我国集体土地使用权改革

① 《物权法》对集体建设用地使用权流转有什么规定

A 物权法》对集体建设用地使用权流转有什么规定？

《物权法》对建设用地使用集体所有的土地的流转仅做了原则性规定，如第151条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”

总的来说，根据现行法律法规的规定，集体建设用地使用权的取得及流转有严格的条件限制，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。除耕地外，农民集体所有的土地只能用于乡镇村企业、乡镇村公共设施和公益事业以及农民住宅建设。近年来。我国土地制度改革不断深化，国务院先后出台了一系列涉及农村集体建设用地的规定。国务院关于2005年深化经济体制改革的意见中明确指出，进一步研究探索农村集体建设用地使用权进入市场。土地行政主管部门一直将加快集体建设用地使用制度改革作为工作的重点，在对集体建设用地进行严格管理的同时，也允许一些地区开展集体建设用地流转方面的试点，2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定 》，其中关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”

同时，在中国广东、浙江、江苏、上海、安徽、天津等地的农村建设用地使用权流转开始了局部或区域试验，并发展出了重庆农地入股、广东海南出租农地、北京郊区等地小产权房等模式。

② 新中国成立到改革开放，我国农村土地所有制的发生过哪三次重大变化

新中国成立到改革开放，我国农村土地所有制的三大阶段如下：

1、农民的土地所有权形成时期（1949年至1954年）

从新中国成立到1953年，全国土地改革基本完成，开始了全国性的互助合作社运动。这一阶段，通过开展土地改革运动，并以宪法的形式固定下来，实现了“耕者有其田”的农民土地私有制，使得农民能够自己耕种自己的土地，土地的使用权和所有权统为一体。

2、农民的土地所有制开始向集体所有制转变（1955年至1979年）

1979年9月党的十一届四中全会通过《中共中央关于加快农业发展若干问题的决定》要求“人民公社继续稳定实行三级所有队为基础的制度，集中力量发展农村生产力。”农民个人的土地私有逐步转变为集体所有，统一经营，按劳分配。农民土地所有制被废除，取而代之的是土地集体所有制。

3、不断发展的农村土地集体所有制（1979年至今）

实行家庭联产承包责任制，与之相适应将原来的集体共同所有、集体共同使用的土地制度改为“集体所有，农户承包经营”的土地制度。2002年8月颁布的《农村土地承包法》则是针对土地承包经营的第一个专门、完整的法律，是土地承包经营权发展的里程碑。

2007年3月颁布施行的《物权法》提到土地承包经营权，是作为用益物权来规定的，充分体现了土地承包经营权已经转变为一种物权。

2008年10月，十七届三中全会的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》规定：“加强土地承包经营权流转管理服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按依法自愿有偿原则，允许农民转包、出租、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式适度规模经营。”

(2)我国集体土地使用权改革扩展阅读：

完善现行的农村集体土地所有权制度，落实农民的所有者权益，是中国农村集体土地制度改革的唯一出路。

1、完善农村集体经济组织

集体土地归村民小组全体成员所有，原乡镇集体经济组织和村集体经济组织所有的土地按现有界址分别归属于相应的村民小组的全体居民所有。有利于充分发挥其主体职能，也适合适度的农业规模化要求。因此，以村民小组一级的集体经济组织为所有权的主体。

2、将集体土地折成股份，按照一定的比例分给全体民在民，落实农民作为所有者的权益

根据集体土地的地理位置、肥沃程度等标准，将全部土地折成股份，分给全体居民，这样可以充分调动广大农民作为集体土地的所有者来行使所有权限。

3、农村集体土地使用权的完善

对于农村集体土地制度来说，仅仅解决所有权方面存在的问题是远远不够的。还应该对其另一重要制度——集体土地使用权制度加以完善。集体土地主要包括两类非建设农用地；建设用地。

③ 我国现行法规关于集体土地使用权流通的规定

根据刑法第133条的规定，对交通肇事罪规定了三个不同的刑级（量刑档次）： 犯交通肇事罪的，处3年以下有期徒刑或者拘役。 交通运输肇事后逃逸或者有其他特别恶劣情节的，处3年以上7年以下有期徒刑。 因逃逸致人死亡的，处7年以上有期徒刑（判到15年的占少数）。
发生重大事故
1．违反交通运输管理法规，因而发生重大事故，致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的，处3年以下有期徒刑或者拘役。 此处所谓“发生重大事故”，根据《解释》第2条第1款规定，是指具有以下情形之一的： （1）死亡一人或者重伤三人以上，负事故全部或者主要责任的 （2）死亡三人以上，负事故同等责任的 （3）造成公共财产或者他人财产直接损失，负事故全部或者主要责任，无能力赔偿数额在三十万元以交通肇事罪
上的。 《解释》第2条第2款规定：交通肇事致一人以上重伤，负事故全部或者主要责任，并具有下列情形之一的，以交通肇事罪定罪处罚： （1）酒后、吸食毒品后驾驶机动车辆的 （2）无驾驶资格驾驶机动车辆的 （3）明知是安全装置不全或者安全机件失灵的机动车辆而驾驶的 （4）明知是无牌证或者已报废的机动车辆而驾驶的 （5）严重超载驾驶的 （6）为逃避法律追究逃离事故现场的。
其他特别恶劣情节
其他特别恶劣情节，是指具有下列情形之一： （1）死亡2人以上或者重伤5人以上，负故全部或者主要责任 (2)死亡6人以上，负事故同等责任的 (3)造成公共财产或者他人财产直接损失，负事故全部或主要责任，无能力赔偿数额在60万元以上的。 根据刑法第133条的规定，犯交通肇事罪的，处3年以下有期徒刑或者拘役；交通运输肇事后逃逸或者有其他特别恶劣情节的，处3年以上7年以下有期徒刑 因逃逸致人死亡的，处7年以上有期徒刑（判到15年的占少数）。 第六条行为人在交通肇事后为逃避法律追究，将被害人带离事故现场后隐藏或者遗弃，致使被害人无法得到救助而死亡或者严重残疾的，应当分别依照刑法第二百三十二条、第二百三十四条第二款的规定，以故意杀人罪或者故意伤害罪定罪处罚。

