房屋所有权与土地使用权区别

⑴ 土地使用权和房屋所有权有什么区别

房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。所有权是对自己的不回动产或者动产，依法享答有占有、使用、收益和处分的权利。占有是指对财产的实际管领或控制；使用是对财产的运用，发挥财产的使用价值；收益是通过财产的占有、使用等方式取得的经济效益。处分是指财产所有人对其财产在事实上和法律上的最终处置。房屋的所有权指拥有上述四项权能，所有权人可以占有、管理、使用、处置所有的房屋，包括出售、出租、抵押、赠与、继承、，并且排除他人的权利。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。房屋的使用权是指对房屋拥有的利用及有限占有权。通过房屋租赁或借用实现的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中，是房屋所有权四项权能基本之一。

⑵ 房屋所有权和土地使用权有什么关系

首先抄，在权利性质上，土地使用权与房屋所有权是相互独立的物权。土地使用权和房屋所有权是两种不同性质的，不能相互替代的，各具价值的物权。土地使用权属于民法上的用益物权，是以取得物的使用价值为目的的物权。而房屋所有权属于自物权，也即所有权，可以一发对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。并且国家把土地和房屋作为两类不同的资源和生产资料、生活资料，设立了不同的部门进行管理。

⑶ 房屋所有权和土地使用权究竟有什么区别

房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久；而土地使用权期限根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定，分为40年、50年或70年不等居住用地土地使用权出让的最高年限是70年，到期后可重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权。

土地使用权

土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。

房屋所有权

房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《中华人民共和国宪法》的保护的，根据《中华人民共和国物权法》(自2007年10月1日起施行)第六十四条，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。

土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有“房产证里是没有期限登记栏的”；土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。也就是说房子的所有权是永久的，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的，但是我们是社会主义国家，土地是国家的。

⑷ 房屋产权证VS土地使用权证VS房地产权证 三者有何区别

1，房屋产权证

名词解析：房屋产权证具体又包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但有些地方也可能是由房屋管理部门和土地管理部门统一开据的《房地产权证书》。

买房人即使交了房款，办了入住手续，但从法律意义讲，房子还是不属于买房者所有。《城市房屋权属登记管理办法》规定：国家实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的惟一合法凭证。

作用：有产权证可以对房屋拥有一定的处分权,没有产权证的有些权利得不到保护.

如是买的一手房,有商品房买卖合同来保证利益.如是二手房,则基本不可以买卖,不然利益得不到保障.

小提醒：如果没有办理房地产权证，买房人即使交了房款，办了入住手续，但从法律意义讲，房子还是不属于买房者所有。

2，土地使用权证

名词解析：又称国有土地使用权证，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。2015年3月1日，停办集体土地使用证、国有土地证。统一发放不动产权证书。

作用：该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。

小提醒：房产所有权和房产土地使用权之间并无法律上当然的附属关系。如果忽视土地使用权，势必会给住宅地产购置及交易带来风险。

3，房地产权证

名词解析：房地产权证是指在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记，对符合规定的申请，给予房地产权证。

对新建商品房，法律规定可由合同一方申请小产证。小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证。

作用：房地产权证将《房屋所有权证》和《土地使用权证》合二为一，为房屋买卖交易、租赁、变更必不可少的文件。

小提醒：交房后请及时向开发商有关部门索要房地产权证书，谨防开发商一房两卖或将其抵押再贷款，为自己以后的房屋带来不安全因素。

(4)房屋所有权与土地使用权区别扩展阅读：

1，土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。

2，土地使用权与土地所有权是土地法规中最基本最重要的概念。土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现，国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。

3，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。

4，根据广东省建设厅《关于使用新版房地产权证的通知》（粤建房字[2001]1号），我市已全面启用新版房地产权证。为使新核发的房地产权证能正确地反映房地产权登记的内容，依法保护房地产权人的合法权利，现将《新版房地产权证填写说明》印发给你们，请按统一的要求填发房地产权证。

5，请各单位将房地产权登记发证中的情况和问题，及时向局产权地籍处反映。

⑸ 土地使用权怎么核算 土地使用权和房屋所有权的区别

土地使用权，是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

房屋所有权，是指房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《中华人民共和国宪法》的保护的，根据《中华人民共和国物权法》(自2007年10月1日起施行)第六十四条，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永远的。

土地使用权和房屋所有权的区别

房屋所有权（即房产权）是永远的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有[房产证里是没有期限登记栏的]；

