用地预审和土地使用权

Ⅰ 建设用地使用权与国有土地使用权的区别与联系

我们普遍知道国有土地使用权，但是还有一种是建设用地的使用权。建设用地的使用权是因建筑物或者其他的工作物所使用国家的土地的权利。根据法律规定，建设用地的使用人可依法对国家的土地享占有、使用跟收益的权利，并且有权利用该地建造建筑物、构筑物以及其他的附属设施。
建设用地使用权的产生
在国家的土地上设立建设用地使用权，它的产生方式有：
（1）划拨方式。土地划拨指的是土地使用人只需要按照程序提出申请，并且获得有关机关的批准即可取得土地的使用权，而且不用向土地的人支付任何租金及其他费用。
（2）出让方式。出让建设用地的使用权指的是国家以人的身份把建设用地的使用权于一定期限内出让给土地使用者，并由土地使用者支付一定的建设用地使用权出让金给国家的行为。
（3）流转方式。这是指土地使用人将使用权再次转移的行为，比如有转让、互换、出资还有赠与等方式。使用这些方式都应当向登记机构办理变更登记。
建设用地使用权的使用期限
根据我国法律法规，关于土地使用权的期限按照是不同种类的土地使用权进行规定的。如果是通过划拨及乡（镇）村建设用地的程序而取得使用权的，那么就是无期限的，除非有法律规定使土地使用权消灭。
如果是通过出让获得建设用地的使用权的，根据规定，按照不同用途的土地，使用权的年限高分别为：居住用地70年、工业用地50年、、科技、文化、体育、卫生用地50年、商业、旅游、娱乐用地40年、综合及其他用途的用地50年。
建设用地使用权与国有土地使用权的区别和联系
一、区别
1．含义上的区别。建设用地使用权是因建筑物或其他工作物而使用国家的土地的，而国有土地使用权是使用者向国家交付费用后国家将土地使用权出让给土地使用者的行为。
2．用途主体的区别。建设用地使用权是国家的土地之上的物权，使用集体土地来进行建设的，而国有土地权的主体则是政府。
3．目的不同。前者的目的是保存建筑物或者其他工作物的，而国有土地权是在法律允许的条件下便可以使用，无目的而言。
二、联系
建设用地使用权要先明确所要征用的土地使用性质是建设用地，也是在办理国有土地使用权前提条件，而国有土地使用权的范围较广，包括工业、商业用地及集体个人等等．

Ⅱ 土地预审和选址意见书先办那个

如果是划拨方式提供国有土地使用权的项目应当先办理选址意见书后再办理土地预审。其他项目不需要办理选址意见书。

《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。

(2)用地预审和土地使用权扩展阅读：

申报土地预审所需要的前置条件：

1、建设项目用地预审申请表；

2、建设项目立项文件【投资主管部门下达的项目建议书批复(审批项目)；或投资主管部门出具的《核准项目服务联系单》(核准项目)；或投资主管部门出具的备案文件(备案项目)；或其他依据文件】。