④ 简述我国农村集体土地使用权流转的现状,存在的问题和深化改革的建议

农村土地规范流转，既是推进农业结构调整、促进农业规模经营的基本途径，也是提高资源配置效率,促进农民增收的重要途径。因此，正确分析当前农村土地流转过程中存在的主要问题，处理好其中的各种主体的利益关系，制定有效推进农村土地流转的政策措施，是推进现代农业、统筹城乡发展的必然要求和重要方面。
当前农村土地承包经营权流转呈现流转数量增长，流转规模扩大，流转形式多样，流转对象多元，管理服务加强等趋势和特点。同时存在一些值得关注的问题，如流转管理工作还不规范，流转服务体系尚不健全，流转利益纠纷仍时有发生，流转土地使用与农业宏观调控目标也有差异，应当引起高度重视。中央对农村土地承包经营权流转问题一向高度重视，政策是明确的、一贯的。党的十七届三中全会在保持农村土地承包经营权流转政策连续性的基础上，总结了近年来各地土地承包经营权流转的经验，系统完整地提出了土地承包经营权流转的政策。
农村土地承包经营权流转存在的问题
一是土地流转意识有待进一步增强。一是农民自觉流转意识不强,一些农民对国家土地承包和流转政策理解不够,担心土地流转出去后会丧失土地经营权,失去生活依靠,宁愿土地抛荒也不愿流转出,还有些业主怕政策不稳,担心投入无回报而不敢经营流转的土地。二是农民大局观念和法制意识不强。个别农民对县里的农业产业化政策不支持不理解,对涉及土地流转的农业产业项目,恶意刁难,百般阻挠。个别农民法制意识不强,签订土地流转合同后毁约,侵害业主利益。三是基层干部工作热情不高。乡村干部对土地流转，工作不力,情况不清,工作缺乏积极性和主动性,造成土地流转行为不规范,矛盾纠纷隐患多。
二是土地流转行为不规范。一是流转程序不规范。部分土地流转项目存在由乡镇政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的“反租倒包”现象,与政策相违背,也容易引起损害农民利益行为的发生。二是流转协议订立不规范。有相当部分的土地流转只是口头约定,没有签订书面合同,有些虽签订书面合同的,条款也多不规范,内容过于简单,对双方权利义务及违约责任规定不具体,且大部分流转合同没有通过职能部门鉴证和备案,存在纠纷隐患。三是土地流转价格存在不合理现象。
三是土地流转机制不完善。一是土地流转无章可循。土地流转处在摸索和尝试阶段,配套政策措施尚未出台,流转无具体的操作办法,土地流转费的确定没有可操作的价格标准,容易出现竞相压低租金,损害农户利益以及个别农户漫天要价,阻碍土地流转的行为。二是土地流转信息不畅。土地流转和租赁市场没有形成,无中介组织,出租方找不到承租方,承租方又难以找到有流转土地意向的对象。三是土地流转管理不规范。三是土地流转管理不规范。由于乡镇农经站工作人员职责不清,土地流转管理职责不明确,土地承包流转合同管理难到位。四是土地流转扶持措施尚未出台。土地流转项目激励措施、土地流转补偿制度、土地投资补偿制度等优惠政策有待进一步建立健全。
四是土地承包流转政策不配套。一是土地流转工作难度大。各级政府在实施农业产业项目过程中,个别农户因思想不通，不愿流转规划区内的承包土地，甚至恶意阻碍农业产业化经营的现象,影响项目的实施。由于土地流转应遵循自愿原则,对这些不愿流转土地的农民无计可施。二是抛荒地难处理。由于农业比较效益低、耕地毁坏严重、水利设施落后等原因,造成弃耕抛荒。这些抛荒耕地的流转难度大,因为一些外出打工、经商的农民把土地看作是今后生活的退路和保障,宁愿荒地也舍不得将土地流转出去,而政府对抛荒行为制止有限,既不能强制收回或强制流转抛荒地,又没有进行处罚的法律依据,从而造成了抛荒的蔓延。
正确处理农村土地承包经营权流转中的各项关系
一是正确认识和处理土地承包经营权流转与坚持农村基本经营制度的关系。以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制要求、符合农业生产特点的农村基本经营制度，必须毫不动摇地坚持。坚持农村基本经营制度是进行土地承包经营权流转的制度基础，要保持现有土地承包关系稳定并长久不变，完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利，搞好农村土地确权、登记、颁证工作，夯实土地承包经营权流转的制度基础。
二是正确认识和处理土地承包经营权流转与发展现代农业的关系。一方面，要看到集约经营和规模经营是现代农业的重要特点，土地承包经营权流转是发展现代农业的客观要求和必然趋势，随着农村劳动力的转移和农业物质技术装备水平的提高，通过土地承包经营权流转可扩大土地经营规模。另一方面，也要看到在我国发展规模经营是一个长期过程，且土地承包经营权流转不是实现规模经营的唯一途径，建设现代农业应当着力推进家庭经营、统一经营“两个转变”，不可一味追求土地集中的规模经营。
三是正确认识和处理土地承包经营权流转中政府与市场的关系。土地承包经营权流转是生产要素合理配置的需要，本质上是一种市场行为，要建立健全土地承包经营权流转市场，充分发挥市场机制的基础性作用。土地承包经营权属于承包土地的农民，土地承包经营权流转必须坚持依法有偿自愿的原则，尤其要尊重农民的意愿，不得强迫或阻碍农民流转土地承包经营权。政府是公共服务的提供者，也是市场的监管者，要依法规范市场规则和流转行为，加强流转管理和服务，不断优化流转环境，健全纠纷调处体系，确保土地承包经营权流转健康有序进行。
四是正确认识和处理土地承包经营权流转中国家、承包者和经营者的关系。在土地承包经营权流转中，要正确处理这三者的关系，统筹协调国家粮食安全利益、承包者权益、经营者收益，确保土地承包经营权流转不改变土地集体所有性质，不改变土地用途，不损害农民土地承包权益，既遵循市场经济规律，又符合国家宏观调控取向。

