深圳旧城改造项目物权存在风险

『壹』 棚户区改造涉及什么问题

http://www.doc88.com/p-314986257981.html

一、棚户区改造问题概述

“棚户区”这一名词来源于辽宁抚顺、阜新的工业贫民聚集区。由于历史和现实的原因，棚户区的居住条件长期没有改善，房屋结构简陋，缺乏必要的市政基础设施，居民生活不便。改造棚户区，可以使城市中一些脏、乱、差的死角得到了治理，在提高生活质量的同时，也改善了城市人居环境，提升了城市品位，是事关民生的一项系统工程。而且，通过改造棚户区，不仅使棚户区居民的居住条件得到了改善，而且促进了存量土地的有效利用，节约了宝贵的土地资源，有利于政府更好地规划、建设城市，为城市的进一步发展打下了良好的基础。

各地政府近年来陆续出台一系列政策措施，对城市和矿区棚户区开展大规模拆迁改造。政府高度重视，把改造棚户区作为一项重要举措。棚户区改造涉及政府的各个部门，涉及社会的方方面面，处理起来千头万绪，其专业性、社会性和法律性非常强。具体实施中，需要注意很多问题。

太原近几年重点改造的城市棚户区地块共336块，总占地面积约570公顷。这些棚户区除早期的危旧房改造过程中遗留下来的“开发死角”，绝大部分属企业老旧住房，像耐火厂宿舍、省建五公司宿舍等。粗略估算，住在城市棚户区的至少有上万户人。市房地局一位工作人员坦言，城市棚户区普遍存在着公共配套设施缺乏、市政配套设施缺乏、安全隐患大和居住条件差的问题。

考虑到棚户区居民的利益，太原市出台了《太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见》。规划部门编制出《太原市城市居民棚户区改造专项规划》。方案明确表示，棚户区规划范围为城市中心区及外围组团和一些重要地区。规划人员表示：“现有棚户区地块，改造后将主要作为居住用地、公共服务设施用地、道路广场用地、市政设施用地和绿化用地五种类型。”按规划，居住总用地为318公顷，规划住宅建筑面积约681万平方米；公共设施总用地约83公顷，规划建筑面积约212万平方米；道路总用地94公顷；市政设施规划一处消防站，另外设置若干开闭所；规划新增各类绿地面积约53公顷。

目前，太原市已经建设的棚户区改造项目有：龙潭公园片区、敦化坊片区项目等，这些项目已完成了规划、方案制定、动迁和拆迁，进入建设阶段。

二、棚户区改造的主要流程

（一）城市总体规划的制订

根据《中华人民共和国城市规划法》及相关法律法规的规定，涉及城市总体布局和发展规划的重大事项，需由国家权力机关即人大及人大常委会审批通过，方可具体实施。

（二）土地使用权的转移

棚户区的土地使用权主体多样、权属性质复杂，既有通过划拨方式取得土地使用权的情形，又有通过出让、转让方式取得土地使用权的情形。根据国家土地管理法规，除划拨取得土地使用权外，其他国有土地使用权的取得应采取招标、拍卖、挂牌的方式；集体土地使用权必须在国家实施征收、征用后，方能转为可以改造实施的用地。

（三）拆迁补偿合同的签订

拆迁补偿合同涉及到主体的确定、拆迁时间、补偿标准、价款支付、回迁条款、异议处理和争议解决等。所以，拆迁补偿合同的谈判与签订是棚户区改造中一个既无法回避又必须认真对待的问题。

（四）行政机关行政许可和行政裁决权的行使

根据《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁行政裁决规程》的规定，城市房屋拆迁中的拆迁人应在取得房屋拆迁许可证后方能实施拆迁。对拆迁双方当事人达不成补偿协议的，应由行政机关进行裁决。由此，在拆迁中引发的许可证是否合法，补偿标准的确定是否正当合理，应否举行听证，都成为争议的焦点。所以，行政机关在棚户区改造中的行政行为是否合法，权力行使是否符合法定程序，对改造的实施显得尤为重要。

（五）建设施工合同的签订与监督管理

在拆迁基础工作完成后，实施改造重建任务的开发商或建设单位，需要选择具有资质和实力的施工单位，以保证质量、进度及成本的控制，这自然会涉及到总包合同、分包合同的签订、物质材料的采购、勘验设计合同的签订及工程咨询服务合同的确定等。所有这些与工程相关的事项，均对改造工作能否达到要求、能否如期完成，对拆迁户居住环境的好坏和法律权益能否得到保护起着决定性的作用。

