物权优先效力在房屋产权调换

⑴ 物权法的优先效力和具体表现

一、物权的优先效力仅指优先于债权的效力.
二、具体表现:买卖不破租赁.

关于“一房二租”的法律思考
案例：2004年，某文化馆为建一综合楼，与某粮食管理所签订一租赁协议，约定某粮食管理所为某文化馆投资2万元，楼房建成后，三间临街的门面房由某粮食管理所使用5年。2005年初，楼房峻工。某文化馆又与张某签订一租赁合同，将该三间房屋又租给张某，将房屋交付张某使用，并办理了登记。某粮食管理所起诉文化馆和张某，请求确认文化馆与张某之间的合同无效，文化馆按租赁协议向某粮食管理所交付房屋。 此案中，在同一租赁物上，先后成立了两个租赁合同，出租人却将租赁物交付给了后成立的租赁合同的承租人。在现实生活中，这样的情况并不鲜见。对此，法院应该支持哪份租赁合同呢？下面，我们对租赁权的性质，也就是承租人对租赁物的权利是债权还是物权，来具体分析，寻找答案。 物权法定，这是一个基本原则。其是指物权的种类和内容均由法律规定，不允许当事人自由创设。只所以这样规定，是因为物权具有直接支配性、排他性和优先性，有极强的效力，不应允许当事人自由创设，并且方便物权公示，确保交易安全。而承租人对租赁物的权利，法律没有明确规定其为物权，并且，我国合同法将其规定在债权债务的法律关系的章节中，很显然，该权利是来源于当事人之间的租赁合同，应属债权之范畴，承租人只有债上请求权。但是，承租人对租赁物的权利，虽是基于债权，却有明显的物权特性。 所谓物权，是指权利人直接支配特定物而享受其利益的权利，其特征包括直接支配性、排他性和优先性。而承租人对租赁物的权利，便有此特征： 一、承租人对租赁物的权利具有直接支配性 承租人可以依照自己的意思，无须他人的意思或行为介入，对租赁物即可行使管领处分的行为，实现其权利。具体表现为承租人对租赁物使用收益的权利，对租赁物的改良权和转租权。我国合同法第217条、225条规定了承租人对租赁物的使用收益，第223条、224条作了有关改良和转租的规定。承租人享有的用益权、改良权和转租权，能够体现承租人对租赁物权利的物权特征。 二、承租人对租赁物的占有具有排他性 承租人依租赁合同的约定占有租赁物，是承租人支配租赁物的前提和基础。占有是对租赁物事实上的管领，占有租赁物也为承租人支配租赁物提供了事实上和法律上的可能。占有一旦存在，就应受到保护。所以出租人已经将租赁物依约转移给承租人占有后，就不得在租赁物上设立以占有为权能的其他权利，这也表明该权利具有排他性。 三、承租人对租赁物的权利具有优先性 1、承租人对租赁物的权利优先于后成立的所有权。我国合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这即是各国大都采用的“买卖不破租赁”的原则。其是指在租赁合同存续期间，虽然租赁物的所有权发生变动，租赁合同对受让人来说，仍然有效，也就是租赁合同的效力不受影响。这一现象也被法学界称为“债权物权化”。“买卖不破租赁”原则，使承租人与出租人间的法律关系，随着租赁物所有权的移转而转变为承租人与买受人间的法律关系。承租人对租赁物的权利随着租赁物移转而移转，这也证明了承租人对租赁物的权利是对物权；也说明了设立在后的买受人对租赁物的所有权，并不会妨碍承租人对租赁物的权利的实现。即是，承租人对租赁物的权利优先于后成立的所有权。 2、承租人对租赁物的权利优先于后成立的抵押权等他物权 我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。租赁权的标的物虽然在成立上必须转移占有为其要件，但因法律未规定租赁权为物权，这种转移占有并不能使财产租赁权具有对世的绝对效力，此处也采取了“买卖不破租赁”的原则，使租赁权具有物权化的性质，可以对抗抵押物受人，加强了对承租人的保护。 综上所述，承租人对租赁物的权利，包括占有使用收益权、改良权，以及转租权等，表现出了（1）对抗性（2）对事实上侵害租赁权的第三人的效力（3）租赁权处分的可能性等特点，也表现出了对物的直接支配性、排他性和优先性的特点，这是“债权物权化”的体现，也是承租人对租赁物的权利具有物权特征的体现。 那么，承租人对租赁物的权利是否优先于债权呢？这也这次讨论要解决的问题。 当出租人先后将租赁物出租给两个承租人时，因两份租赁合同均不具有无效或可撤销的条件，是有效合同。依合同约定，出租人交付租赁物，承租人占有租赁物，其占有是合法占有，应当受到保护。因此先占有租赁物的承租人，即取得对租赁物的权利。因这种权利具有物权化的特征，有对抗力和排他性。而未占有租赁物的承租人，其享有的是来源于合同约定的请求交付租赁物的权利，是债权，根据物优先于债权的原则，其不能对抗另一承租人所享有的具有物权特征的权利。因此，未取得占有租赁物的承租人，只能依债务不履行向出租人请求损害赔偿，无法取得对租赁物的权利。 当然，法律规定对租赁关系进行登记，作为承租人对抗第三人的前提条件的，先将房屋租赁关系进行登记的承租人，取得承租人对租赁物的权利。（作者单位：河南省汝南县人民法院）

