物权指数

❶ 物权法中关于住房的楼顶的所有权问题是如何定义的

楼顶的归属权。楼顶应是整栋楼全体业主共有的部分，而不仅是顶层住户共有的。
《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这是关于建筑物区分所有权的规定，也是我国首次以法律的形式明确了该项权利。建筑物区分所有权，是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有使用权及对建筑物共用部分所享有的共用部分所有权。区分，是指数人区分一建筑而各有其一部分。区分所有，是区分一建筑物的特定部分为所有权的标的。建筑物区分所有包括两部分
1、专有部分。这是指区分所有权人依其所购份额对建筑物套内空间独自占有、使用的部分，在此基础上形成的权利即区分所有权人的专有权。根据《物权法》第71条的规定，专有权与一般所有权在性质上是一致的，即专有权人对其专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，但因建筑物结构上的相连性，专有权人在对其专有部分行使权利时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。专有部分的形成条件有两个：
(1)构造上的独立性，也就是要有固定的遮蔽栏，与其他区分所有权人的专有部分相隔离。
(2)使用上的独立性，一般以该部分有无独立的出入门户为判断标准
2、共有部分。这是指专有部分以外的建筑物的其他部分。包括三部分
(1)建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙等;
(2)共用部分，如楼梯、走廊、电梯、自来水管、贮水塔、消防设备、大门等;
(3)部分区分所有权人共有的部分，如各楼层间的楼板(天花板、地板)、左右房屋之间的隔墙等。

❷ 什么是EORI指数,请高手赐教

经济观察研究院(EORI)信任度标准与信任度衡量项目简介

公司信任度指数(Corporate Credibility Index，CCI),是由《经济观察报》、经济观察研究院(Economic Observer Research Institute, EORI)推出的旨在创建公司信任度标准(credibility standards)与开展信任度衡量(credibility measurements)的专项研究。

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本项研究所称公司信任度，是指上市公司管理当局或公共资产受托人及其信息披露对于信息使用者而言的可信任程度。该等信息使用者包括公司股东(shareholder)，以市场套利为目的的股票投资者，以及公司利益相关者(stakeholder)，后者包括公司员工、债权人、供应方、转售方(resale party)、同业企业、政府、消费者、非消费者居民等。尽管本项研究所关注的重点是上市公司(publicly traded companies)，但是，鉴于上市公司拥有十分广泛的关联方(related party)关系，涉及有控制权股东(controlling shareholders)及其各类关联方，并透过供应方、转售方、债权银行等形成一个更加广泛的公司联盟，因此，本项研究所讨论的信任度标准与信任度衡量在外延边界上可以扩大到非上市公司(non-listed companies)，并在一定程度上可以适用于非上市公司。

EORI相信，公司管理当局及其信息披露的可信任程度对于各类别信息使用者具有重要意义。例如，不可信任的财务报告可以危害股东权益、银行贷款、股票价格以至私人储蓄和金融安全，助长不正当商业竞争，鼓励不负责任的市场行为，包庇犯罪，降低证券市场效率以至全社会资源配置效率，等等。

考虑到本项研究广泛涉及公司治理和会计标准，并注意到全球化(globalization)与国际化(internationalization)的显著区别，为此，本项研究在充分借鉴国际公认的公司治理准则和会计标准的同时，也充分顾及中国相应的法律、行政法规以及专业标准。EORI认为，近年来在中国境外发生的一些骇人听闻的大公司丑闻事件不是孤立的，它们中的许多问题与中国境内出现的涉及公司信任度方面的问题有相似之处。不仅如此，由于中国处在初级市场发展阶段，又属于计划经济到市场经济的制度转型国家或后社会主义转型国家(the post-socialist transition countries)，并采取了与许多东欧国家不同的渐进式改革模式，公司信任度问题具有一定程度的特殊性。因此，EORI意识到，建立信任度标准与开展信任度衡量是一项非常复杂的工作，惟有得到公众的广泛参与和支持，才能在促进公众资产受托人责任与增强相应的可问责性(accountability)和可归责性(responsibility)方面发挥作用。

I.项目背景

i) 制度转型

经济和经济学的核心问题在于分配。资源的有效分配有赖于信息系统的可信任程度，其中，会计信息是资源配置信息系统重要的内核。在很大程度上，计划经济到市场经济的制度转型，其核心在于资源配置方式的转型；前者为计划的方式，由政府担当行为主体，维护信息系统可信任程度的力量主要是行政命令与纪律；后者为市场的方式，由企业担当行为主体，维护信息系统可信任程度的力量来自于立法-执法-行政机制(the legal-judicial-bureaucratic mechanism)、道德联盟机制(the moral-associative mechanism)、侵犯性机制(the aggressive mechanism)。与东欧转型国家普遍存在的滥用侵犯性机制(如利用黑手党mafia对不良信任度造成的损害实施非公力保护性救济—作者注)不同的是，中国在公司信任度缺失的情况下，往往引起各种不同类型的、针对立法-执法-行政机制和道德联盟机制的破坏性替代(damaging substitution)，例如由滥用用益物权(usufruct)导致的徇私舞弊、职务犯罪、法人侵占，涉及商业欺诈的财务报告虚假陈述、银行坏账，以及股票价格操纵等等，并最终损害社会资源配置效率。

