㈠ 物权法对地下室收费是否有明文规定
物业公对《物权法》的粗浅理解，或许可以回答大家关于车库/地下室的问题
上周，单位聘请了全国人大法工委民法室主任、《物权法》起草小组组长姚红和最高法民二庭审判长吴法官对《物权法》做了解读，听了个稀里糊涂，理解的囫囵吞枣，但是好东西还是要和大家分享，所以，我今天鼓足了勇气，在半夜里写了这个帖子，希望大家斧正、拍砖。
《物权法》的意义、出台的过程，我就不多说了，反正是挺不容易的，经过人大常委会8次审议才通过，有人说是他奠定了中国今后走向“资本主义”的理论基础，突破了宪法的束缚，是一部资本主义的法律。但是多数人认同这部法律，因为他明确了国家、集体和个人的财产权利都同等受到法律保护，都应该是神圣不可侵犯的，也只有这样才是真正的符合宪法的立法精神，他奠定了中国的《民法典》基础，相信不久的将来，《物权法》、《合同法》、《侵权法》共同催生中国《民法典》的诞生。
1、 首先需要知道的是《物权法》的实施时间是2007年10月1日。
2、 物权包括三种权利：A所有权，这是所有权利中最为完整和绝对的权利，他包括占有、使用、收益和处分；B用益物权，这是所有权派生出来的，他和所有权的区别是没有处分的权利，他又包括土地承包经营权、建设用地使用权、地役权等；C担保物权，他包括抵押、质押和留置。特别指出的是没有明确典当权，这或许说明国家不提倡这种融资方式，本人以为，典当反映了合同双方权利义务的不对等，有悖和谐社会建设，所以没有在此明确。
3、 不动产的所有权必须经过登记才能生效。这也就是为什么我们野猪哭着闹着也要KFS办房产证的原因，因为不登记无法对抗善意第三人，没有房产证，我们的房子的所有权就处于一个不确定的状态，我们利益就容易受到损害。在此特别提出一点：《物权法》规定，期房销售合同，双方可以约定，实行予登记，也就是，为了确保这套房子以后办房产证的时候可以办在自己名下，就可以在房管局予登记，这样就排斥了其他人对这套房子主张权利，但是，予登记有时效限制。我们泉城花园的房子也可以这样操作，前提是和KFS商量好，在合同中约定。这里还要强调，没有取得予售证的房子是不受法律保护的，诸如旧村改造、小产权房、违章建筑等。
4、 土地使用权分70年、50年、40年等，住宅用地是70年，到期自动续展；而其他用地到期虽可续期，但是否交费没有明确。
5、 土地使用权和地上建筑所有权是共生共灭的，让与房屋就意味着土地使用权的让与。
6、 不动产确权登记逐步推行统一登记制度，鼓励有条件的地方试点。由于牵涉到各部门之间利益，暂时无法实行，老百姓还要各个部门跑，才能办齐所有登记手续，哎。。司无权擅自处分共有空间,物业管理条例早有规定.
