1. 土地增值税纳税筹划的几种方法
。减轻纳税负担，相应增加企业的盈利，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划。
一、收入分散筹划法按相关税法规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。因此，如何通过分散转让房地产的收入，就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，分次单独签定合同。例如某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房，预计精装修房屋的市场售价是1 800万元（含装修费600万元），该企业可以分两次签定合同，在毛坯房建成后先签l 200万元的房屋买卖合同，等装修时再签600万元的装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用缴纳土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。
二、费用迁移筹划法
房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、经营费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。
三、“临界点”筹划法
房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。按照税法有关优惠规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。
实际工作中，首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定，房地产开发成本中包括可以扣除的项目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境，提高房产的质量来适当增加了扣除项目，以高质低价来
占领市场。例：某房地产公司建成一栋普通标准住宅，扣除项目金额为800万元，当地同类住宅的市场售价约l 000万元，假如定价1 000万元，增值率为25%，应纳土地增值税为90万元。假如不考虑其他因素，获利为1 000-800-90=110（万元）。但如果定价960万元（X一800／800=20%），增值率为20%.由于纳税人建造的是普通标准住宅出售，且增值额未超过扣除项目金额的20%的，所以就可以免征土地增值税，则获利为960-800=160（万元），二者相比税后利润增加50万元。通过这个例子可以看出，企业在出售普通标准住宅时，通过合理定价进行纳说筹划，完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。
四、费用均分筹划法
这种方法主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务，不同地方开发成本因为地价或其他原因可能不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。因此，平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。房地产开发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某段时间增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。如果结合其他筹划方法，使增值率刚好在某一临界点以下，则节税就更明显。
五、利息支出筹划法
房地产开发企业属于高负债的行业，一般都会发生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的l0%直接扣除成本，其实际利息支出就不能扣除了。这给纳税人提供了可供选择的余地：如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税额；反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，这样就可多扣除房地产开发费用，以实现企业利润最大化。
六、建房方式筹划法
根据税法有关规定：某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划，其节税效果也是很明显的。
第一种是代建房方式。税法规定，代建房行为不属于土地增值税的征税范围，而属于建筑业，是营业税的征税范围。由于建筑行业适用的是3%的比例税率，税负较低，而土地增值税适用的是30%一60%的四级超率累进税率，前者节税明显。因此，如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己购买和取得，其关键是房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利，房地产开发公司可以根据市场情况，适当降低代建房劳务收入的数额，以取得客户的配合。
第二种是合作建房方式。税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这样，在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税。