越来越多的经济学家开始意识到，制度转型的成败关键取决于信任方式(modes of credibility - means of building and acquiring credibility)的转型。在一项由布达佩斯高级研究院(Collegium Budapest)主持的有关后社会主义转型国家主要经济问题研究成果中，来自东欧转型国家和英美的经济学人表示，他们最关注的问题即诚实与信任。即使在市场经济体内，信任方式的改良始终如一。

ii)会计责任

不可信任的财务报告曾经导致十八世纪末荷兰东印度公司的覆没，也是进入二十一世纪以来安然公司、世通公司、帕玛拉特等一系列大杀伤力商业丑闻的要害。正如中国先哲旬子所说：“信不足矣，有不信焉”。

进入本世纪以来，会计这一诞生于新时器时代的古老职业所遭遇的最大挑战不是会计丑闻，而是会计责任重整。它更多来自于政府治理层面及其对重整会计责任构成的压力。其中，最引人瞩目还不是美国国会2002年通过的“萨班斯·奥克斯利法案”(Sarbanes-Oxley Act)，而是2003年七大工业国首脑会议达成的“有责任的市场经济”(responsible market economy)共识。从某种意义上讲，前者基本上追随了上个世纪九十年代颁布的中国《会计法》关于企业第一把手承担首要会计责任的规定(由此可见会计标准全球化而非国际化的必要性——作者注)。在很大程度上，本项研究所称公司信任度是“有责任的市场经济”在会计责任层面的延伸。

会计责任在上个世纪演变并分割为会计责任(accountant’s legal liability)与审计责任(auditor’s legal liability)。不幸的是，独立审计制度在诞生近一个世纪之后终于暴露出它致命的弱点——受审计利益驱动和有控制权股东左右的有偿服务可以使它偏离独立性，并结成以侵害无控制权股东(minority shareholders)和利益相关者为代价的利益联盟。一连串的会计丑闻令人意识到，必须进一步增强公众会计(public accounting)在会计体系中的作用，否则，会计责任重整无法恢复社会公众对会计公正的信心。遗憾的是，直到目前，中国的会计体系依然充斥古老的官厅会计(official accounting)的色彩，来自政府权力机关对会计行为的影响依然是最重要的。

iii)公司治理

良好公司治理不仅提升公司竞争力和促进企业家精神，而且在很大程度上影响公众对公司持续经营假设的理解。与流传甚广的会计原理相左，决定公司持续经营假设的不一定总是现金流量、负债比率与净资产，公司治理所发挥的作用往往不能忽视。在许多公司治理结构涣散的情形中，表观出色的财务结果不能掩盖公司的实质性危机。作为商法体系的基本法，《公司法》不以盈利及盈利后的股东间分配为立法出发点，而是以失去持续经营假设后的股东对公司债务负有的清偿责任为立法出发点。

公司的立足根本在于“独立经营、自负盈亏”。失去这一立足点，“揭开公司面纱”(unveiling the corporate)后看到的是关联方交易中的“拆东墙，补西墙”(robe Peter to pay Paul)，有欠合法、有欠公允、有欠一致、有欠对称的财务报告，以及形形色色的商业舞弊行为。

几乎所有人都相信，企业家的目标在于为股东创造最大价值。然而，对一百多年前的山西商人研究表明，商人的第一目标在于维护持续经营假设，其次才是实现财富的时间增殖(山西票号在不违背“普天之下莫非王土”的封建财政思想前提下，成功地打理着各地在“解缴藩库”或上缴中央财政之前的财政存款，进而支持撑着票号在当时难以想象的异地支付能力——作者注)。

解决因所有权与控制权分离而引起的治理问题(governance problems that result from the separation of ownership and control)，同样应当将维护公司的持续经营放在第一位。过分强调盈利与盈利后的利润分配往往放松人们对公司经营赖以持续的良好公司治理的关注。进一步说，在两权分离的情况下，持续经营有赖于公司管理当局面向全体股东特别是无控制权股东、以市场套利为目的的股票投资者以及利益相关者进行的持续信息披露。无论怎样定义，信息披露在公司治理当中的位置都是第一性的。就此而言，公司治理可以被理解为在独立经营、自负盈亏的基础上，由公司管理当局面向公众持续信息披露的一项制度安排。

反过来讲，值得信任的财务报告是建立在良好公司治理基础之上的。良好公司治理的重要性远远大于良好财务结果。

iv)价值投资与公司信任度

中国股市先后经历了扩容敏感期和庄家操纵期，目前正在进入价值投资期，未来将进入责任投资期。价值投资的基本逻辑是，股票价格应当围绕公司内在价值上下波动。这看上去是对“价值规律”的另一种表述方式。其中，公司的内在价值主要是通过财务报告加以识别的。放眼望去，那些活跃在全球各股票市场的公司价值评估师或行业分析员们，无不是在采用他们各自信赖的分析模型夜以继日地计算着公司以往会计年度的价值得失并憧憬着未来的财务结果。

遗憾的是，有关不实财务报告的报道不绝于耳。当问及上市公司财务报告是否值得信任时，几乎所有人都表示怀疑。毋庸置疑，在财务报告缺乏必要的合法性基础、公允性基础、一致性基础和对称性基础以至于信任度低下的情况下，价值评估毫无意义，价值投资亦难以确立。就此而言，目前在中国股市出现的所谓“价值投资”，未必不是徒有其名，或貌似神不似。老子曰：“天下皆知美之为美，斯恶已；皆知善之为善，斯不善已。”

v)受托人责任与信息披露

公众公司(public company)的管理当局及其成员是公众资产的受托人。在立法-执法-行政机制和道德联盟机制以及相应的公众监督框架下，受托人责任(trustee ties)首先是诚实信息披露，其次是建立与维护保障诚实披露信息的公司治理结构，再次才是为股东创造价值、不损害股东特别是无控制权股东利益、不徇私舞弊等。

