地下室使用权转让税金

⑴ 小区地下车位使用权转让 是否合法

车位使用权转让协议是有效的、合法的。
虽说一般小区的车位是列入公摊面积计专算的，属即不归任何单独个人所有，而是归小区里所有业主共有。因此，是不能办理产权证的。
但是，《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《物权法》承认了小区车位可以作为独立交易的客体，且也有权通过协议出售、出租。因此，车位使用权转让协议是有效的。
签订的协议一定要写清楚车位的具体位置，出让方要给出车位使用权的证明。同时还一定要注意：根据《合同法》，租凭期最高不能超过20年，所以写协议时不能写超过20年的使用权出让期。所以写协议时，不要写有超过20年的期限，超出20年的使用权是不受法律保护的，无效的。
本条内容来源于：建筑工业出版社《卫生间、走廊、过厅、楼梯》

⑵ 房地产企业销售露台，地下室，小院使用权用交土地增值税吗

车库（位）、露台没有产权证，不在可售面积范围内，土地增值税的政策中也未明确规定是否作为视同销售处理。

⑶ 地下停车位是否需要缴纳房产税

是的，需要缴纳房产税。

1、对于出租的地下室，按照租金的12%从租计征房产税；

2、对于自用的地下停车场，按照应税房产价值的1.2%从价计征房产税；

提 醒

1、地下室、地下停车场属于有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中储藏物资的场所，所以在出租或者自用时亦应缴纳房产税。

2、自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。

3、对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

4、出租地下室，出租方应当以租金收入为计税依据从租缴纳房产税。

(3)地下室使用权转让税金扩展阅读：

一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

二、自用的地下建筑，按以下方式计税：

1、工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%]×1.2％。

2、商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2％。

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

3、对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

四、本通知自2006年1月1日起执行，《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》([86]财税地字第008号)第十一条同时废止。

⑷ 地下室合同命名是买卖合同还是使用权转让

我也在房产公司，我们使用过两种协议（我们是标价出售的）
协议
买受人某内某于某年某月某日容购买位于某某市某某路某某号某某房产公司某某号楼某某地下室一间，总价：某某元（大写：）。此地下室自出售日起，买受人享有与某某号楼某某室商品房（70年某年某月某日起--某年某月某日止）同等年限的使用权。
此协议一式两份，双方各持一份。
出卖人（盖章） 买受人（签字、盖章）
**年**月**日 **年**月**日

还有一份是附加在《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议
买受人***于**年**月**日购买**号楼**单元**号地下室一间，总价****元（大写：****）
因为是附加在《商品房买卖合同》中，就作为房屋的附属品，不用注明使用权与使用年限了

⑸ 房地产开发企业销售地下车库、地下室,请问该如何征收税款

"您好，1、销售地下车库，在具备两证的情况下，应按销售不动产征税。若不具备两证，销售地下车库，应按租赁业征收营业税。对收取的预收款，其纳税义务发生时间为收到款项的当天。 2、无两证的地下车库、车库不能销售，房产的产权人和房产税的纳税义务人都是房地产开发企业，房产税应当在实际取得房产租金收入时，从租缴纳12%的房产税。 两证齐全的地下车库、车库销售时，房产税的纳税义务已经转移给购房人，根据《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税[2008]152号的规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 3、无两证的地下车库、车库不能销售，不转移其所有权，不征收土地增值税。 两证齐全或取得产权证或取得土地使用权证的地下车库、车库销售，应当依法预缴土地增值税，并按项目办理清算手续。"

⑹ 地下室无产权交土地增值税吗

土地增值税方面：
《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。因你公司地下室无产权，其所有权没有发生变化。因此依照上述规定，对于此收入你公司不应该缴纳土地增值税。

房产税方面：
根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
你公司销售无产权地下室，因所有权无法转移，实际上属于在一定年限内出租房产，因此，应当按照收入的12%缴纳房产税。

⑺ 有独立产权证的地下室过户缴多少税，是按照什么缴税的

地下建筑计税方式

(一)自用的独立的地下建筑，按以下方式计税：

1.工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%]×1.2%。

2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2%。

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

(二)对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

(三)出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

三、征税依据

(一)土地使用税方面：财政部，国家税务总局【关于房产税城镇使用土地使用税有关问题的通知】财税{2009}128号第四条规定：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。