2. 企业土地增值税纳税筹划案例分析，案例如下。
10%房地产开发费用扣除比例，20%为从事房地产开发的纳税人加计扣除比例
3. 土地使用权用税的税收筹划
我发给你哦,我刚参加完税收筹划培训!
税 收 筹 划
第一讲 税收概述
一、 我国现行税法体系的内容。
我国的现行税制就其实体法而言，是建国后经过几次较大的改革逐歩演变而耒的，按其性质和作用大致分为六类：
（一） 流转税类。包括增值税、消费税、营业税。主要在生产、流通或者服务业中发挥调节作用。
（二） 资源税类。包括资源税、城镇土地使用税。主要是对因开发和利用自然资源差异而形成的级差收入发挥调节作用。
（三） 所得税类。包括企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税。主要是在国民收入形成后，对生产经营者的利润的个人纯收入发挥调节作用。
（四） 特定目的税类。城市维护建设税、土地增值税、车辆购置税、耕地占用税。主要是为了达到特定目的，对特定对象和特定行为发挥调节作用。
（五） 财产和行为税类。包括房产税、城市房地产税、车船使用税、车船使用牌照税、印花税、屠宰税、契税。主要是对某些财产和行为发挥调节作用。
（六） 关税。主要是对进出我国国境的货物、物品征收。
上述税种中的关税由海关负责征收管理，其他税种由税务机关负责征收管理。
二、 税务机构设置和税收征管范围划分。
（一） 税务局。包括省、自治区、直辖市国家税务局、，地区、地级市、自治州、盟国家税务局，县、县级市、旗国家税务局，征收分局、税务所。
（二）地方税务局。包括省、自治区、直辖市地方税务局，地区、地级市、自治州、盟地方税务局，县、县级市、旗地方税务局，征收分局、税务所。
三、 税收征收管理范围划分
（一）国家税务局系统征管项目：增值税，消费税，车辆购置税，铁道部门、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的营业税、所得税、城市维护建设税，中央企业缴纳的所得税，中央与地方所属企业、事业单位组成的联营企业、股份制企业缴纳的所得税，地方银行、非银行金融企业缴纳的所得税，海洋石油企业缴纳的所得税、资源税，外商投资企业和外国企业所得税，证卷交易税，个人所得税中对储蓄存款利息所得征收的部分，中央税的滞纳金、补税、罚款。
（二）地方税务局系统征管项目：营业税，城市维护建设税（不包括上述由国家税务局系征管的部分）原地方国有企业、集体企业、及私营企业缴纳的所得税、个人所得税（不包括上述由国家税务局系统征管储蓄存款利息所得征收的部分），资源税，城镇土地使用税，耕地占用税，土地增值税，房产税，城市房地产税，车船使用税（2007年1月1日起由原车船使用税和车船使用牌照税合并修订），印花税，契税，屠宰税，筵席税及其地方附加，地方税的滞纳金、补税、罚款。
依据国税发[2002]8号文通知规定;2002年1月1日起，在各级工商行政管理部门办理设立（开业）登记的公司，其企业所得税由国家税务局负责征收管理。
（三）中央政府与地方政府税收收入划分
1、 中央政府固定收入：消费税、车辆购置税、关税、海关代征的进口环节增值税等
2、 地方政府固定收入：城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、城市房地产税、车船使用税、契税等。
3、 中央政府与地方政府共享收入：
(1) 增值税（不包括海关代征的进口环节增值税）：中央政府分享75% 地方政府分享25%
(2) 营业税：铁道部、各银行总行，各保险公司总公司集中缴纳的部分归中央政府，其余归地方政府。
(3) 企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税：铁道部、各银行总行及海洋石油企业缴纳的部分归中央政府，其余部分中央政府分享60%，地方政府分享40%
(4) 个人所得税：除储蓄存款利息的个人所得税外，其余部分中央政府分享60
%，地方政府分享40%
（5）资源税：海洋石油企业缴纳的部分归中央政府，其余部分归地方政府。
（6）城市维护建设税：铁道部、各银行总行、各保险公司集中缴纳的部分归中央政府，其余归地方政府。
（7）印花税: 证巻交易印花税收入的94%归中央政府，其余6%和其他印花税收入归地方政府。
第二讲 增 值 税
增值税是对我国境内销售货物或提供加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人，就其取得的货物或应税劳务的销售额，以及进口货物的金额计算税款，并实行税款抵扣制的一种流转税。
一、 征税范围
（一） 销售或者进口的货物
（二） 提供加工、修理修配劳务
（三） 视同销售货物行为
1、 将货物交付他人代销
2、 销售代销货物
3、 设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送至其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外
4、 将自产或委托加工的货物用于非应税项目
5、 将自产、委托加工或购买的货物行为投资，提供给其他单位或个体经营者
6、 将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者