（六）招投标程序的进行

根据《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目施工招标投标办法》及《工程建设项目招标范围和规模标准规定》等相关规定，棚户区改造项目的土地取得、设计和施工均需采取法定的招投标程序进行，即委托人采取招标公告的方式，遴选项目设计单位、施工单位和管理单位等进行工程建设，由此来保障整个改造工程在最大限度的公开、公平、公正原则下来运行，从而保障效率的最大化。委托人包括：政府主管部门、开发商、建设单位及其他管理部门等。招投标程序除了招投标合同的签订外，其外延还涉及到招标文件的组织与设计、投标文件的准备、保证单位及银行保函的确定、共同账户的开立等一系列涉法问题。

（七）其他相关法律问题

1、在政府作为直接开发主体的情况下，采用“工程代建”方式所产生的委托人和受托人之间，受托人和施工单位之间的因代建衍生的法律关系。

2、在改造区居民具备相应条件时，采取集资合作方式改造棚户区，涉及到居民之间合作协议的签订，出资人与开发商的委托协议、开发商与施工单位的建设合同的准备等。

3、棚户区改造完成后，管理与服务应是巩固改造成果的必要工作之一，这涉及到物业管理单位的选择，服务合同的签订和履行，公用事业合同的确定以及后续保障服务合同等。

三、棚户区改造的主要法律、政策依据

（一）宪法

我国《宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”

（二）物权法

我国《物权法》自2007年10月1日起施行，这部调整因物的归属和利用而产生的民事关系的民事基本法律的颁布施行，对于维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，将发挥重要作用。《物权法》是棚户区改造过程中涉及的土地和房屋等有关权属问题及其变化的主要法律依据，其它法律、法规、政策等均应依据物权法制定和实施。《物权法》第七十六条规定：“‘ 下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施； 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”而对于“公共利益”，法律没有明确的规定，造成实践中难以把握。

（三）行政管理性法律

有关棚户区改造的行政管理性法律主要有：《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《中华人民共和国招标投标法》等。

（四）行政法规、规章

有关棚户区改造的行政法规、规章主要有：《城市房屋拆迁管理条例》（拟修改）、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）住房城乡建设部、发展改革委、财政部联合印发《2009-2011年廉租住房保障规划》等。

（五）地方法规、规章、规范性文件

有关棚户区改造的地方法规、规章、规范性文件主要有：山西省人民政府《关于实施国有重点煤矿棚户区改造的意见》（晋政发[2006]8号）、山西省人民政府《关于实施城市居民棚户区改造的指导意见》(试行)山西省建设厅《关于严格控制棚户区改造住宅户型建设标准的通知》（晋建房字[2006]434号）、太原市人民政府《关于城市居民棚户区改造的实施意见》（并政发〔2007〕23号）、太原市规划局编制《太原市城市居民棚户区改造专项规划》等。

四、棚户区改造所涉主要当事人及法律关系

（一）棚户区改造所涉法律关系的主体

根据棚户区改造的实际情况，其中所涉主体主要有被迁人、开发商及政府。另外还有实施拆迁的拆迁执行人、政府具体负责的主管部门、社会中介机构等。被迁人主要是指居住在城市规划区内属棚户区的居民、房屋承租人、企事业单位以及属“城中村”情况的农民。此种主体不可谓不多，也不可谓不复杂。开发商是指具有房地产开发资格和资质，具备开发能力，能够提供回迁住房，并在拆迁地址上进行工程重建的开发单位。它的存在形式主要是房地产开发公司，也包括具有建筑资质的其他工程建设单位。政府在棚户区改造中的特殊地位和作用决定了其在改造中的特定职责和身份属性。除了在宏观方面的法规政策制定及资源配置外，整个棚户区改造能否得以顺利实施，政府在微观方面的指导与协调功能也不容忽视。

由于棚户区改造涉及的主体较多，因此法律关系相对复杂。这其中包括：政府基于法律法规的规定行使的行政指导与行政强制法律关系，开发商与政府的土地使用权划拨、出让法律关系，开发商与拆迁人的拆迁补偿法律关系，开发商与实施拆迁人的委托法律关系等。在所有的这些棚户区改造所涉及的法律关系中，起主导或决定性作用的，应该是土地使用权出让、转让法律关系和拆迁补偿法律关系。