EORI认为，诚实信息披露是以获得公司信任度为唯一目标的信息披露，而不论信息是否显示公司具有良好的财务结果及其趋势。但大量事实表明，一些上市公司的信息披露有着特定的目标，有时以再融资为目标，有时以资产重组为目标。以再融资为目标的信息披露往往存在粉饰财务结果的倾向，重点是人为操纵报告期业绩及业绩趋势；以资产重组为目标的信息披露则往往低估资产账面净值，高估损失，从而配合有控制权股东或有购买公司股权意向的一方为降低重组成本并恢复持续经营假设而打算做出的努力。对于一些非上市公司来说，获得银行贷款、避税或逃避监管有时会成为它们在某一会计期间的信息披露目标。

上述种种另类的信息披露目标均以降低公司信任度为直接代价，间接的代价则分别表现为股票价格的异常波动或牺牲大多数股票投资者利益的市场套利行为，损害无控制权股东利益，公共财政资源流失，加大金融机构不良贷款等等。它们都可以归结为降低社会资源配置效率。

vi)不良贷款与金融安全

应当承认，包括财政注资、引入外资股东或战略投资者、股票上市等在内的银行改革，并不能从根本上解决不良贷款(bad loans)问题。不恰当地推行债权重组或豁免债务人责任只能从源头上加剧不良贷款问题。当长期拒不履行还本付息义务的债务人被告之部分债务被豁免的时候，他们的第一感受未必不是因逃避债务责任而获得一笔奖赏。

在很大程度上，债务人信任度低下是导致银行不良贷款的根源。依据现行信贷业务规则，商业银行不可以向财务结构不健全、盈利能力低下、现金流量衰竭的对象发放贷款，否则，贷款承办人及相关责任人将被追究责任。不可想象那些最终形成不良贷款的债务人向商业银行提供了财务结果恶劣的财务报告，也不可想象商业银行能够容忍财务结果恶劣的财务报告。问题的关键在于那些表观良好的财务报告不具备可信任的基础，同时在商业银行一方缺乏一套衡量财务报告信任度的标准。

从缺乏信任度标准与不可信任的财务报告到不良贷款，从不良贷款到提取贷款损失准备以至核销贷款损失，再到削弱核心资本，以至于危害私人储蓄及金融安全，债务人信任度发挥着至关重要的作用。

II. EORI标准

任何学科的研究对象都是十分特定的。尽管涉及许多商法原理，但EORI坚持认为公司治理在学术上更接近于会计学。会计学在其分枝——独立审计理论中对与公司治理密切相关的内部控制在职权分离、交易授权、业务监督以及控制环境、控制系统、控制程序等方面均有系统描述。不仅如此，公司治理所强调的公允性和透明度，在会计学当中被分别视为公允计价、会计列报或会计披露等，同样有非常系统的描述。因此，在创建公司信任度标准时，EORI十分重视会计标准的应用。

EORI标准是公司信任度标准(EORI Corporate Credibility Standards, EORI Standards)的简称。该标准充分借鉴国际公认的公司治理原则、会计准则、独立审计准则，并接受中国相关法律、行政规范及同类标准的影响，尽可能涵盖现阶段中国上市公司的常见信任度问题。总体上讲，EORI认为，衡量公司信任度应遵循以下四个方面的标准：合法性(legality)、公允性(fairness)、一致性(consistency)和对称性(symmetry)。

合法性包括信息披露合法性，涉及内容、格式、时间、媒体等；程序合法性，诸如重大事项及信息披露有无恰当的授权；交易及事项合法性，审核交易是否受到法律的限制或是否属于法律禁止事项；会计处理合法性，确认所采取的会计处理方法是否符合公认会计准则、会计法及行政规范的要求。合法性判断应贯彻实质重于形式的原则。

公允性包括列报资产账面净值的公允性，购销业务及费用配比等经常项目交易的公允性，以及出售及购买资产、债务重组、收购、吸收合并等非常项目交易的公允性。

一致性包括会计政策在前后相连的会计期间的一致性，重视改变会计政策的必要性、合理性及还原分析；合并范围的一致性，关注变更的合理性以及与变更相关交易的公允性；预测及承诺事项的一致性，查验盈利预测、募集资金投入项目以及进度和收益变更，检讨消除重大影响承诺事项及分配承诺事项等；管理当局声明与独立董事、审计报告以及财务报告的一致性，对董事会报告、监事会报告、独立董事声明、审计报告类型及意见或说明段文字等与财务报告进行对比分析；司法判决、仲裁、行政处分与财务报告及审计报告的一致性，查验涉及司法程序的重大事项披露及预计负债确认等。

对称性包括经营环境与经营成果对称性，重点开展政府产业政策、同业竞争、商业循环等与经营成果之间的对等分析；高管报酬与经营成果对称性，关注过低或过高的报酬及其变动的合理性；会计数据拓扑关系中的对称性，分析会计报表要素、会计期间及其相互间的变量关系。

