土地使用权的预付租赁

⑴ 土地使用权出让和土地使用权租赁有何不同

对于集来体土地的使用权，出让和租自赁的意义截然不同。
我国发布的农村土地三权分置的通知，农村集体土地所有权、承包权和经营权（使用权）三权分置，在坚持集体所有权的境况下，承包权可以转让，在保障承包权不变的情况下，使用权可以进行依法流转。而出让和租赁的区别就在于是否还拥有承包权，出让就是连承包经营权一起转让出去，租赁则只是将经营权流转出去，自己仍然保留承包权。

⑵ 如何办理土地使用权出租登记

出租人和承租人应当在签订租赁合同后15日内，持土地登记申请书、原版土地使用证、地权上物产权证书、租赁合同、出租地块的开发建设投资证明、申请人身份证明及其他有关证明文件共同向登记机关申请出租登记。登记机关接到出租登记申请后，要与原宗地登记档案并案进行审核，经审核符合规定的，在原《土地登记卡》上进行土地使用权出租注册登记，在出租人土地证书上作变更登记后发还出租人，给承租人颁发土地他项权利证明书。

⑶ 新租赁准则下，经营租赁租金已经全部预付的需要确认预计负债吗

新租赁准则下，经营租赁租金已经全部预付的不需要确认预计负债。根据未来应支付的租金的最佳估计数确认预计负债。

使用权资产=租赁负债+预付租金+中介费等因租赁发生的直接费用-出租人给与奖励（如报销中介费）+恢复原状的支出（确定金额的，计入预计负债）。因租赁房屋发生的装修费，办公用品购置费等按照原核算方式进行，不属于使用权资产。支付的押金不属于预付租金，按照往来款核算。合同约定确定金额的恢复原状支出属于使用权资产的组成部分，仅约定恢复原状义务但无法确定实际支出的，不需要计入使用权资产的组成部分。

⑷ 土地使用权出租设定登记程序是什么

一、申请
（一）申请人
出租人（土地使用者）和承租人。
（二）申请时限
在租赁合同签订后15日内，申请土地使用权出租登记。
（三）申请人应提交的证明文件
（1）土地登记申请书。
（2）申请人身份证明。
（3）土地权属来源证明：土地使用证。
（4）地上建筑物、附着物权属证明。
（5）出租合同。
（6）有关部门认证的出租地块开发投资证明。
（四）收件
二、地籍调查
三、权属审核
主要审核以下内容：
（一）对申请人的审核
对土地使用权出租设定登记申请人的审核按照对土地登记申请人审核的一般步骤和要求进行。
此外，土地登记机关还应重点审核以下两个方面的内容：
（1）出租人应为土地使用者并与土地使用证的土地权利人一致。
（2）出租人和承租人应与租赁合同签订双方一致。
（二）对土地投资情况的审核
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，土地使用权不得出租。
（三）对土地用途的审核
出租土地的用途应符合出让合同等规定的土地用途。
（四）对租赁期限的审核
出让土地使用权的租赁期限应小于土地使用权出让期限减去已使用期限的剩余期限。
经过以上审核，符合规定要求的，土地登记人员填写《土地登记审批表》。
土地使用权出租设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更，因此，土地使用权出租设定登记不需报人民政府批准，经土地行政管理部门批准后，即可直接进行注册登记。
四、注册登记
土地使用权出租设定登记的注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行。在《土地登记卡》（续表）“序号”栏填写本次土地使用权出租设定登记在此《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号；“日期”栏填写本次注册登记的时间；“登记的其他内容及变更登记的事项”栏填写土地使用权出租所依据证明文件的类型、编号、日期、承租人名称、通讯地址、出租范围、租金及租金交纳方式等；“经办人”栏由填写本次注册登记内容的土地登记人员签字；“审核人”栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记机关负责人签字。
五、颁发证书
土地登记机关根据《土地登记卡》在土地使用证上记录土地使用权出租内容，填制《土地他项权利证明书》并颁发给承租人。