⑤ 土地集体所有性质什么意思

土地集体所有制指的是土地归农村集体经济组织所有的土地公有制。

1949年10月中华人民共版和国成立，先权后通过开展土地改革、农业合作化、人民公社化等运动，废除了封建地主土地所有制，逐步建立起了农村土地的社会主义集体所有制。现行《土地管理法》第二条第一款规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

(5)我国集体土地使用权改革扩展阅读：

我国的土地所有制有两种基本的形式，一种是全民所有制土地即国家所有土地，一种是劳动群众集体所有制土地即农民集体所有土地。

土地的集体所有制形成三阶段：

（一）第一阶段 农民的土地所有权形成时期（1949年至1954年）

（二）第二阶段 农民的土地所有制开始向集体所有制转变（1955年至1979年）

（三）第三阶段 不断发展的农村土地集体所有制（1979年至今）

⑥ 我国农村集体土地使用权存在的问题

农村土地使用权流转，是我国农村生产力发展过程中的新事物、新课题，对问题与探讨，是理论和实践的要求。
一、农村土地使用权流转中的问题
1．认识不，政策不
实践证明，认识问题是制约农村土地使用权流转的首要问题。一，农民很强的恋地情结。长期的对土地的依附性，农民想将承包土地的使用权流转而又心有疑虑，害怕彻底失去土地，当其外出打工或无力耕种时，往往选择私下协商代耕，临时性转包，甚至干脆撂荒，也不愿意放弃土地使用权，让其流转，农民把土地在行业混不下去时的退路。另一，干部对土地使用权流转的必要性认识，不支持，不，无所，听其自然；规范工作性、超前性，必要的行政。政策法规不健全，不、不配套，无章可循，地方政策违规。地方所谓的招商引资，置党和的承包土地30年不变的政策不顾，擅自延长承包期，耕地租包期长达 50年、70年，甚至地非耕地包租期长达120年，作了若干代人以后的事，“超前”得令人啼笑皆非。
2．机制不健全，土地使用权流转中自发性和强制性
农村土地使用权流转已农村经济发展中的，但土地流转有形无形市场都尚未，转出、转入之间足够的信息，阻碍着土地流转在更大的范围和更高的层次上。转包费、租赁费科学依据，也市场机理，在许多地方都还与土地使用权流转联的评估、咨询、公证、仲裁等中介机构，监督管理机构不健全，体制不顺。政策和法规赋予了农业主管对农村集体土地的管理职能，但职责并不，无法地行使监督管理职责。，土地本身涉及到国土、农业、林业、水利等众多职能，而又各有各的法律和政策，使得土地流转之间法律、政策制约、互相掣肘再所难免。土地、荒山、水面、林地等的流转包租，需要哪些审批，办理何种手续才合法性、权威性，承包者和包租者都不清楚。机制不健全，管理不顺，了土地使用权流转实践中的自发性和强制性并存。工作位，乏力，乡和村社集体经济组织对土地流转听之任之，放任自流，完全自发状态，流转主要在农户之间自发地。与此相反，地方乡和村社集体经济组织，出于产业结构，生产规模而急于求成，不尊重农民的意愿，随意收回农民的承包地，重新发包，出租或集体经营，乡和村社集体经济组织扮演了土地流转的主导者角色，强制性土地流转。地方使土地连片，在农户不情愿的情况下服从多数的办法强行，或者以人子的土地向外出租。
3．合同不科学，流转不规范，业主经营的盲目性
农村土地使用权流转合同不科学，不的，合同内容和规范。据调查，地方农村土地流转无约定或口头约定合同的占到了60％，签订合同但并未经合同管理机构审查监证的占1/4，也说，法律的无效合同几乎占到土地流转合同的近90％。还有地方的土地流转合同业主与农户之间的责、权、利关系都的规定，也无违约责任和保障条款，流转期限与土地轮承包期不，也考虑今后市场的因素。合同业主的生产费的负担主体和业主所的临时建筑物将来复耕费用的负担主体，合同甚至与现行的法律、法规、政策相违背。并且，大多数的合同在租金、生产性、公益性投入、基础设施投入、税费等重大问题上都长远考虑，留下了许多隐患。与之联，农村土地流转也不规范。一是流转的程序不规范。不村社集体经济组织确认便私自转包租赁土地者有之，不村民大会或村民代表大会便将集体的“四荒地”与机动地转出去的村集体经济组织亦有之。另一是流转的主体不规范。在地方，业主与农村集体经济组织、农户等农村土地经营者、使用权拥有者签订协议，而是与乡镇或县级某签订协议，与农村土地集体所有制及的法律、政策相违背。业主并不熟悉农业生产过程，在项目选择上并未的市场调查，在品种选择上科学性，既不经引种试验，又不经当地农技推广认可，盲目的从外地，从差异甚大的不同气候类型区引进并大面积种植，必要的技术。此外，还业主管理低，项目选择不准，科技含量不高，产业趋同，品种单一，了种植失败、经营亏损，投资无法收回，租赁费无法兑现。经营盲目性、项目无利可图，使得业主撕毁合同撒手而去，给农民丢下了烂摊子。