（二）棚户区改造所涉法律关系

1、土地使用权出让、转让法律关系

由于确定为棚户区的地块多为经济发展相对落后的区域，加之历史原因，情况较为复杂。按照现行的土地管理法律制度，棚户区改造所涉及到的土地一般都由政府土地收储中心收回，然后或划拨或公开拍卖。而棚户区的土地使用权状况是：有土地使用证的土地使用权、无土地使用证但能证明其来源合法的土地使用权、无任何正规手续的土地使用权、因旧城改造而变为城市居民的农民的原集体土地使用权等。因此涉及到的土地使用权关系非常复杂，理顺其中的各种关系是保证棚户区改造正常进行的基本保证。但一个总的前提是，必须通过法定程序将该土地使用权合法化或者市场化，方能使之进入棚户区改造的范围中。

2、拆迁补偿法律关系

城市改造的拆迁工作一直以来就是城市化进程的一大障碍。因为一方面是社会经济发展和公共利益维护的需要，另一方面是居民的基本生活需求和保障。很多棚户区改造项目难以顺利进行，中途搁浅，很大程度上都是由于拆迁工作未能达到预期目的造成的。由于法律的不完善或执法、守法标准不高，在拆迁中双方有法不依，野蛮拆迁、暴力抗法现象时有发生；在实行货币补偿、产权调换等拆迁方式时，双方对合同中的约定条款达不成一致或理解不同导致的纠纷层出不穷，这对城市整体规划的实施以及社会的安定和经济的发展都造成了很大的破坏和阻滞。

五、对政府处理棚户区改造中面临的实际问题的建议

（一）妥善处理被拆迁人与政府间关系

被拆迁人对政府的拆迁工程不理解，认为政府是为开发商服务的，开发商拿政府的“民心工程”做“挡箭牌”。对于被拆迁人的这种不理解情绪,律师建议：棚户区改造的各个环节“阳光作业”，真正把好事办好。改造的前期准备阶段，要充分调查论证，听取被拆迁人的建议，让被拆迁人选出自己的代表，必要时可举行听证，使政府（拆迁人）和被拆迁人达成认识上的基本统一，这样就会形成被拆迁人内部之间的相互宣传，使被拆迁人产生确信，从行动上形成统一，有利于后期工作的顺利开展。

（二）要及时纠正被拆迁人的片面认识

被拆迁人往往拿出法律体系中的一部或对自己有利的，一点盖全，过分强调权利，而忽视自己的义务，即被拆迁人只拿《物权法》说话，形成对立情绪。其实政府和被拆迁人的权利义务是统一的，目标是完全一致的。作为政府，应该加大棚户区改造的相关法律法规的宣传力度，不厚此薄彼。律师认为：棚户区改造涉及的法律范围广，涵盖行政法、民法等领域，但其“行政属性”更强，需要政府充分发挥行政效能，采取合理合法的措施，真正取信于民，在棚户区改造中驾驭全局，办成政府的“德政工程”。

（三）正确处理政府与开发商之间的关系

政府和开发商关系“混同”，拆迁人和开发商是两个法律主体。实践中，政府和开发商关系往往模糊不清，造成被拆迁人误解，开发商的一些不当行为让政府来“买单”，让政府背黑锅。在棚户区改造的工作人员，辛辛苦苦，却落下骂名，我们政府要规范各环节的权利义务，明确责任，避免误会，影响工程的顺利进行。

（四）拆迁方式方法应坚持原则性和灵活性相结合的原则

开发商过早介入，形成“越位”，在利益的“博弈”中，被拆迁人感觉到“势单力薄”，形成对立情绪。棚户区改造中涉及的被拆迁人情况复杂多样，有集体的、个人的、建筑有违章的、临建的等等，拆迁方案不可能搞“一刀切”，要原则性和灵活性相统一，比如：“温情拆迁”可以借鉴。

（五）对落实拆迁政策的建议

构筑棚户区改造“全面质量控制”体系，政府从质量、安全、成本、利润及和谐指数进行目标控制、监管，制定相关的评估办法，堵塞漏洞，真正把政府的棚户区改造政策落到实处。

六、律师参与棚户区改造工作的重要意义

政府在棚户区改造的全过程中，应该有律师的身影。包括方案的起草、制定、动迁、回迁等，应设立“棚户区改造，律师咨询服务”办公室，接待群众咨询，解答百姓疑问，参与律师见证，帮助起草合同等，架起棚户区改造的法治桥梁。

