1. 城市发展和房地产的关系
中国的房地产市场状况
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2006年是“十一五”规划的开局之年,对国土资源部门来说,土地市场和房产市场的协调配套发展、市场化配置资源的基础性作用等深层次问题仍在探索之中。2005年的土地政策起到了保持稳定总量供应、调整房产结构、保持房价稳定的作用。与之相比,2006年,土地宏观调控政策仍在进行中,土地作为宏观调控的重要手段,偏紧仍是其主调。在此基础上,全国各大城市的土地市场也有所变化,譬如在招拍挂细则、对闲置土地的处理办法和地价调配上均有所调整。与此同时,城市建设用地供应得到理性调控,建设用地供应结构日趋合理;房地产用地与去年相似,仍向中低价位普通商品住宅倾斜,适应稳定房价的要求;招拍挂和有偿出让土地方式比重进一步加大;建设用地供应的地区结构逐步协调以适应不同地区的经济发展。
针对2006年以来全国土地市场行情的变化,新地产策划机构联合专业研究机构对全国50个城市的土地市场进行了分析并形成本报告。
四直辖市(北京、上海、天津、重庆)土地市场综述
自国家宏观调控政策实施以来,北京、上海、天津、重庆这四个直辖市加大了土地供应的调控力度,土地供应结构不断完善优化,区域分布日趋合理,房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性,地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控,而且随着调控政策效应的进一步显现,土地供需将维持在较为均衡和理性竞争的状态,地价、房价的涨跌空间都将缩小,走势趋于平稳。
(一) 土地供应结构不断优化
为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,各地加大闲置土地处置力度,积极开展闲置土地清理收回工作。北京、天津、重庆、杭州、广州等地相继制定了配套措施,重庆市对闲置两年以上,建设单位无能力开发的,由国土部门依法收回75.3公顷;对由于政府或政府部门的原因造成项目不能实施的,区别不同情况采用补偿、置换或延期开发方式解决198.4公顷;广州市无偿收回57宗、共139.4公顷的闲置地;上海全市共有20余宗、约100公顷土地,通过“腾笼换鸟”或“易主”、“改性”等方式重新开工建设,约30余宗100多公顷土地重新约定了开工时间。
从全国情况看,今年上半年,全国房地产开发用地利用存量建设用地比例为69%,比去年同期提高了9个百分点,其中二季度利用存量建设用地10094.9公顷,比一季度增长53%,表明各地在新增用地受到严格控制下,积极盘活存量,改变了以往房地产开发主要靠增量建设用地的局面。
北京市在严格土地管理的同时,根据土地市场的供需情况,本着区别对待,有疏有堵,有保有压的精神,适时调整土地市场供应量,增加对经济适用房和普通商品房用地的供应,继续停止别墅类用地供应,严格控制高档住房用地供应。
近期,北京市将陆续推出 36宗土地入市公开交易,以有序供应,满足市场需求。在北京市 2005年度土地供应计划中,充分考虑了房地产用地。在6500公顷的年度供应计划中,房地产用地为1950公顷(其中:经济适用房 200公顷;住宅商品房 1750公顷),占全年计划土地供应总量的30%。今年 1~7月份,北京市供应住宅用地面积 297公顷,规划建筑面积500万平方米。其中,出让住宅用地 180公顷,规划建筑面积28万平方米,出让住宅用地55宗,成交价款21.67亿元,土地纯收益12.74亿元;划拨住宅用地117公顷,规划建筑面积 226万平方米。与2004年同期相比,住宅土地交易量、建设用地面积、规划建筑面积等相对下降。
为防止土地资源闲置,遏制炒卖土地,规范土地市场。8月初至9月底,北京市国土资源局分两次宣布,北京摩根投资有限公司摩根中心写字楼等45宗土地,因受让方未按《北京市国有土地使用权出让合同》约定的期限付清全部地价款,因而被该局解除土地出让合同,收回国有土地使用权。据该局有关部门透露,对被收回土地的违约开发商如何处罚,尚在研究之中。但是有一点十分明确,对拆迁基本完成的项目,如果开发商要重新获得原土地使用权,必须在规定的期限内提出书面申请,参加上市竞买。
上海市着重优化土地供应结构,增加中低价商品房和配套商品房用地的供应,以遏制日益高涨的房价。上海市全年初步安排经营性用地计划 3000公顷,其中用于配套商品房和中低价普通商品房建设的 2000公顷。从计划执行的情况看,目前,配套商品房和中低价普通商品住房供地已经基本落实。最新的一项调查表明:上海商品住宅销售价格持续下降,成交继续低迷。央行发布的 2005年第三季度全国城镇储户问卷调查结果显示,上海市只有 7.3%的居民准备在未来三个月内买房,比上个季度又下降了 3.7个百分点,达到历史最低点。
重庆房地产开发土地供应量增加。重庆市作为年轻的直辖市,由于大城市大农村的市情,随着城市化进程的加快,基础设施的完善,农村剩余劳动力进入城镇,住房有效需求增加,因此,房地产开发土地供应面积增加。据统计, 2005年 1~9月,重庆市土地交易中心成交土地 157宗,较去年同期增长 3.29%,成交面积、可建筑面积、成交金额同比也分别增长了 16.77%、 17.8%、 24.87%,出让金更是增长了 40.39%。据介绍,第三季度末,中心成交土地的各项指标首次全面超过去年同期。业内人士分析认为,这表明市场看好本地房地产投资前景,市场交易活跃,有回暖的趋势。