4．农民的合法权益保障，着土地农业用途的
农民了土地使用权，拥有对承包土地自主经营的权利及其利益。而现实是，外来企业不愿与村社及众多农产打交道，乡镇急于招商引资，不经农户同意擅自与业主签订土地包租合同，并代企业先行垫付土地租金；还有村社以集体的名义随意终止承包合同，无偿收回或强迫农民转让、出租承包地，从而使承包农户的土地经营权、使用权无形中被基层剥夺了。，农民的经济利益也保障。如外来业主开发、租赁农民和集体的土地，出于自身经济利益的预期，对农户和集体土地收益的补偿绝大多数都一年一给付的办法，农业的自然风险是市场风险，业主一旦经营失利，多数情况下是逃之夭夭，合同义务，无法兑现农民的承包和补偿费用。并且，许多地方在转让、租赁土地时价格偏低，而且一订20年、30年、50年，农民眼前了实惠，但从长远看，在业主经营收益大幅度增长时，农民的土地租金却只能维持原来的，农民的长远利益。的是，业主成片租赁土地后，擅自在耕地上建造永久性固定建筑物，甚至干脆租用耕地办厂，从上了土地的农业用途。
二、农村土地使用权流转的对策措施
1．认识，，把农村土地流转纳入各级党和的工作日程
土地使用权流转，已在事实上我国农村经济发展新的增长点，，认识，是农村土地使用权健康流转的前提。各级党和应“”的要求，把农村土地使用权流转到农村家庭联产承包制的发展和，改造传统农业、现代农业，农业结构，产业化经营，土地，农民收入的，摆上农村工作的日程。抓住有利时机，以开拓创新的精神，放活农村土地使用权的途径。的主要要过问，分管直接抓，农业主管抓，抓，典型的带动和示范效应，为土地流转必要的外部环境和条件，农业增效、农民增收和农村生产力发展。
2．制定政策和法律，规范、农村土地使用权流转
农村土地使用权流转已农村经济发展的，而且势必农村生产力的发展，政策扶持、法律规范和已是当务之急。在调查的基础上，有性地制定出与土地使用权流转相的政策措施，土地使用权、健康、迅速流转。在平等协商、自愿有偿，保护农民的承包权和流转利益，不土地集体所有性质和农地用途，流转期限不超过承包期限，受让人具备经营农业的能力等原则的基础上，任何企业和个人，不受地域和所有制限制，都可以到农村合法的途径土地使用权，开发农业项目。“谁投资，谁所有，谁受益”的原则，到农村土地使用权的、组织、个人农业开发的投资与收益受法律保护；在合同期内，土地使用权可以继承、参股，经发包方同意的前提下可以再转让；合同到期后同等条件下有优先延租权。土地使用权流转后，遇到征占或退耕还林，其土地补偿费或退耕还林补偿归原承包户，土地上附着物补偿归经营业主。获农村土地使用权开发经营耕地或“四荒”地，前3年免征农林特产税。业主在使用权的土地修建直接用于生产和管理服务，且与使用年限相同的非永久性建筑物及设施，占地不视为建设用地，免去手续和费用。对到农村经营土地的业主，各的收费能减的要减，能免的要免。金融要政策对经营土地的业主尽的信贷支持。对撂荒土地，集体应收回使用权重新发包与流转。《农业法》、《土地管理法》、《农业承包合同管理条例》等法律修改时，农村土地使用权流转及其内容纳入。条件成熟时应考虑制定《农村土地使用权流转条例》等法律，把土地使用权流转的原则、方针、程序、合同规范、监督管理、双方的责权利及法律责任等用法律的固定下来，有法必依，农村土地使用权流转有序、、健康、地。
3．把土地使用权流转与转移安置农村劳动力有机起来