土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。

也就是说房子的所有权是永远的，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的，但是我们是社会主义国家，土地是国家的。根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同，住宅70年，办公/公建50年，商业/工业40年。

土地使用权的核算

土地使用权用于自行开发建造厂房等自用地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算。

如果房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物的，其相关的土地使用权的价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

企业外购房屋建筑物所支付的价款中包括土地使用权以及建筑物的价值的，一般应当对实际支付的价款按照合理的方法(例如，公允价值相对比例)在土地使用权和地上建筑物之间进行分配;确实无法在土地使用权和地上建筑物之间进行合理分配的，才全部作为固定资产核算。

（一）土地使用权的确认和计量。企业土地使用权的确认必须同时满足两个条件：

（1）该资产产生的经济利益很可能流入企业；

（2）该资产的成本能够可靠地计量。土地使用权的取得方式通常有行政划拨、出让、二三级市场购买、投资者投入、租赁等之分，且土地开发程度不同，其所含成本内容也不同，所以企业土地使用权取得的核算应区别各种情况对待。

1. 行政划拨取得。如无偿划拨则不需进行会计处理；如划拨取得后需支付农用地征用费或拆迁安置补偿费的，支付的农用地征用费、拆迁安置补偿费列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整费用列“在建工程——基建工程”核算。

2.出让取得。支付的土地出让金列“无形资产——土地使用权”核算，支付的农用地征用费、拆迁安置补偿费和取得时应由使用者缴纳的各种税费列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整费用列“在建工程——基建工程”核算。

3.市场购买取得。支付的价款列“无形资产——土地使用权”核算，支付的相关税费列“在建工程——其他支出”核算。

4.投资者投入取得。取得时按投资各方确认的价款列“无形资产——土地使用权”核算，支付的相关税费列“在建工程——其他支出”核算。

5.租赁取得。支付的租赁费分期列“管理费用”。

6.换入或债务重组取得。通过非货币性交易换入的或通过债务重组取得的土地使用权，应按有关非货币性交易或债务重组的会计处理规定确定入账价值，列“无形资产——土地使用权”核算。

7. 补地价。原为划拨取得的土地，经批准将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资时，应按规定补交土地使用权出让金即为补地价，补地价价款列“无形资产——土地使用权”核算。

房地产开发企业以上业务中涉及“在建工程”科目的，均应通过“生产（开发）成本”科目核算。 值得说明的是，现行企业中由于以下两种原因而在“固定资产——土地”科目核算土地：（1）1993年开始的全国性清产核资中按规定估价，并经批复确认按固定资产入账核算的土地；（2）1993年开始的清产核资以前“已经估价单独入账的土地”。该情况企业在占有使用上不存在期限，在价值上不计提折旧。

（二）土地使用权的摊销。企业出让取得、市场购买取得、接受投资等取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按规定的期限分期摊销。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权出让的最高年限如下：商业、旅游、娱乐用地40年，工业用地50年，居住用地70年，综合或其他用地50年。企业取得土地使用权时，应明确该土地办理出让时土地使用权出让合同规定的使用年限，如该土地是早年出让取得的，摊销年限应是原规定年限减去已经使用年限后的剩余年限。但国家规定“满二年未动工的，可无偿收回土地使用权，因不可抗力或者政府、政府有关部门行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。” 摊销土地使用权价值时，借记“管理费用——无形资产摊销”科目，贷记“无形资产——土地使用权”科目。

（三）土地使用权减值。由于土地的不可再生性、不可移动性等特性和国家实行的管理制度决定，土地使用权的减值可能性较小；产生减值时，大多已形成包括建筑物在内的房地产，此时应计提固定资产减值准备。无论是计提无形资产减值准备或固定资产减值准备，均列“营业外支出”科目及相关明细科目。

（四）土地使用权处置和灭失。

1. 建造开发。企业因利用土地建造自用项目时，应将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本；房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本。

2.转让。根据建设部第45号令《城市房地产转让管理规定》，房地产的买卖、投资入股、合作开发、抵债等权属发生转移的形式均为转让；又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，为严格限制炒买地皮和切实保障建设项目的实施规定：“土地使用权的转让应按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。属于房屋建设工程应完成开发投资总额的25％以上。

⑹ 房屋产权是否等于房屋土地使用权 两者有何区别

先说概念，“房屋产权”是指通过购买、受赠等，对房屋同时拥有占有、使用、处分、收益、支配和处置权，是财产权的一种。其权利的拥有或转移，随标的物的交易、赠予等法律行为而拥有或转移。