3、规划用地红线图（原件）或征收（用）土地勘测定界图（原件），建设项目区位图（土地利用总体规划局部图）；

4、建设规划行政主管部门出具的选址意见书及附图（复印件）；

5、建设项目可行性研究报告、核准或备案项目申请报告；

6、工商企业营业执照、纳税证明（复印件）；

7、已完成方案设计的项目需提供设计方案及总平图；

8、其他需提供的材料（如：项目所在位置地形数据光盘）。

Ⅲ 对用地预审与出让环节如何衔接的思考

但是，由于《通知》没有就相关用地预审的申请主体和具体的办理程序作出明确规定，实际工作中会导致不同的理解。笔者结合日常工作，就此阐述自己的观点，供各位同仁参考。 《通知》规定，由项目审批(核准、备案)部门同级的国土资源主管部门出具预审意见，并将预审意见提出的有关要求，作为土地出让条件纳入招拍挂方案，履行招拍挂程序后，由取得土地使用权人严格落实。根据《建设项目用地预审管理办法》(国土资源部第42号令)的规定，提出预审申请的主体，应当是建设用地单位。然而，根据招拍挂出让的有关规定，招拍挂出让前土地使用权人即用地单位又是不确定的。 笔者认为，用地预审申请主体(意向用地者)与招拍挂出让确定的土地竞得人(实际用地者)不可混淆。用地预审申请主体应依据投资主管部门出具的开展前期工作的明确意见和备案文件确定。需要强调的是，用地预审文件并不是用地批准文件，项目完成用地预审后，还要通过履行招拍挂出让程序确定最终的土地使用者。 由于招拍挂出让结果的不确定性，导致用地预审的主体与招拍挂竞得人之间可能存在不一致性，即通过用地预审的主体未必会取得土地使用权，而竞得人也有可能没有进行过用地预审。如何在二者之间找到一个比较合理的解决办法，使用地预审与招拍挂出让得到较好的衔接? 笔者建议，项目通过用地预审后，项目单位作为意向用地者持投资主管部门出具的批复(核准、备案)文件向国土资源主管部门提出用地预申请。国土资源管理部门审查受理后，拟定土地出让计划并向社会公布，同时会同发展改革、规划、环保、建设等部门将项目建设涉及的有关要求纳入招拍挂出让方案。招拍挂出让过程中，报名者均须对招拍挂方案中的内容予以确认并承诺落实。招拍挂程序完成后，由土地竞得人取得土地使用权，并按有关要求进行项目建设。这样，无论土地竞得人是否为用地预审的主体，在招拍挂结束后均要按照出让文件和合同的有关要求进行项目建设。 (作者单位:辽宁省丹东市国土资源局)

Ⅳ 土地使用权登记后就能拿到土地证吗 用不用用地预审

“土地证”是不等同的预审意见“在土地上的项目，规划用地使用性质很多，如住宅用地，商业用地，工业用地等。”土地证“只拥有土地使用权，但该项目符合土地利用总体规划的性质，适用于该项目的实施，将有被批准的规划土地管理部门和相关组织项目前期批准的土地问题。 必要的土地用途变更手续，俗称“土地变性。

Ⅳ 建设项目用地预审意见复函等同于建设用地批准书吗

不同。国土资源管理机关对于建设用地的供地程序是：建设项目办理了环境评价、立项批文、用地规划许可、选址意见书等手续后，持以上文件向国土局申请用地预审）；项目业主方与国土局签订土地使用权转让合同，依据合同向政府缴纳各项土地税费、并按照规定补偿了占用的耕地面积（或缴纳补偿金）后，政府下达建设用地批准书，持批准书办理国土证。预审的法定含义是：在一定期限内，只要业主方办理完毕缴款手续，国土局同意将文件中明确的地块供给该项目；后者是办理国土证的凭证。

Ⅵ 关于项目用地预审意见

《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，根据《建设项目用地预审管理办法》的规定 ，国土资源部门对建设项目用地预审的主要内容为以下五个方面：
(1)建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；
(2)建设项目是否符合国家供地政策；
(3)建设项目用地标准和总体规模是否符合有关规定；
(4)占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障；
(5)属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、项目对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。
预审意见应当包括对上述内容的结论性意见和对建设用地单位的具体要求。预审意见是建设项目批准、核准的必备文件，它所提出的用地标准和总规模等方面的要求，建设项目初步设计阶段应当充分考虑。建设用地单位应当认真落实预审意见，并在依法申请使用土地时出具落实预审意见的书面材料。
《土地证》和项目用地预审意见》虽有关联，但并不等同。因此，《土地证》不能代替《项目用地预审意见》使用。