农村土地使用权流转为农业劳动力转移了条件，，农业劳动力了稳定、大规模的转移，才能农村土地使用权流转进程，土地适度、规模经营。农村劳动力新的非农就业岗位，即使有可以维持生活的土地流转收益，无所事事的农村劳动人口过多农村社会不稳定的隐患，而且很整个社会不稳定的因素。，城市(镇)发展进程，努力发展二、三产业，农业非农化、农村城市(镇)化，着力解决农村劳动力的非农就业问题。大规模地农民，是农村土地使用权大规模流转的基础。各级都应机构，和组织农村劳务输出，劳动力需求的市场调查，市场需求对劳动力就业培训。劳动力转移的组织工作，把有组织、成建制的劳务输出与农民自发性转移输出起来，依法保护外出务工人员的合法权益。发展二、三产业，着力抓好中、小城市，是建制镇和农村集镇建设，为农村劳动力就地、就近转移条件。城乡通开，允许、鼓励在城市有谋生手段和能力的农民进城落户，城乡一体化发展。
4．营造外部环境，业主开发，土地流转
实践表明，业主已农村土地使用权流转的途径，营造业主开发的外部环境和条件，业主农村土地使用权流转意义。，安排好农业项目资金，业主投资硬环境。调查表明，农业基础设施好，硬环境好的地区，业主的性就高，土地流转的步伐就快。相反，自然条件和基础设施较差的地方，土地流转就且缓慢。调动业主经营土地、开发农业项目的性，应各地的搞好农村经济发展区域规划，选好支柱产业，把农业综合开发资金、扶贫和以工代赈资金区域规划内的基础设施建设上，注重项目资金的投资效益，农业的综合生产能力。要加大对农村交通、水利、电力、通讯等的投入，路通、水通、电通、电话通，为业主开发的硬环境。，服务工作，为业主开发的软环境。在业主证照办理，协议(合同)公证，鉴证、资产评估等要简化办事程序，一站式服务，只收工本费。用税收优惠鼓励和支持符合产业化经营的土地流转。把业主私营企业主对待，挂牌保护，依法打击破坏业主合法经营的犯罪。把业主经营土地的水利灌溉、中低产田地改造等设施纳入扶持的范畴。金融要对符合贷款条件的业主的信贷支持。农民的思想教育和管理工作，尊重双方的权利和义务，业主的正当权益。，土地权属，业主投资权益。凡所有权属于村社集体经济的非耕地流转应征得农民同意。
5．尊重农民意愿，保护农民的合法权益
土地是农民的命根子，不农民最的生产资料，农民最的生活保障和社会保障，是农民最大的利益所在，农村最大的稳定因素。，尊重农村生产力自身发展规律，尊重土地流转的内在规律，尊重农民的意愿，从各地的条件，因地制宜，稳妥，任何和个人，都强迫命令，一刀切、刮风式地强制性土地流转。土地流转的价格机制，农民持续增收。的土地流转价格体系，才能统筹兼顾、科学地土地流转，进而从整体上土地的使用效益。流转土地的价格，应合同双方协商议定，兼顾双方利益的公平原则，为防止因农产品涨价而损害农民利益，可考虑以谷物量为计价。土地流转的价格机制，土地流转价格测评工作，农业可持续发展思想，以经济效益、生态效益、社会效益相和眼前利益与长远利益相兼顾的原则，不同的土地类型、区位条件，使土地的价值较为客观的体现。市场供求、经济运行状况和受让方的投资收益情况，的收益分配办法，不但要的反映投资成本，而且要农民收益稳定增长，使农民和长远都能增收。业主投资金。农业是周期长，投资风险大的产业，一旦经营失败，业主的投资无法收回，而且农民的土地租金也会落空，基础设施将给农民收回土地后复耕带来不便。为防止业主经营失败对农民利益的伤害，建议向业主收取每年每亩的风险金，从而使农民的利益损失补偿和农民承包地复耕保障。
6．、健全农村土地使用权流转的机制，强化管理与服务
、健全机制，强化管理，是合同管理，服务与质量，是农村土地使用权流转步伐的关键环节。，应当农村土地使用权流转管理机构。农业主管为土地流转的管理主体，并设置机构，的关系，土地流转管理、业主开发和招商引资的中介服务工作，合同(协议)的监督和管理工作。、健全土地流转市场及其联的信息、咨询、评估系统，土地流转和业主开发的规范化、有序化。，合同管理。土地流转按法律程序合同手续，在流转主体双方协商的基础上，经集体经济组织同意后签订流转合同，报乡镇农业合同管理鉴证备案后生效。应以县(区)为，制定的流转合同文本和土地流转证书，土地流转合同的签订、鉴证的程序，搞好造册登记工作，搞好调查，调解合同纠纷，合同严肃性。，服务与质量。农业、林业、水利、国土及其，通力合作，协助农业主管为土地流转服好务，与监督，帮助土地经营开发者解决问题与，严禁任何和在土地流转中借机乱收费和乱摊派。

