使用权二级市场

『壹』 土地一级市场和二级市场的区别是什么

一、使用标准不同

土地一级市场：是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征收为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。

土地二级市场，即土地使用权出让后的再交易，土地使用者将达到规定、可以交易的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。

二、划拨原则不同

土地一级市场对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

政府在土地二级市场中的职责和作用主要是制定交易规则，保障公平竞争，加强服务监管，维护市场秩序，弥补市场失灵。指导意见重点明确不同权能建设用地使用权转让、出租、抵押的必要条件，实现交易规则统一、透明，平等保护各类市场主体合法权益。

(1)使用权二级市场扩展阅读：

一级土地发展的趋势：

在一级二级开发联动的情况下，从找地、拆迁、平整土地，开发房产都是由一家开发商从头做到尾，这种联动虽有优点，比如能节省时间。提高效率，减少成本等。但土地一级开发的根本目的是为了保证政府有计划地向市场供应“熟地”，为房地产二级开发创造良好条件。

加快土地上市速度。一些中小规模的公司，因实力原因或投机目的，不能及时把生地变成熟地，而是囤积土地，等着地价上涨后交易，不但提高了土地价格，也延缓了土地上市开发的时间。

此外，一些开发商在土地一级开发上颇具实力，但是在做二级开发时则力不从心，开发出来的房地产质量低下，这时政府将承担开发商的风险。所以，房地产“过热”有很大一部分原因来自于土地一级开发缓慢，从而导致二级市场供应不足，房地产价格上涨。

『贰』 土地一级、二级市场是什么意思

土地一级市场即土地使用权出让市场，是指土地所有者将从土地所有权中分离出来的土地使用权让渡给土地使用者的行为，它体现的是土地所有者与使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。

进入土地一级市场的国有土地使用权主要有二种，即政府征用农村集体所有土地为国有土地的土地使用权和依法收回的国有土地使用权。土地一级市场的交易方式主要有行政划拨、出让、作价出资或入股、国有土地租赁等。

土地二级市场是指出让土地使用权的转让或再转让，它体现的是土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。进入土地二级市场的国有土地使用权主要是出让土地使用权。土地二级市场的交易方式主要有转让、出租、抵押三种。

(2)使用权二级市场扩展阅读:

发展趋势

一级土地发展的趋势

在一级二级开发联动的情况下，从找地、拆迁、平整土地，开发房产都是由一家开发商从头做到尾，这种联动虽有优点，比如能节省时间。提高效率，减少成本等。但土地一级开发的根本目的是为了保证政府有计划地向市场供应“熟地”，为房地产二级开发创造良好条件，加快土地上市速度。

一些中小规模的公司，因实力原因或“投机”目的，不能及时把“生地”变成“熟地”，而是囤积土地，等着地价上涨后交易，不但提高了土地价格，也延缓了土地上市开发的时间。此外，一些开发商在土地一级开发上颇具实力，但是在做二级开发时则力不从心，开发出来的房地产质量低下，这时政府将承担开发商的风险。

二级土地发展趋势

因此，将土地两级市场分开的呼声渐高，即从事土地一级开发的地产商不允许直接从事土地二级市场的开发。在北京市出台的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》中规定，土地一级开发由土地储备机构承担，或通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。

而通过有相应资质的开发企业负责实施土地开发的，利润率不得高于预计成本的8%。一级开发完毕后，在土地储备中心挂牌的土地出让底价为土地一级开发全部成本，主要包括一级开发成本和一级开发商的8%利润。

政府通过这种限制一级开发的利润和开发时间制约开发商，可以加快土地开发速度，限制房价上涨。这样，二级房地产开发商也不再承担与商品房建设无关的涉及土地开发及基础设施建设的工作。