为规范房地产市场运行,将房地产价格涨幅控制在合理范围内,天津市主要采取了四项调控措施:一是实施土地供应总量控制,适时调控土地市场;二是完善土地供应结构和布局,适当加大普通商品房和经济适用房土地供应量;三是严格用地控制指标管理,大力推行节约和集约用地;四是建立土地市场动态监测体系,保证土地市场平稳发展。截至 8月 31日,全市供应房地产开发用地 697.6公顷,其中住宅 523公顷,公建 174.6公顷。中心城区供应房地产开发用地约 205.4公顷,可建建筑面积约 427.3万平方米。
其中:商品房供应总量约 60.1公顷,可建建筑面积约 163.1万平方米:经济适用房(含廉租房、基础设施还迁房)供应总量约 145.3公顷,可建建筑面积约 264.2万平方米,已经提前完成了全年经济适用房的土地供应计划。
(二)地价呈现稳中有降趋势
北京市地价变化不大,房价涨幅较大,目前地价对房价影响不明显。今年第一、二季度,地价变化不大,趋势平稳。而在 1~7月,虽然全市商品房买卖成交套数同比下降 8.9%,但商品期房买卖平均价格涨幅为 21.9%,存量住房买卖平均价格同比增长 9.8%。这说明,目前地价对房价影响作用不明显,但地价的预期升高会影响房价的上涨。
上海 2004年住宅平均地价为 2078元/平方米,住宅平均房价为 6385元/平方米,地价占房价的2.5%,地价在房价中的比例约占 1/3左右。根据 2005年第一季度全国主要城市地价动态监测成果,上海的地价增长率为 0.2%、 5.2%、 5.43%、 6.53%(按工业、综合、商业、居住分类),第二季度增幅进一步放缓,分别为 0%、 1.3%、 1.1%、 0.8%。同时,在房价方面,涨幅逐步回落。第一季度,商品住房销售价格按月环比涨幅分别为 1.6%、 1.6%、 2.5%,而进入第二季度以来,涨幅趋稳,呈稳中有降的态势, 4~6月环比涨幅分别达到 0.5%、 0.1%、1.2%。这些数据表明,上海市土地供应结构不断完善优化,区域分布日趋合理,房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性,地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控。
从重庆 2005年第一季度和第二季度地价监测结果看,2005年第二季度重庆市城市综合平均地价与第一季度相比,增长 0.43%。2005年第二季度商业、住宅、工业平均地价与第一季度比分别增长 0.61%、 0.29%、 1.09%。地价整体水平与去年同期相比有一定的回落,但基本上仍保持稳中有升,并没有出现不正常的较大幅度波动,和地价区段的地价涨幅,均较符合两季度城市发展和建设的实际情况。造成地价水平增幅减缓的主要原因是,由于国家出台关于调控房地产市场、稳定房价的相关措施,市政府也相继制定了相关的办法,在一定程度上影响了重庆市的土地市场价格。
天津市土地交易价格指数显示,2005年 8月,综合指数达到 125.1点,较去年同期上涨了 1.0点,升幅达到 0.8%。预示着土地交易逐步走出盘整期,预计随着土地供应形势的趋紧和土地的频繁转手交易,土地交易价格将进一步稳定攀升。 2005年 8月,天津住宅用地指数达到 109.0点,较去年同期下降了 4.6点,降幅达到 4%。住宅用地交易指数 2005年初开始上扬,3月份最高达到了 117.7点,而后再次下挫,7月份最低达到107.9点,降幅达到 8%。住宅用地交易指数的波动,说明提高经济适用房用地供应量等宏观政策性因素,对住宅用地的价格变化起到了重要作用,住宅用地交易指数正在进入理性盘整阶段。
2. 求:关于土地使用权的司法解释条文
关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释”,自2005年8月1日起施行。根据这一司法解释,开发区管理委员会作为出让方订立的土地使用权合同,应当认定无效。
司法解释共28条,主要包括3个方面内容:关于土地使用权出让合同纠纷的处理;关于土地使用权转让合同纠纷的处理;关于合作开发房地产合同纠纷的处理。
司法解释明确,土地使用权出让的主体只能是市、县人民政府,土地使用权出让合同的订立与履行则由市、县人民政府的土地管理部门具体负责。土地使用权出让合同的标的物仅限于国有建设性土地使用权,而不包括国有农场的土地使用权,更不包括集体土地使用权。
为配合国务院开展的全国土地市场治理整顿工作,司法解释特别对因开发区管理委员会出让土地使用权引发的合同纠纷作出了切合我国土地市场实际情况的处理规定,即“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权合同,应当认定无效。本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,应当认定合同有效。”
针对合作开发房地产合同纠纷案件,司法解释首先明确合作开发行为的特征为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产。这对认定纠纷性质,确定当事人的民事责任,提供了明确具体的法律尺度。其次,司法解释专门对房地产开发经营资质的问题明确规定,当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效,但起诉前当事人一方取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。
针对当前存在着的大量国有企业、公益事业单位、社会团体等划拨土地使用者,基于种种原因未经有批准权的人民政府批准即订立合同将其占有使用的划拨土地使用权进行转让而引发的纠纷,司法解释作出明确处理规定,有力地促进土地资源的有效配置和利用,而且对平衡划拨土地使用权人和受让方双方当事人之间的利益起到了积极的保护作用。此外, 对“一地数转”引发的纠纷,司法解释在确认数个合同均为有效的前提下,对纠纷的解决分别情况作出了明确的具体处理规定,统一了执法尺度。
