使用权上海二手房

① 上海的二手房使用权来源是划拨,用途是住宅.购买时要办理土地使用权出让手续和缴纳土地使用权出让金吗

土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用版者时所收取权的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记，其出让金数额计算方法如下：

一． 有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。

二． 发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

三． 通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

四． 划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

其实现在很多城市还没有完全定下土地出让金计算方式，不过基准都是交易中心进行价格评估，所以可以钻个最低行情价的漏洞！少交点税费！

② 二手房，使用权转产权未满5年，这税应该谁交，交多少

产权未满5年的二手房交易税费，依据交易双方的不同情况，各自承担的具体税费明细如下：
一、契税：（一般由买方缴纳，双方另有约定除外)
1、买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳；
2、买方首次购房90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5%缴纳；
3、以下情况按照3%缴纳：
（1）144（含144平）平方以上 ；
（2）买方不是首次购房；
（3）车库；
（4）非普通住宅（商业用房）；
二、营业税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）
1、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税；
2、房产证不满2年，按照5.55%缴纳营业税；
3、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.55%；
4、商铺差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.55%；
三、个人所得税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）
1、房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税；
2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年，按照1%缴纳；
3、商铺按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率20%；
四、其他费用相对较少：
交易费：6元/平方*房屋平方数（双方各承担50%，双方另有约定除外） ；
工本费： 一个证件80元；共有权证20元/个（买方承担）；
评估费：评估总额的千分之五（银行贷款需要买方缴纳）；
抵押工本费：100元（银行贷款需要买方缴纳）；
购房证明：20元一份，一般需开3份（买方交纳）；
公证收费标准: 300元（如不能本人亲自办理，需要办理本业务收费）。

③ 在上海买二手房有什么条件

如果你是外地人，需要5年社保或则税单，已婚，名下无房，打算买哪里？

④ 上海二手房交易买方全额付款需要缴纳的税费明细。。。

首次购房90平米以下的缴纳契税1%。90平米到140平米契税1.5%，140平米以上的契税3%。二次购房无论面积大小，契税都是3%。其他税费按规定有卖方缴纳。交易费买卖双方各半，登记费80元有买方缴纳。

⑤ 上海买二手房的有什么问题和注意事项

购买二手房注意事项

一、产权清晰

产权证上的房主与卖房者是否一致，搞清楚所卖房屋的性质，产权证上所确认的面积与实际面积是否相符，验证产权证的合法性与真实性

二、产权的完整性

确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押，包括私下抵押、共有人等

三、房屋质量

观察房屋的结构，建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过；是否有私建部分；是否有占用走廊或阳台等；牵涉到阳台的面积怎么算的问题。

四、居住空间

观察房屋的内部结构是否合理，是否适合居住，活动空间大小

五、装修配置

看原房屋装修的水平、程度如何，确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象，电话线、宽带的安装是否完备等

六、、物业管理

了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是个人缴纳，观察电梯是否可以正常使用，了解该区的停车场、小区绿化的基本情况

七、房屋历史

通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值，委托中介公司进行价值评估，银行提供按揭时会作出价值评估，这个价格可看成房屋的最低保值价

8、产权的交接

需找担保公司，等待过户完成后再将房款转入卖方账户

(5)使用权上海二手房扩展阅读：

一、申请二手房房贷条件

1、售房人对交易房屋依法具有完全处置的权利，交易房屋具有房屋所有权证

2、所购住房的房龄不能超过29年，售房人交易房屋的产权共有人或其他产权所有权人和共有人，同意其转让

3、售房人、借款人须签订统一的房地产转让合同

4、借款人须是从其所在单位为其建立住房公积金账户缴存到申请借款之日，已连续12个月按规定及时、足额缴存住房公积金

5、借款人须具有完全民事行为能力，有偿还贷款本息的能力

6、具有符合中心要求的贷款担保阶段性保证加抵押、抵押，贷款金额、期限符合中心规定

7、准备申请二手房贷款的职工应提交借款人配偶工资收入及住房公积金缴存证明一式三份和交易前的房屋所有权证的原件及复印件，由业务人员审核确认该职工住房公积金缴存情况是否正常、该职工配偶工资收入证明是否真实、规范