7、 将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费
8、 将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人
（四） 混合销售行为
一项销售行为如果既涉及增值税应税货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为，具体说，非应税劳务是为了直接销售一批货物而提供的，二者间是紧密相连的从属关系。如为销售本企业产品而提供的的运输业务;应收票据对方贴利息等。
（五） 兼营非应税劳务行为
增值税纳税人兼营非应税劳务，如果不分别核算其销售额与营业额，一并征收增值税。
二、 纳税人
（一）小规模纳税人
1、 生产型企业，年销售额在100万以下
2、 零售、批发商业企业，年销售额在180万以下
（二）一般纳税人
1、 年销售额超过规定标准
2、 生产型企业符合一般纳税人认定条件，报经税务部门批准，认定为临时一般纳税人，年审合格转为一般纳税人。
3、 商贸企业报经税务部门批准认定一般纳税人，纳税辅导期一般不少于6个月，在辅导期每次发售专用发票数量不得超过25份；最高开票限额不超过1万元；当月认证的进项税额，下期才能抵扣；企业按每次领购数量不能満足当月经营需要，可以再次申请，但必须按上次已领购并开具的专用发票销售额4%预交增值税，预交的增值税可以在本期的应纳税额中抵减，。
三、 税率
（一） 基本税率 17%
（二） 低税率 13%
（三） 征收率 商业企业小规模纳税人为4% ；其他企业小规模纳税人为6%
四、计算销项税额销售额确认
（一） 一般销售方式下的销售额确认：向购买方收取的全部价款和价外费用（手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、违约金、延期付款利息、包装费、包装物押金、等各种性质的价外收费）
（二）殊销售方式下的销售额确认
1、 折扣销售（因购货方购货数量较大等原因给购货方的价格优惠）：如果销售折扣额在同一张发票上分别注明，可按折扣后的余额计算增值税，如果另开发票，不管财务如何处理，均不得扣除。
2、 销售折扣（是为了鼓励购货方及早付款而许诺给购货方的一种优惠）：不得从销售额中减除计税。
3、 销售折让（是由于销售发生后由于货物的品种质量引起销售额的减少），可以折让后的货款为销售额计算增值税。
4、 采取以旧换新方式销售（纳税人在销售自己货物时，有偿回收旧货物的行为）
应按新货物的同期销售价格确定销售额。不得扣减旧货物的收购价格（金银首饰以旧换新业务除外）
5、 取还本销售方式销售(销售货物后，到一定期限由销售方一次或分次退还给购货方全部或部分价款)
其销售额就是货物的销售价格，不得从销售额中扣除还本支出
6、采取以物易物方式销售（指购销双方以同等价款的货物相互结算）
双方都 应作购销处理，以各自发出的货物核算销售额计算销项税
7、包装物押金:
单独记账核算的包装物押金，时间在一年以内，又未过期，不并入销售额计税，，但对逾期未退或一年以上的押金作价外收入并计销售额计税。
8、旧机器、旧机动车销售：
售价未超过原值的，免征增值税
四、 进项税额计算
（一）准予抵扣的进项税额
1、 从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额
2、 从海关取得的完税凭证上注明的增值税额
3、 向农业生产者或小规模纳税人购入的农产品，根据收购凭证上注明的价款，按13%的扣除率计算进项税额，从当期销项中扣除
4、 外购货物（固定资产除外）所支付的运费按运费（包括建设基金）
金额7%扣除率计算进项税额予以抵扣
5、 自2004年12月1日起，增值税一般纳税人购置税控收款机所支付的增值税额，准予在当期抵扣
（二）不得抵扣的进项税额
1、 购进固定资产
2、 用于非应税项目的购进货物或者应税劳务
3、 用于免税项目的购进货物或者应税劳务
4、 用于集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务
5、 非正常损失的购进货物
6、 非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务
7、 未按规定取得并保存增值税扣税凭证，或未按规定申请抵扣的进项税额
五、 使用增值税发票应注意的问题
（一） 在取得一般纳税人资格前从购货方取得的增值税专用发票不予抵扣
（二） 取得的增值税专用发票、海关完税凭证等税法规定可以抵扣的凭证，必须在开具之日起90开内到税务机关认证，否则不予抵扣
（三） 巳经认证的进项税额，如果该货物改变用途，＜用于上述（二）的项目＞应在当月作进项税额转出 如用于在建工程、职工福利、国外耒料加工复出口、进料加工国内结转、存货盘亏毁损等
（四） 未按规定取得的增值税专用发票（票款不符、只取得记账联或抵扣联）
（五） 未按规定保管增值税专用发票（未建立发票管理制度、无专人保管、无专门存放场所、未按要求装订成册，擅自销毁基本联次、丢失发票、损毁专用发票等）
（六） 不得随意开具红冲增值税专用发票
（七） 出口货物应退税额（生产企业出口货物免、抵、退申报表19项），应于退税申报下期的增值税申报表15项及时申报
六、 税收筹划
（一）小规模纳税人与增值税一般纳税人的选择
生产企业主营业务为工业性加工，则应选择小规模纳税人（销售额达到100万元的在一年后必须转为一般纳税人）；
