农村的熟人社会与物权登记

① 生活在农村熟人社会有什么好处

生活在农村，一个村子的人都很熟悉，尤其是左邻右舍，街坊邻居，谁家有事都会出手相助，不像城市，鸡犬之声相闻，老死不相往来，这就是熟人的好处。俗话说，人熟是一宝，人熟好办事，这些都是农村熟人社会的好处。

② 为什么农村是熟人社会

因为有陌生感，陌生感来自都不认识，2城市相对比较忙，工作压力大，见面熟悉的机会不大

③ 农村是个熟人社会 为什么

详情请见巜乡土中国》

④ 物权公示的推定力

在社会学意义上，自人类个体有了权利意识，人类群体有了分配规则，物权就必然存在，它是个体和社会发展的基石。但是，法律术语和规范机制意义上的物权却没有“草根”性，它是法律精英采用抽象手法从现实中出的简约概念和规则，虽然源于社会生活，但在法言法语的装饰下，已经不再是人们从生活中获得的直接知识，而是通过专业训练才能掌握的间接知识。为了让普通大众能感知并亲近物权，这种抽象的纸上权利应回归社会母体，而达到该目的的技术手段就是让其具有能为世人辨别的有形外观。我们对这种手段很熟悉，如表明自己身份的证件，证明专利权的专利证书，标注自留地范围的界石等，都是具体的权利外观。正是它们划定了主体自身和他人的权利界限，结果是人欲有节和物流有序。
在物权法中，公示就是权利外观，不动产登记和动产占有就是具体物权的外观。谈物权公示，不能不提及物权法定，因为它们具有结构上的必然联系：物权法定固定了我们所能设定的物权类型与内容，指向客观存在的权利；物权公示则指向我们实际享有的主观权利，它通过具体外观向世人展示特定权利主体与特定物之间的直接联系，并以此沟通具体的主观权利与物权法，最终落实物权法定原则。由此，物权与债权产生了巨大分野，前者为法定要式，后者是否要式、形式如何通常交由私人自治，之所以如此，是因为法律对这两种权利的想像图景不同：债权是相对性的，只约束具有直接法律关系的当事人，与外人无关；物权具有绝对性，其明晰主体是物权人，背景则是“面目模糊”的社会公众，为了避免社会公众遭受被物权人排斥的风险，物权法就要强行规定物权外观。在如此的想像空间中，物权法离不开物权法定，而物权法定要得以落实，一定需要物权公示的辅助。
有了以上知识背景，我们接下来考虑这样的现象：我们到商店买东西，通常不会对货物权属产生疑虑，因为在我们社会经验中，商店货物的权利外观与实质权利相互印证，但这种印证在我们买二手房、二手车时要大打折扣，我们首先想到的是出卖人是否为真的权利人。这种顾虑很正常，因为任何一个理性人都不会也不愿与不可信任、难以信赖、缺失信用的人打交道、做交易，而法律又怎样才能合理地确保权利外观与实质权利的一致性，从而建立当事人的确信呢?
从根本上来讲，法律对物权外观的选择应当反映财产交易实践的客观要求，交易成本是一个重要的考虑因素，公示推定力就是实现交易成本最小化的规则，它与唯物辩证法的“内容决定形式”相反，通过“形式推定内容”的方式，让权利外观代表权利的实质内容。如此一来，只要交易对象有法定权利外观，法律担保它通常为真实权利，交易者无需再劳心费神辨别权利真伪，交易成本当然随之降低。
这一点对不动产物权尤为重要，因为不动产具有较高的稀缺性，其上形成的利用层次与交易关系远比动产复杂，如果将证明与调查权利真实性的义务完全配置给当事人，就可能会因为交易费用过高而严重物的利用效率，由国家控制的经由合理程序操作的登记机制却没有这样大的外部性。通过登记的推定，不动产物权状态将一目了然，其结果就是：⑴积极推定，即登记内容表征不动产物权状态，登记簿中的权利人是真实权利人，但是这不能保证权利人实施的交易必定受法律保护，因为其行为能力和处分权不在推定的范围；⑵消极推定，即原有权利在登记簿上被涂销的，推定所涂销的权利不存在，被涂销的权利人不再是权利人。
