销售登记备案是否具备物权

Ⅰ 经济法问题，必须办理物权登记的标的物有哪些

一、所有权属于丁。因为乙当初的占有是合法占有，法律保护交易中善意的第三者。

二、乙的请求应该得到支持。楼道以及楼道空间是公共面积，属于所有的业主，不能个人单独占有，除非甲把整座房子买下来。

三、1.乙银行的质押权的设立是在6.6，根据物权法规定，6.1只是成立合同，6.6登记过后质押权才设立。
2.甲销售房屋的行为合法。依然是物权法中的规定。只要买受人愿意偿还的，抵押权人不能阻止买卖的进行。这是保护买卖交易的顺利。

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3.维修厂先受偿。虽然丙公司的权利设立在先。但是物权法上对留置权有规定，可在抵押权前行使。因为没有维修厂的修理，标的物的价值就会减损，对双方都是不利的。
4.8.25设立。与前面一样，登记后设立。
5.要征得甲公司的同意，否则是无效的。

Ⅱ 商品房买卖预告登记与商品房买卖合同备案登记有何区别

1、法律效力不同

商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，而预告登记是不动产登记制度，二者的法律效力完全不同。

2、登记的程序及部门不同

《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。

而预告登记时双方合意之下申请的，只有双方达成合意才能可以申请登记，也可以不用申请预告登记。可见登记备案的启动主体是房地产开发商，而预告登记的启动主体则是签订了物权协议的当事人。且根据《房屋登记办法》的规定，办理预购商品房预告登记必须有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理，即备案登记是预告登记的前置程序。

3、两者的登记机关也不一定是同一个

预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案的可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。

4、适用范围不同

商品房预售合同的登记备案，其登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外;而预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。

预告登记制度具有如下特点：

1、根据物权法定原则，预告登记制度作为我国《物权法》规定的不动产物权登记制度中的重要制度之一，其性质与法律效力均有明确规定；而我国对商品房预售登记备案制度并没有明文规定。

2、预告登记制度是对权利人享有的物权请求权的登记，使其具有物权效力，具有合理性；而商品房预售登记备案制度是对商品房预售合同的登记，使其具有物权效力存在理论上的障碍。

3、预告登记制度是权利人根据私法行使私权的行为，是“意思自治”原则的体现，更好地体现了房地产市场的经济性，提高了效率；而商品房预售登记备案制度是预售人依据公法进行的，具有行政强制性。

4、预告登记制度适用的范围更为广泛，依据《物权法》第二十条第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记；而商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。

进行商品房预告登记：

1、商品房买卖合同登记备案后，购房者可以和开发商在预售合同中合同约定预告登记。

2、约定后，购房者到房地产管理部门进行申请，经过受理审核后，由房产管理部门记载于登记簿，购房者交费后领取登记证明。

3、办理登记预告需要提交的材料有：预告登记申请书；申请人的身份证明；已登记备案的商品房买卖合同，以及当事人关于预告登记的约定；买受人单方申请预购商品房预告登记，出卖人与买受人在商品房买卖合同中对预告登记附有条件和期限的，买受人应当提交相应的证明材料；其他必要材料。

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预告登记特点

预告登记与一般的不动产登记区别表现在：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。

纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。因此，预告登记是与异议登记同时构成不动产登记中的重要内容。

商品房买卖合同的主要内容：

1、当事人，商品房的出卖人一般是房地产开发企业，应注明其名称、法定代表人、工商登记号、住所及联系方式等基本情况。买受人如为法人或其他组织，同样予以注明。如为自然人，则应注明其姓名、身份证件号码、住所及联系方式等。

2、商品房基本状况，要注明出卖人出售房屋的法律依据，包括土地使用权出让合同号、土地使用权证或建设用地批准书号、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、如为预售商品房，还应明确其预售许可证号。

3、价款及支付方式，商品房的价款包括单价与总价两种。总价可以按幢、套或单元计价，不论商品房实际面积与约定是否存在误差，均不对其价格进行调整。单价是按商品房面积计价，可分为依建筑面积计价、依套内建筑面积计价和依使用面积计价三种方式。

商品房买卖合同的价款支付方式一般有三种方式：第一，以所购商品房抵押贷款的方式付款，也称按揭付款；第二，一次性付款；第三，分期付款。按揭付款方式，应明确约定买受人应支付的首期金额及支付时间与方式，向哪家银行申请贷款，如贷款申请不获批准时有关事项的处理等。如为一次性付款或分期付款方式，则应明确房款或各期房款的支付时间及方式。

4、商品房交付使用方式及条件，合同需明确商品房的交付时间与程序。通常由出卖人于合同约定日期前通知买受人前往商品房所在地接受交付，买受人则于交付使用通知送达后按约定或通知指定的日期接受交付。

合同应对商品房应当具备的使用交付条件约定，主要为商品房应具备必要的验收文件，如建筑工程质量验收、消防验收、综合验收登记备案表等。买受人依照合同约定的交付使用条件对商品房进行验收。