最高人民法院负责人表示,司法解释的出台将为人民法院正确处理国有土地使用权纠纷案件,维护我国房地产市场秩序,规范房地产开发经营企业经营行为,促进房地产市场诚信体系的建立和房地产市场健康发展,推动我国房地产制度改革的深化等,产生积极影响。
高法负责人就国有土地使用权合同纠纷司法解释答记者问
继2003年4月28日公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”后,最高人民法院22日再次公布旨在规范房地产市场的国有土地使用权合同纠纷司法解释,指导各级人民法院公正及时地处理房地产纠纷案件,规范房地产市场交易行为,促进房地产市场健康发展。新华社记者就有关问题采访了最高人民法院负责人。
集体土地和农用土地不适用新司法解释
这位负责人表示,土地管理法第2条规定,我国实行土地全民所有制和劳动群众集体所有制,全民所有即国家所有。与土地所有制相对应,我国目前土地使用权也可分国有土地使用权和集体土地使用权两类。根据城市房地产管理法的规定,房地产开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,由此决定房地产开发所需要的土地仅限于国有土地,而非集体土地;城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。土地管理法也明确规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此,新出台的司法解释调整的范围只限于涉及国有土地使用权的合同纠纷案件,不包括集体所有土地。
按照土地管理法确立的土地用途管制制度和基本农田保护制度,我国土地分为农用地、建设用地和未利用地,严格限制农用地转为建设用地。在国有土地上,对于按照土地利用总体规划划入基本农田保护区的农用地要严格管理,因房地产开发建设需要使用国有建设用地的,可通过出让或者划拨的方式取得;涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。因此,本司法解释调整的国有土地范围为国有建设用地,不包括国有农用地。
不轻易确认合同无效
这位负责人表示,合同效力的认定不仅关系着土地交易关系的稳定和当事人合法权益的保护,而且关系到房地产市场的有序发展。因此,司法解释根据合同法的规定,结合社会现状和审判实际,在对欠缺生效条件合同的效力认定处理上,采取了补救性的措施,即当事人只要在向人民法院起诉前,符合法律、行政法规规定的条件,不存在合同法第52条规定的无效情形,就应当认定合同有效,尽量尊重当事人双方的意思表示,不轻易确认合同无效,以促进合同加速履行和社会资源的有效利用。
此外,在合同的解除上,司法解释严格当事人行使解除权的条件,只有在出现根本违约,合同目的无法实现的情况下,当事人请求解除的才予以支持。
开发区管委会订立的土地出让合同无效
这位负责人表示,土地管理法和城市房地产管理法规定,土地使用权出让合同的出让方为市、县人民政府土地管理部门,其他部门无权出让。但由于以往土地市场管理不规范,特别是对各类开发区内的土地管理缺乏有效措施,导致了一些开发区的国有土地出让、转让呈现无序状态,开发区管委会擅自出让土地的情况较为严重,引发了大量的合同纠纷。针对上述情况,目前国务院已经对全国土地市场部署开展治理整顿工作,其中开发区即为整治的重点。
为配合国务院此项工作,在综合相关部门意见的基础上,司法解释对开发区管委会订立的土地使用权合同效力认定作出区别对待的规定。首先,为配合国务院开展的土地市场整治工作,加大促进国土管理部门对土地市场的管理力度,司法解释明确将不具备法定主体资格的开发区管委会与受让人订立的土地使用权出让合同按无效处理,对今后土地出让行为可以给予有效规范。其次,考虑到我国目前实际情况,对开发区管委会遗留下的为数不少的出让土地问题,仍采取一定的补救手段,即在起诉前经过市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定有效,同时为防止追认手段的滥用,有效规范今后的土地出让行为,对追认的范围限定在本司法解释实施之前的情况。司法解释实施以后,开发区管委会再行订立的土地使用权出让合同一律按照无效处理。通过宽严相济的规定,对此类纠纷给予合理解决。
司法解释有利于构建和谐社会
这位负责人表示,据相关资料表明,随着城镇居民住房的商品化和市场化,目前房地产开发建设的商品房近90%由个人购买,而商品房的开发建设与土地市场具有直接的关系。司法解释的公布实施,有利于推动我国房地产市场各项制度的改革和土地交易市场健康有序地发展。有利于保护房地产市场开发经营主体和广大人民群众的合法权益。
司法解释的公布实施,还有利于法制的统一和社会主义和谐社会的构建。房地产作为不动产,属于民事财产权的范畴,应由物权法进行调整。现行的土地管理法和城市房地产管理法作为行政性法律,主要是从行政管理的角度对房地产的开发经营行为加以规定。由于目前我国还没有完善的不动产法律,物权法也尚未出台,因此,人民法院在处理法律关系复杂的房地产纠纷案件时缺乏具体明确的法律依据,适用法律不统一。这不仅不利于平等保护当事人的合法权益,也不符合法制统一原则的要求。司法解释的制定出台,为人民法院正确、及时处理房地产纠纷案件,维护房地产市场秩序,公平保护当事人合法权益提供了有力的法律武器。
3. 房地产业给经济带来了怎样的影响