⑵ 在物权相互间的优先效力那一节，书上说以物权成立时间的先后确定物权效力差异。但老师说，特殊注意的例外

a分别把一间房卖给b和c，因为先卖给b，所以b优先c取得所有权。但如果那个房子已回抵押给银行，而答a没钱还给银行，则银行的抵押权优先于b的所有权，即银行可以在b取得所有权之前行使抵押权(如拍卖房子还a欠银行的钱)。
所以买房记得看房子有没被抵押出租。。。

⑶ 物权的优先效力包括哪些方面

物权的优先效力
优先效力物权的优先效力，也称为物权的优先权，其主要含义指同一标的物上有数个利益冲突的权利并存时，效力强的权利排斥效力弱的权利的实现。这种效力的强弱既体现在物权与债权之间，也体现在物权与物权之间。物权的优先效力包括两方面：
(1)当物权与债权并存时，物权优先于债权。例如，享有担保物权的人较之普通债权人具有优先受偿的权利。当然，法律和司法实践也赋予某些债的关系具有优先效力。如已出租的私有房屋由出租人出卖时，承租人享有优先于他人购买该房屋的权利。但这种优先效力不是基于物权产生的，所以不具有优先于物权的效力。如甲、乙、丙三人将其共有的房屋出租给丁，以后三人协商同意将房屋出卖，在出卖给何人时发生了争议。甲、乙要将房屋出卖给戊，丙根据其物权主张优先购买权
，丁则根据其债权主张优先购买权。根据物权优先于债权的原则，房屋应出卖于丙。
(2)同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权。即物权相互间也有优先效力的问题。在某些情况下，当事人可以在同一物之上设立多个物权，例如为担保同一债权而设立两个或两个以上性质相同的担保物权，此时应当根据设立时间的先后顺序确定物权的优先效力。物权之间的效力根据物权成立时间的先后而确定，这是一般原则。在不同种类的物权之间的优先效力要根据具体情况确定。例如限制物权的效力优先于所有权。因为限制物权本来就是根据所有权人的意志设定的物上负担，起着限制所有权的作用，因此限制物权效力要优先于所有权。再如，根据《
担保法司法解释》的规定，
留置权的效力
优先于抵押权。

⑷ 如何理解物权的优先效力并举例说明.

答：物权的优先效力，亦称为物权的优先权。其基本含义是指同一标的物上有数个相互矛盾、冲突的权利并存时，具有较强效力的权利排斥具有较弱效力的权利的实现。考察先后成立的物权之间及物权与债权之间的关系，物权的这种优先效力都是存在的。 1．物权相互间的优先效力。 这种优先效力，是以物权成立时间的先后确定物权效力的差异。一般说来，两个在性质上不能共存的物权不能同时存在于一个物上，故而后发生的物权根本不能成立。例如在某人享有所有权的物上，不得再同时成立其他人的所有权。如果物权在性质上可以并存，则后发生的物权仅于不妨碍先发生的物权的范围内得以成立。在这种情况下，先发生的物权优先于后发生的物权。例如在同一物上设立数个抵押权，先发生的抵押权优于后发生的抵押权。再如抵押权设立后再设立地上权时，地上权因抵押权的实行而消灭；但于地上权设立后再设立抵押权时，抵押权的实行不能使地上权消灭。物权相互之间以成立时间的先后确定其效力的强弱，本质上是对现存的、既得的物之支配权的保护。因为任何人都必须尊重物权人对于其物的支配范围，不得干涉物权的行使。这也包括在同一标的物上，后成立的物权只有在不侵入、不干涉先成立的物权的支配范围的条件下才能得以成立；否则，成立时间在后的物权根本就不能成立。2．物权对于债权的优先效力。在同一标的物上物权与债权并存时，物权有优先于债权的效力，这主要表现在两个方面： (1)在同一标的物上，既有物权又有债权时，物权有优先于债权的效力。例如甲同意将10吨水泥出卖给乙，乙就取得了请求甲交付该10吨水泥的债权。后来甲又将这10吨水泥出卖给丙，并交付给丙，丙就取得了已交付的10吨水泥的所有权，而乙只能请求甲承担债务不履行的责任。再如甲将其房屋借给乙使用，又为丙设定了典权；此时丙的典权优先，他可以优先于乙对房屋进行使用、收益。这是因为物权是直接支配物的权利；而债权的实现则要依靠债务人的行为，债权人不能对物进行直接支配。基于两者在性质上的不同，物权具有这种优先效力。但是这只是一般原则，在法律有特别规定的情况下也有极少数的例外。例如，不动产租赁使用权在民法上属于债权，如甲将其所有的房屋出租给乙，以后又将该房屋出卖给丙，丙取得该房屋的所有权后，乙仍然可以对丙主张其租赁使用权。这在学理上称为“买卖不破除租赁”。此外，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)第65条的规定，抵押人将已经出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 (2)在债权人依破产程序或强制执行程序行使其债权时，作为债务人财产的物上存在他人的物权时，该物权优先于一般债权人的债权。例如，在债务人的财产上设有担保物权的，担保物权人享有优先受偿的权利，此为别除权；在破产时，非为债务人所有之物，所有人有取回该物的权利，此为取回权。例如，出卖人已将出卖物发送，买受人尚未收到，也没有付清全部价款而宣告破产时，出卖人可以解除买卖合同，并取回其标的物。