二、二手房交易手续费

1、营业税

税率5.65% 卖方缴纳

2、个人所得税

税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳

①家庭唯一住宅

②购买时间超过5年

③如果两个条件同时满足可以免交个人所得税，任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税

3、印花税

税率1%买卖双方各半（2009年已免征）

4、契税

基准税率3%优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳

5、测绘费

1.36元/平米×实际测绘面积

6、二手房交易手续费总额

住宅6元/平米×实际测绘面积，非住宅10元/平米

7、登记费

80元（工本费）

⑥ 请教上海市二手房地产交易税费明细

上海二手房地产交易税费明细表
* 土地增值税：转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额

增值额＝收入额－扣除项目金额

增值率＝增值额÷扣除项目金额

小于等于50%，税率为30%

大于50%小于等于100%时税率为40%，

大于100%小于等于200%时，税率为50%，

大 于200%，税率60%；

由卖方承担（仅适用于法人售房及个人出售非居住用房及花园住宅）

计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（二）提供扣除项目金额不实的；

（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

* 普通住房：容几率1.0以上，单套面积140平米以下，低于同级别均价1.11倍以下。均价：内环以内17500元/平方；内外环间10000元/平米；外环以外7000元/平方。此标准每6个月由国家发布。

＊个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。

一是个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。

二是个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得

收益以及税法规定的合理费用后的余额。

三是职工出售以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。

免征： 一是对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

二是对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住

房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

* 实际征收税金以交易当天国家规定为准。

注：以上是上海目前常用的“二手房产交易税费表”，供各加盟店参考（区域提供内容仅供参考，不做

法律依据，准确交易税费以各区、县交易中心当时期的标准为准）。

⑦ 上海二手房赠与房产需要交易哪些税费

房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给受赠人，受赠人表示接受赠与的协议。其中将房屋所有权和房地产使用权转移给他人的人是房地产赠与人，接受他人房地产的人为房地产受赠人。

直系亲属间的赠与：

只需要缴纳3%的契税和双方各万分之五的印花税；
非直系亲属间的赠与：

契税3%，印花税双方各万分之五,个税赠与所得的20%，房产不满五年的按照房产的全额征收5%的营业税，满五年的普通住宅免收营业税,满五年的非普通住宅按照差额征收5%的营业税，有增值但不符合免税条件的0.5%的土地增值税。shzyshange44

备注：

再次交易时，赠予房必须是“满5年以上，而且是家庭唯一普通住房”才可以免20%的个人所得税。否则都是要付高额的个税的。

⑧ 上海二手房买卖要交哪些税

上海二手房买卖要交：二手房交易税。

1、普通住宅：

2年之内：｛售房收入－购房版总额－权（营业税＋城建税＋教育费附加税＋印花税）｝×20％；

2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×20％。

2、出售公房：

5年之内，（售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用）×20％，其中经济房价款＝建筑面积×4000元／平方米，土地出让金＝1560元／平方米×1％×建筑面积。

5年以上普通住宅免交。

(8)使用权上海二手房扩展阅读：

1、个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20％的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。

2、个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

3、职工出售以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。

⑨ 上海二手房土地使用权问题

1.划拨土地无使用年限，房屋价值不同，使用功能是一样的，取得方法不同专，还有更加专属业的，内容太多，不知道这些是否对你有用?
2.拆迁关键是你的谈判能力和处理问题的能力，所以，你的问题很难回答；
3.《转让管理规定》规定多种情况可以不办出让手续，其中第二条就是“私有住宅转让后仍用于居住的”，第三条“按照国务院住房制度改革有个规定出售公有住宅的”。