今年比黄金更牛的就是“城市别墅”——全国已经全面禁止开发商建新的联排、叠拼、超低容积率别墅类房产了!再有钱人,再有本事、再聪明的人,再有权力再想买新别墅都将没门了!只能乖乖地高价买人家住过的二手三手四手城市里、地鉄边、近公园超市高性价比、有70年土地使用权、有大草地、大露台、大阳台、空中花园、车库等联排、叠拼别墅吧……城市里的叠拼、联排别墅已经不是地段、地段、还是地段,而是稀罕、稀罕、还是稀罕了!
4. 房地产的发展对人们的生活有什么影响
一、我国房地产市场现状
目前,中国房地产业受经济环境、政治法律、社会文化和技术环境等方面的影响产生了巨大变化,从20多年的房地产业发展历程来看,房地产行业逐渐进入了规范化、制度化的道路。国家的宏观调控和相关政府部门的监管力度也日益有章可循,全国范围内已基本建立起了较为完善的行业规范。另外,尽管我国经济已出现全面的复苏和走稳迹象。但从中央到地方的高层和业内人士仍然明白。在地方政府的考核机制和就业困境未得到根本改观以前。房地产业的支柱性地位仍不可动摇。环论是城市化建设和国民经济持续发展的需要,还是解决低收入人群的居住保障,都还离不开房地产。可以确信,当前及今后相当长的一段时期内,房地产业仍将是我国国民经济发展中的重要支柱性产业.是我国人民居住生活水平不断提高和财富增长的最重要的途径之一。
二、房地产行业的外部环境分析
1、经济环境对房地产的影响
经济周期:经济周期情况决定了房地产的有效需求,房地产市场
的有效需求受到消费者的实际购买力的限制,房屋的销售情况取决于消费者的购买能力。从需求和成交看,预计2010年部分一二线城市交易量受房价预期上涨和供应不足影响会下降,但多数城市特别是三四线城市,由于房价绝对水平和涨幅较低,交易量仍可能增长。若政策引导得当,商品房消费将回归理性,全国总的销售量会比较平稳
国民收入水平和趋势:国民的收入水平决定了房地产需求的档次,
收入的趋势决定了未来房地产发展的方向和速度。2010年全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中,城镇居民人均可支配收入17175元,比上年增长8.8%,扣除价格因素,实际增长9.8%。农村居民人均纯收入5153元,比上年增长8.2%,扣除价格因素,实际增长8.5%。这意味着人们有更多的钱投入到房地产市场。
通货膨胀率:在经济发展过程中,通货膨胀与通货紧缩交替变化,
必然会周期性地影响房地产投资的预期回报率,从而影响房地产市场的周期波动。例如,人民币升值和通货膨胀的预期也强化了人们对住房保值增值的预期。
成本:成本决定了房地产商的底价,虽然成交价格受供求关系的
影响,但行业的成本决定了长期可接受的价格。虽然受国家政策影响,目前房价价格下降,但房地产开发商出于自身的利益考虑和对未来的发展预期,不希望房价下降。
城市化进程:城市化进程的影响因素包括人口增长,城市基础设
施建设和交通运输业的发展。城市化进程对地价上涨和房地产业的发展具有强烈持久的作用,也影响到各类房地产业长期趋势。我国目前阶段加速城市化进程仍是拉动我国经济增长、保民生和维护社会稳定的重要支撑.而房地产业仍是支撑我国城市化进程持续推进的最重要也是最为显著的产业。
家庭收入和支出结构:家庭收入是影响住房消费的最重要的因素。
没有一定的家庭积累和家庭收入,根本无法进行住宅消费;家庭支出结构对家庭住房消费能力和意愿有很大的影响。
2、政策法律环境对房地产的影响
住房政策:住房制度的改革主要指国家和政府在住房方面的投资
政策和住房分配政策的变化,这将对房地产企业产生巨大的影响。例如2011年1月26日,国务院常务会议研究部署了进一步调控房地产市场的各项工作,出台了新的八条政策,主要内容有加大保障性安居工程建设,调整供给结构,限制高档房,增加中低型住房。 财政政策:财政政策包括财政收入政策和财政支出政策。前者主
要通过调节与房地产有关的税种与税率来控制房地产市场的运行,后者作为房地产市场的参与者,以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构。例如,新的八条政策中的降低地价,征收物业税,从源头控制房价,
货币政策:货币政策对房地产市场的调节主要是通过利率工具,
以控制银行对房地产业的信贷投向和信贷规模。利率对房地产市场的影响分为供给和需求两个方面。供应方面是影响房地产开发商的财务费用,需求方面主要是影响按揭利率和按揭比例。例如,国家调整完善相关税收.强化住房信贷等等。
产业政策:政府调节房地产业的产业政策工具包括:建设项目结
构控制,政策性资金控制。上市政策,外资投向引导等。
土地政策:土地资源短缺成为房价上涨的主要因素。同时,促使
城市发展向城郊扩展。所以国家颁布相关政策,土地政策对房地产开发的影响主要从以下三个方面来分析:土地供给政策,补地价和土地补偿费的规定,土地出让方式。
3、社会文化环境
人口统计:与房地产有关的人口统计主要包括:人口总量与人口
增长,人口的年龄结构,人口的地理迁移,家庭规模与结构。现如今,城市居民每个家庭只有一个孩子,必然影响房子数量和卖房结构。
生活方式:生活方式的变化将直接导致对房地产产品需求的变化。
工作和休闲的方式:工作与休闲方式的变化,改变了传统的办公与生活的区分,由于信息的快速发展,使得在家办公成为可能,并因此对住宅的通信设施提出了更高的要求。所以,随着人们的健康意识逐渐增强,人们花钱是希望得到绿色、环保、节能、智能化等适合人居的住所。
教育水平:由于我国在高等教育上取得的长足发展,我国的高知
阶层迅速扩大。这一群体与普通居民相比,对住宅有着特殊的要求。一个人要实现自我价值,教育是实现他的最好方式。对于广大的房地产商来说,把学校教育纳入小区楼盘规划,提供相当多的学位,不仅可以解决业主的教育需求,而且可以提高小区的文化品味。从全国各地情况下,业主挑选精品楼盘,除了满足正常的居住需求,如追求高尚生活外,大部分人是为了给子女挑选就学的学校。