Ⅲ 办理了网上备案单房屋权是受法律保护的吗

办理了网上备案单房屋权是受法律保护的，预售登记备案除外

根据《中国国土资源报》发布的：房屋预售登记备案不具备物权公示效力

预售登记备案没有物权的公示效力

根据1995年1月起实施的《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同；预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

2001年8月，修正后的《城市商品房预售管理办法》规定，开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款。

2003年12月，《北京市城市房地产管理办法》正式实施，规定房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向市或者区、县国土房管局申请商品房预售登记，并提交房地产开发企业的营业执照和授权委托书、预购人身份证明复印件和商品房预售合同。

上述法规和规章均是本案中的预售登记备案做出时有效的法律文件。根据这些规定，预售登记备案行为仅在商品房买卖合同双方之间发生有关法律效力，如未办理，不动产登记部门仅会对房屋销售方的开方商进行行政处理。

预售登记备案制度并不是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在于通过行政管理的手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同目的实现。通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示当然不具有物权的公示效力，只是使得购房者获得了一种期待权，期待在将来可以顺利地实现该房屋的所有权。

商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否不仅对商品买卖合同的效力没有影响，而且更不会对合同之外第三方产生物权公示效力。

预告登记在法定期限内有物权公示效力

在司法实务中容易与预售登记备案行为混淆的是预告登记行为。两者的法律属性是不同的。

2007年10月实施的《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这是预告登记制度的法律基础。

2008年7月实施的《房屋登记办法》第六十七条规定，预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让或抵押，当事人可以申请预告登记。第六十八条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

通过上述法律与规章规定，预告登记属于不动产物权登记制度中的一种，其所登记的不是已经完成的不动产物权登记，也就是说不是现实的物权变动，而是目的在于保障将来实现物权，在法定期限内具有一定的物权公示效力。

预购商品房的预告登记，就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。所以预购人想要在将来更好地实现物权，就应该在合同登记备案之后的法定期限内再进行预告登记。应当明确的是预告登记制度虽具有一定物权公示效力，但其毕竟不是一种真正完全意义上的物权登记，所以它是具有法定期限限制的，现行法律规定的期限为三个月。超过法定期限后，预告登记失去相应法律效力。

来源出处：http://www.jndlr.gov.cn/tabid/62/InfoID/29859/frtid/2390/Default.aspx

Ⅳ 请问登记与备案以及登记备案有什么区别

行政登记是行政机关要求公民对其有关情况向行政机关申报，予以书面记录备查。行政登记并不是一种独立的行政行为类型，而是一种行为形式。登记可以成为行政许可的形式，也可以成为行政确认的形式，还可以成为其他行为的一种形式。行政登记可以分为确认性登记、许可性登记与备案性登记。
确认性登记，指对业已存在的主体资格、法律事实与法律关系依法进行认定，赋予其法律效力并宣示该效力的登记行为(对行为确认的登记)。比如，结婚登记、收养关系登记等，本身并没有赋予当事人全新的法律权利，其行为性质属于行政确认。
许可性登记，是指行政主体在对当事人的有关条件与理由进行审查的基础上赋予当事人可以从事某种特定行为的权利或解除法律对其行为的禁止(对行为许可或解禁的登记)。比如，社会团体设立登记、法人设立登记等，该登记行为会直接赋予某个主体从事法律活动的资格能力，其行为性质属于行政许可。
备案性登记，指行政机关为了搜集信息和事后监督而对当事人的有关信息进行记载的行为。比如，在监督检查中，将当事人经营状况登记在册，形成监督检查记录，这种登记属于事实行为，是政府信息公开制度中第一个配套性环节。在实践中，初始登记往往是许可，之后的登记一般会被归类为行政确认。
登记只是一种行为形式，备案性登记=备案

Ⅳ 预售商品房登记备案制度是一种针对房地产开发企业的什么制度

您好，既然商品房预售的物权变动有其特殊性，那么我国法律所规定的商品房预售登记备案制度是否具有物权性质，又是否具备了物权变动的效力呢？
其实，一直以来我国理论和实务界对商品房预售登记备案制度的性质和法律效力是存在争论的，我国法律对此也没有明确的规定，关于其性质与法律效力主要有如下几种观点：第一种观点认为商品房预售登记备案制度仅具有债权性质，不能发生物权变动的效力。理由是该制度的对象是商品房预售合同而不是实实在在的“物”，而且在我国法律对其性质和效力没有明确规定的情况下，根据物权法定原则，其也不具有物权性质，更谈不上物权效力;而第二种观点正好相反，他们认为该制度具有物权性质，具有物权变动的效力，但这种物权效力只是产生一种期待利益，只有在将来该商品房实际存在时才成为物权。理由在于，从该制度的立法目的和历史背景看，该制度出台的目的在于将房屋的买卖情况进行登记备案，以备第三人核查房屋交易情况，进而防止“一房多卖”，具有物权公示和对抗第三人的效力;最后一种观点认为该制度仅是一种行政管理措施，其不是商品房预售合同的生效要件，也不具有物权变动的效力。
以上观点均具有一定的缺陷，是不准确的，关于商品房预售登记备案制度的性质与法律效力，我们应历史地分析。在《物权法》颁布实施之前，我国并没有确立“不动产物权变动以登记为唯一公示方式”的原则，亦未建立“登记薄”制度，在法律对商品房预售登记备案制度的性质与法律效力没有明确规定的情形，考察该制度确立的立法目的与历史背景，应将该制度认为是具有准物权性质为宜，即在预售登记后则可视为享有对未来建成商品房的准物权。而在《物权法》施行后，不宜再将商品房预售登记备案制度认为是具有准物权的性质，其也不具有物权变动的效力。原因在于《物权法》对商品房预售规定了“预告登记”制度，相对于商品房预售登记备案制度而言，其设计更具有合理性。
望采纳

