土地使用权租赁的法律风险

① 土地使用权出租的相关法律

土地使用抄权出租的相袭关法律
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定如下
第二十八条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
第二十九条 土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第三十条 土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权的出让合同。
第三十一条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。

② 国有土地使用权出租有什么法律要求

国有土地抄使用权出租有以下法律要求：袭1、土地使用者如果未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发土地的，不得出租土地使用权；2、土地使用权出租时，出租人与承租人应该签订租赁合同，租赁合同的内容不得违反国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定；3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租时，出租人必须依法办理出租手续。

③ 关于租用土地的相关流程和法律上的问题

做这样大事，没有村委会的支持是不可能的。
最好的办法找到村委会，他们会提醒你的。
具体内容简单，只要大家愿意，签一份协议就可以。
到村里找能够帮助你的人。
没有这力量，就别操作。

④ 国有土地使用权转让中受让方有哪些需注意的法律风险

国有土地使用权转让是指首次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让，租借给他人的经济行为。通常是指城市土地使用权的转让。一是对土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及处分权进行保护。二是对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节。
注意事项
土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。国有土地使用权转让就是其中的一种。在转让过程中出让方和转让方要注意相关事项，例如未按国有土地使用权转让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权就无法转让等。
一、转让合同的形式
国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
二、国有土地的权属调查和资信能力调查。
1、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。
2、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。
现场
三、转让价格评估事宜
在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。
四、国有土地使用权转让的担保
1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。
2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。
五、有关税费
转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。
六、土地用途及相关用地条件的变更
1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。
2、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。
七、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题
1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。
3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
八、权属变更程序与支付转让价款问题
因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。
九、国有土地使用权设定抵押后的转让问题
国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。
以上相关事项，是国有土地使用权转让交易中经常出现一些问题，土地转让当事人应当多加留意细节，不仅有利于降低交易成本，还有利于控制法律风险，避免出现违法现象。

⑤ 土地使用权出租要注意什么问题

土地使用权出租，分为出让取得土地使用权的出租和划拨取得土地使用权的出租。
注意问题：
(1)出租人必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地。
(2)出租人应将地上建筑物、其他附着物随同土地使用权同时租赁。
(3)出租人和承租人应当签订土地使用权租赁合同。
(4)承租人必须继续履行土地使用权出让合同的规定。
(5)出租人应当办理登记。

⑥ 土地使用权出租的注意问题

土地使用权出租，分为出让取得土地使用权的出租和划拨取得土地使用回权的答出租。
注意问题：
(1)出租人必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地。
(2)出租人应将地上建筑物、其他附着物随同土地使用权同时租赁。
(3)出租人和承租人应当签订土地使用权租赁合同。
(4)承租人必须继续履行土地使用权出让合同的规定。
(5)出租人应当办理登记。

⑦ 在土地使用权出租中，什么情况下出租人有权解除租赁关系

有下列情形之一的，出租人有权解除租赁关系：
（1）承租人擅自转租、转借和交换土地使用权的。
（2）承租人违反租赁合同规定用途的。
（3）承租人违反合同规定欠交租金6个月以上的。
（4）承租人利用承租土地进行违法活动的。

⑧ 集体土地出租存在哪些法律风险

现阶段，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。根据现行法律规定，其仍然是国家严格限制的行为。在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。
【土管法】第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。
确有特殊情况需要租用集体土地的，也必须先行征用并转为国有土地后，再按照下列程序办理租用手续：
（1）与有关土地管理部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定；
（2）在租赁合同签署后，由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续；
（3）租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。
除此外，企业可通过股转转让方式取得集体建设用地的使用权。但是这种方式会对需要解决用地问题的企业面临着整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题。其次，企业可通过租赁集体建设用地上已有的房屋达到取得生产经营场地的需要。这种方式相对于前一种方式而言，取得生产经营场地的方式较为简单，也容易操作，但需要注意的前提条件是，已有的建设用地及地上房屋，是通过合法的审批手续取得的。
违法租地的后果：第八十一条 擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并处罚款。
非法占用土地的后果：第七十六条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

⑨ 建设用地使用权出让有哪些法律风险

建设用地使用权出让法律风险及防范

取得建设用地是房地产开发最为重要的条件，有人将房地产开发的土地与建筑物形象的比喻为“面粉”和“包子”的关系，个人认为非常贴切。由此可见建设用地在房地产开发过程中的重要地位。建设用地使用权的取得不符合法律规定势必会对整个房地产开发产生致命的影响。今天我将和大家一起分享房地产开发中建设用地使用权出让中的法律风险及防范。

一、建设用地使用权取得的方式

（一）出让：1、招拍挂取得；2、协议取得；

（二）划拨用地；

（三）转让：1、资产转让；2、股权转让；3、直接转让土地

（四）合作开发

以上土地取得方式中，（一）、（二）类属于土地一级市场范畴，（三）、（四）类属于土地二级市场范畴。

二、建设用地使用权出让的法律风险

（一）无效的法律风险

1、未经法律授权的主体签订的国有土地使用权出让合同的法律风险

根据我国法律规定：出让国有土地使用权的适格主体为市、县级人民政府土地管理部门。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条第二款 土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。