进一步说，EORI标准包括54个具体标准，其中涉及合法性具体标准30个，涉及公允性具体标准9个，涉及一致性具体标准 9个，涉及对称性具体标准 6个(详见经济观察研究院《公司信任度标准》——作者注)。

III. 产品与服务

在本项研究之前，中国境内尚未形成一个公开化的、用来揭示公众资产受托人及其信息披露可信任程度的、能够系统性描述和持续性分析的指数产品。

EORI指数：担当公司信任度研究的EORI项目团队按照上市公司的产业背景划分成若干小组，在逐一制作公司信任度评估工作底稿的基础上，经过主审研究人员与副审研究人员之间的充分讨论，最终确定被评估公司在54个信任度具体标准项下的得分(0～100)，并以此为根据计算生成被评估公司信任度的合法性、公允性、一致性、对称性单项指数和综合指数。“EORI指数”将充分体现EORI开展公司信任度研究所遵循的价值观念，并反映EORI的基本立场和态度。

公众指数：本项研究将诞生的公众指数，是以EORI研究人员制作的工作底稿为蓝本，经过公众调查的途径，由接受调查者按照自己的判断在不加限制的情况下对被调查公司信任度给出相应的具体标准项目得分(0～100)，再经过计算生成合法性、公允性、一致性、对称性单项指数和综合指数。接受调查者将来自上市公司流通股股东，以市场套利为目的的股票投资者，基金经理人及其他职业资产管理人，执业注册会计师与非执业注册会计师，独立研究机构研究员及注册证券分析师，商业银行风险管理人员，政府公务员，企业管理人员、投资者关系管理人，专业媒体记者及编辑，以及律师、法官、检察官、公司法学家等法律工作者。为充分体现公众意见，上述接受调查者将来自不同地域、不同年龄、不同民族、不同收入阶层、不同教育背景、不同价值观、不同个性、不同性别的社会界别。

公司信任度指数：EORI意识到，将上述“EORI指数”和“公众指数”恰当地结合一起，能够更加全面地揭示公司信任度状况。有时，EORI内部研究人员的判断可能带有一定程度的局限性，同样的问题在“公众指数”当中也不可避免。

在此基础上，EORI将分阶段发布借助上述指数制作的公司信任度评估报告，该等报告有时是以特定使用者为对象的。

此外，EORI希望在公司信任度衡量与信任度指数研究过程中积累到足够多的数据，以便在不久的将来向各类公司信息使用者提供一个内容丰富的数据库产品。该数据库将对公司价值评估、股票价格发现、市场套利行为、购并活动、资产重组、信贷风险分类等产生深刻影响。

不仅如此，凭借创建公司信任度标准过程中持续积累的经验，EORI将谨慎从事公司治理、年报披露以及投资者关系方面的顾问服务。

IV. 项目管理

独立性是本项研究成果赢得公正性的基本保证。为此，EORI既不站在卖方或上市公司信息披露一方的立场，也不站在买方或信息使用者一方的立场，而是立足于买、卖双方之外，理性、建设性地衡量与评估公司信任度。

EORI强调，本项研究的参与者务必放弃对公司股票价格、业绩趋势以及大众形象好与坏加以判断的念头，仅仅对信任度做出判断。当然，不可否认的是，一旦信任度判断显示公司存在重大瑕疵，足以对流行性的公司股票价格判断、业绩趋势判断以及大众形象判断构成颠覆性影响。

意识到争取本项研究具有必要的国际先进性的重要性，EORI专设“公司信任度标准理事会”，并接受国内外知名专业机构委派观察员(ad hoc observers)参与指导，重视吸收外部智慧，不断提升研究水平。

在研究团队内部，EORI已设立了“质量控制委员会”，其成员致力于建立学术标准并付诸实现。

公司信任度标准理事会的高级智囊们特别关注本项研究是否携带投机色彩，他们担心研究工作不能沿着正确的方向持续地推进。这的确是应当高度警惕的。事实上，EORI从一开始便意识到这是一项严肃研究(serious research)，之所以采取指数的方法研究公司信任度，就是希望它能够在系统性和持续性两个方面年复一年地进行下去。

❸ 物权法第105条

物权法第105条立法原意、释义、司法解释、理解与适用法条内容：
第一百零五条两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的。参照本章规定。


释义内容：
【释义】本条是关于用益物权和担保物权的准共有的规定。

物权法中的共有制度是专为所有权的共有而规定的，但实际生活中，并非只有所有权才能共有，其他财产权，如他物权、知识产权等财产权均可共有。比如二人以上共同享有一块土地的建设用地使用权。此种情况就是两个以上的主体共同享有用益物权。如甲、乙、丙三人分别借款给债务人丁，三人同时就丁所有的房屋设定一个抵押权，份额为均等，并办理一个抵押权登记时，就发生抵押权的准共有。此种情况就是两个以上的主体共同享有担保物权。本条对用益物权和担保物权的准共有做出了规定。两个以上的主体共同享有用益物权和担保物权的按份共有或共同共有，在性质上与对所有权的共有没有差别，为了条文的简约以及对实践中这种情况的处理，本条规定两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。

所谓准共有是指数人按份共有或者共同共有数人共同共有所有权以外的财产权。准共有有以下特征：(1)准共有的标的物是所有权之外的财产权，包括用益物权、担保物权等。(2)准共有即准用共有的有关规定，各人就所有权之外的财产究竟是准用共同共有还是按份共有，应当视其共有关系而定。(3)准共有准用按份共有或共同共有的前提，是规范该财产权的法律没有特别规定。如果有，则应首先适用该特别规定。