消费习惯:不同种族,地区,国家人们的消费习惯差异很大,也
会对住宅的需求产生影响。
5. 房屋所有权和土地使用权有什么关系
首先抄,在权利性质上,土地使用权与房屋所有权是相互独立的物权。土地使用权和房屋所有权是两种不同性质的,不能相互替代的,各具价值的物权。土地使用权属于民法上的用益物权,是以取得物的使用价值为目的的物权。而房屋所有权属于自物权,也即所有权,可以一发对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。并且国家把土地和房屋作为两类不同的资源和生产资料、生活资料,设立了不同的部门进行管理。
6. 结合我国土地管理法的相关规定,谈一谈土地使用权出来对商品价格的影响
第一条 为加强国有土地资产管理,优化土地资源配置,规范协议出让国有土地使用权行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》,制定本规定。
第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的,适用本规定。
本规定所称协议出让国有土地使用权,是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第三条 出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外,方可采取协议方式。
第四条 协议出让国有土地使用权,应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和?有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。
低于最低价时国有土地使用权不得出让。
第六条 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价,报同级人民政府批准后公布,由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。
第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况,编制国有土地使用权出让计划,报同级人民政府批准后组织实施。
国有土地使用权出让计划经批准后,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所,或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。
因特殊原因,需要对国有土地使用权出让计划进行调整的,应当报原批准机关批准,并按照前款规定及时向社会公布。
国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。
第八条 国有土地使用权出让计划公布后,需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划,在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内,向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。
市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。
第九条 在公布的地段上,同一地块只有一个意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让;但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
7. 房地产开发商在建楼盘的土地使用权已抵押,对购房者是否有风险
开发商利用土地使用权以及在建工程抵押取得银行或者金融机构的融资资金专是房地产行属业的惯例。对购房者来说,只要项目建设进度、后续销售进度情况正常,开发商的资金链是不会有问题的。此外,在办理相关抵押登记时,办证机关会要求抵押权人出具承诺,房屋一旦销售时销售部分抵押权人承诺解押,以维护购房者合法的权益。
8. 房地产和土地使用权有什么关系
房地产中房屋只是土地上的载体。
土地都是国家所有,大致分两种1、出让型土版地2、划拨型土权地。
1、出让型土地就是花了钱买了土地的使用权,一般的商品房70年产权就说的是这个。
2、划拨型土地就是国家划拨给各单位或集体无偿使用的土地,建筑在这上的房就是我们常说的小产权房,又可以细分成多种,就不一一说了,就举一个例子如“已购公房”经过一次合法买卖,就变成商品房了,因为此房的土地在过户时候你需要交纳土地出让金,这时候划拨型土地就成了出让型土地。
所以说土地使用权是房地产中的一项
9. 谈谈房屋所有权与土地使用权之间的关系
在市场经济条件下,土地和房屋都具有财产性质,合称房地产.房地产抵押,是指抵押人以其合
法的房地产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保的行为.根据我国现行法,房屋可以单独
成为所有权的客体,因而房地产又分为房产和地产,即房屋所有权和土地所有权.我国实行土地公有
制,土地所有权属于国家和农村集体经济组织,禁止土地所有权进人市场,所以在我国的房地产市场
中并不包括土地所有权,而仅指由土地所有权派生的土地使用权.实践中,房地产抵押是最主要的担
保形式之一,但由于房与地之间关系的复杂性,使我们不得不对房地产抵押中房产与地产之间的关系
多加留意.
