责任，则原则上应依照当事人的约定处理，房屋所有权人不得行使侵权行为的请求权。

房屋使用人未经所有人同意装修房屋出现纠纷形成诉讼后，对于因装修形成附合物的处理，在审判实践中做法不一。由于附合物已与房屋形成一个整体，不易拆除，因此，应将附合物判归房屋所有人，这在审判实践中已经形成共识。争议的焦点是，如果装修确实使房屋价值明显增加，在附合物判归房屋所有人的情况下，房屋所有人是否应当给予房屋使用人以适当补偿？对此，在双方当事人不能达成协议的情况下，审判实践中有两种截然不同的处理方法：

方法之一，对附合物残值评估作价后，判决房屋所有人给予房屋使用人相当于附合物残值的补偿。并且，这是比较通行的处理方法。采取这种处理方法的主要理由，一是《意见》第86条已有明确规定，即“不能拆除的，也可以折价归财产所有人”；二是房屋使用人毕竟因附合而遭受了损害，房屋所有人从附合中获得了利益，从公平原则出发，应当对房屋使用人给予适当的补偿。

方法之二，驳回房屋使用人关于经济补偿的诉讼请求。这也是笔者同意的处理方法。主要理由有四：其一、根据《意见》第86条规定的精神，房屋使用人取得补偿的前提条件是房屋所有人同意装修房屋，并不包括未经同意装修房屋的情况，因此不能作为处理此类纠纷的依据；其二、公平原则应适用于当事人双方对造成损害均无过错的情况，而房屋使用人未经房屋所有人同意装修房屋，对损害的发生不但存有过错，并且，如前所述，对房屋所有人还构成了违约责任与侵权责任的竞合，因此，在房屋使用人存在违约与侵权的场合下，公平原则也无适用的余地；其三、房屋使用人装修房屋毕竟是为了实现自己的特定目的，在相当多的情况下，受房屋使用目的、审美观念等主观因素的影响，房屋装修的结果未必能获得房屋所有人的满意。由于房屋所有人即受益人取得的利益与其主观意愿不合，因而应认为所受利益不存在，受益人免负补偿金返还责任； 其四、基于装修他人房屋附合行为的违约、违法性，驳回房屋使用人关于经济补偿的诉讼请求，使违约、侵权人从经济上遭受一些损失，不但有利于强化当事人的法律意识与合同意识，有利于防止房屋使用人恶意附合行为的发生，也有利于充分发挥审判对装修他人房屋行为的指引与教育功能，防止、减少在装修房屋过程中违约与侵权行为的发生。

（二）对装修取得房屋所有人同意的纠纷的处理

房屋使用人取得房屋所有人同意装修房屋而引起的纠纷，又分为两种情形，与此相联系，应该作出不同的处理。

1、房屋使用人装修房屋不仅经过了房屋所有人同意，并且双方就附合物的处理等相关事宜事先也作了明确约定，或事先虽无约定，但事后达成协议的，应按《意见》第86条的规定，“按约定处理”。

但是，在处理过程中应该注意两方面的问题：一方面，应该充分尊重、保护当事人依法享有的意思自治权，充分支持当事人在其自由权利边界内依靠自己的判断、选择进而达成的任何协议，凡当事人订有协议的，应以协议为主要的处理依据，即使协议的内容在当事人之间存在着经济利益的不公平，仍应该坚持当事人意思自治原则，“按约定处理”；另一方面，法律强调尊重当事人的意思自治权，并不是允许当事人享有绝对自由甚至容忍其滥用民事权利，如果当事人达成的协议超越了法律的边界，应该根据《合同法》第52条的规定确认该协议无效，并依照有关法律规定对纠纷作出处理。

因此，在对因装修他人房屋引起民事纠纷的审判中，法院对当事人意思自治进行适度的审查干预仍然是十分必要的。这种审查干预主要体现在以下两点：

其一，不但要认真审查当事人的意思表示是否一致，而且还要结合房屋装修这一特定的法律关系和案件的具体实际，注意认真审查当事人意思表示的真意，以便正确确定当事人双方的权利义务。

其二，不但要认真审查当事人协商一致的意思表示所确定的双方的权利义务，而且还要认真审查其意思表示是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否损害社会公共利益，是否侵害他人的合法权益。

2、房屋使用人装修房屋虽经房屋所有人同意，但双方事先未就附合物的处理有过明确约定，事后也未能达成协议的，可以从双方签订的租赁、借用等合同期间是否届满，合同是否系正常终止的角度入手加以分析，分别处理：

（1）双方房屋使用合同约定的期间届满，合同系正常终止的。

在这种情况下，应判决附合物所有权归房屋所有人，对于房屋使用人拆走附合物或补偿的诉讼请求予以驳回。此种处理办法实质上与城市建设环境保护部转发的《广州市铺面房屋管理暂行规定》第9条“如用户迁出，房屋内部所增设的一切嵌装附属设施，不得拆除，也不予补偿”，以及《本溪市城镇房屋租赁管理办法》第 15条“承租方退租时，其所装饰和填装的设施不许拆毁，无偿交给房屋产权所有人”规定的精神是一致的。采取这种处理办法的主要理由，可以从以下两个角度加以说明：