“房屋土地使用权”即“土地使用权年限”。根据我国宪法和国家性质，所有土地的所有权归国有，无论任何单位或个人只有使用权，且“土地的所有权”不以任何方式而改变。国家机关、军事、科研、教育等国家建设用地，以划拨取得“土地使用权”；建厂、商业、住宅开发等商业用地，以有偿出让获得“土地使用权”。按照土地使用性质，“土地使用权”年限分为：商业40年，工业或综合50年，居住最高70年。

2015年全国两会上，国土资源部部长姜大明回答记者提问时称，不动产权（房产证）证书上的使用期限，指的是“国有建设用地使用权”的期限，不是“房屋所有权”的期限，“使用权有期限，所有权无期限，两权分离”。

“大产权”即“房屋所有权”。经房管部门确认产权，颁发房屋所有权证的房产，即为获得俗称的“大产权”。其与“房产土地使用权”年限无关，也就是说并不像某些开发商宣传的那样，“70年”的才是“大产权房”。

土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权（即房产权）是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有；土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。

⑺ 土地使用权和房屋所有权的区别

购房者大多对房屋产权问题是一知半解，混淆了房屋产权和土地使用权问题，“土地使 用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，房屋产权是所有权，土地使用权是国家出让的。所谓房地产使用权，其实只是土地使用权。土地使用权决定了房产的使用权。

业主所有的住宅除了拥有房屋的所有权外,还拥有该房屋的国土土地使用权。

也就是说如果房屋产权到期房子还在的话，房子依旧是你的，只是要补交土地税。房产产权期限是指房子所占的土地的使用权，而不是房子所有权本身。国家规定，城镇建设用地为国家所有，个人和企业可以有偿使用和交易使用权。

住宅的使用权限是70年，从该地取得日算起。购房者只要有合法的产权证，房子就是私人财产，不属于国家。只要房子还在，个人就拥有该房子的所有权。 房产权70年从开发商开始盖房就开始算了。

不能把土地产权70年和使用权70年混为一谈，也不能把“房屋的所有权”和“土地的使用权”混为一谈了，正确的说法是“土地的使用权一般为70年”。

土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有;土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。

到期后，如国家需要收回土地，且必须连同地上建筑物一并收回时，这时会出现一个问题，由于房子在开发时有先有后，但土地使用权的终止日期是以土地出让合同上的终止时间为准，即土地使用权到期，而房产还未到报废的年限。这时收回土地使用权则要给予地上建筑物所有人相应补偿;如果不收回，地上建筑物所有权人可以在届满前一年向国家申请续期，并重新缴纳土地出让金。

两者的区别：两者的权属不同， 根据《城市房地产管理法》的规定，房地产的买卖是指房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地作用权同时转让，也就是说，购房者享有的是完全的房屋所有权;但我国实行的土地全民所有制，即土地只有国家和集体所有，个人只有使用权。因此，土地证上载明的使用终止日期一到，国家可以收回土地使用权。 相关条例:《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》明确规定,居住用地土地使用权出让的最高年限是70年。70年的土地使用权期满后,土地收归国有,而地上建筑物仍属业主所有。如果再次申请土地使用权,则应该根据当时的地价水平,补交土地出让金。