与不动产相比，动产数量多得多，在理论上可以无限增加，因而稀缺性较低，其上的利用层次与交易关系也相对简单，如果它也采用登记外观，所增加的交易费用就会抵消所带来的交易安全的积极意义，因而法律将占有作为动产物权的外观，并推定占有者为所有权人。不过，与登记相比，占有的推定力较弱，因为前者是有政府信誉保障的公权行为，后者仅仅是一种社会交易的常态事实，故而，为了保障权利人的利益，《德国民法典》第1006条限定：只有为了占有人的利益，才将占有人推定为动产所有权人。
基于公示推定力，具有权利外观之人不用证明自己权利的真实性，从而减轻了证明负担，因此，推定力属于移转举证责任的程序性的规范。既然推定力导致举证责任倒置，说明这种“推定”并非“确定”，权利外观不必然对应着真实的权利本身，还有被推翻的可能，提出相反主张之人能通过证据推翻法律通过权利外观而对权利所作的初始配置。
在物权法中，作为物权外观的不动产登记和动产占有占据了垄断地位，其他外观形式不能充任物权外观，以上所说的推定力是正是法定权利外观所具有的效力。这在一般情形下没有，但是，中国各地区与行业发展不平衡，尤其是城乡发展状况极度不平衡，在一些特殊情形下难以一体适用统一的法定外观。比如，中国尚未普遍建立完善的不动产登记制度，农民建造房屋无需不登记，单凭占有房屋的事实就足以证明权利，不动产占有因此就成了权利外观。又如，中国某些地区或行业存在界定物权的习惯方式，如少数民族用特殊标志表明对庄稼、林木或者猎物的权利，渔民用浮标界定捕鱼、养殖权利的范围，而这些标志既非不动产登记，也很难说是动产占有。至少在这些情形，权利外观具有特殊性，法律是否认可它们的推定力，就是一个问题。
从实事求是和具体问题具体对待的立场出发，该问题的答案应是肯定的。不动产登记和动产占有是根据生活与交易实践，经由发展，而由法律选定的典型物权外观，但它们不应绝对地排斥其他的外观形式，只要其他形式有足够稳定的交易习惯支持，并受到特定公众群体的认可和尊重，就应有效，否则，不但不能给这些公众群体提供稳定的预期，还会破坏他们的生活与交易秩序，增加额外的交易费用。比如，在“抬头不见低头见”的农村社区中，非要农民办理房屋登记是没有效用的，因为登记这种由登记官操作的专家系统在农村社区这样的熟人社会中是一种外来的陌生品，难以达到它在城市这样的工商社会中所具有的功能。
其实，正如立法者不知道现实中存在多少种物权一样，立法者也不知道现实中有多少为特定地域或者行业公众所普遍认可的物权外观，在这两方面，立法者都是信息上的弱者。为了弥补这样的信息弱势，针对前一种情况，立法者一方面规定物权法定，一方面又预留了缓和法定的机制；[7]与此同理，对物权公示来说，立法者也应当在坚持法定外观的同时，认可交易习惯认定的公示形式，并赋予其推定力。客观地讲，物权公示无非是为了给社会公众提供透明的权利信息，减少因为信息不对称而产生的交易风险，只要权利形式具有这样的功能，就应得到法律认可。而且，法定权利外观之外的“另类”形式在现实中具有强大的生命力，在司法中屡屡能对抗法定外观对权利的真实性推定，而这种对抗实际上已经赋予它们作为权利形式的正当性。
要让这些“另类”形式在法律上有一席之地，一个很重要的途径，就是在国家立法机构的主导下、在的指引下、在认真的求知态度的引导下，进行广泛的社会调查，惟有如此，才能提出合理的法律对策；而且，还要与时俱进，即考虑到经济生活实践是在不断发展的，法律要为物权及其外观留下继续发展的空间，以回应社会的需求。这意味着，立法者不能只走精英路线，还要尊重群众的生活智慧；立法不能只是位于庙堂之高而苦思冥想的产物，还应是源于生活、反映生活和回馈生活的产品。不能忘记的是，公示推定力无非是给民众提供了便利、安全、有效的交易工具，公示方式是否好用和够用，最终的发言权还是在人民群众手里。