一,房产和地产同时抵押
房产和地产同时抵押是指将房屋和该房屋所占用范围内的土地视为一体设定抵押.在房产和地产
同时抵押的情况下,并不严格区分房产和地产,抵押物是房产和地产的统一体.在行使抵押权时须将
房产和地产作为一个整体拍卖,抵押权人按登记的先后顺序受清偿.在此方面的立法首推英美法系和
大陆法系中的德国民法.英美法中的房地产概念有二层含义:一是把土地和房屋当作一个整体来看;
二是把土地和房屋附带的各种权利合在一起为一个广义的不动产.由于其不严格区分房产和地产,所
以房地产抵押只能是房产与地产的同时抵押.德国民法则完全继受了罗马法的"附着于土地之物即
属该土地"的思想,认为定着于土地之物及与土地所有权结合形成的权利,都不是独立的不动产,
而只是土地的重要组成部分.[11(P115)《德国民法典》第九十四条明确规定:"土地的主要组成部分为
定着于土地的物,特别是建筑物,及与土地尚未分离的出产物."因而,德国民法否认房屋的独立
性,认为房屋是土地的组成部分,在土地所有权中包含对房屋的所有.德国虽然后来颁布了哎地上
权条例》以克服土地所有权对地上权的附合,但仍以地上权对房屋的附合来否认房屋的独立性,即
房屋不能单独成为所有权的客体,因此,在抵押时体现了房地一体性.
房产和地产同时抵押的理论依据是土地和房屋之间客观上的不可分性.这种客观上的不可分性是
房与地之间最基本的自然关系,即土地是房屋的载体,房屋若离开土地,则会损害其自身的经济价
值.如果从财产的形式考察,那么土地和房屋的关系就是土地使用权(地产)和房屋所有权(房产)
之间的关系,二者之间在抵押时的关系因房与地之间的客观上的不可分性而表现为一种结合性.从房
[收稿日期]2003-06-10[修回日期]2003-07-08
〔作者简介〕陈玉芳(1968一),女,福建闽侯人,讲师,从事法学教学与研究.
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地产经济学的角度看,由于级差地租的作用,地价决定房价,房价中又包含地价,若将土地所有权或
者房屋进行单独交易,则可能势必造成房地产贬值的结果,从而影响到债权的受偿,也会使权利的受
让人无法行使其权利.
正因如此,在我国现行的不动产立法中,采取了建筑物与土地权利不可分离的原则,将土地使用
权与房屋所有权视为不可分割的整体,即所谓"房随地走"和"地随房走"的原则,或者称之为房
地一体化.土地使用权转让,地上的房屋所有权随之转让;反之,地上房屋所有权转让,该房屋占用
范围内的土地使用权也发生转让.我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条规
定:"土地使用权抵押时,其地上建筑物,其他附着物随之抵押,地上建筑物,其他附着物抵押时,
其使用范围内的土地使用权随之抵押."《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第三条规定:"城市房屋
的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致原则,除法律法规另有规定外,不得分离."第8
条规定:"城市房产设定抵押等他项权利时,应当包括房屋所占用的土地使用权."为贯彻房产与地
产的权利主体一致原则,《城市房地产管理办法》第四十七条第一款也规定:"依法取得的房屋所有
权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权."《担保法》第三十六条规定:"以依法取
得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押.以出让方式取得的国
有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押.乡(镇),村企业的土地使用权
不得单独抵押.以乡(镇),村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵
押.n [2](P113-215)从我国上述法律规定不难看出,我国采取了房产和地产同时抵押的方式,抵押物就是房
屋和该房屋占用范围内的土地使用权结合而成的一项房地产.不过,我国现行房地产立法与德国民法
在此问题上虽然都采取房地一体性的观点,但二者并不完全相同.德国民法强调定着于土地的物特别
是建筑物是土地的主要组成部分,从某种程度上说,土地权利是主物,而建筑物是从物.但我国法律
是将土地与房屋视为一个整体对待的,就土地和建筑物二者的关系来说,是建筑物附随土地还是土地
附随于建筑物,法律未作规定.[1](P621)
二,房产或地产单独抵押
房产或地产的单独抵押是单独抵押房产或者地产,并且在实现抵押权时单独拍卖房产或者单独拍
卖地产的抵押方式.传统大陆法系民法中所谓的单独抵押是指房屋所有权或土地所有权的单独抵押,
并非是指房屋所有权或地上权的单独抵押.地上权是指支付地租,利用他人土地建筑房屋和其他工作
物或林木的权利.传统民法理论认为,地上权与土地所有权一样是取得房屋所有权的前提,这种前提
被称为是取得房屋所有权的权源.[3)(P16)其他权源还有土地租赁权和土地借用权等.由于单独抵押是
指房屋所有权或土地所有权的单独抵押,所以单独抵押房屋所有权的效力不及于土地所有权,行使抵
押权时,只能将房屋单独拍卖,而不能连同土地所有权并付拍卖,但这时买受人因缺乏权源而无法真
正取得房屋所有权.为弥补这一缺陷,保护买受人的利益,法律规定买受人同时取得法定地上权.例
如,《日本民法典》第三百八十八条规定:"土地及地上存在的建筑物属于同一所有人,而仅以土地
或建筑物进行抵押,于拍卖时,视为抵押人设定地上权.但其地租,因当事人的请求,由法院予以确
定."同样,单独抵押土地的效力也不及于地上房屋,单独拍卖土地时,房屋所有权人同时取得法定
地上权.