⑻ 谈谈房屋所有权与土地使用权之间的关系

在市场经济条件下,土地和房屋都具有财产性质,合称房地产.房地产抵押,是指抵押人以其合
法的房地产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保的行为.根据我国现行法,房屋可以单独
成为所有权的客体,因而房地产又分为房产和地产,即房屋所有权和土地所有权.我国实行土地公有
制,土地所有权属于国家和农村集体经济组织,禁止土地所有权进人市场,所以在我国的房地产市场
中并不包括土地所有权,而仅指由土地所有权派生的土地使用权.实践中,房地产抵押是最主要的担
保形式之一,但由于房与地之间关系的复杂性,使我们不得不对房地产抵押中房产与地产之间的关系
多加留意.
一,房产和地产同时抵押
房产和地产同时抵押是指将房屋和该房屋所占用范围内的土地视为一体设定抵押.在房产和地产
同时抵押的情况下,并不严格区分房产和地产,抵押物是房产和地产的统一体.在行使抵押权时须将
房产和地产作为一个整体拍卖,抵押权人按登记的先后顺序受清偿.在此方面的立法首推英美法系和
大陆法系中的德国民法.英美法中的房地产概念有二层含义:一是把土地和房屋当作一个整体来看;
二是把土地和房屋附带的各种权利合在一起为一个广义的不动产.由于其不严格区分房产和地产,所
以房地产抵押只能是房产与地产的同时抵押.德国民法则完全继受了罗马法的"附着于土地之物即
属该土地"的思想,认为定着于土地之物及与土地所有权结合形成的权利,都不是独立的不动产,
而只是土地的重要组成部分.[11(P115)《德国民法典》第九十四条明确规定:"土地的主要组成部分为
定着于土地的物,特别是建筑物,及与土地尚未分离的出产物."因而,德国民法否认房屋的独立
性,认为房屋是土地的组成部分,在土地所有权中包含对房屋的所有.德国虽然后来颁布了哎地上
权条例》以克服土地所有权对地上权的附合,但仍以地上权对房屋的附合来否认房屋的独立性,即
房屋不能单独成为所有权的客体,因此,在抵押时体现了房地一体性.
房产和地产同时抵押的理论依据是土地和房屋之间客观上的不可分性.这种客观上的不可分性是
房与地之间最基本的自然关系,即土地是房屋的载体,房屋若离开土地,则会损害其自身的经济价
值.如果从财产的形式考察,那么土地和房屋的关系就是土地使用权(地产)和房屋所有权(房产)
之间的关系,二者之间在抵押时的关系因房与地之间的客观上的不可分性而表现为一种结合性.从房
[收稿日期]2003-06-10[修回日期]2003-07-08
〔作者简介〕陈玉芳(1968一),女,福建闽侯人,讲师,从事法学教学与研究.
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鹭江职业大学学报2佣3年
地产经济学的角度看,由于级差地租的作用,地价决定房价,房价中又包含地价,若将土地所有权或
者房屋进行单独交易,则可能势必造成房地产贬值的结果,从而影响到债权的受偿,也会使权利的受
让人无法行使其权利.
正因如此,在我国现行的不动产立法中,采取了建筑物与土地权利不可分离的原则,将土地使用
权与房屋所有权视为不可分割的整体,即所谓"房随地走"和"地随房走"的原则,或者称之为房
地一体化.土地使用权转让,地上的房屋所有权随之转让;反之,地上房屋所有权转让,该房屋占用
范围内的土地使用权也发生转让.我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条规
定:"土地使用权抵押时,其地上建筑物,其他附着物随之抵押,地上建筑物,其他附着物抵押时,
其使用范围内的土地使用权随之抵押."《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第三条规定:"城市房屋
的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致原则,除法律法规另有规定外,不得分离."第8
条规定:"城市房产设定抵押等他项权利时,应当包括房屋所占用的土地使用权."为贯彻房产与地
产的权利主体一致原则,《城市房地产管理办法》第四十七条第一款也规定:"依法取得的房屋所有
权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权."《担保法》第三十六条规定:"以依法取
得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押.以出让方式取得的国
有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押.乡(镇),村企业的土地使用权
不得单独抵押.以乡(镇),村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵
押.n [2](P113-215)从我国上述法律规定不难看出,我国采取了房产和地产同时抵押的方式,抵押物就是房
屋和该房屋占用范围内的土地使用权结合而成的一项房地产.不过,我国现行房地产立法与德国民法
