预售商品房物权效力

⑴ 已预售的商品房可否查封

1. 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》版的规定：“被执行权人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

2. 商品房预售合同登记备案制度仅仅是一种行政管理的手段，并非物权登记，购房者享有的权利仍然是一种合同债权，是否办理商品房预售合同的登记备案并不能决定该预售合同是否具有法律效力。

3. 预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。其通过登记的方法予以公示，从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使买受人的优先权具有了对抗第三人的效力。只有通过预告登记，买受人才能享有对该房屋物权的请求权。预售的房屋才能被赋予准物权的性质从而受到保护，产生对抗第三人的效力。因此，预售合同登记备案并不等同于预告登记。

   
   

   
   

⑵ 预售商品房登记备案制度是一种针对房地产开发企业的什么制度

您好，既然商品房预售的物权变动有其特殊性，那么我国法律所规定的商品房预售登记备案制度是否具有物权性质，又是否具备了物权变动的效力呢？
其实，一直以来我国理论和实务界对商品房预售登记备案制度的性质和法律效力是存在争论的，我国法律对此也没有明确的规定，关于其性质与法律效力主要有如下几种观点：第一种观点认为商品房预售登记备案制度仅具有债权性质，不能发生物权变动的效力。理由是该制度的对象是商品房预售合同而不是实实在在的“物”，而且在我国法律对其性质和效力没有明确规定的情况下，根据物权法定原则，其也不具有物权性质，更谈不上物权效力;而第二种观点正好相反，他们认为该制度具有物权性质，具有物权变动的效力，但这种物权效力只是产生一种期待利益，只有在将来该商品房实际存在时才成为物权。理由在于，从该制度的立法目的和历史背景看，该制度出台的目的在于将房屋的买卖情况进行登记备案，以备第三人核查房屋交易情况，进而防止“一房多卖”，具有物权公示和对抗第三人的效力;最后一种观点认为该制度仅是一种行政管理措施，其不是商品房预售合同的生效要件，也不具有物权变动的效力。
以上观点均具有一定的缺陷，是不准确的，关于商品房预售登记备案制度的性质与法律效力，我们应历史地分析。在《物权法》颁布实施之前，我国并没有确立“不动产物权变动以登记为唯一公示方式”的原则，亦未建立“登记薄”制度，在法律对商品房预售登记备案制度的性质与法律效力没有明确规定的情形，考察该制度确立的立法目的与历史背景，应将该制度认为是具有准物权性质为宜，即在预售登记后则可视为享有对未来建成商品房的准物权。而在《物权法》施行后，不宜再将商品房预售登记备案制度认为是具有准物权的性质，其也不具有物权变动的效力。原因在于《物权法》对商品房预售规定了“预告登记”制度，相对于商品房预售登记备案制度而言，其设计更具有合理性。
望采纳

⑶ 房子在网签完是否具有物权效力

房屋网签不产生物权效力。网签就是你和销售对象签订合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，可以通过这个号在网上进行查询。网签仅仅是属于行政管理的方面，是不具有准物权效力的。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》第二百二十一条
当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

⑷ 预购商品房抵押权预告登记是否具有抵押权

在商品房成为现房之前，属于期房阶段，此时的房子不能出房产证，只有预告登记证明。如果要办贷款，就需要用此房屋作抵押登记手续，房管局会给抵押权人（一般是银行）一张抵押物的凭证，就是抵押权预告登记证明，用以证明此房屋是抵押给抵押权人的。

⑸ 商品房预售合同登记备案的效力如何认定

商品房预售合同登记备案并不是商品房预售合同的生效要件。
我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。
商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。
商品房预售合同登记备案并不是商品房预售合同的生效要件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。”
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）第九条规定，“依据法律行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续的不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。”

⑹ 商品房预售合同登记备案的效力如何

其属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记，登记时物权尚不存在，物权变动是将来要发生的事，登记的内容是将来请求发生物权变动。在商品房预售合同登记备案后，如果买受人尚未全部交付购房款，则买受人就取得了有限购买特点商品房的权利；如果买受人已经交付了全部房款，那么就取得一种期待权，期待开发商交付房屋并转移房屋所有权的权利；由于办理了预告登记实际上就已经就房屋买卖进行了公示，因此具有了对抗第三人的效力。

⑺ 请问一下，房产局对房屋的预售预购备案登记与房屋产权登记有什么区别各种登记的法律效力或法律责任如何

房屋的预售预购备案登记与房屋产权登记的区别如下:

一、登记种类不同。

房屋预售备案仅指开发商在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。

房屋产权登记包括国有土地范围内房屋所有权登记；抵押权、地役权登记；预告登记、更正登记；异议登记。

二、登记机关不同。

房屋预售备案登记机关为房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门。

房屋产权登记机关为直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。

《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”

三、办理主体不同。

房屋预售备案登记的主体为房地产开发企业。

房屋产权登记的主体为房屋交易双方当事人。

商品房预售合同备案登记的效力，在于使预售合同能产生对抗善意第三人的效力。也就是说，如果开发商在签订预售合同后，又擅自转移给他方时，消费者可用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，可以依法请求法院裁定其行为无效。

房屋产权登记的效力在于确认所有权发生变更。

《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

⑻ 已网签并已实际交付 是否具有物权 效力

是。
网签合同时，需要注意以下事项：
网签时一定要审查开发商内是否具有商品房预售许可证，容有了预售证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。
网签时一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。
网签时一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。
面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。
网签时一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订什么是网签合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

⑼ 商品房预售合同是否具有物权效力

这个必须得
这个都是在住建局备案的
具有法律效益的啦
都是要网签备案的