1、律师是中国特色社会主义法律工作者，有法律专业知识，可以参与政府对棚户区改造前期的规划，方案的起草和制定，避免法律风险。

2、律师参与，一手牵着政府的德政工程，民心工程；一手牵着百姓千万家。可以加强法制宣传，使居民知法懂法，以理性表达合理要求。人常说：无知者无畏，因为不懂法，造成个别被拆迁者的对立情绪，采取一些不理智的过激行为；形成一厢情愿的被动局面。

3、律师参与，可以让居民感到有主心骨，有了“贴心人”，能够使自己的合法权益得到切实维护，律师深入到百姓当中，让百姓感觉到法治的温暖，有利于工程的顺利进行。

4、律师参与，能够及时了解居民诉求，与政府沟通，上通下达，把某些矛盾化解在萌芽状态，使政府放心，百姓满意。

5、律师参与，可以发挥其专业智慧，使棘手的个性问题、特殊矛盾能够顺利解决；比如：小产权房、存在抵押、公房等等。

6、律师参与，可以帮助百姓解决在拆迁过程中引发的其他民事纠纷，如：子女分家析产、产权认定等，使暴露的问题能够及时发现和应对。

7、律师参与，有利于百姓在选择、签订合同等问题上予以引导、支持和把关，防止隐患的发生，有利于提高工作效率。

8、律师参与，有利于后期工作的开展，使社区治理能够可持续发展。

总之，棚户区改造，真正架起了法治的桥梁，彰显了法治的力量。参与棚户区改造,是我们律师在法治建设中义不容辞的社会责任。我们有义务、也有能力让棚户区改造真正成为政府的德政工程，百姓的暖心工程，社会的和谐工程。

『贰』 深圳旧城改造的流程

程序标准

第一步是调查研究，对旧城改造的基本信息进行资料收集，对旧城改造的必要性和社会经济的可能影响作出基本的判断，了解各个城市发展的各个方面。

第二步，确定旧城改造地区之后，根据经济实力和区域发展需求提供定制化规划。

第三步，拆除部分建筑，进行居民迁移，道路等基础性工作，保证旧城改造工作的顺利开展。再是对旧城改造的基础设施进行设计和修缮。

改造内容

①改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；

②改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；

③更新、调整城市工业布局；

④更新或完善城市道路系统；

⑤改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。

方案趋向

①保持中心城市相对稳定，增加一些结构完整、规模适当的封闭式卫星城镇，城市用地被划分为一些孤立的功能区，而整个规划结构的发展，有赖于相交半放射环形系统的扩展；

②在向灵活分区过渡的基础上编制各种开敞式的城市结构，公共服务中心的布局则根据完善整个城市规划结构的具体条件，具有更加多样的组合方案。

(2)深圳旧城改造项目物权存在风险扩展阅读

“三旧”改造是国土资源部给予广东省的特殊政策。在粤府[2009]78号文中，“三旧”改造的实施意见对现行的国土资源政策有六大突破：

一是简化了补办征收手续；

二是允许按现状完善历史用地手续；

三是允许采用协议出让供地；

四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造；

五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；

六是边角地、插花地、夹心地的处理有优惠。由于是试行的特殊政策，因此在完善历史用地手续方面，也只给了3年的时间，到2012年为止。

改造观点

一、对城市规划的有益补充，体现了城市开放、兼容的城市品格，增进了国际化的城市认同。在全球化、城市现代化、国际化背景下，外籍人口越来越多，在一定地段适度增加一些具有异域风景的城市景观，未尝不可。

对于增加外籍人士的城市认同感、提升城市国际化形象具有积极意义。城市和地方财政事权增加也为此提供基础与条件。将时尚小区变脸为“欧洲小镇”，体现了“将时尚进行到底”的改造思路。

二、城市更新和改造不可盲目，特色的文化延续更加重要。作为政治、经济和文化中心的中心城市，应该有更多的地区文化担当意识。城市政府、规划与设计单位应该有强烈的地方文化自主性意识，让城市传统建筑和建筑风格可以延续，增进城市的历史和文化质感。