⑦ 农村集体土地产权，怎样改革

对于农村集体土地产权应该怎样改革？我总结了以下几点：

第一、农村土地农民所有农民经营的产权制度。

土地是财富之母，劳动是财富之父”，土地是最重要的，也是人们一直所关注的1949年建国以来我国农村土地产权制度经历了四次较大规模的改革。经历了从一个农村土地农民所有、农民经营到农民所有、集体经营到集体所有、集体经营再到集体所有，家庭联产承包经营的变化过程。

第二、完善农村集体土地产权的相关法律法规。

加快修改《土地管理法》《土地承包法》等以及农村土地产权制度的法律法规，破解土地产权制度改革中存在的法律障碍，加快农村土地产权制度改革。解决农村集体土地使用权不明晰的问题。要鉴定农村土地承包权和经营权的法律地位和边界。要明晰利用土地经营权进行抵押的合法性。农民融资困难是阻碍农村基金发展的重要因素之一。

第三、稳步推确权登记工作。

土地确权是农村土地产权制度改革的基础性工作。要加大力度宣传引导力，让农民了解为什么要确权，确权对农民有什么好处？要做好确权登记颁证工作，以农村土地账本等作为依据。要加强协调与监督通过确权登记公示建立纠纷排查调查。机制等方式。

第四、完善农村土地经营权流转制度。

规范使用农村土地经营权流转合同。要引入市场机制，要提高政府服务水平，要建设多元化土地经营权流转，纠纷解决机制。确保农地经营权规范，有序流转，双方利益合法性。

第五、放活农村宅基地和农村房屋使用权

农村宅基地使用权是村集体给本村村民的一种福利性质的土地使用权，放活农村宅基地首先要实行宅基地，所有权、资格权、使用权“三权分置”。要积极推进农村宅基地使用权流转。可以将那些闲置的房屋使用权进行流转，增加农民的收入经济推动乡村经济振兴发展。

第六、积极探索农村集体建设用地入市制度。

农村集体建设用地入市，建租赁房屋，是农村集体产权制度改革的题中应有之义，结合本地区实际情况，健全交易管理制度，扩大公开交易范围防止欺行霸市和强行推销中介服务，为农村集体建设用地入市营造良好的市场环境，切实保障农民合法权益维护好市场秩序。

要注意的一点是，农村集体土地产权具体应该怎样改革，还是应该根据相关的法律法规进行调整和改革。

⑧ 请谈谈,对农村集体土地使用制度如何加以改革和完善

（一）加快构建适应社会主义市场经济体制要求的现代农村集体土地产权制度
一是明晰健全农村集体土地权能。进一步完善和发展我国农村集体土地权利体系，逐步赋予集体土地的完整产权，包括对土地的永久占有权、使用权、收益权和处置权，并细化设置发展权、典权、地上权等土地权利。
二是建立合理有序的城乡统一的土地市场。严格按照十八届三中全会“同等入市同权同价”的指导思想，在法律中明确赋予农村集体与国有土地同等权利，在符合相关规划前提下，允许农民通过集体建设用地的土地使用权出让、产权交易、租赁、入股等多种方式参与生产经营建设。
（二）加快按照“权益不减少”的原则推进征地制度改革
探索“两权一机会”的补偿制度，即以“留地、留物业” 等的实物形式补偿被征地农民的经济发展权；以货币的方式补偿被征地农民失地期间的用益物权；以发展机会均等的原则保障被征地农民发展权的实现。
一是探索以“留地、留物业”补偿被征地农民的发展权。量化被征用土地的经济发展权益，按照“经济发展权不减少”的原则，以“留地安置”、“换地安置”、“留物业安置”等多种方式，将一定比例的农用地转为农村集体建设用地，留给农村集体发展生产，并且通过用途安排、明确规划和修订法律等手段，确保老百姓发展权益的实现，切实保障被征地农民的持续生存和发展能力。
二是探索以货币方式补偿被征地过程中农民用益物权的损失。按照土地原用途年使用价值乘上从征地到被征地农民能基本正常经营“留用地或留物业” 的时间为原则，确定货币补偿标准。同时，结合当地的总体收入和消费水平，适当的调整其货币补偿的水平，确保被征地农民生活水平不会降低。
三是探索以发展机会均等的原则改革资源配置和政府采购制度。农民土地被征收后，政府要适时引导农村基层组织形式的改革，调整农村集体组织的生产关系。根据“各阶层发展机会均等”的原则，结合区域社会经济发展状况、农村集体经济组织管理水平、经营能力等，给被征地农民制定倾斜政策，给“留用地”配套合适的商业机会和产业项目，将老百姓能够经营好的项目交由村民经济组织经营；同时定向采购农村集体的产品，让农村集体的土地转变为有稳定、持续收入的财产性物权，共享工业化与城镇化成果。
（三）加快按照“把监管和服务抓起来、把权力和责任放下去”的原则改进征地工作机制
一是充分发挥被征地农民和基层的主体作用。充分尊重农民集体、个人与政府、企业的平等民事权利主体地位，逐步构建政府监管服务为基础、人民群众组织为主体、市场配置机制为主导的新格局。通过建立经费奖励、投劳投工报酬等新的利益机制，充分调动农民的积极性。允许农民集体经济组织成立征地拆迁公司，作为实施征地拆迁的主体。
二是引入司法裁决机制，做到征地程序公开透明。加强法制政府建设，进一步提高政府及有关部门依法行政的意识和能力，充分发挥司法、监察等部门的职能作用，畅通更多利于农民权利保护和救济的渠道。除依法不能公开的，都应向社会公开征求意见，创造条件让公众广泛参与，使征地工作相关重要决策事项充分体现人民群众的意愿。