㈡ 物权法的基本原则
物权法的基本原则
在长期的社会生活实践中，面对各种各样的事物，人们为了更好的定分止争，逐渐形成了一套物权制度，而物权法正是规定各种物权的法律规范的总和。没有规矩，不成方圆，正如民法有“平等”，“公平”，“诚实信用”等原则一样，物权法也有自己的原则。下面我就自己对物权法浅显的理解来简要分析一下物权法的原则。
首先是物权法定原则。
物权法定原则，是指物权的种类，内容，效力和公示方法都应有法律明确规定。其主要内容有：（一）物权的种类必须由法律规定，任何当事人不得随意创设。例如现在我国法律规定的物权有所有权，用益物权，担保物权等，当事人不得约定法律外的其他权利为物权。（二）物权的内容由法律规定，当事人不得创立与法定物权内容不相符的物权。例如所有权的内容可以为法律规定的各种动产和不动产，但当事人不能根据约定对人享有所有权。（三）物权的效力必须由法律规定，当事人不能基于其合意对顶物权的效力。如法律规定在对土地所有权上设立地上权时，该所有权的使用，收益权能即受到限制。而此种规定不能由当事人根据合意做出。（四）物权的公示方法应由法律规定。例如我国现行法律规定不动产物权变更须经登记始生效，动产物权的变动交付即生效。而其他由当事人创设的公示方法均为无效。
物权法规定物权法定原则有其原因。其根本原因要从物权本身的性质方面来考察。物权是权利人直接支配特定物并享有其利益的权利，是一种绝对的，公开的，具有排他性的权利。如果物权不是由法律规定而是由当事人任意规定，那么人民间的交易活动将混乱不堪。从另一个方面来说，债权奉行的是合同自由的原则，即当事人可以在符合法律规定达成合意的情况下任意设定债权，而债权的标的物---各种各样的动产和不动产---恰恰是由物权来规定的，也就是说，物权是债权的基础，只有在物权得以确定的前提下，债权才能合理，稳定的存在，这就要求物权有相当的稳定性。而如果物权不是法定而是由当事人任意规定，那么物权就毫无稳定性可言，而以之为基础的债权制度也会随之土崩瓦解。综上，物权法定既是其本身性质决定的，也是其他法律制度对它的要求。
其次，是一物一权原则。
一物一权原则，是指在同一物上只能成立一个所有权，不能成立两个以上的所有权的法律原则。理解该原则时应该注意两个方面：一个是对“一物”的理解。所谓一物是指一个物权的客体只能是一个独立的特定物，而不是指物的一部分（如汽车上的轮胎）或集合物（如一座图书馆）；一个是对“一权”的理解，“一权”是指一物上只能存在一个所有权，但同一物上可以同时成立数个互不相矛盾的物权。如可以在所有权上同时设定抵押权和地上权。但是要指出的是，同一物上也不得成立两个或两个以上非所有权的其他物权，如一个楼房价值100万，房主把它以100万价格抵押给一个人后，又把它以100万的价格抵押给另一个人，则第二次抵押无效。
一物一权原则，从根本上来说，是出于确定所有权，定分止争的需要。如果说物权法定原则规定了物权的内容，种类，效力，变更方式，为物权规则的正常运行设立了前提条件，那么一物一权原则则确定了物权的真正归属，为各种物品定了“名分”，为物权的正常行使提供了保障。
最后是公示公信原则。
公示公信原则分成两个部分。一是公示原则，公示原则是指当物权发生变动时（如设立，转移）要通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道物权变动的情况。和对人的，不公开的债权不同，物权是一种对世的公开的权利，只有让世人明知物权的真正归属及物上的权利情况（即物上除所有权外是否还有抵押权等），才能保证交易安全，有序，正常的进行。根据物权法定原则，物权的公示方法也必须由法律来确定，关于公示方法原则上采取两种方式：一种是不动产的登记制度。关于此项制度，学理上分为登记要件主义，以德国为代表；登记对抗主义，以法国为代表；折中主义，以瑞士为代表。我国对此的规定是不动产的转移，交付...登记后生效。无论采取何种主义，不动产物权的设立，转移，变更等变动情况都要被记载于登记簿上，以备人们查阅，而这样恰恰能达到公示的么地。另一种是动产的交付制度。交付简单地说就是占有的转移。一般来说，一个完整的交付必须要有两个条件，即标的物的转移和当事人之间达成的交付的合意。但是现实生活中，简易交付，占有改定，指示交付等非现实交付也大量存在。虽然后三者没有现实的交付行为，但由于其达成了交付的合意，构成了观念上的交付，现实生活中并不影响交易的进行，故法律也承认这几种交付方式。二是公信原则。公信原则是指只要对一个物权做了公示，则次物权即具有社会公信力。也就是说，第三人有理由相信公示的内容是真实的，并且基于次做出的交易行为受法律保护，即使该物权根本不存在或有瑕疵。但前提是第三人须是善意的，如果是恶意的则不受法律保护。