三、应该加强城市规划和城市建设过程中的公众参与，推进民主社会和市民社会的建设，社会公平性应该得到强化。对于提升环境质量、增加附近居民出行便捷度、完善周边服务配套等大有裨益，对其而言是局体利益最大化，但对全区居民和全市居民而言，就有失公平。

远景设计研究院认为，城市规划和建设过程中，一定要养成机会成本的思维，凭什么重点发展和开发一个地方，如何满足其他地方的发展诉求，都是需要思考的问题。

参考资料来源：网络-三旧改造

参考资料来源：网络-旧城改造

『叁』 拆迁房屋产权

如果你们之间确实非常信得过,而且你老妹愿陪伴你去办理拆迁赔偿手续.等于是房子还算你老妹的,你老妹代你索赔,这样就可以省去很多麻烦和冤枉钱.你如果过意不去就分一定的红给你老妹,岂不两全其美,皆大欢喜.不知你老妹是后悔什么?你老妹想单方终止协议，就看你们协议中有没有相关约定，（如双方在任何情况、任何时候都不得反悔或保留单方终止协议的权利，在必要时宁愿赔给对方约定的经济利益等等。）我想你们肯定没有。你们的买卖是合法有效的.属于民间公证,政府不希望这样搞,但也主要是为了钱的问题.如果你老妹不愿合作或你现在已经不信任你老妹了，那后悔的应该是你，你必须办理过户手续，费用由谁出还可以商量。如果你老妹硬要夺回房子，你们可能要打官司反目成仇了，仔细算一算最后只能是两败俱伤，钱都让别人赚了。

『肆』 深圳旧城改造大趋势：拆迁矛盾如何解

专家认为，和内地其抄他城市相比，袭深圳的拆迁补偿相对较为规范，也较少出现暴力拆迁和严重的冲突。这得益于深圳相关法规的完善和优越。
但是，因拆迁纠纷引发的矛盾，暴力强拆甚至是流血事件在深圳也偶有发生。深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫认为，深圳的旧城改造和拆迁赔偿仍存在许多问题，解决的关键还是要加强城市更新和旧城改造项目的市场化程度。不过，深圳今年来旧城改造的过程中也多次曝出天价拆迁赔偿。去年，万科和佳兆业为了争夺南园新村旧改项目开出的拆赔比例更是高达1比1.4，这也是目前深圳已知城市更新项目中最高的拆赔比例.不久后福田区城改办叫停了两大开发商对南园新村的民意征集和拆迁协议工作，原因是当时政府尚未对该旧改项目进行立项，开发商提前进入跑马圈地涉嫌违规。
深圳市综合开发研究院学者宋丁则认为，在推进城市更新项目市场化的同时，政府也应该在必要的时候充分发挥主导作用。

『伍』 深圳黄贝岭旧城改造项目什么情况

深业东岭位于深圳市罗湖区深南东路与沿河北路之交汇处，无缝接驳黄贝岭地铁站，占地面积约5万㎡，建筑面积约50万㎡，规划3874户，车位1997个，停车位比较紧张。自建4万㎡独具岭南风情的裙楼式+街区式商业。高层视野比较开阔，西北向可望深圳水库，南面可看香港。整体区位优势明显，各项配套成熟，教育资源丰富。项目共9栋，每栋26-30多层不等；5A、5B、6、7A和7B四栋为可售商品房，1-4栋均为回迁房不对外出售。户型种类多样，可选择面积较多，现房销售无需等待；小户型新品易控制单价；毛坯交房，部分户型具有较好的空间改动范围，可满足不同需求人群。

『陆』 物权法和合同法中风险转移规则的联系和区别具体怎么适用谢谢！

1、你理解混淆了，风险转移只有一个原则：交付
2、无论动产、或不动产；无论物权法，或合同法，风险都是以交付为界点
3、你可能将其与物权变动（动产交付、不动产登记）规则搞混了。他们是两条线！