⑨ 农村土地所有权的改革完善

从上面的分析可以看出，现行农村集体土地制度存在种种弊端，其根本原因在于“农民没有获得明晰，可靠和长久的土地产权”。那么，怎样才能实现这个目标呢？让我们先对以下几种改革中国农村集体土地所有权的方案逐一加以分析。
（一）关于农村集体土地所有权改革的几种方案
1、国有化方案对于农村集体土地所有权的改革而言，集体土地有化符合社会主义本质要求，能够得到中国政治体制的支持，有利于国土综合整治，有利于土地管理和国家对农村经济的宏观调节，且符合农业生产规模化经营的要求。
但是农民的心里能否接受的问题。是在1956年，中国实际农业合作化的时候，就曾提出过国有化方案，之所以没有采纳，主要怕引起农民的误解。“如果说，在当时党风、政风相当廉政，各级政府在农民心中享有很高威信、社会十分稳定的情况下，尚且有这样的顾虑，那么在今天我们受到腐败现象和其他种种社会不稳定因素严重困扰的情况下，这个问题就更应该加以慎重的对待。总之，国有化方案如果无法克服上述种种困难，而“匆忙的采用政治手段强行推之，将导致另一个‘合作化运动’的悲剧，确须慎之又慎”。
2、私有化方案这种方案的可行性更值得怀疑。首先不为中国现行的政治体制所接受。中国是社会主义国家，而坚持公有制的主体地位是社会主义制度的主要特征之一，集体所有利的公有制的重要组成部分，这样，坚持社会主义道路，就必须坚持土地公有制（土地是集体财产的主要部分），而这在人们思维中，已是根深蒂固的认识，更何况，“所有权不只是一种财产的形式，它是有十分丰富的经济内涵和政治内涵”。因此，实行土地私有化的改革必然遭到基础政治制度的强烈反对，缺乏政治支持久。同时，这也不会被广大的农民所支持和接受。其次，私有化后的土地兼并问题，不得不考虑，“土地兼并是中国历史上困扰中国土地制度并影响中国政治生活和经济生活的一大问题”。
3、多种所有权并存的方案这种方案是部分取消集体土地所有权，实行农村土地混合所有的方式，即国家所有、集体所有和个人所有并存的局面它在于调和前两种方案。
4、回避集体土地所有权，强调以利用为中心的土地制度改革思路这种观点主张以物的“利用”为中心代替物的“所有”为中心，通过改革用益物权制度解决农村土地制度问题。2002年8月29日，通过的《农村土地承包法》就是这种思路的直接反映、整部法律仅有一个条文间接提到有关集体土地所有权的问题，但这种观点和立法思路也是不现实的。
（二）完善现行的农村集体土地所有权制度，落实农民的所有者权益——是中国农村集体土地制度改革的唯一出路。
1、完善农村集体经济组织按照《民法通则》和新《土地管理法》的规定，农村集体经济组织存在区域大小的区别，也就是说，在乡一级，有村一级的，还有村民小组一级的，那么应以哪一级为宜呢？有学者认为以村一级为宜，但以村民小组一级可更佳，即集体土地归村民小组全体成员所有，原乡镇集体经济组织和村集体经济组织所有的土地按现有界址分别归属于相应的村民小组的全体居民所有。其理由如下：（1）现行农村集体土地已基本上分给了村民小组，而乡镇集体经济组织和村集体经济组织已名存实亡，缺乏所有权主体的组织形式；（2）实践中，集体土地所有权证一般都是以村民小组为地域基础进行载明的；（3）乡（镇）政府和村民委员会都履行或部分履行着行政职能，如果将农村集体（4）村民小组的居民往往比较集中，人口数量比较适中，有利于充分发挥其主体职能，也适合适度的农业规模化要求。因此，以村民小组一级的集体经济组织为所有权的主体。
2、将集体土地折成股份，按照一定的比例分给全体民在民，落实农民作为所有者的权益根据集体土地的地理位置、肥沃程度等标准，将全部土地折成股份，分给全体居民，这样可以充分调动广大农民作为集体土地的所有者来行使所有权限，至于如何分配股份，有学者认为，按一定的标准全部分给全体居民，分配后实行增人不增股，减人不减股，股份可以转让、抵押、继承等。主张将全部股份为成两部分，一部分由村民小组集体资产经营管理委员会行使所有权，这部分不超过全部股份的10%，用于配发新增居民的股份以及用其益支付出集体资产经营管理费、集体基础设施建设费用等；另一部分则按现有人口数平均分配给全体居民，凡居民迁出、死亡等，集体资产经营管理委员会将其股份收回，但当其掌握的股份超过20%时，应将超过10%的部分平均增配给全体居民，村民小组居民拥有的股份不得转让、抵押、继承等。这种处理方式应该更适应人口的变化且更符合公平的价值目标。
三、农村集体土地使用权的完善
对于农村集体土地制度来说，仅仅解决所有权方面存在的问题是远远不够的。还应该对其另一重要制度——集体土地使用权制度加以完善。集体土地主要包括两类：一、是非建设农用地；二、是建设用地。前者包括耕地和其它用于种植业、林业、畜牧业和渔业生产的土地，还有荒山、荒沟、荒丘、荒滩等“四荒”地；后者指已用于非农业目的的土地，包括农民宅基地。乡（镇）村企业用地、乡（镇）村公共设施及公益事业用地等。为了便于论述，对农地和建设用地使用权的完善分别进行。
（一）农地使用权的完善这里所用的“农地使用权”是指我们经常使用的土地承包经营权而不是指面有些学者所提出的“农地使用权”。关于土地承包经营权的完善，学者们主要提出以下几种思路：第一种是以永佃仅制度取代目前的土地承包经营权制度；第二是以“农地使用权”制度取代目前的承包经营权制度；第三种是二元的农地承包经营权物化建构的思路。