关于准共有，很多国家和地区都有类似立法例。德国民法典第七百四十一条规定：“数人共同享有一权利者，除法律另有其他规定外，准用第742—758条规定。”日本民法典第二百六十四条规定：“本节规定，准用于数人有所有权以外财产权的情形。但法令另有规定时，不在此限。”我国台湾地区“民法”第八百三十一条规定：“本节规定，于所有权以外之财产权，由数人共有或公同共有者准用之。”

❹ 建筑物区分所有权的理论基础

建筑物区分所有权概念的界定关于什么是建筑物区分所有权，理论界有不同的看法，其中比较有代表性的并且为多数学者所接受的是“二元论说”和“三元论说”。
依“二元论说”，建筑物区分所有权，是指数人区分所有一建筑物时，各所有人对其独自占有、使用的部分享有专有所有权，并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的部分享有共有所有权的一种复合物权。由梁慧星教授任负责人的中国物权法研究课题组编写的《中国物权法草案建议稿》（以下简称建议稿）便采纳了这种“二元论说”。该建议稿在第90条作了如下表述：“建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。”这种学说的不足之处在于，忽略了基于区分所有权人之间的团体关系而产生的成员权为区分所有权的一项权能。建筑物区分所有权之所以产生，必须是两人以上对某一建筑物区分所有。在区分所有建筑物上，区分所有权人相互间的关系极为密切，各区分所有权人在行使专有部分权利时，不得妨碍其他区分所有权人对其专有部分的使用，不得违反全体区分所有权人的共同利益，从而使各区分所有权人之间形成一种共同关系。为维持这种共同关系的健康发展，全体区分所有权人必然结成区分所有权人团体，由该团体直接管理或委托他人管理区分所有建筑物的共同事务，而此种管理的结果直接关系到区分所有权人专有部分所有权和共用部分所有权的享有。由此可见，作为这一团体成员所拥有的成员权是建筑物区分所有权不可分割的一部分。
“三元论说”为德国学者贝尔曼所倡导，并被德国现行《住宅所有权法》所全盘采纳。根据该法，区分所有权系由三部分构成：供居住或供其他用途之建筑物空间上所设立的专有所有权部分、专有所有权人共用建筑物上所设立的持分共有所有权部分及基于专有部分与共用部分不可分离所产生的共同所有人的成员权。支持“三元论说”的日本学者丸山英气教授认为，区分所有权，应理解为对专有部分的所有权、对共用部分的共有持分，以及成员权的三位一体的复合物权。
“三元论说”似乎更全面地反映了建筑物区分所有权的概念。事实上，建筑物区分所有权应当是包含专有部分所有权、共有部分所有权和成员权这三项权能的复合物权，其中，专有所有权是基础。从某种意义上说，共有所有权和成员权是依附于专有所有权而存在的，区分所有人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。因此，建筑物区分所有权，应是指数人区分一建筑物时，对各自的专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按一定比例享有共有所有权，并基于区分所有人之间的团体关系而拥有成员权，上述专有所有权、共有所有权和成员权的总称即建筑物区分所有权。

❺ 什么是“添附”。

添附是指数个不同人所有的物结合成为一物（合成物、混合物）或在他人的物上加工使之成为新的物（加工物）的法律事实，如房屋是土地的附合物、油画是颜料和画布的混合物、木雕是木材的加工物。

添附制度是各国物权法中的一项确认产权的重要规则，也是物权变动的一种重要规则。添附制度不能为侵权请求权、物权请求权和不当得利返还请求权制度所替代，确认添附制度并完善添附规则，应当是我国《物权法》制订过程中的一项重要内容。

(5)物权指数扩展阅读：

（1）动产与动产的附和。非毁损不能分离或者分离的费用较大。从我国的司法实践分析，动产与动产的附和应当由原所有人按照其动产的价值，共有合成物。如果可以区别主物或从物，或者一方动产的价值显然高于他方的动产，则应当由主物或价值较高的物的原所有人取得合成物的所有权，并给对方以补偿。

（2）动产与不动产的附和。成为不动产的组成部分。罗马法中，这种附和主要是因建筑或者种植而产生。一般的原则是建筑物或者种植物归土地所有人所有，至于双方的权利和义务，则视行为人是出于善意还是恶意而定。在我国司法实践中，动产与不动产的附和，由不动产所有人取得合成物的所有权，但应当给原动产所有人以补偿。

（3）不动产与不动产的附和。民间常见的情形主要为：承租人、借用人在租借来的楼房平台上加盖一层楼房或者兴建一间房屋等。对此，关于物权部分的司法政策是：如增建房屋与原不动产价值悬殊时，附和物的所有权归原不动产所有人；如价值相当，应为双方当事人共有附和物的所有权。

❻ 物权法中关于取得房屋所有权的规定

_物权法上有关房屋所有权的规定具体有以下几条：

第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第四十条：所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第七十九条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