⑸ 土地使用权租赁的管理办法

湖南省国有土地使用权租赁管理办法(试行)
第一条
为建立公开、公正、合法、有序的土地市场，加强土地资产管理，促进土地资源的合理流动和优化配置，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》等规定，制定本办法(试行)。
第二条
国有土地使用权租赁(下简国有土地租赁)是指国家将国有土地使用权出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。
第三条
对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用;对因发生土地转让、出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。
第四条 县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行区域内国有土地租赁管理工作，并依法进行监督检查。
第五条
租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由县级以上土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁内容应当包括出租方、承租方，出租宗地的位置、范围、面积、用途，租赁期限、土地使用条件，土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度，出租方和承租方的权利和义务等。
第六条
国有土地租赁依照国有土地使用权出让的审批权限，报县级以上人民政府批准。涉及征地和农用地转为建设用地的，依照国家有关法律、法规的规定先行办理审批手续。
第七条
国有土地租赁，要以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家及省规定的最低地价折算最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。
第八条
国有土地租赁标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的地，租金标准应按全额折算;承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。
采用短期租赁的，按年度或季度支付租金;采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。
第九条
国有土地租赁可以根据具本情况实行短期和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。
第十条
国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按租赁合同约定支付剩余年期的土地租金并完成开发建设后，经签订合同的原土地行政主管部门同意，可将剩余年期的承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转上或抵押，须依法办理变更登记。
承租人将承租土地转租或者分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。
承租人转让土租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。
地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。
第十一条 在租赁合同约定的使用年期内，承租土地出让，承租人有优先受让权。租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。
第十二条
已签订土地使用权租赁合同的土地使用者，有条件的，可终止原租赁合同，改按法律、法规规定签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金，取得出让土地使用权。
已签订土使用权出让合同，按合同约定支付出让金有困难的，交足已使用年限的土地出让金后，经原批准机关同意，可以终止原出让合同，改按本办法规定签订土地使用权租赁合同。
第十三条
国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年届满前不收回;因社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回，应对承租人给予合理补偿。
土地使用权租赁合同约定的使用年限期满，承租人需要继续使用土地的，应当在期满前三个月向县级以上土地行政主管部门上申请续期，并按本办法规定重新办理租赁审批手续，除根据社会公共利益面要收回该幅土地的，应予以批准。未按规定申请续期或者虽申请续期但未获批准的，承租土地使用权由国家依法无偿收回，其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，或要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。
承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。
第十四条
土地行政主管部门应加强国有土地租金的征收工作，协助财政部门作好土地租金的使用管理。土地租金由土地行政主管部门代征代缴，全额上交财政，使用财政部门统一印制的《土地有偿使用收入专用收款收据》。收取的土地租金参照国有土地出让金的管理办法进行管理，按规定专项用于城市基础设施建设和土地开发。
第十五条
各地在本《办法》下发前对国有土地租赁适用范围已有规定或各地已签订《国有土地租赁合同》的，暂按已有规定及《国有土地租赁合同》的约定执行，并在需今后工作中逐步规范;本《办法》下发后实施国有土地租赁的，一律按本《办法》要求规范办理。
第十六条 《国有土地租赁合同》文本在国土资源部统一制发前，由省国土测绘局制定试行。
第十七条 本办法自1999年10月1日起实行。
湖南省国有土地使用权租赁管理办法
各州、市、县(市、区)国土管理局，长沙、怀化铁路国土管理分局：
现将《湖南省国有土地使用权租赁管办法》(试行)印发给你们，请认真贯彻执行。执行中有何问题，请及时报告省局。

⑹ .有人说,国有土地使用权出让实质上就是一种租赁, 只是一次支付租金。是否正确

确实这样的话是要付给他们项目的，租赁的单位，一般是国家通过这些方式来获取相应的一些财政资金，建设国家的一些公益资源。

⑺ 租赁土地使用权20年、一年付一次租金、入无形资产还是预付账款

递延资产，直接进当年的成本费用。