国有土地使用权置换办法

㈠ 国土部门人员怎么办理土地置换审批手续

各个地区具体情况不一样，这里有福建省的资料，你参考看看。

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福建省人民政府关于印发《福建省建设用地土地置换管理暂行规定》的通知闽政[2001]28号 各市、县(区)人民政府，省人民政府各部门，各直属机构，各大企业： 为深入贯彻《中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见》 (中发[2001]11号)精神，降低小城镇建设用地成本，加快小城镇建设步伐，推进城镇化进程。经2001年9月3日省人民政府省长办公会议研究同意，现将《福建省建设用地土地置换管理暂行规定》印发给你们，请遵照执行。执行中有关问题请迳向省国土资源厅反映。 福建省人民政府 二OO一年九月二十一日 福建省建设用地土地置换管理暂行规定 第一条 为进一步加快小城镇建设步伐，加速乡村城镇化进程，促进集约用地，加强保护耕地，规范集体建设用地土地置换工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《福建省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》及中共中央、国务院《关于促进小城镇健康发展的若干意见》，结合本省实际，制定本规定。 第二条 本规定所称土地置换，是指依据土地利用总体规划和村庄、集镇建设规划，建制镇、村镇个人和集体建设所需占用的耕地与整理原依法取得的建设用地所形成的耕地进行互换的行为。 本规定所称建制镇、村镇个人和集体建设用地，是指建制镇、村镇公共设施、公共建筑、生产建筑和住宅建筑及附属设施用地。 第三条 土地置换应遵循自愿、合法、有偿的原则，实施过程中应充分尊重群众的意愿，保护农民个人和集体经济组织的合法权益。 第四条 土地置换应符合土地利用总体规划，既要保证耕地总量不减少，又要做到集约用地，严禁占用基本农田。 土地置换需经集体土地所有权单位和土地承包经营者同意，并按本规定报县级以上人民政府批准后，由乡(镇)人民政府或村委会(以下称土地置换单位)负责组织实施。 第五条 实行土地置换，新占用的耕地面积应少于原村庄、集镇建设用地复垦后的耕地面积，新复垦的耕地质量应与占用耕地的地力等级相当。 跨市、县(区)实施土地置换的，必须先整理后置换；在本市、县(区)范围内的，在土地利用年度计划实施过程中可以边整理边置换。 土地置换单位应组织将新占用的耕地的表 层土壤剥离，用于改良复垦的耕地。 第六条 土地置换必须在土地利用总体规 划确定的村庄、集镇建设用地区范围内选址。 土地置换涉及已批准实施的乡镇土地利用 总体规划修改的，必须按规定程序修改规划后， 再批准土地置换。 第七条 各地可制定优惠政策，统一组织、 统一规划、统一开发整理，分期分批实施置换，鼓 励农村居民点通过土地置换向小城镇、中心村集 中，鼓励乡镇企业向工业园区集中。 第八条 农村村民旧宅基地实行土地置换， 应当严格实行一户一宅的规定，农村村民人均住 宅用地面积不得超过法定用地限额。 农村村民旧宅基地置换，必须将其所占用的 旧宅基地退还村委会、村集体经济组织或村民小 组统一处置，或自行拆除旧宅基地上的建筑物， 并承担将旧宅基地复垦的义务。 第九条 土地置换后仍有节余的耕地，土地 置换单位可以将节余的耕地折成农用地转用指 标，由设区市、县级人民政府统一安排使用。或由 土地置换单位有偿转让给其他农用地转用指标 不足，并需要履行耕地占补平衡义务的建设用地 单位，有偿转让费可以按新开垦耕地的资金补助 标准计收，也可以由转让双方商议确定。 第十条 土地置换按下列程序组织实施： (一)土地置换申请。拟实施村庄、集镇集体 建设用地置换的，由土地置换单位持下列文件、 资料向县级以上人民政府土地行政主管部门提 出申请： 1．土地置换申请书； 2．乡(镇)土地利用总体规划图和村庄、集 镇建设规划图； 3．土地利用现状图； 4．新占用耕地与原村庄、集镇建设用地的 土地权属证明及红线图； 5．村庄、集镇土地置换方案(包括土地整理 资金筹措方案，土地整理实施方案、土地置换规 划、新占用土地的利用方案等)。 (二)土地置换审查、签订土地置换整理协 议。县级人民政府土地行政主管部门会同有关乡 镇，组织对拟置换地块进行实地勘查。经审查，土 地置换方案符合要求的，由县级人民政府土地行 政主管部门与申请置换单位签订土地置换整理 协议。土地置换整理协议应包括下列内容： 1．土地置换单位承担土地整理的具体义 务； 2．土地整理的组织形式和资金安排； 3．土地整理的范围、面积、质量标准、进度 要求； 4．土地行政主管部门提供置换用地的地块 位置、面积、供地时间、供地方式； 5。违约责任； 6．其他需要约定事项。 (三)土地置换审批。土地置换单位持土地置 换整理协议，按下列权限报批； 1．在本县(市、区)范围内土地置换面积4 公顷以下的，由县级人民政府审批，报设区市人 民政府土地行政主管部门和省国土资源厅备案； 2．在本县(市、区)范围内土地置换面积4 公顷以上、10公顷以下，或在设区市范围内实施 跨县(市、区)土地置换的，由设区市人民政府审 批，报省国土资源厅备案； 3．土地置换面积10公顷以上，或跨设区市 实施土地置换的，由省人民政府审批。 (四)收回原村庄、集镇建设用地，提供新增 的村庄、集镇集体建设用地。土地置换批准后，县 级人民政府土地行政主管部门报经原批准用地 人民政府同意，发出收回原村庄、集镇建设用地的土地使用权，注销原集体土地使用证的决定书。同时，核发新的建设项目的建设用地批准书。 (五)新整理耕地的验收。土地置换单位组织对原村庄、集镇建设用地进行整理后，向批准土地置换人民政府所属的土地行政主管部门提出新整理耕地的验收申请。经县级以上土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门验收合格后，由县级人民政府土地行政主管部门办理土地地类变更。 (六)颁发土地证书。土地置换单位凭县级人民政府土地行政主管部门出具的建设用地批准书和《土地地类变更决定书》，由县级人民政府对新占用的乡(镇)村集体建设用地进行登记，并发放土地证书。 第十一条 土地置换经批准后，土地置换单位应在批准置换之日起一年内完成土地整理复垦义务。不能按时完成任务的，县级以上人民政府土地行政主管部门不得受理该乡(镇)新的土地置换申请。 第十二条 土地置换批准后，集体土地的所有权不变。但土地置换过程中，涉及土地承包经营权变动的，根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条的规定履行审批手续，经批准后，所在地土地行政主管部门负责组织土地置换双方签订土地置换协议，对新占用耕地和新整理耕地的在册面积进行调整，明确土地使用权、承包经营权的归属、以及新占用土地补偿和置换补偿价格等内容。 第十三条 土地置换不需要办理农用地转用和征用审批手续，不需要缴纳耕地开垦费和新增建设用地土地有偿使用费，不占用年度农用地转用计划指标。 在置换的新建设用地上从事非农业建设的，建设用地单位和个人应当依法办理建设用地供应审批手续。 第十四条 县级以上人民政府土地行政主管部门应当建立土地置换管理台帐，记载土地置换地点、面积、地类、实施情况等内容，对置换土地实行专项统计。 第十五条 设区市、县级人民政府超越批准权限批准土地置换，或对不符合土地置换条件而批准置换的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，上级人民政府可以取消其土地置换的审批权。 第十六条 凡超过批准期限仍未完成土地置换方案中规定的土地整理义务的，县级人民政府土地行政主管部门必须按规定标准向土地置换单位征收耕地开垦费，在城镇规划区范围内的，还必须征收新增建设用地土地有偿使用费，上交省国土资源厅，并责令其依法重新办理非农业建设用地审批手续。 第十七条 对土地置换单位采取欺骗手段骗取批准或少批多占的，按《中华人民共和国土地管理法》有关规定，追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员法律责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第十八条 建制镇范围内的国有非农业建设用地报批，不适用本规定。 第十九条 本规定由福建省国土资源厅负责解释。 第二十条 本规定自发布之日起施行。