❼ 物权法习题及答案

一、填空题
1.《物权法》规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠（ 开始 ）时发生效力。”
2.《物权法》规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害（公共利益）和他人合法权益。
3.《物权法》规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害（所有权）人的权益。
4.《物权法》规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予（拆迁补偿），维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
5.《物权法》规定，对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使（所有权）。
6.《物权法》规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地（习惯）。
7.《物权法》规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有（优先购买）的权利。
8.《物权法》规定，拾得人侵占遗失物的，（无权）请求保管遗失物等支出的费用，也（无权）请求权利人按照承诺履行义务。
9.《物权法》规定，抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求（人民法院）拍卖、变卖抵押财产。
10.《物权法》规定，质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担（赔偿责任）。
11.《物权法》规定，质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归（出质人）所有，不足部分由债务人清偿。
12.《物权法》规定，知识产权中的财产权出质后，出质人（不得）转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。
二、判断题（如果认为该说法正确，请在题后划“√”，否则划“×”）
1.不依赖于其他权利而独立存在的物权为主物权，如所有权、地役权、抵押权、典权。×
2.典权人也应承担典权存续期间典物因不可抗力而全部或部分灭失的风险。√
3.善意占有属于合法占有。×
4.通过善意取得制度取得物权属于物权的原始取得方式。√
5.依照我国有关法律的规定，要宣告某自然人死亡最短需要三个月。 √
6.债的标的物在被提存期间发生毁损、灭失风险责任，依法应由提存人和债务人承担责任。×
7.根据所违反的法律关系的性质不同，《民法通则》把民事责任分为违约责任和侵权责任。√
8.城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。 √
9.集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。 √
10.质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，可以不承担赔偿责任。 ×
11.以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。√
12.同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。 √
13.债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。 √
14.知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。√
15.不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。√
16.业主大会或者业主委员会的决定，对业主没有约束力。 ×
17.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一以上的业主同意。×
18.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。√
19.不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。√
20.《中华人民共和国物权法》所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 √

三、单项选择题
1. 甲购买乙的一辆二手车，但双方没有办理过户手续。甲付款购车后，驾驶该车到某汽车空调配件经销部丙处，购买汽车空调配件并安装。安装好并付清款项后，甲驾车离开。途中，因空调泵线圈短路引起电源线起火造成火灾，该车被全部烧毁。经有关部门认定丙作为汽车空调提供者对火灾负有间接责任。下列说法中正确的是(B )
A.甲和乙之间的买卖合同未生效，因为双方没有办理车辆过户手续
B.甲取得该车的所有权，因为动产所有权转让自交付时发生效力
C.甲不能向丙请求损害赔偿，因为其不是该车的所有权人
D.甲不可以向丙请求损害赔偿，因为该车转让没有登记，不得对抗第三人
2.赵某孤身一人，因外出打工，将一祖传古董交由邻居钱某保管。钱某因结婚用钱，情急之下谎称该古董为自己所有，卖给了古董收藏商孙某，得款10000元。孙某因资金周转需要，向李某借款20000 元，双方约定将该古董押给李某，如孙某到期不回赎，古董归李某所有。 下列说法中正确的是（B）
A.钱某与孙某之间的古董买卖合同无效
B.孙某取得该古董的所有权
C.李某对该古董的占有属于无权占有
D.赵某可以直接请求李某归还该古董
3.王甲写信给其侄女王乙，表示要赠与5000元美金，王乙回信表示接受，但此款因故一直未实际给付。后王乙与李丙登记结婚，婚后第六个月接到王某的赠金5000 美金。该项钱款依法： (A)
A.应属于王乙的婚前个人财产
B.应属于王乙与李丙的夫妻共同财产
C.属于婚前取得，但归二人共有
D.属于婚后取得，归二人共有
4. 根据《物权法》规定，下列财产中不可以作为抵押权的客体的是（B）
A.在建房屋
B.某大学的教学楼
C.企业的生产设备、原材料
D.法律、行政法规未禁止抵押的其他财产
5. A 与B 系前后邻居，两家房距5.8 米。A 翻盖房屋，准备在原来的宅基地上建两层9.22米高的楼房，便找到B 协商。B 表示，按农村风俗前房不能高出后房，自己的房屋是4.8米，B 不能超建。A 认为，在自己的宅基上建房，想盖多高盖多高，谁都无权干涉。故趁B 外出做生意之机，强行超建将房建成。经科学测算，因A 的超建，B 的房屋整个窗户在冬季近二个月不能受阳光照射。下列说法正确的有(C)
A.A 建房属于合法行使自己宅基地使用权，B 无权干涉
B.A 和B 之间形成地役权法律关系
C.B 有权要求A停止侵害，排除妨碍
D.A 的行为违反乡规民俗属于无效
6.某甲和某乙是邻居，某甲靠着某乙的墙建了一间棚子，后来某甲离家出走3 年。某乙见棚子坏了，又邻自己的墙，于是修理了一下，在里面放东西。某甲回来后也没说什么。后来某甲要盖房子，就提出要某乙将东西搬出去。则下列说法中正确的是(C)
A.甲不能要求乙将棚子里的东西搬出去，因为已过诉讼时效
B.甲可以要求乙将棚子里的东西搬出去，因为还没过诉讼时效
C.甲任何时候都可以要求乙将棚子里的东西搬出去，这与诉讼时效无关
D.乙对某甲棚子的使用构成有权占有，因为某甲明知却未明确表示反对
7.甲在家将一件内藏5000 元人民币的旧大衣仍到垃圾堆，后被拾荒人乙拾取，并发现了此钱。后甲闻讯前往乙家要钱，未果。则下列说法中正确的是(D)
A.甲已抛弃了衣服和钱
B.乙依据先占原则得到了衣服和钱
C.该钱为隐藏物，乙因发现而取得
D.乙应将钱返还给甲，仅仅保有衣服
8.甲将一部汽车作价3.5万元，抵押给乙，由甲继续使用，甲在开车时将汽车不慎撞坏，致严重损毁，应当（D ）
A 仍以已毁损的汽车作抵押物
B 认定抵押关系中止
C 认定抵押关系解除
D 认定抵押关系仍存在，由甲以价值3.5万元的财产代替原汽车作抵押物
9.绝对权的主要特征是（B ）
A 享受绝对权，不受任何干预
B.其义务主体是不特定的人，其权利的实现通常不需要义务人的积极配合
C.与相对权相比，对于权利主体更重要
D.直接对物占有、使用、收益、处分的权利
10.权利质权的标的可以是（A ）。
A. 债权、汇票、存款单、股票
B. 支票、存款单、名誉权、专利权
C. 商标权、仓单、债券、荣誉权
D. 汇票、提单、本票、继承权
11.甲在某服装店加工服装一套。取服装时，因带钱不够支付加工费，征得服装店同意将金戒指一枚留下，约定交清加工费后取回戒指，则服装店对戒指享有（ B）
A.处分权 B.质押权 C.抵押权 D.留置权
12.某中学为修缮教育设施向银行借款，银行要求该学校提供担保，学校以自有财产向银行设立抵押，以下哪些财产可以抵押？（C ）
A.该学校的办公楼 B.该学校的操场
C.该学校的小汽车 D.与临校存在权属争议的财产
13.共有人对共有关系的性质发生争议，无法查明到底是按份共有还是共同共有时，应当推定为（B ）
A.按份共有 B.共同共有
C.个人所有 D.公共所有
14.王某拾到李某丢失钱包，当李某向王某讨还时，王某拒不归还。二人由此形成的债权关系是( B )
A.合同之债 B.不当得利之债
C.无因管理之债 D.单方民事法律行为之债