实行房产或地产的单独抵押必须具备两个条件:一是承认房屋具有相对于土地的独立性,能够单
独成为所有权的客体.在法国民法中,通常将不动产中的土地与建筑物区分开来,各自作为不同的不
动产区别对待.《日本民法典》第八十六条规定:"土地及固定在土地上的物叫做不动产."而根据日
本《不动产登记法》第十四条,土地和建筑物是分别登记的.可见土地与建筑物是独立的不动
产.}1](P116)二是土地实行私有制,否则无法通过法定地上权来维持土地与房屋在客观上的不可分性.
在大陆法系各国,大多实行土地私有制,土地所有权可以用于抵押.[31(M1)单独抵押的目的在于保护
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第4期陈玉芳:房地产抵押的三种情形
抵押人的利益,使抵押人在抵押权人行使抵押权后仍能保留其对于房屋或土地的权利,达到物尽其用
的经济目的.如果将法定地上权单独抵押,那么抵押权人行使抵押权时单独拍卖地上权,而房屋所有
权却因缺乏权源而不能继续存在,但这时决不能再设定法定地上权.根据物权法一物一权的基本原
则,在同一块土地上不能同时存在二个性质完全相同的地上权,所以地上权不能单独抵押.我国的土
地使用权是一项新型的用益物权,从其法律性质来看,除所有权基础不同外,与地上权基本相同,所
以除没有房屋的土地外,土地使用权原则上不能单独抵押,否则其上的房屋就失去取得所有权的权
源.从我国目前的房地产立法来看,允许单独抵押的土地使用权,主要指无地上建筑物的出让土地使
用权及经发包人同意的依法承包的荒山,荒沟,荒丘,荒滩等荒地使用权,这在《担保法》第三十
四条以及<农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》中已有体现.同时,根据我国《宪法》第十
条的规定,我国的土地所有权禁止转让,出租和抵押.因此,我国不具备房屋所有权或土地所有权单
独抵押存在的可能性.
三,房产与地产分别抵押
房产与地产的分别抵押是指将房产和地产看作各自独立的财产分别抵押给不同的债权人,抵押物
要么是房产,要么是地产,其中一个抵押权人行使抵押权时可以将房产和地产并付拍卖,但他只能就
抵押物(房产或地产)的卖得的价金优先受偿.分别抵押与单独抵押的相同之处在于都承认房屋的
相对独立性,可将房屋或土地各自抵押,不同之处在于单独抵押的抵押权人只能单独拍卖作为抵押物
的房产或地产,而分别抵押的抵押权人却可以将房产或地产并付拍卖,即拍卖的范围不限于抵押物.