其一，从房屋使用人的角度分析，装修他人房屋的行为是受到与房屋所有人签订的租赁、借用等基础合同制约的，其中房屋使用期间是制约装修行为的重要因素之一。笔者同意张俊浩教授的观点，即装修人是基于最大化自己利益的考虑，计算其装修利益并实施装修行为的。在其计划中，必然考虑装修利益与房屋使用期间的关系，考虑装修利益在该期间充分实现的问题。鉴于房屋使用期间是已知的，从而预期装修利益期间并不困难。装修利益的实现内含于房屋使用权的行使之中，房屋使用期间届满，装修利益便告穷竭。倘若装修人置房产使用期间这一约束不顾，而“奢侈”地装修，以至于出现其利益不能全部发挥而有剩余的情形，法律也不应该保护这种因非理性装修所带来的利益。 应当看到，驳回房屋使用人的诉讼请求，从个案的、短期的角度看，或许使房屋使用人丧失了一定的利益；但是，从长远的、广阔的视角，从审判的社会效果上考察，对于增强房屋使用人理性装修房屋的意识，对于正确引导房屋使用人审慎处理装修事务，防止房屋使用人盲目装修，进而逐步减少装修纠纷无疑更具有积极的意义。

其二，从房屋所有人的角度分析，尽管房屋使用人的装修行为经过了房屋所有人的同意，但是，我们还必须明确这样一个道理，即房屋使用人对房屋装修的目的，是为了提高房屋的使用价值，便于自己行使对房屋的使用权，而不是出于对房屋所有人利益的考虑。如前所述，由于房屋使用人对房屋的使用期间是已知的，以此期间确定房屋装修投入、附合物价值的利用以及相应法律后果的承担，是房屋使用人自己理所当然应该考虑的事情，而不应苛求于房屋所有人。相反，如果不是驳回房屋使用人的诉讼请求，而是判决房屋所有人于房屋使用合同终止后再对装修剩余价值予以补偿，把因房屋使用人装修投入决策过错造成的后果，强加于房屋所有人身上，这不但从法理上说不通，而且，其结果必然加重房屋所有人的负担，有损于房屋所有人的合法权益，这显然是极不公平的。因此，出于保障房屋所有人正当出租、出借等民事行为的安全，维护正常房屋租赁、借用等民事活动秩序的考虑，对于房屋使用人的诉讼请求也不应予以支持。

（2）双方房屋使用合同约定的期间尚未届满，合同系非正常终止的。

由于双方房屋使用合同约定的期间尚未届满，就有可能造成装修利益未能全部发挥、附合物存有残值的结果。出现此种情况，可以从合同非正常终止的不同原因入手，采取不同的处理办法：

其一，因为当事人一方或双方的违约行为导致租赁、借用等基础合同终止的，应当由违约方承担相应的民事责任。若房屋使用人违约，其不能按合同约定的期间享有附合物的利益，是由于自己的违约行为造成的，因此，该损失应由房屋使用人自行负担，房屋所有人应取得附合物残值所有权，而对房屋使用人不予补偿；若房屋所有人违约，因房屋使用人不能按原合同约定的期间享有附合物的利益，该利益丧失是房屋所有人违约而给房屋使用人造成的实际损失，对此，应根据《合同法》第 107条的规定，由房屋所有人承担相应的赔偿责任，而附合物残值仍应判归房屋所有人。

其二，当事人双方对合同非正常终止均没有过错的，如由于不可抗力等原因导致合同无法继续履行，应当依照公平原则处理，即依据民法通则第132条“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”的规定，在对附合物残值予以评估作价后，结合个案特点并考虑房屋使用合同约定的期间，房屋使用目的，房屋实际使用期限，以及房屋使用人装修投入的合理性等诸多因素，酌情由房屋所有人对房屋使用人给予适当的经济补偿，以维护当事人之间利益的平衡，并体现公平原则的要求。

综上所述，笔者认为，目前审判实践中在对装修他人房屋形成附合物的处理上存在的问题亟待解决，解决问题的关键是应该借鉴国外相关立法，并密切结合我国审判实践经验，加快关于包括动产与不动产附合在内的添附的立法进程，以便将包括对装修他人房屋在内的添附纠纷的处理，置于法律有效的调整与监督之下。另外，在新的立法还没有出台的情况下，法官们一方面应该加强对与此类案件处理相关的民法理论的学习与研究，不断提高运用民法理论处理相关案件的能力；另一方面，在审判实践中，应该加强对相关裁判行为的协调，以促进对装修他人房屋纠纷处理的统一性与有序性形成，促进对相关当事人合法权益的保护与房地产市场的健康发展。

本文关键词：装修他人房屋,形成,附合物,处理

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7. 因添附取得物权,能否举出实例

添附包括附合，混合，加工三种情况。附合中有不动产与动产，动产与动产的附合！例如甲版有一权栋房子，他用乙的砖头砌了自家后院，甲取得乙砖头所有权，但是甲要给予乙一定的补偿。第二种情况甲用乙的木材补了自己桌子的一条腿，由于桌子的价值远远高于一条木头所以甲取得乙木头的所有权，也就是附合后桌子的所有权，并且要给予乙一定补偿！混合的内容与他差不多，指的是两种归属于不同所有人人的东西混合在一起，无法区分时的问题，例如水与可乐混合在一起！

8. 附和和附合谁对

概念不一样，附合是指两个不同主体的物权发生混合，例如添附，混合。

9. 动产与动产的附合，如果可以区别主物或从物，应当由主物的原所有人取得合成物所有权，这里主物如何理解

依据《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。 第一百零八条善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。 纵横法律网-北京东元（厦门）律师事务所-于平律师