其中，已去得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款：未取·得地下土地使用权证或地下土地使用权证上的未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。本通知自2009年12月1日起执行。但个人所有的地下建筑用于居住的，根据《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]第15号)第十八条，

个人所有的居住房屋及院落用地，由各省、自治区、直辖市地方税务局确定是否减免。

(二)房产税方面：财政部，国家税务总局财税【2005】181号文件规定：凡在房产征税范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑，地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

(7)地下室使用权转让税金扩展阅读：

准备资料

房产过户准备资料

(1)房地产转移登记申请表；

(2)申请人身份证明；

卖方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话，必须要先写份委托书再去公正局公证，户口本及复印件一份。

买方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件，如果是单身的话，需要去市民政局开单身证明。

(3)房地产权利证书;

(4)有关行政机关行政决定书，房地产买卖合同书，(按规定需公证，应提交公证房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书；

(5)已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件；

(6)人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;

(7)非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件;

(8)行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;

(9)以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书，付清地价款证明;

(10)属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复;

(11)拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书;

(12)房地产共有人同意转移的意见书;

(13)收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件;

(14)国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的，

应提交有关部门的批准文件;

(15)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

参考资料来源：网络-房产过户

⑻ 房地产开发企业开发的地下车库怎样计算土地增值税

房地产开发企业开发的车位，其产权归属主要有三种形式：
第一种形式，产权归属开发商。停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权(俗称产权)应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。
第二种形式，产权归属全体小区业主。如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，签订了的协议也应无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。
第三种形式，产权归属国家所有。产权既不归属开发商，也不归属小区业主。地下人防工程，包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。对于开发公司来说，人防工程的支出是一种义务，带有强制性的特点。如果地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。从目前的实践来看，由于防空工程的特殊性，无论是开发单位和业主都不可能拥有完全的所有权。
地下车库的税务处理，是房地产开发公司涉税处理的难点，对此，作者将对房企地下车库的六种情形的土地增值税处理进行详细介绍。
自用地下车库不涉及土地增值税
自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品地下车库转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)的相关规定，对自用部分房产计征房产税。城镇土地使用税方面，同出租处理相同，单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不涉及土地增值税。
开发自用地下人防设施，如作为仓库，或作为物业用房等等，由于未发生产权转移，也不涉及申报缴纳土地增值税。
出租地下车位不需要缴纳土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。
销售地下车库应缴纳土地增值税
房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对其取得的销售收入应缴土地增值税。对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时，应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税。
凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。
单独办理产权(所有权、使用权)转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，按其他类型房产预征土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。
以盈利为目的的地下车库股权转让征收土地增值税
股权转让是股东间交易，被收购企业并不涉及房屋产权和土地使用权转让，单纯的股权转让是不征收土地增值税的。股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。而对于特殊的以转让房地产为盈利目的的股权转让是应征收土地增值税的。
国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号)规定，鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
《安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复》(皖地税政三字[1996]367号)规定，对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系，正常撤资的，其股权转让行为，暂不征收土地增值税;对以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税。
需要明确的是，土地增值税的纳税人是以转让股权名义转让房地产行为的股东，而不是拥有土地使用权的被收购企业。股权转让以转让房地产为盈利目的，征收土地增值税。因此，股权转让的目的是征不征收土地增值税的关键。然而，如何判断股权转让是否以转让房地产为盈利目，股东的转让股权比例如何确认。上述原则性规定难以参照，实务中也没有具体的标准，以转让房地产为盈利目的股权转让征收土地增值税的税收政策有待细化和明确。
以地下车库进行投资或联营应缴纳土地增值税
财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。
青岛市地方税务局《关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)明确，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
《重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》(渝地税发[2011]221号)规定，对以土地(房地产)作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，发生所有权转移时应视同销售土地(房地产)，按规定计算缴纳土地增值税。
名租实售地下车库应视同销售缴纳土地增值税
《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。也就是说，法律只能保护车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。
名租赁实销售车位，其实质是永久转让车位使用权，即通常所说的销售地下车位(库)。房地产企业将地下车位(库)租赁给客户，与客户签订租赁协议，协议规定客户预付租金，使用车位(库)20年(或20年以上)后，车位(库)归客户所有。这种业务名义上虽是租赁，但其性质与销售已无实质区别。因此，这种租赁应开销售不动产发票，按销售不动产缴纳土地增值税。