房产和地产分别抵押的前提条件是具有承认房屋独立性的立法环境.大陆法系民法中以法国,日本
为代表,承认房屋的独立性,认为房屋可以独立成为所有权的客体.在承认房屋独立性的立法环境中,
如果运用民法学原理研究房屋和该房屋占用范围内土地使用权之间的关系,那么就会得出一种主从关系
的结论,对主物处分其效力及于从物.土地使用权与房屋之间的主从位置应根据"哪一个是法律关系的
客体"来确认.若抵押房屋,则房屋是主物,该房屋占用范围内的土地使用权是从物;如果抵押土地使
用权,那么土地使用权是主物,其地上房屋是从物.这实际上即传统民法中关于"抵押权效力及于抵押
物的从物"的原理.这个原理也是分别抵押中房屋和该房屋占用范围内的土地使用权并付拍卖的理论依
据之一.并付拍卖的另一个原因是为了防止因单独拍卖抵押物(房屋或土地使用权)而造成抵押物贬值
影响到债权的受偿.但从物毕竟不是抵押物,所以抵押权人只能就抵押物的卖得价金优先受偿.如果抵
押人将其所有的房屋和房屋占用范围内的土地使用权分别抵押给二个不同的债权人,那么二个债权人同
时行使抵押权时可将房屋连同土地使用权并付拍卖,分别就房屋和土地使用权拍卖所得的价金优先受偿
即可.例如房屋抵押权人只能就房屋拍卖所得价金优先受偿,而对于土地使用权卖得的价金无优先受偿
权,若房屋拍卖所得的价金不能清偿全部债权,则只能待土地使用权抵押权人就土地使用权拍卖所得价
金优先受偿后有余额时才能就余额部分受偿.如果房屋抵押权人先行行使抵押权而将房屋占用范围内的
土地使用权并付拍卖,他只能就房屋拍卖所得的价金优先受偿,对于拍卖土地使用权所得的价金可以向
土地使用权抵押权人提前清偿或向公证机关办理提存.
综上所述,房地产抵押存在三种方式:同时抵押,单独抵押,分别抵押.但在我国的房地产抵押
的立法与实践中,主要采取房产与地产同时抵押的方式.此与我国房地产立法长期以来倡导房地一体
化相关.这种房地一体化的模式在一定程度上有利于房地产市场的统一管理,减少因房地分离而引起
的房地产交易中的各种纠纷,但也带来一定的弊端.在现实生活中,存在房地不一体化的现象,即房
屋所有权与土地使用权不属于同一主体.这种现象特别是在行政划拨,租赁用地中相当普遍.若仍采
用房产地产同时抵押的方式,就违背了任何人都无权随意处分他人的财产或权利的基本原则.而且,
随着经济的发展和科技的进步,人们对土地资源的开发与利用进人一个全新的阶段,从传统的地表平
面(如在地表平面上种植林木,设置建筑物等)扩展到地表上下的立体空间(如空中架设电缆,地
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30 鹭江职业大学学报2003年
下建造地铁等),提出了空间权的概念,即对地表之上的空中或者地表之下的地中一定范围空间享有
的权利.这就使现代的土地使用权的权利结构处于一种相当复杂的状态.如果形而上学地延续传统的
房地一体化的做法,就不能充分地保护土地使用权人的权利.尽管从自然属性来说,土地与建筑物是
不可分割的,但从法律的角度来说是可以将它们分开的.frl(rbz3〕因此,在房产与地产能够区分而且有
必要区分的情况下,应当把他们区分开来.体现在房地产抵押方面,笔者以为在采用房产和地产同时
抵押的前提下,引人房产和地产分别抵押的方式.同时,从另一个角度来看,前面我们提到,房产与
地产分别抵押的前提条件是具有承认房屋独立性的立法环境.而在我国,法律一贯承认房屋可以独立
于土地而成为所有权的客体,房产与地产各自具有独立的交换价值.我国建设部于1992年3月23日
发布房建(92) 162号通知,其中第二条规定:"在房地产经营活动中要实行房地分别计价,综合评
估.各方要遵循房地产价格形成的客观规律,分别对房屋和土地进行价格估算,综合分析,科学确定
房地产价格."从我国实际情况来看,土地和房屋在绝大多数地区实行房地分管制度,土地使用权变
动由土地管理部门负责登记,而房屋产权的变动则由房屋管理部门负责登记.《担保法》第四十一条
规定:"当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起
生效."第四十二条规定"办理抵押物登记的部门如下:(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的,
为核发土地使用权证书的土地管理部门;(二)以城市房地产或者乡(镇),村企业的厂房等建筑物
抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门;……."这也从另一个角度证明房屋的独立性.可
见,房产与地产的分别抵押在我国是可行的.这种方式既能反映房屋的独立性,又贯彻房产和地产权
利主体一致的原则,充分利用房屋与土地使用权的经济价值,有效利用资源,增加公共财富.实际
上,笔者以为《担保法》第55条的规定是这种抵押方式在立法上的体现.该条规定:"城市房地产
抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物.需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地
上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿."在《担保法》
颁布之初,理论界对55条规定的理解存在一定的争议,认为55条有关城市房地产抵押合同签订后土
地上新增的房屋不属于抵押物的规定与我国长期倡导的房地一体化精神相矛盾.但若从房产与地产分
别抵押的角度去理解,问题就迎刃而解.既然房产与地产一同抵押,却又认定设定抵押权的房地产上
新增的房屋不属于抵押物,这实际上就认可新增房屋具有独立性.在认可房屋独立性的前提下,根据
房产地产分别抵押的抵押权人可以将房产地产并附拍卖的原理,可以将新增的房屋并附拍卖.该新增
的房屋从理论上讲属于抵押物的从物,因抵押权效力之所及,故可以连同抵押物一同拍卖,但抵押权
人无权就拍卖新增房屋所得优先受偿.