⑤ 如何判断案外人能否排除未经物权登记的实际

裁判主旨
被执行人原对涉案财产所享有的权益也是仅以其与名义登记权利人之间约定的形式，而非以登记的形式存在的，其不是物权登记意义上的所有权人。在购房人与名义登记权利人签订《房屋买卖协议》并支付购房款后，实际权利人也认可了该房屋买卖行为。故按照各方当事人之间的约定，此后实际权利人对涉案房产已不再享有民事权益，而代之以购房人对该房产实际享有民事权益。另在涉案房产查封时，该房产仍然登记在名义登记权利人名下，申请执行人对涉案房产主张强制执行的权益，不能超越原实际权利人自身对涉案房产的权益，而取得优于购房人所享有的民事权益，故应认定购房人所享民事权益能够对抗申请执行人的执行权益。
案例索引
《郭远、林州市农村信用合作联社汇丰信用社执行异议之诉案》【(2017)最高法民再240号】

争议焦点
如何判断案外人能否排除未经物权登记的实际权利人为被执行人的强制执行？
裁判意见
最高院认为：本案中，一审法院执行机构依据查封前房屋登记名义人李东顺确认涉案房产实际所有权人为程江龙的调查笔录，裁定查封涉案房产，符合《查封规定》第二条关于对于登记在第三人名下的不动产，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封的规定。但是，该条规定的作用主要是作为查封当时初步的判断标准，而且其所处理的是被执行人与登记名义人之间的关系，即在第三方登记名义人认可标的物实际权利归属于被执行人的情况下，不能否定人民法院的查封权力。本案重点是在被执行人程江龙与登记名义人李东顺之外，还涉及一个房屋买卖合同关系。在房屋买方郭远提出异议后，在异议审查中尤其是在执行异议之诉程序中，并不能将对作为出卖人（被执行人）的财产予以查封时的依据，作为最终判断买方（案外人）权利是否存在及能否对抗卖方债权人执行的标准。案外人执行异议之诉的本质要求不是对执行标的物所有权归属进行表面的简单判断，而在于判断案外人对执行标的是否享有某种正当的民事权益，该权益是否足以对抗债权人发动的强制执行程序。
根据一、二审法院查明的事实及再审中各方当事人的陈述，本案可认定登记在李东顺名下的案涉房产在查封前由郭远购买并实际占有的相关事实：2010年10月14日，郭远与李东顺、董雪香签订了一份《房屋买卖协议》，李东顺、董雪香将涉案房产卖给郭远，价格为60万元。郭远陆续支付了房款，李东顺出具了收到60万元房款收到条。该房屋已经交付给郭远，郭远已经占有使用。由此，郭远拥有对涉案房屋占有使用及请求办理过户登记的权利。
在判断案外人郭远基于其向被执行人购买不动产所享有的民事权益是否足以对抗债权人汇丰信用社执行的法律适用问题上，应当看到，《查封规定》第十七条固然与本案情形相关，但该规定主要是执行程序适用的审查标准，而并非执行异议之诉中作出裁判的唯一判断标准。在执行异议之诉中简单套用该标准，虽然在很多情况下能够解决问题，但并非在所有情形下都是适当的。异议之诉中应根据案件的具体情况，对异议人所享有权益的状态、被执行人对执行标的的权利状态，以及申请执行人债权实现的权益进行查明和比较，综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。二审法院认为郭远未办理过户登记手续并非基于自身以外的原因，其怠于办理过户登记手续存在过错，故其权益未达到法律规定的排除执行的条件，系单纯在《查封规定》第十七条的范围内考虑的。该条规定对于涉案财产直接登记在被执行人名下的情况，其适用更具合理性。申请执行人对于涉案财产请求执行的权利，本质上来源于被执行人自身对于该财产所享有的权利。本案中，被执行人程江龙原对涉案财产所享有的权益也是仅以其与李东顺之间约定的形式，而非以登记的形式存在的，其不是物权登记意义上的所有权人。在郭远与李东顺、董雪香签订《房屋买卖协议》并支付购房款后，程江龙也认可了郭远与李东顺、董雪香之间的房屋买卖行为。故按照各方当事人之间的约定，此后程江龙对涉案房产已不再享有民事权益，而代之以郭远对该房产实际享有民事权益。2013年5月6日法院对涉案房产查封时，该房产仍然登记在李东顺名下。一审法院认定本案房产查封时，从物权方面和债权方面看，均应认定房产不属于程江龙所有，于法有据。此种情况下，汇丰信用社对涉案房产主张强制执行的权益，不能超越程江龙自身对涉案房产的权益，而取得优于郭远所享有的民事权益，应认定郭远所享民事权益能够对抗申请执行人汇丰信用社的执行权益。二审法院忽视了查封时被执行人程江龙对涉案房产的民事权益状态，简单适用《查封规定》第十七条，属于适用法律错误。

⑥ 为什么农村都是熟人社会 越发达地区，越是陌生人社会

农村都是七大姑八大姨，每家每户都可以有点亲戚关系。
大城市，五湖四海天南地北，相识全靠缘分。

⑦ 农村房屋确权登记，内行人士请进，谢谢！

可以登记的。
1、城镇户口不能登记农村房产，房屋登记办法规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。

2、继承法规定，被继承人死亡后，继承开始。四套房屋都应该是遗产。物权法第一百条规定，财产共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

3、向房屋登记部门提出异议。房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。

拓展资料：
1、根据继承法的规定，母亲与6个孩子都是第一顺序的法定继承人。《继承法》第十条规定： 遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。
2、母亲与6个孩子的继承权是平等的，一般应当均等。
3、对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。
4、对父亲尽了主要扶养义务或者与父亲共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
5、有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。

⑧ 农村是个熟人社会

乡里乡亲的，大家都认识，相互之间或许还沾亲带故呢！所以说全村都是熟人。但熟人归熟人，干部办事还得按规章制度才行，否则就乱套了。不可否认，这当中还是有人为了照顾关系而徇私枉法的，但那是见不得人的，是国家法律所不允许的，一经被人举报，当会受到纪律处分，触犯法律的还要被追究法律责任。我相信，只要继续从严治党，从严执法，一个风清气正的新农村就在面前。