㈢ 如何确认不动产物权的归属
物权的确认，是指当事人在物权归属发生争议或者权利状态不明时，请求有权机关确认物权归属、明确权利状态。在民事审判中，经常会遇到需要确认物权的案件，例如，在“一房两卖”情况下确认该房屋所有权究竟归谁；在买卖合同中确定所有权是否已转移给买受人；以及在复杂的抵押合同中分辩抵押物的所有人究竟为谁，谁的权利优先等等。物权，这个民事审判中最基本的问题，源于其自身不同于其他权利的特性，对于市场经济的发展以及法治社会的确立具有至关重要的意义。对于物权归属的判断，直接关系到一个法律关系的终结和另一个法律关系的更新，关系到权利的优先，也关系到民事判决的倾向。虽然《合同法》的颁布为中国物权法的出台奠定了一定的基础，但是，由于我国立法对于物权规定的有限，物权理论混乱不一，司法实践中处理物权归属问题仍然具有很大的困难。在加快物权立法步伐、物权法行将出台的今天，笔者试从民事审判实践出发，结合案例对如何确认不动产物权归属谈一谈自己的看法，与大家商榷。 首先我们来看看三个典型的案例： 案例一：甲与乙签订合同，将甲的一处房产卖给乙，合同签订后，乙按照约定将购房款15万元如数交给甲，但由于一些原因，双方一直未到房产机关办理更名手续。一年后，房价上涨，甲觉得自己原来的房子卖赔了，于是，想将15万元购房款退还给乙，解除合同；乙不同意，甲认为房屋所有人即房证上房主的名是我，那我就具有所有权，因此，起诉到法院，要求解除合同。 对这起案例，法院的判决是，原被告双方继续履行原合同，由甲办理更名手续，将房屋过户给乙。 案例二：这是一个典型的“一房两卖”情况。甲乙双方签订合同，甲将房屋卖给乙，乙付款给甲，但未办理更名手续。后丙又出更高的价格欲购买该房屋，甲看丙的房价给的高，遂又与丙签订了卖房合同，将房屋又卖给了丙，同时办理了更名手续，乙得知后，诉至法院，要求解除甲、丙之间的合同，确认该房屋属于自己所有。 对这起案例：法院的判决是，丙对该房具有所有权，甲应返还乙的购房款，并赔偿乙在合同中受到的损失。 案例三：甲乙签订合同，甲将房屋卖给乙，乙将全部房款付给了甲，但由于种种原因，房屋未能过户。一个月后，甲瞒着乙将房屋抵押给银行向银行贷款，并在房产部门办理了抵押登记。后由于甲无力偿还银行贷款，银行诉至法院要求对抵押的房屋优先受偿，用拍卖价款还贷，乙作为第三人提出异议，认为自己有合同依据，银行不能行使优先受偿权。 对这起案例：法院认为，虽然抵押在后，买卖在前，但银行的抵押权先于乙在合同中的权利，因而，银行对该房屋享有优先受偿权。 上述三个案例，是在房产纠纷中常常发生的典型问题，人民法院在审理这类案件时，只要遵循物权确认的规则，就会轻而易举的解决这些难题，同样，理解了物权确认的规则，也就不难理解法院为何会做出上述判决了。笔者认为，在民事审判中应依据下列规则确认不动产物权的归属： 一、确认不动产所有权的最直接办法是依据登记记载。 过去，一提到登记，我们会认为登记的主要功能是行政管理功能，实际上，登记制度的真正功能在于进行物权公示，也就是说，通过登记将不动产物权的设立、转移、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。登记制度对于市场经济秩序的建立和维护具有十分重要的意义。它的作用在于，确定物权的归属，解决物权的冲突和保护交易安全。具体来讲，就是通过登记能确定某项不动产物权归谁所有，登记记载的权利人实际上就是对物权的归属主体在法律上的认定。换言之，凡是登记所记载的权利人就是法律所承认的享有权利的人。即使登记发生错误，在登记没有更改以前，也只能推定登记记载的人为真正的权利人。一旦实行了登记就是对物权进行了最有效的界定。掌握了这一规则，就不难解决“一房两卖”及“一房多卖”的问题了。在这些情况下，首先要依据登记记载来确认不动产的所有权人。即登记的是谁谁就是房屋的所有人。