Ⅶ 什么是用地预审

用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。

一、审核手续需提交材料：

1、建设项目用地预审申请表（国土部门提供，建设用地单位填写相关内容）；负责用地预审初审国土资源管理部门的用地预审初审意见。

2、建设项目土地利用总体规划局部规划图（省级以上项目，由建设单位向项目所在地基层国土所申领，作为报批必备件；市、县级项目，一般在进行预审现场踏勘时，由建设单位向项目所在地基层国土所申领）。

由国土资源部负责用地预审的建设项目，还需提交标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件（县级以上国土资源部门协助提供）。

3、城市（村镇）规划行政管理部门出具的有效的建设项目用地城市（村镇）规划选址意见书及附件（建设项目用地规划蓝线或红线图）。

4、建设用地单位向有权批准国土资源的行政主管部门出具用地预审申请报告，内容包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案。

5、审批类建设项目应当提供有效的建设项目的项目建议书批复文件、可行性研究报告（含用地规划总平面布置图）。

（1）项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告（含用地规划总平面布置图）。

（2）核准类建设项目应提供有效的发展和改革、经济贸易或行业行政管理等部门同意开展前期工作的告知书和拟报发展和改革、经济贸易或行业行政管理等部门核准的项目申请报告（应达到可行性研究深度）。

（3）备案类建设项目应提供有效的发展和改革、经济贸易或行业行政管理等部门的建设项目备案批准文件和项目申请报告（应达到可行性研究深度）。

（4）列入已经国务院或国务院投资管理部门批准的中长期发展建设规划的建设项目，还需提供有关中长期发展建设规划。

6、属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案及论证意见、建设项目对规划实施影响评估报告、修改规划听证会相关材料和听证会纪要。

7、根据建设项目具体情况，应提交的其它文件、证明材料和图件。分期实施的建设项目，需提交拟订的分期实施规划方案，分期办理用地预审。

二、用地预审受理、办理

1、收件与受理：符合报件要求的用地预审申请及附件材料，国土资源管理部门予以接受，转入受理程序，不符合报件要求的用地预审申请及附件材料，于收件之日起5个工作日内通知申请人，逾期不通知的，视为收理和接受（按规定需要补充材料的，收件日期以材料补充齐全的日期为准）。

2、办理与办结：符合受理条件的用地预审申请及附件材料，国土资源管理部门一般在受理之日起20个工作日内，完成审查工作，并出具预审意见，需延长办理时间的，经负责预审的国土资源管理部门负责人批准，可以延长10个工作日。

(7)用地预审和土地使用权扩展阅读

一、核准文件效力：

1、建设项目投资单位持有权国土资源行政主管部门出具的用地预审核准文件向有关投资管理部门（或有关行业主管部门）依法办理建设项目的审批（核准、备案）手续。建设项目用地预审核准文件的有效期为2年，自发文之日起计算。

2、在用地预审核准文件有效期内，建设项目投资单位未取得有关投资管理部门（或有关行业主管部门）审批（核准或备案）文件或有关投资管理部门（或有关行业主管部门）依法注销审批（核准或备案）文件的，由原出具用地预审核准文件的国土资源行政主管部门依法注销用地预审核准文件。

3、在用地预审核准文件有效期内，建设项目投资单位未能在公开出让中取得土地使用权，则其持有的原该宗地用地预审核准文件自行失效；如该宗地公开出让时未能确定中标人，则建设项目投资单位持有的原用地预审文件在符合建设项目用地预审规定的情况下仍然有效。

二、国土资源部下放备案类项目用地预审权限

中新网10月14日电 据国土资源部网站消息，国土部落实国务院关于职能转变、简政放权的决定，下放备案类项目用地预审权限，进一步做好零星分散建设项目用地预审工作。

1、通知指出，今年以来国务院取消和下放了一批行政审批事项，《国务院关于取消和下放一批行政审批项目等事项的决定》(国发〔2013〕19号，以下简称《决定》)涉及国家发展改革委下放12类企业投资项目的核准权限，取消13类企业投资项目的核准事项，调整管理方式为备案。