四、简答题
1.不当得利的构成要件是什么？
答：不当得利的构成要件有四个：
1) 一方获得利益。
2)他方受到损失。
3)获得利益和受损失之间有因果关系。
4） 没有合法根据

2.无因管理的构成要件有哪些？
答：无因管理的构成要件有三：
1) 为他人管理事务。
2)有为他人谋利益的意思。
3)没有法定或约定义务。

3.我国《物权法》所建立的物权体系包括哪些？
答： 1）所有权 2）用益物权 3）担保物权 4）占有

4.我国《物权法》的调整范围包括哪些?
答：第一，我国《物权法》调整物的归属关系。
第二，我国《物权法》调整物的利用关系。

5.物权法定原则包括哪些内容?
答：1）物权种类法定 2）物权内容法定。

6.什么是交付？交付须满足哪些要件始生效力？
答： 我国《物权法》上所说的交付，指的是物的直接占有的移转，或者更准确地说，指的是一方民事权利主体按照法律行为要求，将物的直接占有移转给另一方的事实。
交付须满足下列要件始生效力：第一，须有移转占有的意思表示； 第二，须有占有物的交付。

7、用益物权具有哪些法律特征?
答：1）用益物权具有用益性。
2）用益物权具有独立性。
3）用益物权具有占有性。
4）用益物权是一种他物权。

8．共同共有与按份共有有何区别?
答：按份共有和共同共有为两种不同性质的共有，存在以下区别：
1）成立的原因不同
2）权利的享有不同
3）处分应有部分的不同
4）分割限制的不同
5）共有物管理的不同 ．
6）存续期间的不同
7）对第三人行使的权利不同
8）标的物的不同

五、论述题
1、什么是土地征收?土地征收的特点是什么？
答：我国《物权法》第42条第1款规定；“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”
土地征收具有以下几个显著特点：
1）行为主体是国家。土地征收行为的实施主体是特定的，只能是国家。之所以是国家，一是因为征收权是基于“最高统治权”而行使的，而“最高统治权”又只能由国家统一行使；二是因为“为了公共利益的需要”是土地征收的惟一理由，而国家则是公共利益惟一合适的代表。
2）行为本身具有强制性。土地征收是国家依据法律的规定所实施的法律行为，具有明显的强制性。它表现在，土地征收行为是国家单方面的意思表示，无须征得原土地所有人的同意。作为原土地所有权人，对国家的土地征收决定必须服从，对国家的征收行为必须予以支持和配合，不得拒绝、阻挠，更不得无理取闹，否则就要承担法律责任。
3）有偿性。土地征收还是一种有偿性的法律行为。它表现在，国家征收土地必须根据法律的规定向原土地所有权人给予补偿。
4）行为的实施理由是为了公共利益的需要。土地征收的法律基础是公共利益高于个体利益，个体利益必须服从公共利益的需要，因而，“为了公共利益的需要”便成了国家对农村集体土地进行征收的惟一理由。