所谓永佃权的指以支付地租为对价在他人所有的土地进行永久性耕作或放牧。永佃仅可以转让、继承和抛弃。但不能出租，一般是无期限的。以永佃权制度取代土地承包经营权，其进步性在于；可以在土地集体所有的框架内有有效运行，能够在现价段最大限期度的维护农民的利益，且能为中国农村未来的发展开辟道路。另外，由于永佃权一般是无期限的，这可以增加永佃权人的安全感，从而使永佃权人放心的对农地进行投资，将使土地退化现象得到抑制，永佃权往往是封建人身依附关系赖以成立的基础。这种制度已日渐式微，而且，民众在情感上难以接受。其次，法律具有相对稳定性，除非它到了非废除不可的程度，都可以通过完善来解决。况且法律本身就是一个不断完善的过程，而土地承包经营权还没有到非废除不可的程度。
（二）农村建设用地使用权的完善
对于是建设用地的使用，中国法津极不健全，即使有一些地方性法规，也是过于粗略，可操作性极差。农村建设用地主要呈现以下特点：（1）量大、面广、使用分散、内容分散。据原国家土地管理局的调查，1991——1996年各类非农业建设用地2，468。76万亩，实际用地面积2，020，576亩。占用耕地面积1，024，414亩。其中，集体建设、农民建房分别占总用地面积20。28%和16。61%；（2）规模小、计划性差、占地盲目性大、用地混乱。由于体制法制、管理机制和管理手段的欠缺，村镇规划设计工作跟不上，企业立项报制度不健全，用地盲目性大，存在一定的混乱现象；（3）违法占地，乱占滥用土地比较普遍，表现在农民建房早占、多占宅基地，乡镇企业用地未批先用、少批多用等。据原国家土地管理调查，1991年以来，全国各类违法用地总量达492万亩；（4）土地利用效率低，浪费土地现象严重。由于乡镇企业大多数选址无规划、用地无标准、前期论证不充分，一般又不进行规范设计，一些企业技术落后，操作粗放，造成土地配置不当，甚至盲目上马，又导致纷纷下马，结果土地长期闲置，降低土地的利用效率。
为了遏制农村建设用地的恶性发展，充分利用农村每寸土地，中国应采取一系列措施加以控制和管理。下面试图从三个角度入手：1、强化农村土地总体规划制度。新《土地管理法》的明确规定中国实行土地利用总体规划制度，然而农村很多地主没有利用规划，即使有，也没有得到严格的执行。2、完善农村建设用地审批程序立法。新《土地管理法》第六条对审核批权限作了原则规定，但对审核程序未做出明文规定，就乡镇企业建设用地的审批程序而言，目前一般须经过了下六人步骤。（1）用地单位或个人，必须持县以上有批准权限的建设项目批文，向当地人民政府土地管理部门提出用地申请；（2）土地管理部门依据上级下达的年度用地点用指标及批准给用地单位的用地计划，会同有关部门确定建设项目的合理地点；（3）建设选址定点后，进行建设项目的初步设计和总平面图布置，接着用地单位持上级部门初步设计批文和工厂企业建设图件材料以及文件材料，向土地管理部门正式申报用地，并按审批权限逐级报批；（4）建设单位与被用地单位在土地管理部门的参与下，进行协商，落实各项补偿，安置方案，并签定用地协议；（5）项目用地批准后，政府发给建设单位《建设用地批准证书》在有关单位参与配合下，到再场划拨土地、打桩、放线，准予施工；（6）建设单位取得土地使用权后，即按照设计图纸进行施工建设，建设竣工后，经检查合格的发给《集体土地建设用地使用证》，这个审核程序可以说是复杂之至，如果没有半年以上时间，恐怕很难闻完成。
3、实行农村建设用地有偿使用制度。长期以来，由于中国实行无偿或者低偿土地使用制度，这样，一方面使一些人和单位无偿的占用农村集体土地，造成土地资源的浪费，降低了土地利用效率。另一方面，作为农村集体经济组织所有的重要资产即集体所有的土地却失去了财产性，不能为农村经济组织带来资产升值。因此，中国应该推进农村集体土地有偿使用制度改革。其理论依据主要在于：（1）社会主义的市场经济的性质决定了土地使用的商品性质，所以，土地使用权的转移也必须采用商品流通形式即有偿方式；（2）农村集体土地是农村集体经济组织的一项重要财产且农付集体经济组织有自己独立的经济利益，而使用土地的公民，法人等也有着各自独立的的利益，所以，土地使用权也理应有偿转让；（3）农村集体土地的无偿使用，产生了土地使用收益的巨大差别，造成土地使用权人之间的不公平状态，而有偿使用制度可以弥补这一缺陷；（4）在中国土地资源严重缺少的的条件下，土地的无偿使用制度客观上发挥着怂恿人们浪费土地资源的作用，而有偿使用制度还可以从经济上激发人们合理利用土地的自觉性。因此，中国应推行农村建设用地有偿使用制度。

⑩ 集体企业整体改制包括土地所有权吗

1、集体企业改制不包括土地所有权。
2、集体企业改制，改制的是企业资产和员工，涉及土地权属方面的，是关于企业资产方面的改制。
3、我国土地所有权有两种，一种是国家所有，另一种是集体所有。对于企业来说，对土地只有使用权而没有所有权。企业改制过程在应当对企业的资产进行评估，在涉及土地方面，评估的只能是土地使用权而不可能是土地所有权。所以，集体企业改制不包括土地所有权。