问题：区级人民政府、省级人民政府、直辖市人民政府土地管理部门、开发区管委会有无土地使用权出让主体资格？

根据上述法律及司法解释的规定：只有市、县级人民政府土地管理部门享有法定的土地出让权，法律、法规从未赋予过省级人民政府、区级人民政府土地管理部门行使土地出让权。土地出让权本质上属于行政专属权利，法无授权不得行使。

直辖市人民政府土地管理部门在这里应当属于市级人民政府范畴，具有土地出让权利。如果将直辖市人民政府归为省级人民政府，下辖区级人民政府也无土地出让权，必将导致直辖市范围内的很多土地无法出让，这并不是房地产管理法及城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例立法的应有之义。

最高人民法院通过司法解释明确规定：开发区管委会作为土地出让方与受让方签订的土地出让合同，应当认定无效。解释施行前，开发区管委会与受让方签订的土地使用权出让合同，起诉前经市、县级人民政府土地管理部门追认的，可以认定有效。因此：开发区作为出让主体签订的土地出让合同原则上无效，但满足两个条件后可以认定有效（1）开发区管委会与受让人签订的土地出让合同的时间是在解释施行前；（2）起诉前经市县级土地管理部门追认。

最高人民法院对省级人民、区级人民政府土地部门作为出让方与受让方签订的土地出让合同的效力虽没有明确规定，但根据其对开发区签订土地出让合同的态度可以推定：解释施行后，无土地出让权的主体与受让人签订的建设用地使用权出让合同应当一律认定无效。

2、2002年《招拍挂出让国有建设用地使用权规定》施行后， 以协议方式出让经营性建设用地的法律风险

《中华人民共和国城市房地产管理法》第13条确立了土地使用权可以采取招标、拍卖或协议三种方式。

《招拍挂出让国有建设用地使用权规定》第四条规定 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

至此，我国国有土地使用权出让有招标、拍卖、协议和挂牌四种方式。

《招拍挂出让国有建设用地使用权规定》各类经营性用地及经营性用地之外的土地有两个以上的意向用地者的，必须以招拍挂方式出让。该规定势必限制了以协议方式出让经营性用地。

2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说，在2004年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。831大限

问题：《招拍挂出让国有建设用地使用权规定》施行后，以协议方式出让经营性建设用地的合同是否有效？

个人认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》为法律，《招拍挂出让国有建设用地使用权规定》为部门规章，规章的内容与法律规定相抵触，应当适用法律的规定，同时，根据《合同法》解释一的规定：违反法律、行政法规的强制性规定合同才无效。《招拍挂出让国有建设用地使用权规定》施行后，通过协议方式签订的经营性建设用地出让合同虽然违反部门规章，或者也可以说是违反国家政策，但未达到违反法律行政法规的强制性规定的程度。所以，违反该政策并不导致合同无效。但违反该政策可予以行政制裁，即合同有效但因存在违反国家的政策而不能实际履行，合同双方均可申请解除合同，根据双方各自的过错程度承担相应的法律责任。

2009年《中华人民共和国物权法》施行后，将经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让国有土地上升为法律的强制性规定。今后，未通过招拍挂而以协议方式签订的经营性建设地用地的土地出让合同应当被认定为无效合同。

【风险防范】在签订国有土地出让合同时注意取得土地是否符合法律规定的方式，否则可能无效。尤其是在BT项目中政府部门以土地换项目的情况。

3、出让合同中缺乏土地规划条件的法律风险及防范

规划条件是土地出让的前提条件之一，非经规划，土地不得出让。《中华人民共和国城乡规划法》第39条规定：规划条件未纳入国有土地使用权的出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。该条规定明确规定因缺乏规划条件而致使土地出让合同无效，同时没有任何补救办法。因此出让合同中没有关于出让土地的规划条件必将导致出让合同无效。

《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第五条 出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。

出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。

第六条 规划设计条件应当包括：地块面积，土地使用性质，容积率，建筑密度，建筑高度，停车泊位，主要出入口，绿地比例，须配置的公共设施、工程设施，建筑界线，开发期限以及其他要求。

【风险防范】国有土地使用权人在与土地出让部门签订土地使用权出让合同时应当注意确认对方的主体身份，出让主体为市县级人民政府土地管理部门以外的任何主体均可能导致合同无效。【风险防范】审查土地出让合同中应当严格把握合同中是否有关于出让土地规划条件的条款，没有该条件的合同应慎重签订。