增值额特别高的企业，（经测算销项税额－进项税额＞6%）第一年可选择小规模纳税人
.（二）混合销售行为较多企业可考虑单独成立企业为产品销售提供劳务，在交纳增值税企业，能区分纯劳务服务的工程，应单独核算劳务成本。
如： 为本企业提供产品运输服务较多的企业，单独成运输服务企业；在交纳增值税企业将纯劳务服务工程单独核算，可将17%的税率降为3%,也可考虑委托运输部门送货。
（三）产品全额出口生产性企业，有关政策规定自首笔出口一年后可以退，新办企业在试生产期间抓紧小批量第一笔货物出口，人为缩短退税期限；在一年内可将50%货物委托外贸公司出口，（税务上为内销），一年后由企业全部自行出口。
（四）目前，国家巳对所有企业开放进出口权，只要办理好海关注册登记等手再由企业全额自行出口续，即可，有条件的企业应尽可能将委托外贸公司出口，改为自行出口
（五）国外进口材料复出口，出口方式的选择。经测算，根据出口货物征税率与退税率之差计算的进项税额转出数额“大于”为生产该批货物在国内采购所取得的进项税额时，应选择“耒料加工”出口贸易方式(税法规定不征不退)，反之，则采用“进料加工”贸易方式(税法规定免抵退税)
（六）境外供货商和销售商是同一家时，可在出口报关单贸易方式下注明“进料对口”，在收汇核销时提供进口报关单差额核销，减少资金流量。
（七）“国外料加工”和“进口材料国内结转”以及其他免的、税项目，进行单独准确的成本核算，可减少进项税额转出。
（八）购入的新机器设备发生转让业务时，购入的进项不能抵扣，转让的销项税是17%，
我们应该考虑使用半年后再出售。
第 三 讲 营 业 税
营业税是指国家制定的用以调整营业税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为，为课税对象所征收的一种税。
一、 纳税义务人
在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。
二、 有关规定
(一) 交通运输业
1、包括陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输、装卸搬运 5大类
2、税率 3%
3、计税依据 (1)运输旅客或货物出境，在境外改由其他运输个业承运，以全程运费减去给承运企业运费后余额为计税依据
(2)从事联运业务(一次购买、一次收费、一票到底)，以实际取得的营业额为计税依据
(二) 建筑业
1、包括 建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业
2、税率 3%
3、计税依据
(1)总承包将工程分包或者转包给他人。以工程全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为计税依据
(2) 从事建筑、安装、修缮、装饰工程作业，无论怎样结算，营业额均包括所用原材料及其他物资和动力的价款。从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，营业额包括设备价款
(3)自建行为和单位将不动产无偿赠于他人，，由主管税务机关核定营业额
(三)金融保险业
1、 金融：包括贷款、融资租赁、金融商品转让、金融经纪业和其他金融业务
保险：指将通过契约形式集中起耒的资金，用以补偿被保险人 的经济利益的活动
2、税率 2003年1 月1日起为 5%
3、计税依据
金融：
(1) 一般贷款业务 以贷款利息收入(包括各种加息、罚息等)为营业额
(2) 融资租赁业务：以其向承租者收取的全部价款和价外费用(包括残值)减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额，以直线法折算出本期营业额
(3)从事股票、债券买卖业务：以卖出价减去买入价后的余额为营业额
(4)金融经纪业务和其他金融业务：以手续费(佣金)的全部收入为营业额
保险：
(1) 初保业务：向被保险人收取的全部价款为营业额
(2) 储金业务：(以被保险人所交保金的利息收入作为保费，保险期満将本金返还被 保险人)
以纳税人在纳税期内的领储金平均余额 乘以人民银行公布的1年期存款的月利率
(3) 保险业开展无偿奖励业务，以向投保人实际收取的保费为营业额
(四) 邮电通信业
1、指专门办理信息传递的业务，包括邮政、电信
2、税率 3%
3、计税依据
(1)电信部门以集中受理方式为客户提跨省的出租业务，受理地区按取得的全部价款减参于部门的价款后的余额为营业额；参于部门按各自取得的全部价款为营业额
(2)邮政电信单位与其他单位合作，，统一收取价款的，以全部价款、减去支付给合作方的余额为营业额
（五）文化体育业
1、是指经营文化、体育活动的业务，包括文化业和体育业
2、税率 3%
3、计税依据
（1）单位或个人进行演出，以全部票价收入或者包场收入减去付给提供演出场所的单位、演出公司或者经纪人的费用后的余额为营业额。
（六）娱乐业
1、是指为娱乐活动的供场所和服务的业务，包括经营歌厅、舞厅、卡拉OK
歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、网吧，游艺场等娱乐场所，以娱乐场所为顾客进行娱乐活动的供服务的业务。
2、税率5%-20%的幅度税率，从2001年5月1 日起，对夜总会，歌厅、舞厅、射击、狩猎、跑马、游戏，高尔夫球、游艺、电子游戏厅等娱乐行为一律按20%的税率征收营业税；2004年7月1日起，保龄球，台球按5%的税率征收营业税