『柒』 旧城改造的策略建议

不同类型旧城改造项目的比较研究
类型一：城市中心区——功能多元，高端引领
通常一个城市的发展大多围绕中心城区展开，城市中心承载着城市功能与活动的主要部分。在城市经济发展的推动下，其市政配套和功能结构一直处于更新与再开发之中，所以城市中心往往成为旧城改造的重点区域。中心旧城区内通讯、供水供电等基础设施非常完备，学校、医院、金融和商店等配套设施也相对集中，并且城市中心区拥有核心区位与交通枢纽优势。但弱势在于建筑密度大，公共绿地少、生活环境质量差、停车场以及停车泊位少等。
城市中心区改造存在的一系列矛盾，诸如商业活动减少、居住环境恶化以及周末和夜晚成为死城等，是开发企业无法回避的难题。由于拆迁成本与容积率的要求，城市中心改造需要边际利润更高的商业项目，但开发企业不能一味地追求经济效益，对承接大面积旧城改造的企业而言，需要注意改造区域内的功能调节。
城市中心改造的项目不能减少街道的数量和面积，以保证人们接触的机会，如果有条件的话可以保留部分不同品质的建筑，在满足区域视觉整体性的前提下，尽量提供针对不同经济能力消费者的多样化功能需求，满足经济能力不同的功能需要，以增加不同时段内区域人口的密集度。下面提供几种城市中心改造产品和改造实例供开发企业借鉴。
高端商业——休闲购物是除居住功能之外最能吸引人气的功能结构，但是私家车的增多，郊区地产以其较低密度居住环境，日渐成熟的内外配套，正不断吸纳从旧城中心迁出的居民，市中心改造的商业要同郊区购物中心直面竞争，就不能再沿用同质的商业产品。从国外城市的经验来看，高端商业从事最好的商业形态，在保证边际收益的同时又能带动整个片区的住宅品质。
步行系统——很多情况下，旧城自带的商业项目已经拥有固定的购物客群，但是其往往同时担负着城市干道的职责，加上传统设施营业场所腹地过于狭窄，容易造成商业流与人流混杂。但是，如果简单加以拓宽，将造成较大规模的拆迁，使开发成本剧增。因此，建议在旧城内的商业项目添加步行系统，如步行街与天桥系统，改变人车混杂的交通危险性，并增强购物的舒适性，通过网络把与平行的零售和服务设施连接起来。
上述可以发现，无论是局部调整商业品质还是拆除重建，成功的商业中心改造都需要耗费极大的成本，如果不能将商业中心的消费档次以及物业租金提高，投资成本根本不可能收回。由此，商业中心改造应该慎之又慎，分阶段分地域逐步改造。与此同时，在保护历史建筑与景观风貌的前提下，尽可能地利用商业以及公共空间，不是简单地开发客源市场购买力，而是要引导甚至重塑整个市场的消费趋势。必要的话将周边的旧城区用地分二期、三期开发，这样可以降低单位开发成本，如果商业中心的带动效应明显的话，后期的住宅利润将更为可观。
类型二：历史文化区——维系文脉，挖掘价值
每个城市都有自己的历史文化遗址，比如北京的四合院、西安的钟鼓楼、南京的夫子庙、黄山的屯溪老街等等。城市历代古城建筑真实地记录了城市个性的发展和演进，是城市不可再生的宝贵资源，也是城市底蕴和魅力所在，更是城市竞争优势的关键因素之一。然而早先的开发改造规划由于对其风貌保护不够重视，导致城市历史濒临绝迹。例如在旧城改造的实施过程中，许多古城门和城墙因为被定位于阻碍城市交通发展而遭到拆除;或者为了单纯的经济效益而盲目改建，例如大量私家园林被改造成高级招待所。对城市古建筑、历史街区进行的大拆大建，其实质无异于杀鸡取卵，损害的不单是开发企业的长期利润，更是一个城区的人气与商业竞争力。
类型三：混合居住区——配合政府，统筹操作
混合居住区通常位于城区的中间圈层，是早期规划短视的产物，由于历史原因，混合居住区内集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型，道路狭窄、建筑密集，区域内人口购买层次低，无力承担改善居住置业的成本，且混合区内工业以小型企业居多，徒增拆迁难度。根据国家关于旧区改造的原则，开发商必须对道路进行拓宽或翻修，增设公共配套设施，这样一来改造费用大大增加，加之有许多地块多出于偏街僻巷，市场运作升值空间小，风险非常大。