在上述第二个案例中，虽然乙与甲签订了房屋买卖合同，但未办理更名，所有权也就未发生转移。丙作为善意第三人因登记更名而取得所有权，是房屋的所有权人，乙仅享有因合同而产生的债权，只能要求卖方承担合同的违约责任。 二、区分登记的效力与合同的效力，不能机械地理解登记在所有权转移过程中的效力。 实践中，很多人常常混淆了合同的效力与登记的效力的区别。甚至有人认为，合同，就是确定不动产物权的依据，合法有效的合同，明确地表明了不动产的所有人到底是谁，说白了，就是看合同确定所有人。比如，甲与乙签订合同将房屋卖给了乙，并未更名，按照这样的理论，房屋的物权所有人应当为乙，实际上，这种观点是不正确的，办理所有权过户登记手续是发生所有权转移的要件，而非合同生效的要件，不能因未办理登记而否定合同的效力，同样，合同的生效不必然发生所有权转移的效力。对于不动产物权，登记记载是最直接确定物权所有人的方法，而非双方之间合法生效的合同，合同，仅是债权的依据，而非物权。以合同确定物权的观点必须要转变。 这时，肯定有人要问，既然登记记载的权利人是不动产物权所有人，那么，在上述第一个案例中，法院为什么要判决卖方继续履行合同，办理更名呢？直接认定房屋所有权并未转移，解除合同，卖方退还房款承担违约责任不就行了吗？这涉及到区分登记的效力与合同的效力问题。根据《合同法》第44条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。合同法对登记的效力并没有做出规定。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一观点改变了我国司法实践中一贯的做法，即将登记的效力与合同的效力混同的观点，而将二者区分开来，具有重要的实践意义。登记是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权公示的方法，在登记之前，当事人就不动产的转移已经达成了合意，合同关系已经成立并生效。这时如果当事人任何一方违反了合同约定，那么，就要承担违约责任。如果将登记与交易的效力混为一谈，那么，因各种原因未登记的交易均为无效，则不利于保护合同当事人的权益。在案例一中，卖方因价格上涨而反悔，以未登记为由要求收回房屋，如果机械地理解登记的生效效力的话，则无法保护善意买方的权益。而且，最高人民法院的司法解释也有规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按协议转移，一方翻悔并无正当理由的，协议又能够履行的，应当继续履行。”在案例一中，买卖双方的房屋买卖合同没有办理过户登记手续，因此不发生所有权的转移，但买方享有登记请求权，卖方拒绝协助办理产权过户，已构成违约，法院支持买方的主张，判决双方的买卖合同继续履行是正确的。 三、在同一不动产上存在多项权利时，应按照下列规则区分各项权利的先后。 如果同一不动产之上存在着两个或两个以上的内容相互矛盾的物权时，首先，所有权人的权利要优先于抵押权人；所有权、抵押权作为物权优先于因合同而取得的其他债权。其次，登记的权利应优先于未登记的权利。均登记的，应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权，登记在先的权利优先实现。另外，根据担保法的规定，在不动产上设立抵押权，必须登记，否则不发生效力。比如，在同一房产上先后设有几项抵押权，有登记的也有未登记的，登记的抵押权优先于未登记的受偿。（这种情况下实际上不存在优先于否的问题，因为未经登记的抵押权未生效。）在登记的抵押权中，在前的抵押权要优先于在后的抵押权受偿。在上述第三个案例中，银行的抵押权优先受偿的原因也在于此，银行的抵押权已经登记，具备生效和对抗的效力，买方虽然有生效合同在手，但合同仅能成为其主张债权的依据，即使债权发生在前，也不能对抗登记了的抵押权，所以法院判决银行就该房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权是正确的。 以上是笔者从事民事审判工作以来对不动产物权归属问题的一些浅显的看法。物权法博大精深，绝非短期研究或只字片语就能了解和说明的，因而，文章中错漏之处在所难免，还望大家批评指正。