3、计税依据
经营娱乐业向顾客收取的各项费用为营业额，包括门票收费、台位费，点歌费、烟酒饮料收费及其他收费。
(七)服务业
1、是指利用设备、工具、场所信息或技能为社会提供服务的业务，包括代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业和其他服务业。
2、税率 5%
3、计税依据
（1、）代理业以纳税人从事代理务向委托方实际收取的报酬为营业额。
（2）电脑福利彩票投注点代销福利彩票取得的任何形式的手续费收入，应照章征收营业税
（3）广告代理业的营业额为代理者向委托方收取的全部价款和价外费用减去付给广告发布者的广告发布费后余额。
（4）拍卖行向委托方收取的手续费征收营业税
（5）旅游业组织境外旅游，境外由其他团接团，以全程旅游费减去付给该接团企业的旅游费的后的余额为营业额。
（6、）旅游业组织旅游团在中国境内旅游的，以收取的旅游费减去替旅游支付给其他单位的房费、餐费、交通、门票和其他代付费用后的余额为营业额。改由其他旅游企业接团的，按照境外旅游的办法确定营业额。
（7）经过国家版权局注册登记，在销售时一并转让某著作权、所有权的计算机软件征收营业税。
（8）境内单位派出本单位的员工赴境外企业提供劳务服务，不属于在境内提供应税劳务的，从境外取得的各项收入不征营业税。
（9）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付水、电、燃气以及承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
（八）单位和个人销售或转让不动产、土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额（转让抵债所得的不动产或土地使用权，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额）
三、税收优惠
（一）根椐《营业税暂行条例》的规定下列项目免征营业税
1、托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍、殡葬服务。
2、残疾个人为社会提供的劳务。
3、学校和其他教育机构的供的教育服务劳务，学生勤工俭学提供的劳务。
4、农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治。
（二）根据国家其他关定，下列项目减征或免征营业税（有选择列示）
1、单们和个人（包括外商投资企业及其设立的研发中心、外国企业和外藉个人）从事技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税
2、将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税
3、社会团体按财政部门或民政部门规定标准收取的会费，不征收营业税。
4、从事国际航空运输业务的外国企业或香港、澳门、台湾地区的企业从我国大陆运载旅客、货物、邮件的运输收入，在国家另有规定以前，应按4.65%的综合计征率计征税
5、转让企业产权（即整体转让企业资产、债权、债务及劳力的行为）不属于营业税征收范围，不征收营业税。
6、财税〔2002〕208号文件规定的下岗失业人员从事个体经营活动、免征营业税（指雇工7人以下的个体经营行为）
7、从事个体经营的军队转业干部、城镇退役士兵和随军家属，自领取税务登记证之日起。三年内免征营业税（个体经营是指雇工7人以下）。
8、单位和个人提供的垃圾处置劳务不属于营业税应税劳务，对其处置垃圾取得的垃圾处置费，不征收营业税。
四、税收筹划
（一）娱乐业分别不同税率，进行营业收入的明细核算，可节税
（二）根据国税发[2002]117号，国家税务总局关于纳税人销售自产货物（金属结构件、铝合金门窗、玻璃幕墙、机器设备、电子通讯设备）的供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知中明确，税人具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质，并且签订建设工程总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款的，可分别交纳增值税和营业税，否则全额交纳增值税。
（三）把转让不动产改为投资不动产可免交营业税
第 四 讲 中华人民共和国企业所得税法
一、新旧税法过渡
本法于2007年3月16日公布，自2008年1月1日起施行《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》同时废除。
本法公布前已经批准设立的外商投资企业企业，可以在本法施行后五年逐步过渡到本法规定的税率；享受定期减免税优惠的，可在本法施行后继续享受到期满为止，因未获利而未享受优惠的，优惠期从本法施行年度起计算。
经济特区和高新技术企业，可以享受过渡性税收优惠，具体办法由国务院规定。
国家已确定的其他鼓励类企业，可以按照国务院规定享受减免税优惠。
二、纳税人
在中华人民共和国境内企业和其他取得收入和组织（以下统称企业即居民企业和非居民企业）为所得税纳税人（个人独资企业、合伙企业不适用本法）
三、税率
太多了,不能发,你给我邮箱吧.