在此问题上虽然都采取房地一体性的观点,但二者并不完全相同.德国民法强调定着于土地的物特别
是建筑物是土地的主要组成部分,从某种程度上说,土地权利是主物,而建筑物是从物.但我国法律
是将土地与房屋视为一个整体对待的,就土地和建筑物二者的关系来说,是建筑物附随土地还是土地
附随于建筑物,法律未作规定.[1](P621)
二,房产或地产单独抵押
房产或地产的单独抵押是单独抵押房产或者地产,并且在实现抵押权时单独拍卖房产或者单独拍
卖地产的抵押方式.传统大陆法系民法中所谓的单独抵押是指房屋所有权或土地所有权的单独抵押,
并非是指房屋所有权或地上权的单独抵押.地上权是指支付地租,利用他人土地建筑房屋和其他工作
物或林木的权利.传统民法理论认为,地上权与土地所有权一样是取得房屋所有权的前提,这种前提
被称为是取得房屋所有权的权源.[3)(P16)其他权源还有土地租赁权和土地借用权等.由于单独抵押是
指房屋所有权或土地所有权的单独抵押,所以单独抵押房屋所有权的效力不及于土地所有权,行使抵
押权时,只能将房屋单独拍卖,而不能连同土地所有权并付拍卖,但这时买受人因缺乏权源而无法真
正取得房屋所有权.为弥补这一缺陷,保护买受人的利益,法律规定买受人同时取得法定地上权.例
如,《日本民法典》第三百八十八条规定:"土地及地上存在的建筑物属于同一所有人,而仅以土地
或建筑物进行抵押,于拍卖时,视为抵押人设定地上权.但其地租,因当事人的请求,由法院予以确
定."同样,单独抵押土地的效力也不及于地上房屋,单独拍卖土地时,房屋所有权人同时取得法定
地上权.
实行房产或地产的单独抵押必须具备两个条件:一是承认房屋具有相对于土地的独立性,能够单
独成为所有权的客体.在法国民法中,通常将不动产中的土地与建筑物区分开来,各自作为不同的不
动产区别对待.《日本民法典》第八十六条规定:"土地及固定在土地上的物叫做不动产."而根据日
本《不动产登记法》第十四条,土地和建筑物是分别登记的.可见土地与建筑物是独立的不动
产.}1](P116)二是土地实行私有制,否则无法通过法定地上权来维持土地与房屋在客观上的不可分性.
在大陆法系各国,大多实行土地私有制,土地所有权可以用于抵押.[31(M1)单独抵押的目的在于保护
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第4期陈玉芳:房地产抵押的三种情形
抵押人的利益,使抵押人在抵押权人行使抵押权后仍能保留其对于房屋或土地的权利,达到物尽其用
的经济目的.如果将法定地上权单独抵押,那么抵押权人行使抵押权时单独拍卖地上权,而房屋所有
权却因缺乏权源而不能继续存在,但这时决不能再设定法定地上权.根据物权法一物一权的基本原
则,在同一块土地上不能同时存在二个性质完全相同的地上权,所以地上权不能单独抵押.我国的土
地使用权是一项新型的用益物权,从其法律性质来看,除所有权基础不同外,与地上权基本相同,所
以除没有房屋的土地外,土地使用权原则上不能单独抵押,否则其上的房屋就失去取得所有权的权
源.从我国目前的房地产立法来看,允许单独抵押的土地使用权,主要指无地上建筑物的出让土地使
用权及经发包人同意的依法承包的荒山,荒沟,荒丘,荒滩等荒地使用权,这在《担保法》第三十
四条以及<农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》中已有体现.同时,根据我国《宪法》第十
条的规定,我国的土地所有权禁止转让,出租和抵押.因此,我国不具备房屋所有权或土地所有权单
独抵押存在的可能性.
三,房产与地产分别抵押
房产与地产的分别抵押是指将房产和地产看作各自独立的财产分别抵押给不同的债权人,抵押物
要么是房产,要么是地产,其中一个抵押权人行使抵押权时可以将房产和地产并付拍卖,但他只能就
抵押物(房产或地产)的卖得的价金优先受偿.分别抵押与单独抵押的相同之处在于都承认房屋的
相对独立性,可将房屋或土地各自抵押,不同之处在于单独抵押的抵押权人只能单独拍卖作为抵押物
的房产或地产,而分别抵押的抵押权人却可以将房产或地产并付拍卖,即拍卖的范围不限于抵押物.
房产和地产分别抵押的前提条件是具有承认房屋独立性的立法环境.大陆法系民法中以法国,日本
为代表,承认房屋的独立性,认为房屋可以独立成为所有权的客体.在承认房屋独立性的立法环境中,
如果运用民法学原理研究房屋和该房屋占用范围内土地使用权之间的关系,那么就会得出一种主从关系
的结论,对主物处分其效力及于从物.土地使用权与房屋之间的主从位置应根据"哪一个是法律关系的
客体"来确认.若抵押房屋,则房屋是主物,该房屋占用范围内的土地使用权是从物;如果抵押土地使
用权,那么土地使用权是主物,其地上房屋是从物.这实际上即传统民法中关于"抵押权效力及于抵押
物的从物"的原理.这个原理也是分别抵押中房屋和该房屋占用范围内的土地使用权并付拍卖的理论依
据之一.并付拍卖的另一个原因是为了防止因单独拍卖抵押物(房屋或土地使用权)而造成抵押物贬值
影响到债权的受偿.但从物毕竟不是抵押物,所以抵押权人只能就抵押物的卖得价金优先受偿.如果抵