2.试述共同共有具有哪些法律特征？
答：我国《物权法》第95条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”由此可见，共同共有，是指两个或两人以上的人基于共同关系，对同一物不分份额地享有权利和承担义务。
共同共有具有如下法律特征：
1）共同共行是不分份额的共有。在共同共有关系存续期间，共同共有人不能对共同共有财产确定份额，只有在共同共有终止，共有的财产分割后，才能确定各共有人的份额。因此在共同共有关系中，各共有人的份额只是一种潜在的份额，部分共有人在共同共有存续期间，擅自划分份额处分共有财产，一般应认定为无效。
2）共同共有以一定的共同关系为前提。这种共同关系，通常是由法律直接规定，主要是婚姻关系、血缘关系，如夫妻关系、家庭关系。共同关系也可因当事人的合同约定而产生，如合伙合同。没有共同关系这一前提条件，共同共有便无产生的基础，如果共同关系丧失，则共同共有就必然解体，如夫妻离异便须对共同共有的财产进行分割。
3）共同共有的共有人平等地享有权利和承担义务。各个共有人对共有物平等地享有占有、使用、收益、处分权，并平等地承担义务。在合伙关系中，依法律的规定或当事人的约定，合伙人可以按照一定的份额享有表决权，但在这样的合伙关系存续期间，不能要求分割共有财产。

3.论述共同侵权行为的特征。
答：共同侵权行为，是指两个或者两个以上的行为人，由于共同的过错致他人合法权益损害，应当承担连带责任的侵权行为。如教唆、帮助他人实施侵权行为的，教唆人和行为人构成共同侵权人。《民法通则》第130条规定：“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任”。据此，共同侵权行为具有如下特征：
1）主体的复数性 。共同侵权行为区别于单独侵权行为的首要特征是其主体构成上的复数性。复数性，是指共同侵权行为的加害人为两个或者两个以上。而单独侵权行为的加害人为一人。
2） 过错的共同性。共同性，是指特殊侵权行为的加害人主观上存在共同过错，即加害人对损害后果的发生存在共同的故意或者过失。
3） 结果的同一性。同一性，是指数个加害人的侵权行为造成一个、不可分割的损害后果。换言之，数个加害人的侵权行为的损害后果只有一个，而且各侵权行为与损害后果之间存在因果关系。
4）责任的连带性。连带性，是指共同侵权人对受害人承担连带责任。受害人有权请求加害人中的任何一人或者数人承担全部损害赔偿责任，任何加害人都有义务向受害人负全部赔偿责任。加害人中的任何一人或者数人向受害人清偿全部责任后，免除其他加害人对受害人的民事责任。承担责任超过自己应当承担的份额的加害人，有权向其他加害人追偿。共同侵权中，加害人之间的责任分配，通常以各自的过错程度及其行为与损害后果之间的因果关系确定。

❽ 物权法中的复合物有哪些

添附一般是附合、混合的通称，广义的添附还包括加工在内。这三者都是动产所有权的取得方法，在法律效果上有共同点，但与前述的善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物、先占不同，它是指数个不同所有人的物结合成一物(合成物、混合物)，或者由所有人以外的人加工而成新物(加工物)。
基于添附的事实而产生的所有权归属问题，有这样几种解决途径，即：恢复原状，各归其主;维持现状，使原物的各所有人形成共有关系;维持现状，使因添附而形成之物归某一人所有。从现代各国立法例来看，一般都是根据添附的事实，重新确定所有权的归属，而斟酌具体情况，以形成共有关系为补充。
(一)附合
附合是指两个以上不同所有人的物结合在一起而不能分离，若分离会毁损该物或者花费较大，如用他人的建筑材料建造房屋。附合有两种情况：
(1)动产与动产的附合。这是指不同所有人的动产互相结合，非毁损不能分离或者分离的费用较大。从我国的司法实践分析，动产与动产的附合应当由原所有人按照其动产的价值，共有合成物。如果可以区别主物或从物，或者一方动产的价值显然高于他方的动产，则应当由主物或价值较高的物的原所有人取得合成物的所有权，并给对方以补偿。
(2)动产与不动产的附合。这是指动产附合于不动产，成为不动产的组成部分。罗马法中，这种附合主要是因建筑或者种植而产生。一般的原则是建筑物或者种植物归土地所有人所有，至于双方的权利和义务，则视行为人是出于善意还是恶意而定。在我国司法实践中，动产与不动产的附合，由不动产所有人取得合成物的所有权，但应当给原动产所有人以补偿。
(二)混合
混合，是两个以上不同所有人的动产互相混杂合并，不能识别。混合发生在动产之间，它与附合的不同在于：附合(指动产的附合)的数个动产在形体上可以识别、分割，只是分离后要损害附合物的价值，出于社会利益考虑不许分割;而混合则是数个动产混合于一起，在事实上不能也不易区别。但二者的法律效果却无区别规定的理由，故而各国民法大多规定混合准用附合的规定，如《德国民法典》第948条，《法国民法典》第573条、《日本民法典》第245条的规定。
(三)加工
加工，是指在他人之物上附加自己的有价值的劳动，使之成为新物。对于加工物所有权的归属，《法国民法典》及《日本民法典》以加工物属于材料所有人为原则，而在加工所增加的价值远远超过材料的价值时，才属于加工人为例外(《法国民法典》第570条至第572条、《日本民法典》第246条)。而依《德国民法典》第950条规定，加工于他人动产者，以由加工人取得加工物所有权为原则，在加工的价值显然少于材料的价值时，由材料所有人取得加工物所有权为例外。我国司法实践的一般做法是，加工物的所有权原则上归原物的所有人，并给加工人以补偿。但是当加工增加的价值大干材料的价值时，加工物可以归加工人所有，但应当给原物的所有人以补偿。