住房公摊地使用权

『壹』 住房的土地使用权是怎么划分的

住房的土地使用权有两种:国有土地使用权和集体土地使用权;国有土地使用权通常是讲城市或城镇上的土地;而农村的住房肯定是集体土地使用权;农村住房限制流通,只能在本集体内转让,而且需要符合条件;国有土地使用权又分为国有出让和国有划拨,国有划拨是未缴纳过土地出让金的,其流通一般需审批并补交出让金,国有出让土地转让缴纳规定税费即可。

『贰』 房产证上的“分摊土地使用权面积”是什么意思

分摊土地使用权面积是指土地所有者或土地使用者在共有土地面积中所分摊的面积，标注在土地证上。

分摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，标注在房产证上。二者不是一个意思。

计算方法：

1、房屋分摊土地使用权面积＝房屋建筑面积／楼房总建筑面积×楼房占地面积。

2、分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。

分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和

土地使用面积有以下几个方面：

1、占地面积，即建筑物及其周边环境共占的面积。

2、建筑面积，仅指建筑物的建筑面积。

3、居住面积，指室内居住面积。

此外，土地共用人之间所占地表和空间位置及不同用途对土地利用有一定影响，可在分摊面积时将这些因素折合成不同系数加入到分摊面积的计算中去，从而使土地共有使用权面积的分摊更接近实际、更合理。

法律依据：

《物权法》

第九十三条规定：动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

多层住宅的各业主对本栋楼所占用的土地使用权属于按份共有的用益物权，土地使用权证上的使用权面积，其中分摊面积即指本土地使用权属按份共有所分摊的土地使用权（依本业主房产建筑面积占整栋楼建筑面积的比例计算）。

(2)住房公摊地使用权扩展阅读

国有土地使用证上的分摊面积，是经分摊拥有的土地使用权的面积。

《土地使用税暂行条例》中规定：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。对于“实际占用的土地面积”是这样理解的：

1、纳税人的土地用于自用经营的，按照土地使用证上所载的面积作为计税面积；

2、纳税人没有土地使用证（或房产证），或者实际占用的土地比土地使用证上所载的面积大，则按实际占用的土地面积作为计税面积；

3、纳税人的土地用于出租的，按实际出租面积作为计税面积。

参考资料来源网络-公共分摊面积

参考资料来源网络-土地使用面积

参考资料来源网络-土地共有使用权

『叁』 住房公摊面积户主有使用权么

户主有权使用没有占有全，像走廊、电梯、步梯消防等。

『肆』 分摊土地使用权面积和公摊面积是不是一个意思

• 是一个意思。
  

• 土地证上的面积是指土地所有者或土地使用者在共有土地面回积中所分摊的答面积。房产证上的面积是指房屋产权面积。两证所指都面积并不是同一概念。依据《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定：以房产证上的建筑面积补偿。

『伍』 商铺公摊面积使用权归谁

公摊面积属于全体业主共同所有，享有共同占有、使用、收益的回权利。无论第三方答对于公摊面积的营利性或非营利性使用，都应当经过全体业主的同意。
具体来讲，顶层露台不算入公摊，使用权归整栋楼的业主而不是顶楼业主，顶层露台不能封闭。至于车库，先要查开发商提供的公摊面积明细表，如果有，那么车库产权不是开发商的。

『陆』 房产证上分摊土地使用权面积问题

国有土地使用证上的分摊面积，是你经分摊拥有的土地使用权的面积（小区所占总用地面积，按每套房子建筑面积占小区总建筑面积的比例，进行分摊），越大越好 。

土地证是整个小区土地分摊到各户上的面积，不光是楼的面积注意与房产证区别，房产证是房产的面积就是有公共地盘的也要分一部分给你啊，所有权比如小花园，如果有人要买下它，它又是你们小区集体所有，钱应该每人分的。

在《土地使用税暂行条例》中规定：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。对于“实际占用的土地面积”是这样理解的：

1、纳税人的土地用于自用经营的，按照土地使用证上所载的面积作为计税面积；

2、纳税人没有土地使用证，或者实际占用的土地比土地使用证上所载的面积大，则按实际占用的土地面积作为计税面积；

3、纳税人的土地用于出租的，按实际出租面积作为计税面积。

(6)住房公摊地使用权扩展阅读

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

『柒』 急！！关于房子公用面积使用权，懂法律的人介绍一下

你好，本就公共设施参考其他律师看法，发表如下意见：
一、 物权的设定和归属问题。
物权先要合法设立，然后是权利的归属问题。
《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。因此，物权的设立需经过合法登记，才能发生法律效力，受完全的法律保护。
不能进行登记、不能取得产权登记证明文件，就不具有公信力，不能对抗善意第三人。双方虽然可以通过合同约定权利的归属，但不能受到完全的法律保护，如果约定的内容违反国家相关法律规定，则该条款无效。
二、买卖合同补充协议的效力问题。
1、实践中，开发商往往通过补充协议来约定相关权利的归属。根据法律规定：由开发商预先拟定的未与对方协商的合同条款，属于一种格式条款。提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
2、格式条款无效的情形：约定违法或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
3、合同条款是否有效应由法院或仲裁机关来认定，任何一方无权单方提出合同无效并以此拒绝履行合同义务。
三、相关物权之权利归属问题的法律规定和限制
（一）关于停车库、停车位的归属问题
《物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
1、物权法上述条款只适用于在建筑规划区域内的车位和车库的归属，因违法改建而增加和规划区之外的车位、车库不适用上述条款。
2、“规划许可”是指符合规划设计文件，规划设计文件没有规定的，可依照国有土地使用权出让合同的规定。
3、利用建筑区划内的道路和空地设置的车位（车库）一定是属于业主共有（公共用地除外），即便买卖合同约定归属卖方所有，也属无效条款。
4、开发商可以通过登记或合同约定将车位、车库归属卖方所有，但受到限制：
1）小区内的业主享有优先租赁权。
2）如果小区本身的车位数量不能满足业主的需要，向小区外的业主出售车位有悖于物权法的精神。
3）可以归属开发商所有的车位或车库应当满足：车位面积未被公摊到商品房的买卖面积中、不属于违规改造情形。
（二）其他公共设施的归属权问题
《物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
1、“公共设施”的范围法律没有明确的界定，一般是指具备自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、消防等公共用途功能的房屋，《物权法草案稿》曾经规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”但该条款最终没有被采纳。依据物权法之规定，会所不能完全视为归业主共有。
2、会所或其他独立用房能够办理产权登记的，则该权利完全归属登记人所有。
3、如果会所或其他独立用房不能够办理产权登记，合同可以约定归卖方所有，该物业面积也应该是未被公摊到商品房的买卖面积中、也不属于违规改造情形。
4、会所在归属开发商所有的前提下，开发商不能随意改变会所原有的规划用途。
如果会所或其他独立用房是作为物业管理（服务）用房，则根据上述物权法规定和新的《物业管理条例》，所有权应归业主共有，并不得改变用途。
《物业管理条例》第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
必须说明的是：虽然物权法已经生效，但规定的比较笼统，实施细则尚未出台，而且各地方的具体情况也有所不同。因此本意见书部分内容缺乏明确的法律条文作为依据，主要依靠法理解释，代表个人观点，仅具有参考价值。

『捌』 公摊位置的所有权和使用权归业主还是物管

公摊位置的产权已经分摊给全体业主，所以归全体业主所有。也就因为归全体业主所有，对此的使用将由业委会与物业协商，提报业主大会批准后实施。