押人将其所有的房屋和房屋占用范围内的土地使用权分别抵押给二个不同的债权人,那么二个债权人同
时行使抵押权时可将房屋连同土地使用权并付拍卖,分别就房屋和土地使用权拍卖所得的价金优先受偿
即可.例如房屋抵押权人只能就房屋拍卖所得价金优先受偿,而对于土地使用权卖得的价金无优先受偿
权,若房屋拍卖所得的价金不能清偿全部债权,则只能待土地使用权抵押权人就土地使用权拍卖所得价
金优先受偿后有余额时才能就余额部分受偿.如果房屋抵押权人先行行使抵押权而将房屋占用范围内的
土地使用权并付拍卖,他只能就房屋拍卖所得的价金优先受偿,对于拍卖土地使用权所得的价金可以向
土地使用权抵押权人提前清偿或向公证机关办理提存.
综上所述,房地产抵押存在三种方式:同时抵押,单独抵押,分别抵押.但在我国的房地产抵押
的立法与实践中,主要采取房产与地产同时抵押的方式.此与我国房地产立法长期以来倡导房地一体
化相关.这种房地一体化的模式在一定程度上有利于房地产市场的统一管理,减少因房地分离而引起
的房地产交易中的各种纠纷,但也带来一定的弊端.在现实生活中,存在房地不一体化的现象,即房
屋所有权与土地使用权不属于同一主体.这种现象特别是在行政划拨,租赁用地中相当普遍.若仍采
用房产地产同时抵押的方式,就违背了任何人都无权随意处分他人的财产或权利的基本原则.而且,
随着经济的发展和科技的进步,人们对土地资源的开发与利用进人一个全新的阶段,从传统的地表平
面(如在地表平面上种植林木,设置建筑物等)扩展到地表上下的立体空间(如空中架设电缆,地
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30 鹭江职业大学学报2003年
下建造地铁等),提出了空间权的概念,即对地表之上的空中或者地表之下的地中一定范围空间享有
的权利.这就使现代的土地使用权的权利结构处于一种相当复杂的状态.如果形而上学地延续传统的
房地一体化的做法,就不能充分地保护土地使用权人的权利.尽管从自然属性来说,土地与建筑物是
不可分割的,但从法律的角度来说是可以将它们分开的.frl(rbz3〕因此,在房产与地产能够区分而且有
必要区分的情况下,应当把他们区分开来.体现在房地产抵押方面,笔者以为在采用房产和地产同时
抵押的前提下,引人房产和地产分别抵押的方式.同时,从另一个角度来看,前面我们提到,房产与
地产分别抵押的前提条件是具有承认房屋独立性的立法环境.而在我国,法律一贯承认房屋可以独立
于土地而成为所有权的客体,房产与地产各自具有独立的交换价值.我国建设部于1992年3月23日
发布房建(92) 162号通知,其中第二条规定:"在房地产经营活动中要实行房地分别计价,综合评
估.各方要遵循房地产价格形成的客观规律,分别对房屋和土地进行价格估算,综合分析,科学确定
房地产价格."从我国实际情况来看,土地和房屋在绝大多数地区实行房地分管制度,土地使用权变
动由土地管理部门负责登记,而房屋产权的变动则由房屋管理部门负责登记.《担保法》第四十一条
规定:"当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起
生效."第四十二条规定"办理抵押物登记的部门如下:(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的,
为核发土地使用权证书的土地管理部门;(二)以城市房地产或者乡(镇),村企业的厂房等建筑物
抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门;……."这也从另一个角度证明房屋的独立性.可
见,房产与地产的分别抵押在我国是可行的.这种方式既能反映房屋的独立性,又贯彻房产和地产权
利主体一致的原则,充分利用房屋与土地使用权的经济价值,有效利用资源,增加公共财富.实际
上,笔者以为《担保法》第55条的规定是这种抵押方式在立法上的体现.该条规定:"城市房地产
抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物.需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地
上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿."在《担保法》
颁布之初,理论界对55条规定的理解存在一定的争议,认为55条有关城市房地产抵押合同签订后土
地上新增的房屋不属于抵押物的规定与我国长期倡导的房地一体化精神相矛盾.但若从房产与地产分
别抵押的角度去理解,问题就迎刃而解.既然房产与地产一同抵押,却又认定设定抵押权的房地产上
新增的房屋不属于抵押物,这实际上就认可新增房屋具有独立性.在认可房屋独立性的前提下,根据
房产地产分别抵押的抵押权人可以将房产地产并附拍卖的原理,可以将新增的房屋并附拍卖.该新增
的房屋从理论上讲属于抵押物的从物,因抵押权效力之所及,故可以连同抵押物一同拍卖,但抵押权
人无权就拍卖新增房屋所得优先受偿.