【风险防范】土地受让人受让建设用地后，应当按照约定履行合同义务，遵守出让合同约定及法律、行政法规的相关规定，变更土地用途应当同时取得规划主管部门及市县级土地管理部门的双重同意，否则可能导致合同被解除而土地开发无法继续的法律风险。

二、受让方违约，出让方解除合同、收回土地的法律风险

1、受让方变更土地用途，未经出让和和规划部门的双重同意

土地用途是建设用地使用权出让合同的基本内容，确保土地用途不变是土地受让人应当履行的基本义务，也是土地出让人监督受让人如何利用土地的重中之重。土地用途的审批权限在于政府规划部门。

问题：土地受让人取的了建设用地使用权后经规划部门同意变更土地用途后，是否可以直接按照规划部门同意变更后的土地用途利用土地？

《城市房地产管理法》第18条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市县级人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

所以，建设用地使用权人取得了土地使用权后要变更土地用途需同时满足两个条件：1、取得规划行政主管部门的同意；2、取得出让方的同意，并签订补充协议或重新签订出让合同，调整土地出让金。

2、未按土地出让合同的约定按时足额缴纳土地使用权出让金；

3、改变土地规划条件；

4、未按时开发导致土地闲置等 情形的可能被土地出让人收回土地。

以上第（1）（2）、（3）种收回为解除合同后收回，从法律规定的表述来看，该三种通过解除合同后被收回土地的，除非出让合同约定不退还出让金的，否则应该退还出让金，由出让人承担违约责任。第（4）中为行政强制无偿收回，带有行政处罚性质。

《城市房地产管理法》第16条规定：土地使用者必须按照出让合同的约定支付土地使用权出让金，未按照出让合同约定支付出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以要求违约赔偿。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第6条规定：受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，出让方请求解除合同的，应予支持。

《城市房地产管理法》第二十五条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

【 风险防范】变更用途需经双重同意；按时交纳土地出让金，资金周转困难应及时申请缓交取得出让人同意；改变规划条件应当申请；囤地有风险、及时开发，因国家机关原因或不可抗力应注意保留证据

（三）出让方违约的法律风险

土地使用权人支付土地出让金后，经常会面临政府因规划调整、征地拆迁安置未完成等情况而无法按时交出土地或已经交付的土地存在高压线、地下管网及周边化工厂等搬迁未能解决，未能达到三通一平、五通一平的熟地条件，土地使用权人接收土地后势必会产生高昂的费用或者根本没办法开发利用土地。土地出让方不按照出让合同约定的时间及条件交付达到开发建设条件的土地，当然构成违约，虽然土地受让方可以通过诉讼途径追索损失，但“撕破脸皮后”土地受让人作为开发企业难以保证在今后的开发过程中不被土地出让方“穿小鞋”，整个开发过程将“举步维艰”。所以实践中，很少发生土地受让人起诉出让人要求承担违约责任的情况。

【风险防范】鉴于土地出让方“惹不起”，受让人应在获取出让土地前应做好尽职调查及现场勘察工作。

三、国有土地使用权出让合同纠纷的法律性质（民事还是行政？）

关于国有土地使用权出让合同的是民事合同还是行政合同？相应的纠纷是民事纠纷还是行政纠纷？理论界和实务界争议颇多。有人认为是民事合同，产生的纠纷应当是民事争议。有人认为是行政合同，产生的争议，应当通过行政诉讼解决。个人觉得各种观点都有一定的道理，所以，本人在此持折中观点。即：既不能简单的把一个国有土地出让合同纠纷当成完全的民事合同纠纷，也不能简单的把国有土地出让合同纠纷当成完全的行政合同纠纷。应当就合同争议的具体内容具体评价。

民事：如土地受让人未按约支付土地使用权出让金或改变土地用途属于违反合同的违约行为，土地出让人可以基于双方通过自愿、平等、公平竞价为取得建设用地使用权而签订的合同解除合同，收回土地，同时出让人还可以要求受让人承担违约责任。这完全符合民事合同及纠纷的基本形式；

行政：如土地受让人因未按期进行或完成土地开发，导致土地闲置的，土地出让人可以根据法律规定无偿收回土地。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款规定：未按照合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。从该条规定可以看出，国家对于闲置土地的行为采取的是具体的行政处罚措施对行政相对人的利用土地的违法行为予以处罚。同时，《闲置土地处理办法》规定：满两年为动工开发的，市县国土资源主管部门应报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。

个人观点：对于国有土地使用权出让合同纠纷要看纠纷的具体内容，有些纠纷应当通过民事诉讼途径解决；有些纠纷明显属于具体行政行为，应当通过行政诉讼途径解决，不能一概而论。

司法机关态度：按民事纠纷处理。

1、最高人民法院将国有土地使用权出让合同纠纷纳入民事案件案由的合同纠纷中予以规定并在《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中将国有土地使用权出让合同纠纷定性为民事审判。（根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。）

2、最高法将国有土地使用权出让合同纠纷归为民事案件合同纠纷案由中予以立案处理。