转让土地使用权的成本所得税

A. 企业转让土地使用权所得税可以递延申报吗

转让土地使用权企业所得税纳税义务发生的时间，按收入确认的时间处理，请参考以下特许权收入确认的时间，谢谢。 一、收入的分类 每一企业的经营收入，包括以货币形式和非货币形式从各种来源取得的，按照企业所得税法的规定，可以分为如下几类： 1、销售货物收入； 2、提供劳务收入； 3、转让财产收入； 4、股息、红利等权益性投资收益； 5、利息收入； 6、租金收入； 7、特许权使用费收入； 8、接受捐赠收入； 9、其他收入。 二、法律法规关于所得税收入确认时间的规定 对于上述收入的纳税义务发生时间，我们先看一下《企业所得税法实施条例》是如何规定的： 1、股息、红利等权益性投资收益，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现； 2、利息收入，按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现； 3、租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现； 4、特许权使用费收入，按照合同约定的特许权使用人应付特许权使用费的日期确认收入的实现； 5、接受捐赠收入，按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。 6、企业的下列生产经营业务可以分期确认收入的实现： （1）、以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现； （2）、企业受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机，以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。 7、采取产品分成方式取得收入的，按照企业分得产品的日期确认收入的实现，其收入额按照产品的公允价值确定。 三、税收文件的进一步规定 1、《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》国税函[2008]875号文对企业所得税相关收入的确认作了进一步的明确，相关规定如下： （1）采取下列商品销售方式的，应按以下规定确认收入实现时间： ①、销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入； ②、销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入； ③、销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入。如果安装程序比较简单，可在发出商品时确认收入； ④、销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入。 上述四种形式的商品销售需同时满足下列条件： ①、商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方； ②、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制； ③、收入的金额能够可靠地计量； ④、已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算 （2）企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。 其中，提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件： ①、收入的金额能够可靠地计量； ②、交易的完工进度能够可靠地确定； ③、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。 （3）、下列提供劳务满足收入确认条件的，应按规定确认收入： ①安装费。应根据安装完工进度确认收入。安装工作是商品销售附带条件的，安装费在确认商品销售实现时确认收入。 ②宣传媒介的收费。应在相关的广告或商业行为出现于公众面前时确认收入。广告的制作费，应根据制作广告的完工进度确认收入。 ③软件费。为特定客户开发软件的收费，应根据开发的完工进度确认收入。 ④服务费。包含在商品售价内可区分的服务费，在提供服务的期间分期确认收入。 ⑤艺术表演、招待宴会和其他特殊活动的收费。在相关活动发生时确认收入。收费涉及几项活动的，预收的款项应合理分配给每项活动，分别确认收入。 ⑥会员费。申请入会或加入会员，只允许取得会籍，所有其他服务或商品都要另行收费的，在取得该会员费时确认收入。申请入会或加入会员后，会员在会员期内不再付费就可得到各种服务或商品，或者以低于非会员的价格销售商品或提供服务的，该会员费应在整个受益期内分期确认收入。 ⑦特许权费。属于提供设备和其他有形资产的特许权费，在交付资产或转移资产所有权时确认收入；属于提供初始及后续服务的特许权费，在提供服务时确认收入。 ⑧劳务费。长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。 2、企业以非货币性资产对外投资财产转让收入的确认 《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》财税〔2014〕116号规定：企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现，外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。 3、提前收取的租金如何确认收入 根据《企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。 出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。 4、关于债务重组收入确认问题 企业发生债务重组，应在债务重组合同或协议生效时确认收入的实现。 5、关于股权转让收入确认和所得计算 企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。

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B. 土地转让需要交企业所得税吗如何计算的。 急急急急！！

如果是法人单位转让土地要交企业所得税；如果是自然人转让土地就得交个人所得税。以其差额为应纳税所得额。

C. 关于土地使用权的转让涉及的税务

合法，正常，按税务法规缴纳即可，如果是税务局才发出通知的，不能收取滞纳金。

D. 个人转让土地使用权需要交什么税

进行土地使用权转让的时候，土地使用权出让方和土地使用权受让方都需要承担一定的版税费。权

出让方进行土地使用权转让需要缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税。

受让方进行土地使用权转让需要缴纳城镇土地使用税、印花税、契税。

(4)转让土地使用权的成本所得税扩展阅读：

土地转让注意事项

是国有土地转让交易中经常出现一些问题，土地转让当事人应当多加留意细节，不仅有利于降低交易成本，还有利于控制法律风险，避免出现违法现象。

一、转让合同的形式

国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

二、国有土地的权属调查和资信能力调查

1、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。

2、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。

E. 转让土地使用权得企业所得税怎样计算

转让土地使用权的企业所得税不单独计算，而是作为企业的营业外收入，其成本计入营业外支出，纳入当期所得一并计征个人所得税。

F. 土地转让如何缴税

一、营业税及附加(出让方)：

1、按转税让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。

2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

二、印花税和契税(双方)：

1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。

2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。

三、土地增值税(出让方)：

1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。

3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

(6)转让土地使用权的成本所得税扩展阅读：

依照行政划拨方式取得的土地使用权，一般不得进行转让，但经过市、县人民政府土地管理部门批准，并符合下列条件者，可进行转让：

1、土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人；

2、领有国有土地使用权；

3、对土地上的建筑物、其他附着物拥有合法的产权；

4、依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或以转让划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。

参考资料来源：国家税务总局上海市税务局—转发财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》及本市具体补充规定

G. 转让土地使用权如何缴纳企业所得税

卖价减去原价-土地增值税-营业税及附加-期间费用再乘以税率。

H. 土地使用权转让需要缴纳哪些税

土地使用权转抄让要交哪些袭税

一、营业税及附加(出让方)：
1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

二、印花税和契税(双方)：
1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。
2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。

三、土地增值税(出让方)：
1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。
3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
为计算方便，可以通过速算公式计算：
土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数。
(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。