房地产开发企业对于这些居住密度高、区位条件差、资金难于平衡的地块，通常避而远之，但是政府为了实现统一规划，通常混合区与区位好的土地捆绑推出，成片改造。所以想要参与大面积旧城改造的企业必然会遇到混合区改造，同时出于对提升改造地区的品位和开发档次，房地产开发企业也要顾及到混合区对于其单体项目的影响。
类型四：城市边缘区——城乡一体，建管并重
城市边缘区是近50多年来因城市扩展所包围的原城边村居。所以许多城市边缘区一般仍有集体经济与行政合一的组织机构，建筑杂乱密集，而其中最典型的形态当属城中村。由于二元体制的惯性，这种“都市中的村庄”仍旧实行农村管理体制，因此在建设规划、土地利用、社区管理、物业管理等方面都与现代城市的要求相距甚远，甚至出现管理上的真空。目前，北京、深圳、珠海、广州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已纷纷启动，其中深圳渔港村的改造方式值得许多开发企业研究。
类型五：工业聚集区——依托基础，发挥特色
在每个城市的发展过程中，工业企业的布局因为城市规模增大、城市功能调整而变得不再合理。从国外工业化城市发展的历史来看，几乎都经历过工业厂房的调整改造。由于工业区产权结构与建筑结构简单，且容积率较低，拆迁量相对住宅片区要小很多。此外工业区供电、供气、给排水设施的容量优于普通住宅，所以工业区改造往往免除大规模的市政投入。但值得注意的是，这些工业聚集区改造不是简单的厂房拆除和产业置换，而是牵涉到更深层次的产业设计与厂房再利用。特别是牵扯到当地支柱型工业企业的改造，由于该工业区攸关整个城市的发展，必须慎重。在具体更新进程中，工业集聚区的改造一般又可以分为小型工业区的产业置换、混合工业区的渐进改造和大型工业区的产业升级。
小型工业区的产业置换
区域特征: 城市传统产业的工业聚集地随着城市的快速发展而呈现与城市环境格格不入的景象。这些规模小，空置率高，同时土地产出效应较低的工业区或者成片的工厂，区域内的工业项目现状与周边的居住、商业极不协调。比如严重污染的旧工业区，需要通过规划调整以及有关措施将工业用地置换为居住、商业、绿地或其他城市功能。
改造策略: 随着城市的发展，旧工业区已失去了往日重要的工业用途，其中部分建筑的形象也与新出现的高层建筑不相协调，以往旧企业搬迁后，对于旧工业厂房最简单的也是最通用的做法就是“推倒重来”，这样就等于夷平了城市的工业文化遗产。在国外，对工业文化遗产的保护和再利用已成为一种潮流。通过综合使用功能的再创造，赋予旧建筑全新的功能新概念。
区域特征:指在一些工业区内，存在工业、办公、商贸等共同发展，工业聚集地规模较大，已经形成一定的集聚效应。混合区往往具有如下特点:区位条件通常较好，已形成一定的商业氛围，通常是工业生产和商贸以及办公活动均很活跃的旧工业区，面临调整产业结构、疏散中心城区人口、解决环境污染等多重压力。但其产业和生活环境标准尚未下降到既不能吸引新的工作和商业，也不能维持正常城市生活功能的程度。通过采用某些扶持政策或提升产业与生活环境标准的措施，仍有望继续吸引新的投资等。针对这些工业区，需要考虑到区域内已经形成的功能布局，弹性地改造。
改造策略:混合区的形成缘由是城市居住及商业区域被无序扩大，对其的改建应首先分析原有土地的容量情况，如果可以增加容量的，则可以在改善居住环境的前提下，适当提高容积率。如果居住区出现交通、配套均需要重新修建的旧区，可根据社区邻里原有的社会结构和经济结构，根据其不同的老化程度，分别采取维护、局部整治、拆除重建等多种改造方式。如果区域内用地结构不合理，则需要对用地性质作重新设计，增加更多的商业用地，以提高土地利用的边际效益。
大型工业区的产业升级
区域特征:这类工区集聚区虽然工业出现某些衰败，但是土地产出效应高，或者区内工业是当地的经济支柱产业，对区域发展具有举足轻重的作用，在一定时期内不适合大规模的产业置换。
改造策略:该区域通常采用工业升级模式，该模式强调维持工业区原有的以工业为主的功能和性质不变，改造重点在于产业的重塑，以鼓励同类或者关联度高的企业进驻，再次形成产业集群效应，这一方面国外的工业城市可以提供不少的借鉴。比如德国鲁尔工业区、美国中西部地区的“锈带”、日本北九州地区等世界著名的工业城市都曾经历过这一过程。升级工业区的关键是要将工业产品向出口外向化与附加值提高化发展。