4. 关于土地增值税筹划的几个方法
（一）利用临界点进行纳税筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第8条的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定，土地增值税实行四级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
（2）增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
（3）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》第6条的规定，计算增值额的扣除项目包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额。
（2）开发土地的成本、费用。
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。
（4）与转让房地产有关的税金。
（5）财政部规定的其他扣除项目。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》）第7条的规定，这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20％。
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
5. 土地方面的税务筹划题
一、A公司涉及的税务问题
假设土地和房屋按协议价转让并计征相关税收，不考虑城建税及附加等。
A公司取得土地使用权补缴土地出让金应缴契税=400*3%=12万元。
A公司将土地和房屋投入新成立的B公司时根据财税[2002]191号文免交营业税，但B公司应按规定缴纳契税=1800*3%=54万元。另外，根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发［2000］118号）第三条、《财政部
国家税务总局关于印发〈关于执行「企业会计制度」和相关会计准则有关问题解答（三）〉的通知》（财会［2003］29号）第八条等相关规定，A公司还应根据房屋的公允价（评估价）与账面价值的差额部分=1800-（400+100+400*3%）=1288万元并入当年应纳税所得额。
A公司应缴纳产权转移书据印花税=400*0.05%+1800*0.05%=1.1万元。同时，B公司应缴纳产权转移书据印花税=1800*0.05%=0.9万元，以及缴纳营业资金账簿印花税=1000*0.05%=0.5万元。
二、A公司可供选择的税务筹划方案
A公司可将土地和房屋作为投入到B公司，而非当前的纯现金投资。如果B公司已注册成立且事实无法改变，A公司也可选择将土地和房屋作为增资投入到B公司（如B公司增资到2800万元），而非通过产权转移的方式，以节省营业税和企业所得税。
6. 土地增值税纳税筹划为什么要控制增值率简答题
根据税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项金额20%的应就其全部增值额按规定计税。这里的20%就是经常讲的“避税临界点”，纳税人应根据避税临界点对税负的效应进行纳税筹划。免征土地增值税其关键在于控制增值率。设销售总额为X，建造成本为Y，于是房地产开发费用为0.1Y，加计的20%扣除额为0.2Y，则允许扣除的营业税、城市维护建设税、教育费附加为：Xx5%x(1+7%+3%)=0.055X 求当增值率为20%时，售价与建造成本的关系，列方程如下：[X-(1.3Y+0.055X)]/1.3Y+0.055X=20% 得：X=1.67024Y 计算结果说明，当增值率为20%时，售价与建造成本的比例为1.67024。可以这样设想，在建造普通标准住宅时，如果所定售价与建造成本的比值小于1.67024，就能使增值率小于20%，可以不缴土地增值税，我们称1.67024为“免税临界点定价系数”。即在销售普通标准住宅时，销售额如果小于取得土地使用权支付金额与房地产开发成本之和的1.67024倍，就可以免缴土地增值税。在会计资料上能够取得土地使用权支付额和房地产开发成本，而建筑面积（或可售面积）是已知的，单位面积建造成本可以求得。如果想免缴土地增值税，可以用“免税临界点定价系数”控制售价。
7. 我公司收到土地使用权无形资产增资，请问涉及税务处理有那些，要交那些税
相关费用全部计入“无形资产-土地使用权”账面价值，再按使用年限进行推销回。
借：无形资产-土地使用权答
贷银行存款
借：管理费用
贷：无形资产-土地使用权
涉及的税收有：资本公积增加应交印花税和契税，企业所得税。
按照新会计准则指南规定，外购土地使用权时交纳的契税计入“无形资产”科目，或“开发成本”（房地产企业）科目；缴纳的印花税计入“管理费用-印花税”科目。
8. 土地增值税税收筹划的方法
土地增值税清算开查，房地产企业提前备账。
房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算补税事项？进行有效的土地增值税税收筹划，势必成为房地产企业当前及今后企业发展中的重要课题。企业追求的目标是企业价值最大化，价值最大化最有效的评价方式就是利润及利润率增长的可持续性。作为企业的决策者，在充分理解政策的同时，要尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。房地产企业在计算土地增值税时，在不违反税法的前提下，应当选择对自己最有利的计税方案，从而达到节约土地增值税的目的。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布实施以后，税收新政堵住了房地产行业的一些税收漏洞，但也提供了新的可供筹划的涉税空间。房地产开发企业需要根据新的政策，适当调整开发、销售的策略，在不违反税法的基础上减轻税负。运用会计的技术和方法，对计税现状分析研究，我们认为规避土地增值税仍有可行的筹划空间，其土地增值税节税空间和经济效益还是比较可观的。笔者现将工作实践中探讨的土地增值税税收筹划的几种实用方法介绍如下。