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㈡ 国有土地使用权转让的条件是什么

转让条件：

1、以出让方式取得国有土地使用权的土地进行转让的，需按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得《国有土地使用证》。

2、以划拨方式取得国有土地使用权的土地进行转让的，需取得《国有土地使用证》，经批准补办土地使用权出让手续，缴纳完土地使用权出让金。

(2)国有土地使用权置换办法扩展阅读

国有土地使用权转让的注意事项：

一、转让合同的形式

国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。

土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

二、国有土地的权属调查和资信能力调查

1、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。

土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。

2、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。

三、转让价格评估事宜

在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。

四、国有土地使用权转让的担保

1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。

转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。

2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。

五、有关税费

转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。

根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。

六、土地用途及相关用地条件的变更

1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。

土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。

2、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。

有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。

七、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题

1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。

土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。

国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。

3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

八、权属变更程序与支付转让价款问题

因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。

即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。

九、国有土地使用权设定抵押后的转让问题

国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。

㈢ 两块国有土地使用权是否可以直接对换

如果甲乙两公司均为国有企业或均为民营企业，而且土地性质均为出让地，则可以通过当地国资委和土地管理局办理置换手续；如果有一方是国有企业而另一方不是，则不可以办理置换。
另外，如土地性质为国有划拨地，那也不可能置换，因为划拨地转让，必须重新招拍挂的

㈣ 土地使用权转让的流程

国有土地转让的程序是：提出转让申请；承办人进行审查了解；现场勘察，对照核实；审核评估报告与转让协议；填写转让审批表，进行审批；对补签出让合同及审批表编号；填写变更登记审批表进行变更登记。
【法律依据】
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
第二十四条
地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

㈤ 国有土地和集体土地的所有权和使用权在城市改造中如何置换

任何土地的所有来权都不是归源个人所有，像你说的是归国家或是集体所有。集体土地经合法审批后才能转为国有土地，这样才能上市交易，这里指的交易是指交易土地的使用权。

对于如何置换，因为城市的土地都是分级的，每一级的土地基准价不一样，要看集体的土地转换成几级国有土地了。集体的土地一般都是在城市与农村交界地带或是离城市较远的地区，所以一般不会转换成级别比较高的土地，所以得到的补偿也不会太高。

㈥ 国有土地使用权的互换的流程有哪些

总结如下，
土地交换权属登记

工作时限:自受理申请之日起30个工作日

l、《版[你所在地区名]土地房屋权属登记权申请书》 原件2份

2、申请人身份证明 验原件收复印件2份

3、原土地房屋权属证书 原件1份

4、双方土地交换协议及具结保证书 原件1份

5、土地勘测定界报告 原件1份

6、用地红线图 原件1份

7、规划部门同意调整土地规划的批准文件 原件1份

8、集体土地与国有土地交换的还应提交 原件1份

1 )集体士地所在集体经济组织同意调换土地的证明

2)国有土地用地单位主管部门同意调换土地的证明

3)村、乡镇(街道)同意调换土地的证明

4)划拨土地应提交县级以上人民政府建设用地批准文件及土地收益金缴纳收据(公益事业用地除外) ，出让土地应提交出让合同及出让金、契税缴纳收据

9、划拨取得的国有土地与出让取得的国有土地交换的还应提交 原件1份

1 )县级以上人民政府建设用地批准文件

2)国有土地使用权出让合同及出让金、契税缴纳收据，划拨土地的土地收益金缴纳收据(公益事业用地除外)

10、双方主管部门同意调整用地的证明 原件1份

11、集体土地之间、划拨取得的国有土地之间的交换，分别收取以上8、9项相关材料

㈦ 国有土地与集体土地交换有什么规定

土地交换权属登记

工作时限:自受理申请之日起30个工作日

l、《[你所在地区名]土地房屋权属登记申请书》 原件2份

2、申请人身份证明 验原件收复印件2份

3、原土地房屋权属证书 原件1份

4、双方土地交换协议及具结保证书 原件1份

5、土地勘测定界报告 原件1份

6、用地红线图 原件1份

7、规划部门同意调整土地规划的批准文件 原件1份

8、集体土地与国有土地交换的还应提交 原件1份

1 )集体士地所在集体经济组织同意调换土地的证明

2)国有土地用地单位主管部门同意调换土地的证明

3)村、乡镇(街道)同意调换土地的证明

4)划拨土地应提交县级以上人民政府建设用地批准文件及土地收益金缴纳收据(公益事业用地除外) ，出让土地应提交出让合同及出让金、契税缴纳收据

9、划拨取得的国有土地与出让取得的国有土地交换的还应提交 原件1份

1 )县级以上人民政府建设用地批准文件

2)国有土地使用权出让合同及出让金、契税缴纳收据，划拨土地的土地收益金缴纳收据(公益事业用地除外)

10、双方主管部门同意调整用地的证明 原件1份

11、集体土地之间、划拨取得的国有土地之间的交换，分别收取以上8、9项相关材料

你的问题还真是.......额,终于搞定了!