『叁』 长沙土地二级市场管理办法正式施行

12月1日，长沙市人民政府办公厅于近日印发《长沙市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》，从12月1日起正式施行。
据观点地产新媒体了解，《办法》共七章，四十八条，分别为总则、土地二级市场建设、建设用土使用权转让、建设用地使用权出租、建设用地使用权抵押、交易市场监督与管理和附则。
《办法》按照“交易 登记”一体化建设原则，规定了交易市场包括线下市场和线上市场，由国有建设用地使用权二级市场交易大厅和二级市场交易系统组成。
目前，长沙的土地二级市场交易平台“我有地·我要地”平台已上线运行。长沙市自然资源交易事务中心负责全市线上交易平台及信息共享服务系统的开发、运营和管理；县(市)自然资源和规划主管部门设立的土地交易机构使用全市城乡统一的土地二级市场交易平台系统，以实现信息互通共享。
为进一步激活土地市场要素，盘活现有存量土地，《办法》探索实行了预告登记转让制度：明确以挂牌、招标、拍卖出让方式取得的建设用地使用权转让，对未完成开发投资总额25%的，按照“先投入后转让”的原则，允许交易双方签订建设用地使用权转让合同后，依法办理预告登记，待开发投资达到转让条件时，再办理不动产转移登记手续。
预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明及其他必要材料向发展改革、自然资源规划、住房城乡建设、生态环境等部门申请办理建设项目相关报建手续。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效并按照相关法律、法规和合同约定处置。
《办法》还进行了划拨地出租收益年度申报等制度创新。针对国有建设用地使用权出租收益问题，实行划拨地出租收益年度申报制度，进一步规范划拨地的出租市场，共同维护国有划拨土地资源资产权益。
《办法》立足于长沙市土地二级市场管理基本现状和实际需求，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以不动产统一登记为基础，为长沙土地二级市场交易提供了政策支撑和操作准则，将进一步激活土地市场要素，提高存量土地特别是园区土地资源利用效率，促进土地市场平稳健康发展。

『肆』 一级土地和二级土地的区别

一级土地和二级土地的区别如下：

1、房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。

2、房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。

拓展资料：

土地市场是土地及地上建筑物和其它附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称为地产市场。

我国土地市场有三种运行模式：

一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场市场;

二级市场是指土地的使用权转让市场;

三级市场是指用地单位土地使用权的有偿转让。

『伍』 长沙土地二级市场管理办法正式施行

作为全国28个土地二级市场试点城市之一的长沙，开始探索实行预告登记转让制度。
12月1日，澎湃新闻(www.thepaper.cn)从长沙市人民政府办公厅网站上了解到，长沙市于近日印发《长沙市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》(以下简称《办法》)，从12月1日起正式施行。
《办法》共七章，四十八条，分别为总则、土地二级市场建设、建设用土使用权转让、建设用地使用权出租、建设用地使用权抵押、交易市场监督与管理和附则。《办法》按照“交易 登记”一体化建设原则，规定了交易市场包括线下市场和线上市场，由国有建设用地使用权二级市场交易大厅和二级市场交易系统组成。
所谓的土地二级市场是指土地使用权出让后的再交易，土地使用者将达到规定、可以交易的土地使用权，进入流动领域进行交易的市场。
目前，长沙的土地二级市场交易平台——“我有地·我要地”平台已上线运行。长沙市自然资源交易事务中心负责全市线上交易平台及信息共享服务系统的开发、运营和管理；县(市)自然资源和规划主管部门设立的土地交易机构使用全市城乡统一的土地二级市场交易平台系统，以实现信息互通共享。
为进一步激活土地市场要素，盘活现有存量土地，《办法》探索实行了预告登记转让制度：明确以挂牌、招标、拍卖出让方式取得的建设用地使用权转让，对未完成开发投资总额25%的，按照“先投入后转让”的原则，允许交易双方签订建设用地使用权转让合同后，依法办理预告登记，待开发投资达到转让条件时，再办理不动产转移登记手续。
预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明及其他必要材料向发展改革、自然资源规划、住房城乡建设、生态环境等部门申请办理建设项目相关报建手续。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效并按照相关法律、法规和合同约定处置。
另外，《办法》还进行了划拨地出租收益年度申报等制度创新。针对国有建设用地使用权出租收益问题，实行划拨地出租收益年度申报制度，进一步规范划拨地的出租市场，共同维护国有划拨土地资源资产权益。《办法》称，立足于长沙市土地二级市场管理基本现状和实际需求，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以不动产统一登记为基础，为长沙土地二级市场交易提供了政策支撑和操作准则，将进一步激活土地市场要素，提高存量土地特别是园区土地资源利用效率，促进土地市场平稳健康发展。
《办法》还强调有下列情形之一的，不予办理建设用地使用权转让手续：经有权机关依法查封或者以其他形式禁止转让的﹔共有土地使用权和地上建筑物、其他附着物，未经其他共有人书面同意的；存在权属争议的；未办理不动产权属证书的；国有企业、行政事业单位及下属非国有资产监督管理机构监管的企业建设用地使用权公开转让，应当征得同级人民政府或国资监管机构批准，但未经批准的等等。