一、充分利用土地增值税免税期限优惠政策
如《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》深地税发〔2005〕609号第一条规定：房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的，在纳税人取得房地产销售首期款收入时，就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。深圳××花园五期销售收入37,765万元，其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31,636万元，土地增值税纳税清算时依照上述通知，申报应税收入6,129万元。
二、开发商品房转自用不再视同销售
国税发[2009]31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后，不应当视同销售。不难看出，开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，企业需要密切关注，避免给自身增加不必要的纳税负担。
三、选择多元化方式处置开发产品
多元化方式处置开发产品的方式包括：销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产（开发产品自用自营）等。
对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有型物业开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的筹划，降低土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说，现在要把过去以销售为主转向以自己持有为主，因为自己持有没有增值就不用交土地增值税，深圳出租回报率还是比较高的。
将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营，即可享受不征收土地增值税的税收优惠。据了解，有的公司可能计划将一些项目的商铺留在自己的手里，不租也不卖，不形成收入，这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛，还可以坐享房产升值。这一筹划思路首先要服从于企业经营规划和现实，不卖了改自用、自营，这种情况在实际工作中可行性并不很强。其次要从延缓即时缴纳土地增值税的时间上考虑，因为对于房地产开发企业来说，自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。特别值得注意的是，这里既要考虑由此延缓即时缴纳土地增值税所获得的资金时间价值，也要预测资金的风险价值，同时应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。至于如何利用“企业兼并转让房地产的征免税规定”的税收优惠，从原理上看，应当仍然从属于这一筹划思路。
四、三项预提费用可以税前扣除
国税发[2009]31号第三十二条允许三项预提费用在预提时依法税前扣除对纳税人比较有利，也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10% 。
2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
五、地下停车场作为公共配套设施处理
当一个房地产开发项目存在地下车库情况下，这时地下室车位面积能否计入可售面积？有的税务机关认为应计入可售面积，有的则认为不应计入可售面积。
相关土地增值税税收政策：对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
某市地方税务机关认定：地下车库应计入可售面积，并且该项地下室成本并不可以全部一次性结转销售成本，而是进入计算可售面积单位工程成本的总成本，当期实际销售车位面积计入已售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销售收入形成配比。
国税发[2009]31号第三十二条：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
六、选择有利的增值额核算方式
一个开发项目即建有普通住宅、又建有商业用房，从房地产开发成本核算上讲，通常是以单栋楼为核算对象或者以一个建筑商所承揽的建筑工程为核算对象。如何计算土地增值税，在税收实践中有不同的理解。由于计算扣除项目的复杂性，计算方法有先按基本核算项目计算再按收入或面积分摊扣除项目的方法，还有先按面积分摊扣除项目再按规定计算的方法，而且不同的计算方法会产生迥然不同数额的结果。
计算方法一：住宅和商业用房分别计算土地增值税
计算方法二：住宅和商业用房合并计算土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）中规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税）。