Ⅵ 物权法没出台，合同备案是否具有同等的法律效力

不知道你具体要问什么事，但从法理上来说，合同是债权之诉，与物权还是不同的。
打个比方，我和你签订一个合同，我出钱买你房子，钱我付了，但房子还没过户，此时房子还不是我的，仍然还是你的我并没有物权。只有一个基于该合同，要求你交付并过户房屋的请求权。
但此时你把房屋又卖给了别人，并且过户了，那么我就没办法要求这套房子，只能要求你承担违约责任，赔钱。

Ⅶ 商品房预售登记备案是否取得物权

你的问题可以转化为，在建工程是否享有物权？

《物权法》
本法所称物权，是指权利人依法回对特定答的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
================
根据物权法定原则，物权只有上述几种权利。
商品房取得预售登记的备案时，尚未进行所有权权属登记（大产权确权），所以没有取得物权。
===============
商品房取得预售登记的备案时，一般处于建设状态，属于在建工程，只有不完整的所有权属性“占有、使用、收益、处分”，至少在使用、收益 方面不完整。
============
对在建工程抵押，实际上是将在建工程作为其土地使用权的附属一并抵押的（见物权法）。所以在建工程在法律上并不是独立的物（虽然有独立价值）。

Ⅷ 备案登记的商品房能强制执行吗

01

司法实践观点

根据物权法定原则和物权排他性原则，仅办理了商品房预售合同的备案登记，对标的物仅享有债权，并非物权，并不当然产生预告登记的物权效力，不能排除法院的执行。

02

相关案例

麻某与甘肃某银行、金昊公司案外人执行异议之诉一案[（2017）最高法民终606号]

审理法院：中华人民共和国最高人民法院

案情简介：麻某与金昊公司签订6份《商品房买卖合同》，但仅办理了商品房预售合同备案登记，一直未交付房屋。一审法院受理甘肃某银行与金昊公司金融借款合同纠纷一案，依据甘肃某银行的财产保全申请，查封了涉案6套房屋。麻某认为其与金昊公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。虽未实际交付麻某使用，但这并不影响麻某对该房屋享有合法的民事权益，并且当地预告登记与备案登记合二为一，足以排除强制执行为由，向法院提起执行异议。

法院观点：涉案房屋备案仅是依据《城市商品房预售管理办法》规定履行合同备案登记，但未办理预告登记，且至今仍未办理产权移转登记，故麻某对标的物仅享有债权，其对执行标的物享有的债权不能排除法院对涉案标的物的执行。

03

律师意见

买受人对执行标的物享有物权或准物权，才能排除法院的执行行为。除法律另有规定外，不动产物权变动以登记为生效要件。办理不动产移转登记后，当事人就享有物权；办理预告登记后，当事人享有准物权，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，若执行标的物办理了不动产移转登记或预告登记，提起执行异议，买受人的主张将得到法院支持。

日常生活中，很多买受人误以为备案登记就是预告登记，实质上两者的法律效果截然不同。预告登记的目的在于“保障将来实现物权”，是种特殊的不动产物权登记，登记后，当事人就享有准物权。备案登记是政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行的行为，是一种行政管理制度，并不具有物权变动的性质，不产生不动产物权设立或变更的效果。

仅办理备案登记手续的买受人向法院提起执行异议，要求排除法院强制执行的，法院将不予支持。此时，房屋被法院查封导致无法交付的，买受人只能要求开发商承担违约责任。

04

我所律师建议

一、买受人在签订《商品房预售合同》之前，应看清合同是否有关于办理预告登记的条款。若没有，应与开发商协商补充约定。在不动产登记机构办理预告登记后，买受人就具备准物权权利人的身份，更能有效保障自己的权益。

二、买受人在未办理不动产移转登记，也未办理预告登记的情况下，预售房屋被法院强制执行，但符合下列情形且其权利能够排除执行的，应及时向执行法院提出异议，保护自身合法权益：

1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

2.所购商品房系用于居住，名下无其他用于居住的房屋；

3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的。

05

相关法律规定

《物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《城市商品房预售管理办法》

第十条 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

Ⅸ 预售合同登记备案于2003年,当时国家并没有出行物权法,销售备案合同是否就是预

登记备案和物权法没有关系，备案制度和登记过户制度早就有了。体现在其他的法律之中，就像是婚姻法现在叫民法典绝大多数内容都没变换了个名字而已。