对《决定》下放核准权限的12类项目，按照建设项目用地预审“同级审查”的原则，由省级或相应的地方国土资源主管部门办理。

2、通知要求，下放备案类项目用地预审权限，按照投资管理权限规定原相应需报部用地预审的备案类项目(含《决定》包括的核准类调整为备案类的项目)，由省级国土资源主管部门预审。

各地要严格依据有关法律法规和《建设项目用地预审管理办法》(国土资源部令第42号)等规定，规范程序，严格把关，加强监督监管。

3、关于进一步做好零星分散建设项目用地预审工作，国土资源部令第42号文件规定，应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散建设项目用地，由省级国土资源管理部门预审，并报国土资源部备案。

各地要合理界定零星分散建设项目范围，切实负责，进一步做好用地预审服务。

Ⅷ 用地预审通过了，是否就等于批复了土地使用权呢

只要土地证下来就是了

Ⅸ 建设项目用地预审与“招拍挂”出让程序，孰先孰后

问：对于需要“招拍挂”出让程序供地的经营性和工业项目用地，建设项目用地预审是在“招拍挂”出让活动之前还是之后？负责土地利用管理工作的同志认为，如果在“招拍挂”开始前接受并通过项目建设单位的预审申请，而之后被申请预审的单位摘牌，存在假“招拍挂”的嫌疑。所以，经营性项目用地的预审应该在“招拍挂”结束后进行。负责规划预审工作的同志认为，预审与“招拍挂”没有前后之分，只要是项目建设单位提出预审申请，提交了规定材料，就应当预审，因为预审是依申请原则。而且应在可行性研究阶段提出，也就是经营性和工业用地项目如果在“招拍挂”之前完成了可行性研究，就可以提出预审。预审主要审查是否符合供地政策，是否符合土地利用总体规划，不审查无法进行“招拍挂”出让活动。另外，《国土资源部关于进一步加强和改进建设项目用地预审工作的通知》（国土资发〔2012〕74号）规定，各级国土资源主管部门要严格执行前置预审规定，规范经营性和工业项目用地预审申请主体、办理程序和有关内容等，做好项目用地预审与“招拍挂”出让供地的衔接。严禁以土地“招拍挂”出让为名，规避用地预审；严禁以先行签订土地出让合同、核发土地使用证等代替用地预审意见。以上观点，哪种理解正确呢？

答：建设项目用地预审是指国土资源主管部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。之所以对建设项目用地进行预审，主要作用是通过提前介入建设项目用地审查，对建设项目用地是否符合土地利用总体规划，是否符合耕地特别是基本农田保护要求，是否可以合理和节约集约用地及是否符合国家供地政策等提出审查意见。用地预审是《中华人民共和国土地管理法》确立的一项基本管理制度，是实施土地利用总体规划、严格土地用途管制的一项基本政策工具，也是国家基本建设管理程序的必要环节。

《国土资源部关于进一步加强和改进建设项目用地预审工作的通知》（国土资发〔2012〕74号）明确要求，要严格实行经营性和工业项目用地前置预审。经营性和工业项目应按照《中华人民共和国土地管理法》和《建设项目用地预审管理办法》的有关规定进行用地预审。预审意见由项目审批（核准、备案）部门同级的国土资源主管部门出具。预审意见提出的有关要求，作为土地出让条件纳入“招拍挂”方案，履行“招拍挂”程序后，由土地使用权取得方严格落实。按照上述文件精神，建设用地预审是与建设项目的审批、核准和备案挂钩的，而建设项目的审批、核准和备案是建设项目的起始阶段，建设用地预审应在“招拍挂”之前。

Ⅹ 招拍挂土地还需要土地预审吗

需要的！预审意见是土地使用权公开出让前需准备的材料之一，除此外还需1、项目简介2、建设单位资质证明3、产业指导意见4、规划要点5、地质灾害评估6、环评意见7、建设项目预审报告申请表。