该文件要求分别核算增值额，但怎样核算并未做出具体要求。如果对房地产开发企业所开发的连体楼会计上必须分不同用途归集成本费用的话是不可能的（收入的核算可准确每一业主），或者归集的过程本身就是分摊成本费用的过程，难以准确把握。现实工作中没有一个开发企业的会计人员在帐务处理上是分层核算成本费用的。计算方法一是分别核算，确切的讲是分摊核算，符合财税字[1995]048号文件的精神。而计算方法二是以核算对象整栋楼为单位进行的核算。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。这一规定与计算方法二计算土地增值税的方法相吻合，从法律位阶来讲，税收法规要高于税收规章和规范性文件，因此计算方法二是可取的。需要注意的是，如果纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，按方法二计算出的增值率未超过20%的，应对其非普通住宅的部分按税法的规定分摊成本费用计算相应的土地增值税。
《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知》中第一条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，其核算项目或核算对象是指房地产主管部门审批的开发项目。土地增值税原则上按纳税人开发的不同类型房地产分别清算。”这里所讲的“清算”就是先按核算对象即方法二计算出增值率判定土地增值税税率，确定征免对象，然后在不同类型房地产之间分摊相关的成本费用，分别清算应缴纳的。
七、充分运用加计扣除政策
《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。
土地增值税扣除项目中开发间接费用的归集是企业筹划时值得关注的一个点。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，实施细则规定开发间接费用属于开发土地和新建房及配套设施费，应全额计入扣除项目金额中，在计算土地增值税时有效地扣除，同时政策还规定这部分费用房地产企业可以享受20%的加计扣除。这些内容由于界线不是很明确，会计账务处理时容易把这项费用的一部分计入管理费用或销售费用。土地增值税实施细则规定管理费用及销售费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的5%以内计算扣除（或财务费用、销售费用、管理费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的10%以内计算扣除）。如果管理费用及销售费用总和超过了此限额，吴入管理费用和销售费用的开发间接费用在计算土地增值税时就不能全额扣除，多交土地增值税。这些费用如果正确归集到开发间接费用中，不仅可以全额扣除，还能享受20%加计扣除。所以企业对开发间接费用归集时要谨慎,用足用好税收政策。
八、巧用特殊扣除项目规定
《土地增值税暂行条例实施细则》规定，“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
在实际操作中，以上两种方法计算的"房地产开发费用"必然存在差异。因为第一种方法中允许"据实扣除"的利息和第二种方法中"合计数"的5％（即因包括利息费用而增加的部分）不一定相等。如果企业进行纳税筹划，就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许"据实扣除"的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否则，应选用后一种方法，按"合计数"的10％扣除全部费用。
企业判断是否提供金融机构证明，关键在于所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利，如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。据此，若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费计入房地产开发费用。反之，若主要依靠权益资本筹资，则可利用另外一种方法。
九、选择有利的地价成本分配方法
国税发[2009]31号第三十条
企业下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。
例:××商都开发用地面积136,500平方米(一期88,600平方米,二期47,900平方米),地价费用12,549万元,一期摊销地价金额:9,914万元,二期地价费用分配计算方法可作以下选择:
A.按一期减余面积、费用计算摊销的单位土地成本(余数摊销)
(12,549万元-9,914万元)/ 47,900平方米=550.10元/平方米
B.按实际面积分别计算摊销的单位土地成本(平均摊销)
12,549万元/136,500平方米*47,900平方米=919.34元/平方米
C.两种地价费用分配计算方法的单位土地成本差异:
364.24元(550.10元/平方米-919.34元/平方米)
上述按占地面积法计算摊销单位土地成本的方法, 请应商主管税务机关同意后进行分配。
以上是进行土地增值税税收筹划的几种常见方法,在实际操作中,纳税人应当具体问题具体分析,灵活运用税收政策。其前提应是在合理和不违法的情况下，合理节税，减轻税收负担，这样才能减少纳税风险,找到不违反税法的筹划空间。增加税后利润，实现企业价值的最大化。总之，房地产企业收税筹划的途径有多种，但都必须合法、可操作，并能给企业带来实际效益