⑸ 物权效力的优先效力

物权的优先效力亦称物权的优先权效力，是指在同一物之上同时设定有物权和债权时，在权利实现过程中物权优先于债权，同一物之上存有相容的数个物权时，除了法律另有规定之外，先设立的物权优于后设立的物权。物权的优先效力问题，学界历来存有争议。以史尚宽为代表的学者认为，物权的优先效力仅指物权优先于债权的效力，而不包含物权之间的优先效力。还有学者指出，物权之间存在优先性的观点在逻辑上也不成立，因为某一物权对另一物权优先，就意味着另一物权不优先，也即是有的物权优先，有的物权不优先，由此归结出物权彼此之间具有优先性的一般性结论，显然存在逻辑上的错误。另一种学说对物权优先性的问题持宽泛的理解，认为其既包含物权对债权的优先，也包含物权之间的优先效力，即先设立的物权的效力优先于后设立的物权。对于这两种不同学说，各有其可成立的依据，可解释为广义和狭义之分。其中以物权效力既有对债权之优先，又有物权彼此之优先为广义的见解。
(一)物权优先于债权的效力
在同一物之上既存在物权又存在债权时，无沦其成立次序先后，物权优先于债权。物权优先于债权的法理根据主要在于物权法的公示公信原则，不动产经过登记或动产经过交付转移了占有，就发生物权转移，产生对抗第三人的债权的效力。如未经过登记或交付，就还停留在债权阶段，债权当事人之间地位平等，彼此不发生某一债权优先于其他债权的问题。具体而言，物权优先于债权主要表现在：
1．所有权优先于债权
例如一房多卖，导致同一标的物上成立数个债权，彼此平等。如果卖房人与其中一个买房人办理了过户登记手续，则该买房人对该房产取得所有权，可以对抗其他与卖房人签订了买卖合同的当事人的债权，这些债权人不能就已经办理过户登记手续的该房产主张其债权的实现。
2．他物权优先于债权
他物权包含用益物权和担保物权。当同一标的物上用益物权与债权并存时，除了法律另有规定，用益物权应当优先于债权。如建设用地使用权属用益物权，建设用地使用权人可以其用益物权对抗第三人对该建设用地主张租赁、借用、赠与等债权。担保物权亦相同。当同一标的物之上担保物权和债权并存时，担保物权优先于债权。例如，享有担保物权的债权人相对普通债权人拥有标的物折价后优先受偿的权利。破产法上的别除权亦是担保物权优先于债权的典型例子。
物权优先于债权是一般原则，但法律另有规定或当事人另有约定时会出现例外。例如：(1)买卖不破租赁规则。我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。租赁合同中承租人占有使用房屋，享有的是具有物权性质的债权，如后来该租赁标的发生物权变动，这一变动的结果不能对抗租赁合同的效力。(2)已经预告登记的债权。我国《物权法》规定了预告登记制度，该法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向不动产登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记所登记的不是现实的不动产而是将来交付的不动产，将购买不动产的合同进行预告登记，登记的虽然是债权，但是经过登记后的债权已经产生了类似物权的效力，可以对抗将来的针对该登记的不动产发生的物权变动。
(二)物权之间的优先效力
物权之间是否存在优先效力是一个有争议的问题，对此前面已有提及。立足于物权效力的广义理解，物权的优先效力应当包含物权之间的优先效力。物权之间的优先效力亦称作物权的对内效力或物权的对内优先性，意指同一物之上多个他物权并存时，应当依据法律规定或者物权设立的先后确立物权实现的顺序，先实现的物权相对后实现的物权而言具有优先性。根据物权的排他性质，同一物之上不能存在多个所有权，但可以设立多个互不冲突的他物权。多个他物权中确立优先性的依据首先是法律法规的规定。例如《物权法》第239条规定：“同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。”此条规定背后的法理在于留置权是法定担保物权，抵押权与留置权是约定担保物权，按照法律的一般原则，法定权利优先于约定权利。其次，应当按照权利设定的先后时间确立物权之间的优先顺序，亦即通常所讲的“先来后到”规则。我国《物权法》第199条对此亦有规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。”这一规定体现了权利设立在先就应当实现在先的原则。
从以上规则可以看出，同一物之上可以并存多个互不冲突的物权，其权利的实现必有顺序，表现为一物权对另一物权的优先效力问题，优先效力的依据或是法律规定，或是设立、登记在先。这种权利实现的先后顺序表现了物权之间的优先效力。