『陆』 国务院：完善建设用地二级市场，搭建城乡交易平台

为完善存量土地资源配置效率低、交易规则不健全、政府监管不完善等问题，国务院印发关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见。
7月19日，国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（以下简称《意见》），从七个方面提出24条意见完善土地二级市场。并提出目标，要求建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，市场规则健全完善，交易平台全面形成，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，制度性交易成本明显降低，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。
“当前，我国基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，此次出台的指导意见主要对土地二级市场，即存量建设用地的交易流转进行规范，主要目的是为了盘活存量用地，使得一级土地市场和二级土地市场可以联动循环，从而实现土地资源的优化配置和节约集约利用。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说道。
具体来说，《意见》要求完善转让规则，促进要素流通。明确建设用地使用权转让形式，明晰不同权能建设用地使用权转让的必要条件，完善土地分割、合并转让政策，实施差别化的税费政策。二是完善出租管理，提高服务水平。规范以有偿方式或以划拨方式取得的建设用地使用权出租管理，简化审批程序，营造良好的出租环境。三是完善抵押机制，保障合法权益。明确不同权能建设用地使用权抵押的条件，规定自然人、企业均可作为抵押权人。探索养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。四是创新运行模式，规范市场秩序。在市、县自然资源主管部门现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台，规范交易流程，加强信息互通共享。五是健全服务体系，加强监测监管。要求提供便捷高效的政务服务，培育和规范社会中介组织，加强对土地市场的整体调控，完善信用体系，全面规范市场运行。
在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，此次意见充分保障土地二级市场的交易自由，指导意见规定只要符合法律法规规定和出让合同约定都可以充分自由地进行流转，例如以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，不再需要报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准。
同时，明确了划拨方式取得建设用地使用权后续出租、转让涉及的收益问题，保障了公正和效率的同步提升。例如明确了以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，明确要求应上缴租金中所含土地收益。
张波指出，同时意见中也加强了针对土地侧的监管，尤其是强化涉及土地交易资金的来源监管，明确要求土地转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定，并强化土地一、二级市场联动，以维护市场平稳运行。
值得一提的是，对已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，也可参照本意见执行。
李宇嘉指出，国土管理部门在此前的实际调研中发现了很多的大量闲置用地，包括圈而不建、批而未用等情况普遍存在，特别是一些大城市，在用地总量控制的情况下，这些闲置土地均需要实现流转。通过为二级土地市场的规范，未来也可以使得土地供应市场形成以二级市场为主、一级土地市场为辅的体系。
以2018年4月自然资源部发布《关于2017年国家土地督察工作情况的公告》为例，督察情况显示，2017年督察新发现闲置住宅用地3148宗，23.8万亩，并督促地方加大盘活处置力度，加快住宅项目开发建设。
当年7月，自然资源部又发布《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》，明确提出将逐年减少批而未供、闲置土地多和处置不力地区的新增建设用地计划安排。
原标题：《国务院：完善建设用地二级市场，搭建城乡统一的交易平台》

『柒』 二级市场是什么意思

土地一级市场即土地使用权出让市场，是指土地所有者将从土地所有权中分离出来的土地使用权让渡给土地使用者的行为，它体现的是土地所有者与使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。进入土地一级市场的国有土地使用权主要有二种，即政府征用农村集体所有土地为国有土地的土地使用权和依法收回的国有土地使用权。土地一级市场的交易方式主要有行政划拨、出让、作价出资或入股、国有土地租赁等。土地二级市场是指出让土地使用权的转让或再转让，它体现的是土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。进入土地二级市场的国有土地使用权主要是出让土地使用权。土地二级市场的交易方式主要有转让、出租、抵押三种。

『捌』 房地产一级市场、二级市场、三级市场，我能这么理解吗

在在中国这个市场可以这样通俗的理解，因为土地是国害垄断了的

一级市场：国家卖土地的权利给开发商或者一些单位或者大的集体
二级市场：开发商或者一些单位或者大的集体卖修建好的房子给个人
三级市场：个人与个人之间的房地产交易

『玖』 土地一级开发与二级开发的关系是什么

土地一级开发，是抄指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地二级开发,是指土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品 房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。
土地市场是土地及地上建筑物和其它附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称为地产市场。
我国土地市场有三种运行模式：
一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场市场；
二级市场是指土地的使用权转让市场；
三级市场是指用地单位土地使用权的有偿转让。